房屋买卖合同纠纷典型案例解析

一房二卖，后手买受人虽办登记，因恶意串通无效1 .但不能证明其系支付合理对价的善意出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记，受让人的，应认定构成恶意串通。

862009年，邹某与孔某签订商品房认购权转让协议，约定后者支付案情简介：年，孔某诉请继续履行，一审判决支持。

2011万余元受让前者认购的商品房。

孔某遂提起撤万元转让给陈某并办理登记。

邹某上诉期间，将诉争房屋作价125销权诉讼。

孔某但因该判决未生效，法院认为：①一审判决确认邹某有继续履行合同义务，与邹某之间尚未形成到期的、确定的债权债务关系，故本案不适用《合同法》第条关于撤销权的规定。

②对合同效力认定，属法院应主动审查范围，无需当74且孔某亦提出过邹某与陈某转让诉争房事人明确提出要求确认合同效力的主张，条规定，法院对邹某与陈某之间屋行为无效的意思表示，故依《合同法》第52房屋买卖合同效力进行认定。

③结合邹某与陈某交易时间、涉案房屋所处区位，万元外，对于剩50成交单价明显低于市场价格；从购房款支付情况看，除转账万元付款方式，陈某陈述为现金，但并不能提供该现金系通过取款或其他75余邹某另外，人借款的来源凭据，故对陈某主张其支付合理对价的主张不予确认。

年即交钥匙给陈某，陈某在签购房协议前不对该房状况进行了解，交易称2009这些情要求邹某交房，后亦未按双方合同关于在全部房款付清当日交房的约定，陈某各项客观表现均不能证明其况与一般正常房屋买卖市场交易行为惯例不符。

系一个支付合理对价的善意受让人，其与邹某之间的房屋买卖行为属《合同法》52第条第（二）项规定的恶意串通，故判决确认无效。

1 / 15但各项客观表现均不能证后手买受人虽办理登记，出卖人一房二卖，实务要点：明其系支付合理对价的善意受让人的，应认定恶意串通。

号“孔某与邹某等房屋买卖）昆民一终字第35案例索引：云南昆明中院（2012刘彦诉邹叔芳等房屋买卖合同纠纷案——房屋买卖见《孔祥文、合同纠纷案”，。

（201304/86:135）合同中恶意串通行为的认定》（郑会利），载《人民法院案例选》违章建筑所有权及使用权确认纠纷，不属法院管辖2 .但权利人对建筑的占有违章建筑所有权及使用权确认纠纷不属于法院管辖范围，应作为一种事实状态受法律保护。

年，冯某父母以儿子去世后，媳妇张某所居住房屋所有权为原案情简介：2012诉争房屋系未取得提起确权之诉。

诉讼中变更诉请为使用权确认。

告所有为由，产权登记的自建房。

年全国民事审判工作会议纪要》规定，2011法院认为：①根据最高人民法院《对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设属于国家按照城乡规划法等法律、行政法规的规定，的违法建筑的认可和处理，当事人请应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。

有关行政机关的职责范围，求确认违法建筑权利归属及内容的，不予受理，已经受理的，驳回起诉。

本案诉只要建造人未取得建设用争房屋所在土地为国有土地，无论房屋由谁出资建造，在未经主管部其建造行为均系违法，地使用权，所建房屋亦无法取得产权证明，2 / 15亦无法门处理并补办合法手续之前，建造人虽对建筑物形成事实上占有和使用，②原告诉请虽在诉讼中曾由所有权确认纠纷变更为使用权确对建筑取得所有权。

认纠纷，但所有权作为一种全面的概括的占有、使用、收益与处分的权利，系一种统一的支配力，并非占有、使用、收益与处分的简单相加，使用权系所有权内违章建筑使用权确认纠纷亦不属于法容之一，与违章建筑所有权确认纠纷一样，故裁定当事人可待涉案房屋获得合法有效产权证明时，另行解决，院受案范围。

