土地增值税培训教材
房地产土地增值税培训课件
理办法》的通知国税发[2009]31号
七、房地产开发项目收入总额的确认 （一）房地产转让价格的确定
（l）对房地产开发企业销售商品房取得的收入，应按照《
商品房购销合同统计表》及相关合同所记载的金额确定。 （2）对于实物收入，一般要通过对这些形态的财产进行评 估确认其价值；对于视同销售的房地产，其收入确定由主管 地方税务机关按照当期同类区域、同类房地产的市场价格核 定。 （3）对纳税人转让房地产无法提供收入资料或提供收入资 料不实造成成交价格明显偏低的，收入确定由主管地方税务 机关依照上述方法的市场价格核定。
也就是说，这四项费用即使没有合法有效凭
证也是可以核定扣除的。这里没有包括“公 共配套设施费”，即公共配套设施费必须取 得合法有效凭据，否则不予扣除。
1、土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、
劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、 安置动迁用房支出等。 2、前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、 地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 3、建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建 筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 4、基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、 排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 5、公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共 配套设施发生的支出。 6、开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费 用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水 电费、劳动保护费、周转房摊销等。
8、税率
档 次 级 距 税Байду номын сангаас 速算扣 除系数 税额计算公式
万科土地增值税培训课件
4000
34.70%
20.01%
5.00%
29.70%
1,977
6660
4000
34.74%
20.08%
5.02%
29.72%
1,980
6700 6800
4000 4000
•无效价格区 35.10% 35.98%
20.76% 22.44%
5.16% 5.50%
29.94% 30.48%
2,006 2,072
价格区间
•
•2.10.1 价格区间的基本概念
无效区间：指价格提高，销售毛利率下降、利润总额降低； 低效区间：指价格提升，销售毛利率下降、利润总额上升； 只有普通住宅存在无效价格区间；非普通住宅只要价格提升，就会带来利 润增加； 普通住宅的无效区间、低效区间的临界点是在普通住宅不限定价格的情况 下得出的，如普通住宅有价格限定，则需根据项目实际情况具体分析； 无效价格区间测算中的临界点和极限值均为理论测算，各地税率、费用比 例等的不同，导致最终测算结果的不同。实际应用时，应根据项目具体情 况具体分析。
万科土地增值税培训课 件
2023年5月12日星期五
•来势凶猛
2007年1月16日，国家税务总局在其网站上悄然公布了《关于房地产开发 企业土地增值税清算管理有关问题的通知》； 1月17日，沪深两市地产股几乎全线跌停，两市地产指数单日跌幅超过9% 。
•5月21日，北京市地税局《土地增值税清算管理办法》正式出台，各方关注
•10－6.69＝3.31 •3.31/6.69=49.48%
•30% •3.31×30％＝0.993
•
•2.6 关于销售收入的规定
房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东 或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权 转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：
纳税人学堂课件——土地增值税业务培训
（财税〔2006〕21号）
3
新
房
征
管
新房的定义
新建房是指建成后未使用的房产。 新房也就是增量房（能增加现有房屋数量的房产），俗称一手房，指房地产开发 商投资新建造的商品房。
《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕 48号）
财税字﹝1995﹞ 48号第十一条
特别强调
对取得土地使用权以后，没有进行开发就转让了。 这种情况计算增值额的时候，只允许扣除取得土地使用权时候支付的地价款， 交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。 没有加计扣除的环节
《土地增值税宣传提纲》国税函发﹝1995﹞110号第六条
纳税时间
纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申 报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。
调解书×（不可以）
（二）公开竞价拍卖；
（三）个人转让给直系亲属或承担直接赡养义务 人；
（四）主管税务机关认定的其他情形。
类似的问题主管税务机关可以参考认定
《天津市地方税务局关于土地增值税相关政策的公告》2016年 第22号
扣除项目金额
自建的：
1.取得土地使用权所支付的金额；
扣除项目涉及的增值税进项税额，
允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除 项目，
不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入 扣除项目。
《天津市地方税务局关于土地增值税相关政策的公告》2016年 第22号
购置房计算
某人出售一间商业用房，取得收入500 万元，销售时缴纳有关税费30万元（不考虑营 改增是否含税等情况）。其6年前购置时发票 金额为200万元，请问这个人销售商业房应缴 纳土地增值税多少万元？
土地增值税清算培训ppt课件
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第三部份 清算审核的要点
五、基础设施费的审核
