土地估价师考试卷土地估价计算题
土地估价师考试-土地估价实务试题(1)-土地估价师试题
土地估价师考试-土地估价实务试题(1)-土地估价师试题第一部分综合计算题(共2题，每题各叨分，总分叨分。
答题要求列出算式、计算过程和计算结果;需按公式计算的，要求列出公式;无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留2位小数。
请在每题下方空白处答题)一、某公司于1998年10月通过出让方式获得一5000平方米土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为3。
该公司于1999年10月动工兴建一座钢混结构的综合大楼。
由于建设资金紧张，该公司拟于2000年10月将土地使用权向银行抵押。
如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款，请问该公司最多可贷多少款?项目其他有关资料如下:(1)该大楼1~3层为商场，建筑面积为3000平方米，4~15层为办公楼。
(2)大楼开发周期预期二年，第一年投入60%，第二年投入40%。
(3)大楼建成后该公司计划自留2000平方米用作办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为90%和80%。
目前同类建筑物的建安综合造价为每建筑平方米3000元，同类物业的商场市场租金水平每月为300元/平方米，办公楼市场租金水平每月为150元/平方米。
(4)经过调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%,维修费为租金的8%，保险费为建安造价的2‰，税金为年租金的12%;项目投资回报率取建安造价的30%;建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2%。
另外，当地土地还原率为8%，综合还原率为10%，银行贷款利息率为10%二、C市的某企业拟购进A市的宗地H，委托某土地评估机构对宗地H的转让价格进行评估。
土地评估机构对委估宗地进行调查并取得了相关资料。
请依据下面所列资料，评估出宗地H于1999年7月31日的市场价格(计算地价时，案例选择不少于四个)。
开发程度说明:*表示宗地外"七通一平"和宗地内"三通一平";**表示宗地外"七通一平"和宗地内"五通一平";***表示宗地内外"七通一平"。
土地估价师考试-土地估价实务试题5
土地估价师考试-土地估价实务试题5第二部分计算题题1 计算结果xx年期可出让土地平均单价：693．3元／平方米题2 计算结果宗地于20xx年11月1日的土地单位面积价格：17156元／平方米总地价：1715．6万元题3 计算结果(1)该城市住宅地价指数(2)待估宗地xx年期于20xx年10月1日单位面积价格：1454．79元／平方米题4 计算结果最低建筑容积率3．0试卷四土地估价实务第一部分综合计算题题1 计算结果可抵押贷款额5924．43万元题2 计算结果最佳的结果是HA01、HA04两个比准价格的简单算术平均数，地价为924．52元／平方米；HA01、HA03两个比准价格的简单算术平均数也可，地价为906．33元／平方米。
第二部分案例综合分析1．答题要点(1)简单算术平均法。
(2)加权平均法。
(3)直接取市场比较法的评估结果。
(4)以市场比较法评估结果为主，以收益还原法做适当减价修正。
2．答题要点(1)收集的资料包括：①国家或当地目前征地补偿、安置补偿以及地上附着物补偿标准文件；②当地土地开发费用、市政设施开发费用或市政基础设施配套费的收取标准；③征地过程中的有关税费标准或耕地占用税、土地管理费等；④土地出让金或土地增值收益资料；⑤国家或当地市场的利率水平；⑥市场或行业平均利润率或投资回报率。
(2)基本步骤：①求算土地取得费(或分别求算土地补偿费、安置补助费、青苗及地上附着物赔偿、征地税费等)；②确定土地开发费；③计算利息；④计算土地开发利润；⑤计算土地增值收益；⑥计算有限年期土地使用权价格。
