房地产项目开发流程和业务流程

房地产项目开发流程和业务流程

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房地产项目开发程序和业务流程

一、我国现行的房地产建设程序（四大阶段、十个过程）

阶段程序需准备的资料行政管理部门取得证书资金投入

项目前期阶段项目建议书

（申请报

告）

提出项目建设的必要性

和依据、拟建规模和地

点、资源、条件、投资

估算和资金筹措、建设

进度安排、效应分析。

发改委以计划

管理为主；规

划、土地、环保、

水利、林业、旅

游等部门参与

选址；经济、计

划、建设等部门

参与初步设计

和方案审批。

前期工程费用：包括

调研评估费、设计

费、地质勘探费、行

政事业性收费、前期

其他费用等

项目选址方

案

项目核准或备案资料：

申请报告、城市规划意

见、用地预审意见、环

境影响评价、水土保持

方案、占用林地审核、

矿藏压覆评估等＋营业

执照。

设计任务

书、投资计

划

初步设计

（建设方

案）

项目准备阶段施工图设

计、图纸审

查

办土地使用证：土地出

让合同、交费证明等；

办规划许可证：申请报

告和发改委批文、用地

规划许可证、土地证、

已审批规划图和建筑设

计图；

办施工许可证：土地证、

规划许可证、招标确定

施工队、施工图审查证

明、质量安全监督手续

等。

国土局、建设

局、规划局1、《国有土地

使用证》

2、《建设用地

规划许可证》

3、《建设工程

规划许可证》

4、《建筑工程

施工许可证》

1、土地费用：包括

土地出让金沉淀部

分、土地拆迁费用、

土地契税、安置房建

设费用等，占比较

大；

2、前期工程费用：

包括三通一平、临时

设施费、行政事业性

收费、前期其他费用

等

项目征地、

报建、招标

土地、环保、

消防、人防、

规划、建设等

行政管理部门

项目施工阶段组织施工

（安全、监

理）

质量监督记录、分项（分

阶段）工程质检报告、

隐蔽工程验收记录等。

建设局

1、基础设施建设费；

2、建筑安装工程费，

占比较大；

3、公共配套设施建

设费；

4、开发间接费用

项目验收、结算、验收备案资料：验收备建设、规划、

竣工验收阶段备案案表、竣工验收报告、

验收原始文件、质量检

测证明，规划、消防、

环保验收证明、质量保

修书。

消防、环保等

行政管理部门

资料整理归

档建设档案馆

产权登记、

物业管理

办产权证资料：土地使

用权证、规划许可证、

施工许可证、竣工验收

资料、面积测绘成果、

消防和环保验收证明

等。

房地产管理局

二、我们以某地产项目为例，其在各个阶段投资的金额占比情况如下所示（仅供参考）: 序号项目名称投资额占比估算说明

1 土地费用161620 38.50% 包括土地出让金沉淀部分、土地拆迁费用、土地契税、安置房建设费用等

2 前期工程费用14647 3.49% 包括调研评估费、设计费、地质勘探费、三通一平、临时设施费、行政事业性收费、前期其他费用等

3 基础设施建设费20320 4.84% 包括供水工程、供电工程、雨水污水工程、热力工程、燃气煤气工程、智能化工程、园林景观工程、消防系统、信息系统、标识系统、夜间照明系统工程、其他配套等

4 建筑安装工程费11747

5 27.98% 包括地基处理工程、建安费用、分包工程、甲供材料设备采购等

5 公共配套设施建设费28869 6.88% 包括人防车库、地下车库、教育配套、配电设施用房、垃圾用房、文体设施、物业管理用房、其他配套等

6 开发间接费用138

7 0.33% 包括咨询评估费用、工程监理费用、物业费用、施工、采购、设计合同印花税等

7 管理费用4878 1.16% 按开发成本的2%测算

8 财务费用9225 2.20% 按基准利率三年测算

9 销售费用9421 2.24% 按销售收入的2%测算

10 开发期税费46539 11.09% 按销售收入的7%测算

11 其它费用及不可预见费5439 1.30% 取2-5项之和的3%

项目总投资419819 100.00%

三、房地产公司项目开发的内部工作流程：

房地产公司项目开发的内部工作流程大致分为5个阶段：获取土地——开工——开盘——清盘——入住。

1、获取土地阶段：

土地获取阶段：包括土地信息的收集、价值判断，寻找合作资金，投标摘牌，签订土地出让合同，办理用地规划许可证、土地证。

规划设计阶段：包括区域市场调研，项目定位，设计前期工作，项目指标确认，施工图设计组织等。施工准备阶段：办理建设工程规划许可证、施工许可证，开工前期工作等

2、开工：

工程建设阶段（一）：项目开工，基础开工，主体施工，工程款支付，主体验收等

工程建设阶段（二）：内外檐装修材料确定，水、暖、电安装，智能化，通风与空调，电梯安装，毛坯房竣工验收备案，成品房装修及验收备案，配套施工，竣工结算等

项目销售阶段：办理销售许可证，项目亮相前准备，项目亮相，项目开盘前准备等。

3、开盘：

项目销售阶段：项目开盘进行日常销售

4、清盘：销售清盘

5、入住：

竣工入住阶段：办理住宅准入证，入住准备，物业收房，办理入住手续等

售后及移交：为客户办理产权证、土地证前期手续。