4、审核各项基础设施费是否含有以明显不 合理的金额开具的各类凭证、是否将期间费 用记入基础设施费。
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第三部份 清算审核的要点
五、基础设施费的审核 5、审核有无预提的基础设施费。
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第三部份 清算审核的要点
五、基础设施费的审核
4
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第一部份 清算前的准备工作
一、清算条件
（二）主管税务机关可要求纳税人清算的条件
对符合以下条件之一的，主管税务机关可
要求纳税人进行土地增值税清算。
1、销售达到85%以上
2、取得预售证3年以上
3、纳税人注销前
5
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第一部份 清算前的准备工作
二、清算项目的确定
明确清算项目及其范围。 划分清算项目与非清算项目的收入和支出。
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第三部份 清算审核的要点
一、清算收入的审核
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2、获取面积统计表及房屋面积实测报告书 核对企业提供的已售和未售房屋面积与
实测报告书所载数据是否一致
核实该项目中各类型房屋的建设及分布 情况，如有必要，可实地核查。
确定该项目的总建筑面积、不可售面积
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第三部份 清算审核的要点
1、是否属于开发项目真实发生，是否取得 合法票据并支付款项，是否存在虚列情形。
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第三部份 清算审核的要点
三、前期工程费的审核;
2、是否将应计入期间费用记入前期工程费、 基础设施费。
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第三部份 清算审核的要点
房地产业土地增值税专题培训资料
企业土地增值税应纳税额计算过程如下：
（1）扣除项目金额=250+350+200+（250+350）
×5%+1800 ×5% ×（1+7%+3%）+（250+350）
×20%=250+350+230+99+120=1049（万元）
（2）增值额=1800-1049=751（万元）
（3）应纳土地增值税=751 ×40%-1049 ×5% =247.95（万元）
【答案】B 【解析】根据土地增值税法计算方法 与步骤，计算过程如下：计算扣除金 额=4800＋4800×10%＋770＋ 4800×20%=7010（万元）；计算土地 增值额=14000－7010=6990（万元）； 计算增值额占扣除项目金额的比例 =6990÷7010×100%=99.7%，适用税率 为第二档，税率40%、扣除系数5%；应 纳土地增值税=6990×40%－ 7010×5%=2445.5（万元）。
1.按本企业在同一地区、 同一年度销售的同类房地 产的平均价格确定； 2.由主管税务机关参照当 地当年、同类房地产的市 场价格或评估价值确定。
（二）房地产开发企业将开发 的部分房地产转为企业自用或 用于出租等商业用途时，如果 产权未发生转移，不征收土地 增值税，在税款清算时不列收 入，不扣除相应的成本和费用。
（4）基础设施费，包括开发小区内道 路、供水、供电、供气、排污、排洪、 通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的 支出。 （5）公共配套设施费，包括不能有偿 转让的开发小区内公共配套设施发生的 支出。 （6）开发间接费用，是指直接组织、 管理开发项目发生的费用，包括工资、 职工福利费、折旧费、修理费、办公费、 水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
土地增值税政策培训课件
• 2、对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的， 计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价 款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成 本的20 ％以及在转让环节缴纳的税金。
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• 3 、对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计 算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款 和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定 的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。
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小结
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土地成本分摊方法
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开发成本
. 土地征用及拆迁补偿费 . 前期工程费 . 建筑安装工程费 . 基础设施费 . 公共配套设施费 . 开发间接费用
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土地征用及拆迁补偿费
. 包括土地征用费、 耕地占用税、劳动力安置费及有关地 上、地下附着物拆迁补偿的净支出、 安置动迁用房支出等。
发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之 和，加计20%的扣除。 )
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. 房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有 关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及 其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得 土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转 让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法 有效凭证的，不予扣除。