3．答题要点(1)不同点：①A宗地的处置方式是由企业取得土地使用权，土地使用者为企业而非股份公司，企业与股份公司是土地租赁关系，由股份公司向企业支付租金；②B宗地的处置方式是国家作价人股，国家持有国家股，土地使用者为股份公司。
(2)从产权关系和经济关系说明对国家、国有企业、股份公司的利弊：A宗地的处置方式：①对国家而言，国家作为土地所有者，可以一次收取土地收益，风险较小，但不能得到出让后的土地增值部分；②对企业而言，可以取得完整的土地使用权，获得较稳定的租金收入，但需一次性支付数额较大的出让金；③对股份公司而言，不能获得完整的土地使用权，不必一次性支付数额较大的出让金，只需每年支付租金。
-最新-全国土地估价师资格考试试题(模拟试题)估价实务1
一、单项选择题(共30题，题号1-30，每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有一个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。
每题1分，共30分。
选错不得分，不倒扣分)1．某估价机构在承接一项土地评估业务后安排土地估价师对待估宗地周边环境进行了详细的调查，你认为该调查的主要目的是了解待估宗地的( D )。
A．待估地产状况B．地上建筑物状况C．市场情况D．区域因素条件2．价格定义是土地估价最重要的程序，完整的土地价格定义应包括(A)等内容。
A．估价期日、实际与设定开发程度、实际与设定用途、现状或规划利用条件、实际与设定使用年期、价格类型B．估价日期、设定开发程度、设定用途、现状或规划利用条件、设定使用年期、价格类型C．估价期日、实际开发程度、现状用途、现状容积率、剩余使用年期D．估价期日、开发程度、用途、容积率、使用年期3．一个合格的土地估价师从信息收集分析到价格测算都要具有较好的专业素养，你认为下列描述，(C )是不正确的。
A土地估价依据的理论与方法与机器、设备、建筑物等估价所依据的理论与方法并不完全一致B．同样一块土地，其价格的高低与土地权利状况密切相关，不同的权利可能导致价格相差很大C．同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可以使之无人问津，这是经济因素对地价所产生深刻的影响D．土地估价必须充分收集土地市场资料，把握土地市场的过去、现在和未来解析：同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可以使之无人问津，这是行政（政府土地政策）因素对地价所产生深刻的影响4．估价机构接受委托对某项目用地转让价格进行评估。
在完成现场勘查后，估价人员应开展的工作为( B )。
A．要求委托方提供待估宗地国有土地使用权证，明确估价对象位置、宗地号等情况B．选择适宜的估价方法进行初步地价测算C．与委托方商讨确定土地估价基准日，准备撰写估价报告D．就转让价格预期征求委托方意见，选择适宜的估价方法进行地价测算5．“同一供需圈”是指( )。
土地估价考试题库及答案
土地估价考试题库及答案一、单项选择题1. 土地估价的基本原理是（）。
A. 替代原理B. 最大最佳使用原则C. 预期原理D. 供求原理答案：C2. 土地估价中，土地的自然属性包括（）。
A. 土地位置B. 土地形状C. 土地面积D. 土地质量答案：D3. 土地使用权出让的最高年限为（）年。
A. 40B. 50C. 70D. 100答案：C4. 土地利用现状分类中，耕地属于（）。
A. 农用地B. 建设用地C. 未利用地D. 其他用地答案：A5. 土地估价报告有效期一般为（）。
A. 1年B. 2年C. 3年D. 5年答案：B二、多项选择题6. 土地估价中，影响土地价格的主要因素包括（）。
A. 土地位置B. 土地用途C. 土地面积D. 土地政策答案：ABCD7. 土地估价方法中，市场比较法的步骤包括（）。
A. 收集交易实例B. 比较因素分析C. 交易情况修正D. 估价结果确定答案：ABCD8. 土地估价中，成本法的步骤包括（）。
A. 确定土地取得成本B. 确定土地开发成本C. 确定土地增值D. 确定土地价格答案：ABCD9. 土地估价中，收益法的步骤包括（）。
