南京市物业收费管理实施办法

《南京市物业服务收费管理实施办法》
(宁价房[2005]058号)
第一条为规范本市物业服务收费行为，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《》、《》和国家发展和改革委员会、建设部《物业服务收费管理办法》、《江苏省物业服务收费管理办法》的有关规定，制定本办法。

第二条本办法适用于本市行政区域内具有国家物业管理企业资质的企业，对各类物业提供社会化、专业化、市场化服务的收费行为。

第三条本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第四条政府提倡并引导通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第五条市物价局会同市房产管理局负责全市物业服务收费的管理与监督工作，制定本市物业服务收费的管理办法及相关政策规定；区、县价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门负责辖区内物业服务收费政策的实施和监督管理工作。

第六条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务内容、服务质量相适应的原则。

第七条物业服务收费包括公共服务费和代收代办服务费、特约服务费。

物业服务收费根据物业的性质、提供服务的内容、特点的不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。

普通住宅的公共服务收费及住宅区停车服务等专项服务收费，实行政府指导价。

普通住宅以外的住宅及各类非住宅物业的公共服务收费和满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务、代收代办服务收费，实行市场调节价。

第八条实行政府指导价的普通住宅公共服务收费，由市物价局会同市房产管理局根据物业的硬件设施、环境和物业管理企业的服务内容、服务标准等因素，制定相应的等级收费基准价及浮动幅度，向社会公布。

第九条业主大会成立前，开发建设单位与物业管理企业应在前期物业服务合同中约定公共服务收费标准（水平）、计费方式、计费起始时间，并同时约定物业管理服务内容、服务标准，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

普通住宅前期物业管理公共服务收费水平应在政府指导价范围内约定，并在业主入住前报经价格主管部门核准。

以招投标方式确定的普通住宅前期物业服务收费标准报价格主管部门备案。

价格主管部门和物业管理行政主管部门对招投标过程中的价格行为实施监督管理，及时纠正和依法查处招投标中的违法违规行为。

第十条业主大会成立后，普通住宅公共服务收费标准由业主委员会经业主大会同意后，在政府指导价范围内与物业管理企业在物业服务合同中约定。

第十一条实行市场调节价的物业服务收费，业主大会成立前，由开发建设单位与物业管理企业在前期物业服务合同中约定；业主大会成立后，由业主委员会经业主大会同意后与物业管理企业在物业服务合同中约定。

价格主管部门和物业行政主管部门应加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的规范与引导，行业协会可定期公布实行市场调节价的各类物业公共服务费收费水平，促进相关各方合理约定物业服务收费有关事项。

第十二条物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式约定。

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业管理企业承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十三条物业管理公共服务费用的构成因素为：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常维护保养费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、物业管理企业办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧费用；
8、经业主大会同意的其他费用；
9、合理利润（普通住宅不超过8%）；
10、法定税费。

第十四条业主、使用人自办理物业交付使用手续之日起，应按物业服务合同约定的时间交纳物业服务费用。

物业出租或以其他方式交他人使用的，物业服务费用由业主或使用人按约定交纳，但业主负最终交纳责任。

物业管理公共服务费以法定产权面积（房屋所有权证登记的建筑面积）计算；未办证的以售房合同中
房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。

未计入产权面积的附属房屋不得收取公共服务费。

第十五条纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

业主办理入住手续后长期（连续性六个月以上）未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业，业主应向物业管理企业书面备案，按规定或约定公共服务费标准的70%交纳空置物业管理费。

第十六条前期物业管理住宅小区，因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成小区配套设施和绿化环境未能到位的，业主交纳的物业管理公共服务费应低于规定（约定）收费标准的15%-30%，具体比例应在前期物业服务合同中约定，差额部分由开发建设单位补偿物业管理企业。

第十七条住宅小区内符合规划要求的封闭式共用车库和露天汽车停车场（停车位），由物业管理企业人员提供管理服务的，经价格主管部门批准，可收取停车管理服务费，具体收费标准由各级价格主管部门在市规定的范围内核定。

业主大会成立后的住宅小区，由业主委员会经业主大会同意后，在政府指导价范围内与物业管理企业在物业服务合同中约定停车服务具体收费标准。

在保证业主停车的前提下，有条件的住宅小区可设立外来临时停车位，进入小区执行公务、抢修检修、救护等特种车辆及业主的搬家车、送货车和临时停车时间在一小时内的车辆不得收取停车费，临时停车时间超过一小时的车辆按规定收费标准计次收费。