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清算单位
• 国税发[2006]187号第一条： 土地增值税以国家有关部门审 批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项
目，以分期项目为单位清算。
• 《广东省清算管理规程》第十三条： 房地产开发项目应以 国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分
期开发的项目，原则上以规划建设部门的项目修建性详细 规划批准文件确定分期开发的清算单位；
新编土地增值税培训讲义(税务版)
新编土地增值税培训讲义（税务版）土地增值税培训讲义第一部分土地增值税政策解析 ..................................................................... ................. 2 第一章土地增值税的概述 ..................................................................... ................. 2 第一节土地增值税的概念 ..................................................................... ................. 2 第二节土地增值税的特点 ..................................................................... ................. 5 第三节土地增值税的立法原则 ..................................................................... .......... 7 第二章征税范围、纳税人和税率 ..................................................................... ... 10 第一节征税范围...................................................................... .............................. 10 第二节纳税人 ..................................................................... .................................. 17 第三节税率 ..................................................................... ...................................... 19 第三章增值额的确定 ..................................................................... ..................... 21 第一节收入额的确定 ..................................................................... ...................... 21 第二节扣除项目及其金额 ..................................................................... .............. 28 第三节评估价格办法及相关规定 ..................................................................... ... 42 第四章应纳税额的计算 ..................................................................... ................. 45 第一节转让土地使用权和出售新建房应纳税额的计算 ...................................... 46 第二节出售旧房应纳税额的计算 ..................................................................... .... 48 第三节特殊售房方式应纳税额的计算 (49)第五章减免税优惠 ..................................................................... .......................... 50 第一节一般减免规定 ..................................................................... ...................... 50 第二节特殊减免规定 ..................................................................... ...................... 52 第二部分土地增值税实务操作 ..................................................................... ................ 54 第一章征收和管理 ..................................................................... . (54)1第一节申报纳税程序 ..................................................................... ...................... 54 第二节纳税地点 ..................................................................... .............................. 58 第三节纳税时间和缴纳方法...................................................................... .......... 