A. 确定土地收益B. 确定土地资本化率C. 确定土地价格D. 确定土地剩余价值答案：ABC10. 土地估价中，剩余法的步骤包括（）。
A. 确定建筑物的重置成本B. 确定建筑物的折旧C. 确定建筑物的收益D. 确定土地价格答案：ACD三、判断题11. 土地估价中的比较法适用于所有类型的土地估价。
（）答案：错误12. 土地估价中的收益法适用于所有类型的土地估价。
（）答案：错误13. 土地估价中的成本法适用于所有类型的土地估价。
（）答案：正确14. 土地估价中的剩余法只适用于房地产开发项目。
（）答案：正确15. 土地估价中的市场比较法需要选取近期的交易实例。
（）答案：正确四、简答题16. 简述土地估价的目的和意义。
答案：土地估价的目的是为了确定土地在特定条件下的市场价值，为土地交易、抵押、征税等提供依据。
土地估价师：土地估价实务试题
土地估价师：土地估价实务试题(一)综合计算题1．某市一工业企业于19xx年10月以出让方式取得一宗国有土地，建造了厂房进行生产，土地面积6000m2，建筑面积4800m2，出让年限xx年。
该企业对地上建筑物办理了财产保险，根据《保险合同》规定，若地上建筑物毁损，保险公司将按建筑物毁损价值的80％进行赔偿。
20xx年4月，因生产事故造成地上建筑物毁损70％，该企业向保险公司提出索赔。
保险公司经过核实，认为符合理赔条件，特委托某估价机构对地上建筑物毁损价值进行评估，并确定理赔额度。
为此，该估价机构搜集了如下可用资料：(1)该地块所处区域内两幢类似物业的近期交易价格分别为：实例A：1250元／m2实例B：1420元／m2(2)该地块所处区域于20xx年10月出租的-工业厂房(实例C)，房地年出租净收益为105元／m2，可收益年限xx年。
(3)该地块与三个可比实例A、B、C的影响因素修正指数如下表4-1，表中数值表示各案例条件与待估房地产比较，负号表示案例条件比待估房地产差，正号表示案例条件比待估房地产好。
表4-l(4)该地块所处区域目前征地费(包括土地取得费及相关税费)为18万元／亩，土地开发费1．5亿元／km2，土地开发周期为1年，当地银行贷款利率6%，土地开发利润率12％，土地增值收益率20％，土地还原利率7%，综合还原利率8％。
2．某甲房地产集团经过调查，于19xx年以出让方式取得某市一片生地xx年土地使用权。
该地块面积为1.8km2，进行“七通一平”开发后，按照规划，区域内道路、绿地等公益事业占地面积为30％。
根据调查，该市同类土地取得费用为10万元／亩，将生地开发成“七通一平”土地的开发成本、管理费用等为1．4亿元／km2。
开发期为3年，每年开发费用及管理费用在期初均匀投入，第一年、第二年、第三年分别投入40％、30 9／6，20％。
贷款年利率一年期为6％、二年期为7 9／6、三年期为8％；投资利润率为12％。
土地估价师考试卷土地估价计算题
土地估价师考试卷土地估价计算题500元，残值率为10％，A地块面积450平方米，建筑面积为400平方米，目前该建筑全部出租，每月实收租金为10000元，据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月每平方米30元，土地及房屋还原率分别为5％和6％，每年需支付的土地使用税及房产税为20元/建筑平方米，需支付的年管理费为同类建筑年租金的4％，年维修费为重置价的2％，年保险费为重量价的0.2％，试根据上述资料估算A地块在1994年11月在土地使用权价格。
（注本题不计房屋现值利息）（本题30分）。
2.宗地A已得到规划许可，可建一幢5层办公楼，总建筑面积为8000平方米，现正招标出让，某开发公司已进行了市场调查和可行性分析，预计开发周期为2年，估计建成后即可对外出租，出租率估计为90％，年租金为300元/平方米，建筑费和专业费预计为1000元/平方米，第一年投入40％，第二年投入60％，贷款年利率为12％，年出租费用为年租金的25％，当地房地产综合还原率为8％，开发商要求总利润不低于开发完成后不动产总价值的15％，取得土地使用权的法律.估价等专业费用为地价的3％，试估算开发商所能支付的投标地价款。