驳回原告起诉。

违章建筑归属纠纷包括所有权和使用权确认纠纷均不属于法院民事诉实务要点：讼受案范围，但权利人对建筑的占有应作为一种事实状态受到法律保护。

号“冯某与张某等所有权确02544案例索引：北京一中院（2013）一中民终字第张香玉诉张杏嘉所有权确认纠纷案——违章建筑不适《冯领印、认纠纷案”，见。

）《人民法院案例选》（201303/85:145载用所有权的原始取得》（赵志、张磊），过户材料虚假，第三人善意取得的，房产证不撤销3 .相对人权属转移登记申请材料因虚假而被确认违法，但在第三人善意取得情形，要求撤销登记的诉请仍不予支持。

月，滕某提交虚假的离婚证、单位证明，向房管局申请将11案情简介：2000年年，滕某章父高某以前2012名下房屋售予向某，申请表上加盖公章亦系虚假。

述房产系夫妻共有房产为由诉请撤销房产证。

3 / 15 《城月，参照当时建设部①房管局作出被诉具体行政行为于法院认为：2000年11本案房管局具有对辖区房屋权属登8条规定，市城市房屋权属登记管理办法》第故其依当事人申请所作被诉具体行政行为系依法行使行政职权行记的行政职权，单位证明及申请表上加盖公章系为。

②滕某申请权属转移登记时提交的离婚证、在接受申请人房屋转移登记申请后，房管局作为房屋权属登记机关，虚假、伪造。

并依法在法定工作认定其提交材料齐备，对其提交的相关申请材料进行了审核，但终因虚假在整个行为中已尽到合理审慎的审查义务，日内作出房屋移转登记，但因向某在购买该理应撤销，的申请材料导致该房屋权属转移登记事实上错误，故判决确认房管局权属转移登记且实际占有使用该房屋，房屋时属于善意取得，行为违法，驳回高某要求撤销该房屋所有权证的诉请。

即便权属转移登记申请材料因虚假而被确认违实务要点：房产登记行政案件中，相对人要求撤销登记的诉请仍不予法，但在第三人依善意取得房屋所有权情形，支持。

号“高某与某房管局房屋行政221案例索引：四川成都中院（2012）成行终字第《高国庆等诉四川省成都市城乡房产管理局房屋行政登记案——行登记案”，见（王佳舟、郭佳），载《人民法院案政登记的审查范围及行民交叉案件的认定》）。

例选》（201401/87:380转让凶宅未予信息披露，构成欺诈，合同应予撤销4.出卖人对明知且实际对房屋售价产生足以动摇缔约意思或条件的“凶宅”信息4 / 15负有信息披露义务，否则构成欺诈。

后得知该房678万元市场价按揭购买王某名下房屋。

案情简介：2011年，洪某以万元低价购买所得。

洪年以1602003年曾发生居住三人被杀害事件，王某2007某遂诉请撤销房屋买卖合同。

条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民54法院认为：①《合同法》第法院或者仲裁机构变更或者撤销：……一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，受损害方有权请求人民法院或者仲使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，年购买案涉房屋时价格明显低于市2007裁机构变更或者撤销。

”②本案王某于年从王某处购买该房价格与当时市场价格相当；王某购房2011场价格，而洪某故王某是否披露凶杀案时知晓其中曾发生凶杀案件，而洪某在购房时并不知情。

按诚实信用信息对其与洪某之间合同能否订立，或订立条件产生了实质性影响，并因此取得以几乎相当于市王某应向洪某披露该信息，现王某未予披露，原则，场价格的转让价格出售该房屋的利益，其行为已非单纯沉默，应认定构成欺诈，办证中介费、故判决撤销案涉房屋买卖合同，王某返还洪某购房款及相应税费、费、按揭利息损失等。