59 第四节相关责任与义务 ..................................................................... .................. 61 第五节其他征管事项 ..................................................................... ...................... 62 第二章土地增值税的清算...................................................................... ............. 63 第一节清算单位及条件 ..................................................................... .................... 64 第二节清算申请与受理 ..................................................................... ................... 67 第三节清算审核...................................................................... .............................. 69 第四节清算项目销售收入和扣除项目金额的确定 .............................................. 76 第五节核定征收 ..................................................................... ................................ 78 第六节清算后的税务处理 ..................................................................... .. (80)第一部分土地增值税政策解析第一章土地增值税的概述第一节土地增值税的概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。
土地增值税培训(DOC 26)
土地增值税培训第一讲：土地增值税的概念第二讲：土地增值税的特点第三讲：纳税义务人第四讲：纳税范围第五讲：计税依据第六讲：土地增值税税率第七讲：土地增值税的减免第八讲：纳税地点第九讲：征收机关与征收方式第十讲：土地增值税的纳税登记、申报第十一讲：土地增值税的行政处罚第一讲：土地增值税的概念土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依照规定为税率征收的一种税。
所谓土地增值，是指某一块土地因为周围环境的变化或者内在设施的完善，导致该土地在供求因素影响下发生地价上涨而形成的增值。
80年代后期，我国开始对土地使用制度进行改革，实行国有土地使用权的有偿出让、转让。
为了规范土地、房地产市场的交易秩序，合理调解土地增值收益，维护国家权益，国务院于1993年12月13日，以国务院令138号公布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》），自1994年1月1日起施行。
财政部于1995年1月27日，以财法字[1995]6号颁布了"中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则"（以下简称"细则"）。
北京市人民政府以京政发[1996]7号下发了《关于征收土地增值税有关政策的通知》，明确规定1994年1月1日（即细则发布之日）已办理房地产转让手续的，暂缓征收该项目的土地增值税。
也就是说，北京市土地增值税从1995年细则发布之后开始征收。
第二讲：土地增值税的特点（一）土地增值税的主要特点：1.土地增值税是在房地产的转让环节征收，每转让一次就征收一次土地增值税。
这一点与营业税有些类似。
2.土地增值税以转让房地产所取得的增值额为计税依据。
在计算土地增值税时要以转让房地产的收入减除规定的扣除项目金额来计征。
这一点与企业所得税有些类似的地方。
3.土地增值税在征管上采用以房地产的评估价格作为一种客观的标准。
这一点与财产税有一定的共性。
4.土地增值税是贯彻国家宏观调控政策而出台的一个税种，是国家利用税收杠杆对经济进行必要的调节，具有特定的开征目的。
财税规划《土地增值税》业务培训讲稿
《土地增值税》业务培训讲稿一、概述土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物（简称转让房地产）所取得的增值额为征税对象、依规定税率征收的一种税。
国务院于1993年12月31日发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，并于1994年1月1日起实施。
二、基本政策（一）纳税人、土地增值税的纳税人，是有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人。
包括：各类企业单位、事业单位、机关、团体、个体工商户以及其他单位和个人，也包括外商投资企业、外国企业、外国驻华机构、外国公民、华侨、港、澳、台同胞等。
（二）征税范围凡转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的行为都应当缴纳土地增值税。
（地上建筑物是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。
建筑有厂房、仓库、商店、医院、学校、住宅、地下室、游泳池、围墙、烟囱等；各种附属设施是指与建筑物不可分割的设施，如电梯、中央空调、暖气和各种管道、线路等。
附着物是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品，如附着于土地上的各种花、草、树木等）这样界定土地增值税征税范围有三层含义：（1）土地增值税仅对转让国有土地使用权征收，对非法转让集体土地使用权不征税。
（2）土地增值税只对转让房地产征收，不转让的不征税。
（3）土地增值税只对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为而未取得收入的不征税。
下列行为应根据情况确定是否征收土地增值税：（1）以出售方式转让房地产的（含出售国有土地使用权的、取得土地使用权后进行房屋开发建造后出售的、存量房买卖的等）应征税；（2）以继承、赠与方式无偿转让房地产的不征税；（财税字[1995]48号赠与的范围：（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接瞻养义务人的。