（本题30）3.某城市内，有一宗住宅用地需要评估，现根据该地条件，选择了与之类似的四宗已成交案例，几宗地块的比较条件如下：项目待估土地比较案例A 比较案例B 比较案例C 比较案例D 用途住宅住宅住宅住宅住宅成交日期 (评估期日1994.10)1993.101993.121993.41994.8 成交价格1200元/平方米1300元/平方米1400元/平方米1100元/平方米容积率23342 区域条件位置 03% 基础设施 02% +2% 0 交通 02% +1% 03%2% 对位置.基础设施.地势.形状及其他因素对地价的影响，均是待估地块与案例地那个相比，表中数字为正值，表示待估地块优于成交地块，数字大小表示需修正的幅度。
山东省2024年土地估价师考试知识点：土地的分类考试试卷
山东省2024年土地估价师考试学问点：土地的分类考试试卷一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某区域内的甲、乙两宗地除容积率外，其他条件都一样，已知甲宗地的楼面地价为800元／平方米，容积率为1．0，若乙宗地的楼面地价为580元／平方米，该区域土地价格的容积率修正系数见下表，则乙宗地的容积率为。
A：2．0B：2．5C：3．0D：4．0E：时间因素2、二级资质及二级资质以下的房地产开发企业担当业务的详细范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定，但其担当的建设项目的建筑面积不超过万㎡。
A：100B：50C：25D：10E：土地3、2024年4月，赵某下岗后从事个体经营．2024年4月，其个体企业实际缴纳增值税20万元、消费税5万元、营业税15万元，则该个体企业2024年4月应缴纳的教化费附加为．【2024年考试真题】A：免于缴纳B：0．6万元C：0．75万元D：1．2万元E：土地4、剩余法估价中所采纳的全部不动产总价、租金和成本数据都是。
【2024年考试真题】A：依据过去的数据水平确定现在的数据B：依据实际发生的数据水平确定C：依据统计的数据水平确定D：依据当前的数据水平确定将来的数据E：时间因素5、路途价估价法基本公式的表示形式是__。
A．宗地总价=路途价×宗地面积B．宗地总价=深度百分率×宗地面积C．宗地总价=路途价×深度百分率D．宗地总价=路途价×深度百分率×宗地面积6、地籍调查是为查清每一宗地的位置、权属界线、数量、用途等基本状况，满意土地登记须要。
地籍调查主要包括土地权属调查和（）两项内容。
A．土地利用现状调查B．土地条件调查C．地籍测量D．权属登记7、不能作为土地估价依据的是__。
A．实际收益B．客观收益C．正常收益D．土地总收益8、某企业出资150万元购建一厂房，预料可运用20年，净残值为10万元，若采纳平均年限法计提折旧，则月折旧额为（）万元。
2023年全国土地估价师资格考试试题答案
2023年全国土地估价师资格考试试题答案_物
业经理人
其次局部计算题
题1 计算结果
50年期可出让土地平均单价:693.3元/平方米
题2 计算结果
宗地于2023年11月1日的土地单位面积价格:17156元/平方米
总地价:1715.6万元
题3 计算结果
(1)该城市住宅地价指数 (2)待估宗地70年期于2023年10月1日单位面积价格:1454.79元/平方米
题4 计算结果
最低建筑容积率3.0
试卷四土地估价实务
第一局部综合计算题
题1 计算结果
可抵押贷款额5924.43万元
题2 计算结果
最正确的结果是HA01、HA04两个比准价格的简洁算术平均数,地价为
924.52元/平方米;HA01、HA03两个比准价格的简洁算术平均数也可,地价为906.33元/平方米。
其次局部案例综合分析
1.答题要点
(1)简洁算术平均法。
(2)加权平均法。
(3)直接取市场比拟法的评估结果。
(4)以市场比拟法评估结果为主,以收益复原法做适当减价修正。
2.答题要点
(1)收集的资料包括:
①国家或当地目前征地补偿、安置补偿以及地上附着物补偿标准文件;
②当地土地开发费用、市政设施开发费用或市政根底设施配套费的收取标准;③征地过程中的有关税费标准或耕地占用税、土地治理费等;④土地出让金或土地增值收益资料;⑤国家或当地市场的利率水平;⑥市场或行业平均利润率或投资回报率。
