公共能耗管理方案

公共能耗管理方案

公共能耗费指物业范围内共用部位、共用设备和公共设施所发生的水、电、气等能源的消耗所产生的费用。

一、公共能耗分摊原则

1、谁受益向谁分摊；

2、按所拥有的建筑面积分摊；

3、空置、空关期间向房屋所有权人分摊。

二、公共能耗管理方案

1、公共能耗的预收

按建筑面积向房屋所有权人或使用人按季度标准预收公共能耗费。预收的公共能耗费支出属于代管性质，为所交纳的企业所有，物业服务中心应专款专用，不得改变其用途。

2、公共能耗的统计、核算

物业服务中心每月抄水、电表，统计公共能耗金额。

3、公共能耗分摊公示

每两个月向入园企业分摊一次，并向全体入园企业公示。

4、公共能耗的结转

在入园企业无疑义后，根据分摊金额，从预收的公共能耗中结转，预收的当期公共能耗若不足，向入园企业补收；若预收的当期公共能耗有剩余，结转入下一期使用，不得计入物业收入。

5、公共能耗分类及分摊对象：

（1）按建筑面积全体业主或使用人分摊项目：园区路面各类照明（高杆灯、景观灯、草坪灯、泛光照明）能耗；景观用水、室外保洁绿化用水；弱电系统；消监控室、配电房、水泵房等设备房用电能耗；污水泵、风机等全体业主共用的设施设备用电能耗。

（2）按建筑面积向该幢客户分摊项目：电梯、增压泵、步行消防通道照明等该幢客户共享设施设备能耗。

（3）按建筑面积向楼层客户分摊项目：楼层照明、楼层公共卫生间用水等该层客户共用

能耗。

（4）按使用流量结合建筑面积向客户分摊项目：8-19号楼VRV空调由客户自行承担；1-7号楼空调使用能耗按使用流量分摊到楼层，楼层能耗再根据建筑面积向企业分摊。

三、主要公共能耗分摊计算方式

1、电梯能耗分摊公式

电梯能耗仅发生电能损耗费用，应按各幢进行分摊，按户内建筑面积和楼层系数进行分摊。

未售、未出租和首次空关房间不分摊，已售房屋装修申报日为分摊计费日，已出租房屋以租赁协议起始日或装修申报日为分摊计费日（相对较早时间为准）。

计算公式如下：

D1＝(∑N×d)÷∑S×S1×µ

D1---×幢×幢1室×月电梯能耗分摊费用（元）

∑N---×幢×月电梯用电计量总和（度）

d---电力局电费单价（元/度）

∑S---×幢全部户型建筑面积的总和（㎡）

S1---×幢1室户型建筑面积（㎡）

µ---楼层系数（µ＝µ1÷∑µ）

2、增压水泵能耗分摊公式

增压水泵是指生活二次变频供水系统、生活提升加压供水系统、消防水泵提升加压供水系统、热水循环泵系统等。

增压水泵能耗包括电能和水损耗费用，应按各加压供水区域进行分摊（如：高区、中区、低区等）；按每户计量水表用量进行分摊。

未售、未出租和首次空关房间不分摊，已售房屋装修申报日为分摊计费日，已出租房屋以租赁协议起始日或装修申报日为分摊计费日（相对较早时间为准）。

计算公式如下：

H1＝(∑N＋µ电)×d电＋(∑U＋µ水）×d水

H1---×幢×单元1室×月增压水泵能耗分摊费用（元）

∑N---×区域×月增压水泵用电计量总和（度）

d电---电力局电费单价（元/度）

µ电---损耗系数【按总用水量10%以下计算，分摊到每度电量中】

｛µ电＝D总度数×（1%～10%）÷D总度数｝

∑U---×区域×幢×单元1室×月计量表发生用水量（吨）

d水---自来水公司水费单价（元/吨）

µ水---损耗系数【按总用水量10%以下计算，分摊到每度水量中】

｛µ水＝U总度数×（1%～10%）÷U总度数｝

3、景观水系能耗分摊公式

计算公式如下：

J1＝｛∑(D水泵＋D水系照明)×d电＋∑U×d水｝÷∑S总×S1

∑U---全部水景池容水体量总和（吨）【按每月更换水景池水4次】

｛∑U＝4×(U1＋U2…＋Un）｝

∑S总---分摊业主户型建筑面积总和（㎡）

4、公共卫生间能耗分摊公式

计算公式如下：

G1＝｛∑(D排风机＋D烘手器＋D照明)×d电＋∑(U座便器＋U小便器＋U洗手笼头)×d水｝÷∑S总×S1

∑U座便器---全部座便器×月用水量总和（吨）【也可按1.5吨/天预算】

∑U小便器---全部小便器×月用水量总和（吨）【也可按0.5吨/天预算】

∑U洗手笼头---全部洗手笼头×月用水量总和（吨）【也可按1.0吨/天预算】

∑S总---分摊业主户型建筑面积总和（㎡）

5、消监控中心、安防设施、消防排烟通风水泵能耗分摊公式

（1）消监控中心计算公式：

X1＝｛∑(D主机＋D空调＋D照明＋DUPS)×d电÷∑S总×S1

（2）安防设施计算公式：

A1＝｛∑(D主机＋D空调＋D照明＋D稳压电源＋DUPS)×d电÷∑S总×S1

（3）消防排烟通风水泵

B1＝｛∑(D电机＋D二次回路＋D照明)×d电＋∑(U消防水)×d水｝÷∑S总×S1

6、大堂能耗分摊公式

T1＝｛∑(D新风机＋D空调＋D照明)×d电＋∑G1｝÷∑S总×S1

7、中央空调能耗分摊方式

Z1=｛∑D中央空调×d电×（L层÷L总）＋∑G1｝÷∑S层总×S1

Z1---×幢×层×室中央空调×月分摊费用

∑D中央空调---某区域中央空调总用电量

L层---×幢×层中央空调使用流量

L总---某区域中央空调使用总流量

∑S层总---×幢×层总建筑面积

S1---×幢×层×室建筑面积

四、节能管理方案

（一）节能改造方案

若我司有幸取得海创园项目的管理权，我们将于前期介入阶段考察照明设计数据，因为许多商用建筑的照明强度设计其实大大高于国家标准和用户的实际需要，这不仅造成投资浪费，维护成本增加，还会对客户造成困扰。【海创园】为科技类办公项目，我司认为各个区域的照明设计应也有不同，我司将通过以下改造措施实现节能：

1、更换园区所有灯管为节能灯。

2、通过线路改造，将灯光归明分路控制，并增设时控功能。

（二）节能管理方案

1、制定与严格控制设备运行时间

我司认为设备的运行时间应严格按客户的需求进行调配。对于公共区域的照明及其他设备，建议严格按照业主手册或租户手册之约定制定一份开关时间表，并由时控系统控制照明时间。

2、车库排风系统的使用

车库的机电设施中排风系统尤为重要。在保证整个车库一氧化碳浓度不超过国家规定的基础上，我司将根据车流和空气情况对排风系统进行设置，既达到通风效果，又有利于节能。

3、定期清洗空调机组和末端