（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的）（3）房地产抵押的在抵押期间不征税，抵押期满后如房地产权属未转移的不征税；如以房地产抵债而发生的房地产权属转移的应征税；（4）房地产交换的(不含个人自有住房交换的)应征税；（5）以房地产进行投资联营的，当房地产转让到投资联营企业中时，暂免征税；当投资联营企业将房地产再转让时，应征税；（6）合作建房的，房地产建成后合作各分房自用的暂免征税，建成后转让的应征税；（7）开发公司代建房地产的不征税。
培训课件：土地增值税
8．企业兼并转让房 地产 9．代建房
暂免
不征(无权属转移)
10．房地产重新评估 不征(无收入)
判断题
【例题2】下列各项中，应征收土地增值税的是( )。 (2002年考题，分值1分) A．赠予社会公益事业的房地产 B．个人之间互换自有居住用房地产 C．抵押期满权属转让给债权人的房地产 D．兼并企业从被兼并企业得到的房地产 【答案】C 【解析】房地产抵押期间产权未发生权属变更，不 属土地增值税征税范围；抵押期满权属转让给债权人 的，征收土地增值。
不征(无权属转移) 抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不 能偿还债务，而以房地产抵债，征。 单位之间换房，有收入的征；个人之间互换自住房不征。
征税范围的具体事项
有关事项
6．以房地产投资、 联营 7．合作建房
是否属于征税范围
房地产转让到投资联营企业，不征；将 投资联营房地产再转让，征。 建成后自用，不征；建成后转让，征。
Байду номын сангаас
征税范围的具体事项
有关事项
1．出售
是否属于征税范围
征。包括三种情况：(1)出售国有土地使用权；(2)取得国有土地 使用权后进行房屋开发建造后出售；(3)存量房地产买卖。
2．继承、赠予
继承不征(无收入)。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直 接赡养义务人不征；非公益性赠予征。
3．出租 4．房地产抵押 5．房地产交换
土地增值税
第一节
土地增值税概述
一、概念 土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、 地上的建筑物及其附着物所取得的 增值额为 征税对象,依照规定税率征收的一种税。 1993年12月13日国务院发布了《中华人民共 和国土地增值税暂行条例》,财政部于1995年1月 27日颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条 例实施细则》,土地增值税自1994年1月1日起在 全国开征。
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抓住每一次机会不能轻易流失，这样 我们才 能真正 强大。2 0.11.26 2020年 11月26 日星期 四1时1 4分47 秒20.11. 26
谢谢大家！
> 土地增值税不课税范围
1、建设房屋自用。 2、非房地产开发公司以不动产投资于非房地产开发企业 3、政府出让土地使用权（一级市场） 4、土地使用权和不动产的继承、赠与 5、被征地拆迁而转让房地产 6、企业合并或分立房地产变更登记 7、个人转让普通住宅和满5年的非普通住宅免征 8、转让集体土地上的房屋所有权、转让海上游艇泊位不征税 9、房地产的代建行为，是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建 收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入 属于劳务收性质，故不在土地增值税征税范围 10、房地产的重新评估，按照财政部门的规定，国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估而产 生的评估增值，因其既没有发生房地产权属的转移，房产产权、土地使用权人也未取得收入，所以 不属于土地增值税征税范围
四 预征率与预缴纳税期限
>预征率与预缴纳税期限
>税率与普通住宅的优惠政策利用
五 地价分配
>地价分配
>地价分配
地价分配没有规范！！！只有合理方法！！！
>地价分配的合理方法
>地价分配的合理方法
>地价分配的合理方法
>地价分配的合理方法
>地价分配的合理方法
六 土增税清算单位的划分依据
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追求卓越，让自己更好，向上而生。2 020年1 1月26 日星期 四下午1 时14分 47秒13 :14:472 0.11.26
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严格把控质量关，让生产更加有保障 。2020 年11月 下午1时 14分20 .11.261 3:14November 26, 2020
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重规矩，严要求，少危险。2020年11 月26日 星期四1 时14分 47秒13 :14:472 6 November 2020
>土增税会计核算
>土增税会计核算
十
土增税清算，所得税返还
>土增税清算，所得税返还
关于国税总局2016.81号文学习
>土增税清算，所得税返还
>土增税清算，所得税返还
>土增税清算，所得税返还
>土增税清算，所得税返还
>土增税清算，所得税返还
>【问答】某建筑公司接受政府委托进行扶贫搬迁房代建，其 代建业务应如何缴纳增值税？
普通标准住宅即普通住宅，由各省级政府根据国办发｛2005｝26号制定【土地增值税暂行条例实施 细则】第十一条，税务机关无权另行制定标准。苏地税发｛1995）103号、苏地税发（2004）58号 将普通标准住宅限定于政策性住房，已被废止。
由于各省标准频繁调整，具体判定标准及其适用期间需查各省市建设局的文件。
某房地产公司与建筑企业2016年4月30日前签订一房地产项目施工合同。房地 产企业已向主管国税机关办理建筑工程老项目的备案手续，在正式开工前， 由于该项目规划调整，已于2016年下半年重新办理“施工许可证”。请问， 房地产企业能否就该项目继续按老项目适用简易计税方法？
答：根据财税〔2016〕36号文件的规定，一般纳税人发生财政部和国家税务 总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择， 36个月内不得变更。 已在主管国税机关办理简易计税备案的老项目，为保持该项目增值税核算的 一致性，因后期项目规划调整、建设面积变更的，仍按已备案老项目对待， 适用简易计税方法。