答案下载：试题答案href=“/ewxt/UploadFiles_6777/202303/20230330234128944.doc“>2023年全国土地估价师资格考试试题答案。
2020年土地估价师《土地估价实务》试题及答案(卷十)
2020年土地估价师《土地估价实务》试题及答案（卷十）第一部分计算题共3题，各题分别为30、30、40分。
要求列出算式、计算过程和计算结果，计算结果保留两位小数，地价单价的单位为“元/平方米”、总价单位为“万元”。
一、某开发商拟投标某70年土地使用权的七通一平空地，面积2000平方米，根据规划，最佳利用方式为修建住宅，最大容积率为4。
根据有关调查研究显示，该项建设周期为2年，取得土地使用权后即可动工，建筑费和专业费预计每建筑平方米2000元，第一年投入40%，第二年投入60%，目前贷款年利率为8%，建成后即可全部售出，售价预计为4000元/平方米，销售税费为不动产总价的6%，要求利润不低于不动产总价的15%，取得土地使用权的法律、估价及登记费用为地价的2%。
估算该开发商目前所能投标的最高地价。
二、某城市有宗地F因拍卖需要评估，现有5宗类似的土地交易案例，条件如下。
项目A B C D E 待估宗地成交价格(元/m2) 500 600 950 1020 1300交易形式协议协议招标招标拍卖拍卖交易时间(年、月) 2002.3 2002.5 2002.9 2002.11 2003.2 2003.5土地使用权年期50 70 70 40 70 50容积率1.0 1.6 1.8 1.4 2.0 1.5区域因素比较繁华程度+2% -1% 0 -2% +3%基础设施0 +3% -1% +3% 0交通状况-1% 0 +2% -1% -2%个别因素比较宗地形状0 -2% +3% 0 1%宗地位置+1% 0 -2% -3% 0临街类型+1% +1% 0 +1% -1%表中区域因素和个别因素的修正都是与待估宗地相比较，表中数字为正时，表示交易案例宗地条件优于待估宗地，表中数字为负时，表示交易案例宗地条件比待估宗地的条件差，数字表示对宗地地价的修正幅度。
根据调查，该城市交易形式修正系数为：协议0.6，招标0.8，拍卖1.0;地价指数以2002年1月为100，以后平均每月递增1个百分点;土地还原率为7%;此类用地的最低容积率为1，容积率在1—1.5之间时，容积率每增长0.1，宗地单位地价比容积率为1时增长5%，超过1.5后容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时增长4%。
2002年全国土地估价师执业资格考试《土地估价实务》试卷及详解
2002年全国土地估价师执业资格考试《土地估价实务》试卷一、计算题（共3题。
各题分别为30、30、40分，共：100分。
答题要求列出算式、计算过程和计算结果；需按公式计算的。
要求列出公式。
无计算过程，只有计算结果的不得分。
计算结果保留两位小数。
地价单价的单位为“元/平方米”、总价单位为“万元”。
请在每题下方空白处答题）（一）某企业于2000年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000平方米，交纳的土地出让金为30元/平方米，该宗地土地开发程度已达到“五通一平”（通路、通电、通水、通讯、排水及场地平整）。
2001年12月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费（含税费）平均为10万元/亩，“五通一平”土地开发费为8万元/亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为一年，银行贷款年利率为5.5%，投资利润率为10%，土地还原率为6%，50年期出让金水平仍保持不变，请测算该宗地于2001年12月31日的单位地价和总地价。
（二）企业甲拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地，规划建设4万平方米综合大楼和2万平方米公寓，预计2年建成后即全部售出。