出卖人对明知且已实际对房屋转让价格产生足以动摇缔约意思或条件实务要点：的“凶宅”信息负有信息披露义务，否则构成欺诈。

号“洪某与王某等房屋买卖360案例索引：浙江杭州中院（2012）浙杭民终字第《洪某诉王某等房屋买卖合同纠纷案——未及时披露“凶宅”见合同纠纷案”，（李骏、睢晓鹏），载《人民法院案例信息可以作为房屋买卖合同的撤销事由》5 / 15201304/86:140）。

选》（5 . 非本村村民购买村集体土地上房屋，合同应为无效非本村村民购买村集体土地上所有的房屋，因违反《土地管理法》等法律、行政法规强制性规定，合同应为无效。

嗣后，万元。

并交定金8杜某购买邻乡某村吴某所有的房屋，案情简介：2012年，吴某以农村房屋买卖违法诉请确认无效。

法院认为：①所有人对自己不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的案涉售房协但其对自己财产的处分不得违反法律、行政法规强制性规定。

权利，农村房屋协议中亦约定土地不得转让，但根据“地随房走”原则，议虽属自愿，条规定：“出卖的标的物，应当属132买卖必然涉及宅基地转让。

《合同法》第行政法规禁止或者限制转让的标的物，法律、于出卖人所有或者出卖人有权处分。

依照其规定。

”吴某自建房虽属其所有，但土地属村集体所有。

《物权法》第条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国153家有关规定。

”依《土地管理法》规定，宅基地使用权系农村集体经济组织成员非本集体经济组织成员无权取得或变享有的权利，与享有者特定的身份相联系，该还包含相应宅基地使用权，相取得。

②案涉房屋买卖合同标的物不仅是房屋，买卖合同非同正常的可在市场上流通交易的商品房买卖合同，杜某非本村村民，吴某将村集体所有土地上建设房屋出售给非属本村村不具备该区域内购房权利。

民的杜某，故判决房屋买卖合同无效，吴某返还杜某购房款。

6 / 15实务要点：非本村村民购买村集体土地上所有的房屋，因违反《土地管理法》等法律、行政法规强制性规定，合同应认定无效。

号“杜某与吴某等农村）鄂秭归民初字第201200780案例索引：湖北秭归法院（《杜沥泉诉吴家庆等农村房屋买卖合同纠纷案——农房屋买卖合同纠纷案”，见）。

《人民法院案例选》（201304/86:149，村房屋买卖合同的效力》（杜云宏）载农村房屋卖合同无效，买方可另主张信赖利益损失6 .买方可行政法规强制性禁止规定被认定无效后，农村房屋买卖合同因违反法律、另诉请卖方赔偿其信赖利益损失。

年，因面20116000元购买同镇不同村的郑某房屋。

案情简介：1996年，牟某以年，牟某起诉郑某，要求临征收，郑某诉请确认合同无效，获法院支持。

2013规定期限搬家奖励、安置费、搬家费、赔偿损失，包括拆迁补偿款及附属设施费、水电安装开户整网、水泥地坪、围墙、灶台及装潢、电话空调移机费等。

有过错一不能返还则应折价补偿，法院认为：①因无效合同取得财产应予返还，该损失应双方都有过错的，方应赔偿对方因此所受损失，应各自承担相应损失，包括因该合同产生的信赖利益损失。

②本案牟某购买房屋时依循农村购房习俗，按当时市场价支并取得该村同意，与郑某签订绝卖契约，邀请村干部作为中人，年之久，已融入该村生活，本可在该房居住付了相应对价，居住使用该房已16牟现该房买卖合同因违反法律、终老。

行政法规强制性禁止规定而被认定无效，7 / 15元购房款，因物价6000某承担返还该房义务，失去了该房使用权，但其所取回更无法购买同类地段商品房。

平方米住房，已不足以购买同类房屋2上涨等因素，万余元，牟某因合同无效而产生64而按目前同类地段征收价计算，该房价值为了巨大的信赖利益损失，郑某亦因此获得巨额利益。