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重于泰山，轻于鸿毛。13:14:4713:14:4 713:14 Thursda y, November 26, 2020
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不可麻痹大意，要防微杜渐。20.11.26 20.11.2 613:14: 4713:1 4:47November 26, 2020
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加强自身建设，增强个人的休养。202 0年11 月26日 下午1时 14分20 .11.262 0.11.26
> 土增税实际性质
对收入的课税称为销售税。对利润的课税称为所得税。 土增税是对房地产开发企业取得的“土地涨价”（资本利润）课税。而企业所得税是对企业总利润 （总利润=经营利润+资本利润）的课税。因此，土增税的性质是“特别所得税”类似于石油开发企 业的“石油特别收益金”----俗称“暴利税”故香港会计准则将其分类为“所得税类” 中国国家税务总局将土地增值税认定为销售税，会计核算时，比照货物和劳务税进行记账（借：营 业税金及附加 贷：应交税金—应交土地增值税）。在国税总局内设机构将其归类由“财产行为税司 处”管理。
二 税基
> 税基
> 税基
> 税基
> 税基
> 税基
> 税基
> 税基
三 税率与普通住宅的优惠政策利用
>税率与普通住宅的优惠政策利用
>税率与普通住宅的优惠政策利用
>税率与普通住宅的优惠政策利用
>税率与普通住宅的优惠政策利用
>税率与普通住宅的优惠政策利用
>税率与普通住宅的优惠政策利用
一用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让 所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向 国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。纳税人为转让国有土地使 用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。课税对象是指有偿转让国有土地 使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产取得的收 入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额
土地增值税培训
2017.6.20
目录
一 土增税课税范围 二 税基
三 税率与普通住宅的优惠政策利用 四 预征率与预缴纳税期限
五 地价分配
（备注： PPT内容为五或者更多部分的目录形式）
目录
六 土增税清算单位的划分 七 清算申报与审核
八 尾盘销售申报 九 土增税会计核算
十 土增税清算，所得税返还
（备注： PPT内容为五或者更多部分的目录形式）
• 某建筑企业集团咨询，其下属的西安公司（增值税独立纳税人） 承担集团中标的境外项目（因建筑资质需要，承建合同由集团 公司统一签订）施工业务，西安公司如何申请享受跨境提供建 筑服务免征增值税优惠？
• 答：财税〔2016〕36号附件4规定，境内单位和个人提供跨境 建筑服务，凡工程项目在境外的，可免征增值税。鉴于西安公 司通过集团内部分包方式向境外单位提供建筑服务的实际，为 保证此项业务享受免税政策的唯一性，在国家税务总局进一步 明确前，西安公司需向主管国税机关提供如下资料：
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好的事情马上就会到来，一切都是最 好的安 排。下 午1时14 分47秒 下午1 时14分1 3:14:47 20.11.2 6
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每天都是美好的一天，新的一天开启 。20.11. 2620.1 1.2613: 1413:14 :4713:1 4:47Nov-20
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务实，奋斗，成就，成功。2020年11 月26日 星期四1 时14分 47秒Thursday, November 26, 2020
• ①施工地点在境外的证明（集团公司签订的承建合同注明施工 地点在境外的，不再提供）；
• ②集团公司与发包方签订的建筑合同原件及复印件，作为跨境 销售服务书面合同；
• ③集团公司与其所属的西安公司签订的该境外施工项目内部授 权合同（或三方协议）；
• ④集团征增值税政策的书面申明。
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踏实，奋斗，坚持，专业，努力成就 未来。2 0.11.26 20.11.2 6Thurs day, November 26, 2020
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弄虚作假要不得，踏实肯干第一名。1 3:14:47 13:14:4 713:14 11/26/2 020 1:14:47 PM
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安全象只弓，不拉它就松，要想保安 全，常 把弓弦 绷。20. 11.2613 :14:471 3:14Nov-2026-Nov-20
> 土地增值税课税范围
1、国有土地使用权的转让（土地二级市场）。也对转让地上建筑物及其它附着物产权的行为征税。
2、一手房地产转让（二级市场） 3、二手房地产转让（三级市场） 4、以土地使用权或房地产投资于房地产开发企业 5、房地产开发企业以新建商品房投资入股 6、转让有土地使用权证的游艇码头等非房屋类建筑物亦属于课税范围 7、合作建房，对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增 值税；但建成后转让的，应征收土地增值税 8、土地使用者处置土地使用权，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属 证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只 要土地使用者享有占用、使用收益或处分该土地的权利，具有合同等到证据表明其实质转让、抵押或置换了 土地并取得了相应的经济利益，应当依照税法规定缴纳土地增值税