企业甲在完成前期投入后，拟将该宗地转让给房地产开发商乙。
经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元/平方米，公寓售价为4500元/平方米，同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元/平方米，公寓为1800元/平方米，在建筑期间，建筑费及专业费第1年投入40%，第二年投入60%，银行贷款年利率为5.5%，开发利润为总售价的15%，销售税费为售价的5.5%。
根据以上条件，试计算：（1）该宗地在规划条件下的土地使用权价格；（2）经甲乙双方协商，房地产开发商乙准备以开发完成后的部分房地产按售价的90%给甲作为地价的补偿，开发后的房地产销售税费由乙统一支付，如不考虑甲的前期投入和土地转让税费，试问甲除可得到14000平方米综合楼外，还可分得多少平方米的公寓。
全国土地估价师资格考试试卷土地估价实务
全国土地估价师资格考试试卷土地估价实务-.评估对象概况：××市江东消防器材厂位于××公路西侧，该厂西侧一块平整的土地为估价标的物，面积为3942平方米，该地西北角有两栋平房，两栋共计建筑面积为168平方米。
另有已拆除建筑物若干（详见附表），该地块为一不规则四边形，位于××市一等二级地区，交通方便水电齐全。
根据我市规划该地适合作为工业用地。
二.评估目的：××公司与香港飞达工艺有限公司合资成立飞马冷轧钢有限公司，需要租用该地建冷弯型钢厂，要求评估出该地地价，确定年租金额。
三.评估依据：1.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。
2.《××市城镇国有土地使用权出让.转让和有偿划拨暂行规定》。
3.《××市外商投资使用土地暂行办法》。
4.《××市实施暂行规定》。
四.评估过程：土地部分1.征地成本费：根据《××市实施暂行规定》，我市一般耕地的征地成本费用组成如下：项目有青苗费.土地费.安置费.安置配套费.耕地占用税.预交农转非人口差价款.征购粮差价款.不可预见费. 管理费.其它费用等合计为70.66元/平方米2.三通一平费用：86.00元/平方米3.投资利息：156.66×24/2×0.01=18.80（元/平方米）开发周期为24个月，银行贷款月利息为1％。
4.正常利润额：175.46×15％=26.32（元/平方米）5.地段差价=70.00×修正系数=70.00×0.935=64.45（元/平方米）因该地位于我市一等二级地区，取修正系数为0.935。
6.单位地价：267.23元/平方米7.年租金额：年纯收益（年租金额）=地价×还原利率根据我市银行存款利息以及债券投资利率，确定还原利率为9％。
2023年土地估价师《估价理论与方法》：地租理论考试试题
2023年土地估价师《估价理论与方法》：地租理论考试试一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、剩余法估价中所采纳的全部不动产总价、租金和成本数据都是A.依据过去的数据水平确定现在的数据B.依据实际发生的数据水平确定C.依据统计的数据水平确定D.依据当前的数据水平确定将来的数据2、设立股份有限公司公开发行股票，应当向国务院证券监制管理机构报送募股申请和文件，这些文件包括A.公司章程B.财政报表C,发起人协议D.招股说明书E.股市行情3、房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于__OA.10%B.20%C.30%D.40%4、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干看法》（国发[2023]24号）规定，新建廉租住房套型建筑面积限制在_平方米以内，主要在经济适用住房以及一般商品住房小区中配建。
A.50B.55C.60D.655、依据《国务院关于深化改革严格土地管理的确定》和国土资源部《关于开展制订征地统卜年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》（国土资发[2023]144号）等规定，要制订征地“区片综合地价，征地补偿做到同地同价”，这里的“同地同价”是指（）。
