香河市场调查篇

市场调查篇

香河简介

✓香河位于京津之间，隶属河北省廊坊市，幅员面积458平方公里，人口31万，2004年综合经济实力排在河北省第11位，城市化率排在河北省第10位，素有“京畿明珠”之美誉。香河距北京市中心45公里，距首都国际机场60公里；距天津机场70公里，距天津新港110公里，距京唐港150公里。从香河出发， 30分钟可达北京市中心或天津市区，1小时就可以“上天下海”。

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香河境内及周边交通网络密集，拥有京秦、京山、京津、京九铁路和京哈、京津、京福、京广四条国家级公路干线，以及京沈、京沪、京津塘、京开、津保、京石六条高速公路干线。北京市目前正在规划建设“大七环”和第二条京津高速公路。而这两条公路恰好从香河穿过。届时，香河与北京周边县区的交往会更加方便，与天津的距离也会大大缩短。

✓香河历史久远，文化积淀深厚。早在六千年前就有人在此居住。其建制远溯辽宋，辽太宗在此设淑阳郡，时城东南滨水，掬觉微香，故名香河，迄今已有一千多年的历史。明朝燕王朱棣曾有意在此建都，后因统兵北上，在此留下一大憾事。香河自古钟灵毓秀，人文荟萃。

✓香河位于京津冀腹地，县域面积458平方公里，人口31万，下辖九个乡镇和一个省级经济技术开发区。2001年，跻身全国最具发展活力的百强县行列；2003年，综合经济实力进入全省十强行列，位居第七名；2006年全县生产总值完成72.8亿元，财政收入完成5.03亿元，综合经济实力名列河北省前茅。

✓香河县产业基础雄厚，三大传统产业——家具制造业、纸制品包装业、金属制品业后势强劲；三大新兴产业——汽车配件业、纺织服装业、新型材料业前景光明。

香河房地产市场简析

产品方面：香河房地产市场供应大部分为普通住宅，主力户型集中在70，90平方米——160，180平方米之间，占供应量的80%以上。50——70平方米小户型目前仅有绿地开发的有，180以上数量有限，多为跃层或复式。精装修项目不多，仅有珠江，绿地。产品形态也有原来单一的两居，三居到出现小户型单身公寓，复式，等多种形态的产品。

景观方面：珠江御景湖畔为双湖森态园林，颐和领秀城为江南水系主题园林，中央帝景为欧式水景京汉美地为托斯卡纳台地园林，其余都是简单绿化。景观由原来的简单绿化向各种风格的园林水景发展。

建筑形式：项目形态由原来的多层，向小高层，高层发展。

外立面由原来的涂料演化到已经有楼盘开始采用贴砖。

建筑规模：建筑规模也从原来的10多万平方米左右发展到出现将近40万平方米的大盘甚至更大（颐和领秀城70万）

客户方面：客户来源也从原来单一的香河县城扩大到北京天津等地。各个楼盘的客户定位也由原来的模糊定位演化成现在的分阶层的精准定位。

价格方面：价格也从原来的2000左右飙升至4000以上。价格差距也在逐步拉大，风格鲜明，定位准确的楼盘在价格控制和价格提升上做的更好。

市场方面：项目特征已经从原来的同质化非常严重到向个性化，定制化，差异化有针对性的发展。

由于越来越多的房地产开发公司看中香河的房地产市场，其竞争将会越来越激烈，而香河的市场潜力和开发量决定了将来竞争的白热化，从而对项目的要求更高,必须在产品，客户，市场，价格，定位更准确，推广和销售执行更专业强力才能立于不败之地。

香河房地产市场预售面积统计

2006年统计数据，面积合计140264.11

2007年数据统计，面积合计398742.8㎡

2008年数据统计，面积合计453838.673㎡

开发增长面积示意图：

开发面积

本项目竞争对手的界定

香河住宅市场可分为第一城板块和县城区域板块这两个板块，两板块距离较远，而且针对客户群体不同，第一城板块比较成熟，基本针对北京客户和投资客户，县城板块主要针对香河客户和自居客户。本案位于县城区域内，属于县城板块，因此，我们将竞争对手锁定在县城区域板块。

本案的竞争对手根据距离本案的远近，产品性质，价格范围，客户群体等因素界定，竞争项目有13个，主要竞争对手有7个，用红色表示。

市场主要竞争对手项目分析

（竞争项目按位置，产品，客户，价格等因素排序。）

（红色标题表示为竞争对手，黑色标题表示非直接竞争对手）

1天琴湾（距离我项目较近而且有同类型产品）

项目名称天琴湾

物业类别普通住宅

装修状况毛坯

物业地址香河县五一路香河汽车站南侧

价格起价：3100元/平方米

均价：3650元/平方米

最高价：4000元/平方米

物业管理费0.8元/平方米•月

开发商香河县城镇房地产综合开发有限公司

开盘时间2007.09.02

入住时间2008.05

容积率 2.50

绿化率30%

楼层状况一期为1-8号楼，全部为17层的板楼.二期为9－12#楼，为17层带底商的点式高层。2、总套数1600余户

户型状况主力户型70—160平米

销售情况80%

售楼处装修外立面现代感强，黑色，简洁

营销推广方式部分顶层户型赠送露台，DM传单派发，道旗

客户情况本地客户及部分北京客户

交通状况京沈高速、京津公路，938专线（香河——北京站）、938支线（香河——北京站），1路、2路、3路、4路、5路公交车

周边配套休闲：天下第一城、五一公园、五一劳动渠、潮白河、北运河等

文脉书香：省重点高中——香河一中、香河一小、香河二小等

购物：约30000平米的香百华联超市、综合农贸市场、北方最大的家具城——香河家具城等银行：中国银行、中国工商银行、中国农业银行、中国建设银行等

餐饮娱乐：香河肉饼大王、肯德基等

项目亮点地理位置优越

绿地

（非直接竞争对手，售楼部距离我项目较近但是产品和针对客户不同，可以结盟）

开发商绿地集团

项目名称未定

户型 49——70平方米的小户型

针对客户其开发区内人士和北京小白领

价格未确定（其销售人员初步透露5000左右）

装修精装修

2盛达金盘

（三盘同开，有同类型产品）

项目名称盛达金盘

物业类别普通住宅