A.同一个农夫集体都采纳同一个征地区片价B.同一区片内不同项目征地都采纳同一标准进行补偿C.同一个征地项目都采纳同一标准补偿D.同一区片内的征地价格与区片内的国有土地价格一样6、估价的基本领项不包括_。
A∙估价目的B.估价对象C∙估价时点D.估价原则7、《协议出让国有土地运用权规定》规定，国有土地运用权出让安排经批准后，_部门应当在土地有形市场等指定场所，或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布。
A.市、县人民政府国有资源行收主管部门B.市、县人民政府C.省、自治区、直辖市人民政府国土资源行政主管部门D.国土资源部8、下列有关土地、房地产税收的说法正确的是.【2023年考试真题】A：学校、幼儿园、养老院占用耕地，也须要缴纳耕地占用税B：供城市居民观光旅游采摘的农业生产用地可以免征城镇土地运用税C：目前外商投资企业不缴纳房产税，而缴纳城市房地产税D：中外合资企业和外资企业不须要缴纳城市维护建设税E：土地9、_是指建立建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。
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土地估价师考试卷土地估价计算题
500元，残值率为10％，A地块面积450平方米，建筑面积为400平方米，目前该建筑全部出租，每月实收租金为10000元，据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月每平方米30元，土地及房屋还原率分别为5％和6％，每年需支付的土地使用税及房产税为20元/建筑平方米，需支付的年管理费为同类建筑年租金的4％，年维修费为重置价的2％，年保险费为重量价的
0.2％，试根据上述资料估算A地块在1994年11月在土地使用权价格。
（注本题不计房屋现值利息）（本题30分）。
2.宗地A已得到规划许可，可建一幢5层办公楼，总建筑面积为8000平方米，现正招标出让，某开发公司已进行了市场调查和可行性分析，预计开发周期为2年，估计建成后即可对外出租，出租率估计为90％，年租金为300元/平方米，建筑费和专业费预计为1000元/平方米，第一年投入40％，第二年投入60％，贷款年利率为12％，年出租费用为年租金的25％，当地房地产综合还原率为8％，开发商要求总利润不低于开发完成后不动产总价值的15％，取得土地使用权的法律.估价等专业费用为地价的3％，试估算开发商所能支付的投标地价款。
（本题30）
3.某城市内，有一宗住宅用地需要评估，现根据该地条件，选择了与之类似的四宗已成交案例，几宗地块的比较条件如下：
项目待估土地比较案例A 比较案例B 比较案例C 比较案例D 用途住宅住宅住宅住宅住宅成交日期 (评估期日19
94.10)
19
93.1019
93.1219
93.419
94.8 成交价格1200元/平方米1300元/平方米1400元/平方米1100元/平方米容积率23342 区域条件位置 03% 基础设施 02% +2% 0 交通 02% +1% 03%2% 对位置.基础设施.地势.形状及其他因素对地价的影响，均是待估地块与案例地那个相比，表中数字为正值，表示待估地块优于成交地块，数字大小表示需修正的幅度。
又知该城市地价指数在1993年1月为100，以后每月上涨数与93年1月比均为1%，容积率修正系数如表容积率12345 修正系数1
1.8
2.1
2.3
2.4 请按以上条件，估算该住宅用地的单位地价（本题20分）
4.假设某地征地.安置.拆迁及青苗补偿费用为6万元/亩，征地中发生的其他费用平均为2万元/亩，土地开发费平均为2亿元/平方公里，当地银行贷款年利率一般为12％，假设征地完成后，土地开发周期平均为两年，且第一年开发投资额一般占全部开发费用的30％，开发商要求的投资回报率一般为15％，当地土地出让增值收益率为10％，试用成本逼近法估算该区域的土地价格。
（本题20分）。