德阳商业市调报告及相关数据

德阳商业市场调查报告

一、调查时间：2009年9月15日—2009年9月30日

二、调查地点：彩泉商圈、文庙广场、南街、旌东片区

三、负责人：伍志国

四、调查人员：李洪亮、刘益凯、曾娣

五、撰稿人：李洪亮

六、调查目的：

1、了解德阳几大主力商圈内的业态分布、物业配套

2、了解主要业态的经营环境、经营状况、业种结构、营管方式、租金水平

3、通过以上调查为本项目的业态定位，经营管理提供参考

七、调查总结：

本次调查选定了彩泉商业圈、文庙商业圈（庙街、东方影都、盛高明店）、南街商业街、旌东片区（盛唐摩尔、嘉信茂广场、黄河片区）几个重点商业圈，着重了解几个商圈的业态构成、主力店经营、规模、管理及费用情况。

(一)彩泉商业圈

A.商圈概况

1.德阳最老、最传统的核心商业圈，该商业圈在德阳老、中、青三代人的心中都

具有深刻的历

史印迹和意

义。随着政府

未来城市规划

方向的指引，

该商圈的设施

配套已经在逐

步升级。大体

量、成规模的

商业体相继呈

现，除正在加

紧施工的本项目外，包括彩泉公馆、阳光摩尔、新洋洋百盛、福世春天、彩泉商场、商务大厦（人民商场）、新辉鞋业等商业体和商业卖场均在其中，使得该区域的商业氛围基本成形，正在向更高层次迈进，功能更加升级，品质更加提升，由此承载了更多商机。

2.本商圈涵盖的经营业态主要包括大型百货卖场、专业卖场、生活超市、特色餐

饮、休闲茶坊、体育健身、美容美发、生活保健、商务写字间、便民配套服务等。其中，凉山街以两边商铺为沿街为市，经营业态丰富，以中端服装、箱包、化妆品、文具、鞋类为主，一层平均月租金在105—150元/㎡，二层平均月租金30-50元/㎡左右；绵远街主要经营业态以大排档、中餐、服装、茶坊、美容美发和便民配套（银行、诊所、副食店、蛋糕店等）为主，临街商铺平均月租金30—110元/㎡。凉山街与绵远街十字路口交汇处和越靠近长江路口等位置的商铺租金较高。

3.经营情况：整个经营较改造之前有较大提升，形象和经营更加规范，经营业态

和品类以少量中档和大量低档的项目居多，因而面临的客层也是收入水平不高的人群。经营档次较高的商家主要集中于绵远街与凉山街的十字路口，比如洋光摩尔新店、鄂尔多斯服装、达芙妮女鞋等。新洋洋百货店在此商圈应为主力店，提升圈内的消费层次。

B.重点分析

1.阳光摩尔步行街

1)该项目总体经营面积5000余平方米，目前商家入驻率不足70%，已入

驻的业态多以餐饮和休闲娱乐项目为主。

2)该项目前期开展过与专业商管公司的合作，因此对项目的定位和形象

包装等之前都有统一的策略，然后期据商管公司中途撤出后，基本由

开发商自行招商管理，放任自留，致使该物业整体形象非常差，口碑

不佳，且引入的经营业态和档次均不高，营运管理混乱，入驻商家流

失率高。

3)业态构成：一层包括电器（索尼电器）、服装（正黄旗服饰、ITAT连

锁店等）、鞋（老北京布鞋）、化妆品、快餐店、特色餐饮（蟹天蟹地）

等，二层包括有餐饮（聚龙砂锅、老灶火锅、勇记干锅）、茶坊、美容

院等，三层包括部分公司办公室、茶坊、台球室等。

4)经营情况：因阳光摩尔的招商和管理上的无序状态，场内商家多数经

营状况堪忧，加之整个外围大环境在施工改造，交通动线很受影响，

消费人群难以入内，导致商家流失率高，加之开发商的无序管理，使

商家的经营积极性很受影响，特别是内街商铺，闲置率很高。

5)租金水平：一层外街平均月租金60—110元/㎡，内街平均月租金30

—54元/㎡，二层平均月租金50元/㎡左右，三层平均月租金15—30

元/㎡。租金半年一收。

6)物业管理：物管费每月2.5元/㎡，按月收取；水费3.4元/方，业主每

月自行交付，电费1.1-1.3元每度不等，由物管每月代收。商业区域没

有地下停车库，商家持停车卡免费停于内街，顾客停车要收费。

2.洋洋百盛彩泉店

1)彩泉商圈内现目前经营成规模、品类最全、档次最高、管理规范的专

业销售卖场，总体量近万余平米。

2)业态构成：1F化妆品、香水、饰品、珠宝首饰、鞋、手袋箱包、钟

表、照相器材；2F女装、时尚居家馆；3F男装、男饰品、运动装、

健身器材、服饰修改室；4F超市、小家电、童装、玩具、学习用品

3)经营情况：相对老店来说，商气和人流都有很大的差距，自然经营业

绩上也对比明显。但作为德阳有影响力的专业卖场，许多入驻商家都

很力挺，促销活动频繁，很迎合老百姓的消费习惯，节假日许多淘宝

族的顾客会因为优惠价格的吸引赶来抢购。随着商场在经营过程中不

断地调整以迎合消费者的购物习惯，经营情况已经开始持续看好，相

信随着绵远街的改造完成，本项目的商业成形，将共同繁荣整个商圈。

4)经营模式：专业百货卖场，实行统一商管，以销售抽成的方式与入驻

商家合作。

5)物业状况：设有地下停车场，顾客可凭购物小票免费停车4个小时。

3.彩泉商场

1)经营面积约1500平方米左右，划分成40余家独立商铺，主要经营各

式服装、个性饰品、鞋类、皮具箱包等档次较底、个性化的商品；

2)经营情况：彩泉商场是以前老跳蚤市场迁移过来的，而且其专门面向

低中端的市场，所以也具有一定的消费人群基础，以中、青年居多，

加之商家实行薄利多销，满足了部分人群的购物需求。

3)租金水平：货柜租金在300—800元/月，商场内铺面平均月租金在80

—100元/㎡，收取方式有半年和一年付两种。

4)物业管理：没有实行统一管理，由各商铺的经营商家自行负责。

4.德阳商务大厦

1)2001年建成的德阳最早、成规模的商务办公楼。负一层为IT卖场，一

层划整为零，被分割成面积为10-50平米不等的独立小铺面，以皮具、

箱包、小电器、饰品、美甲、化妆品、烟酒、个性服装、书店、礼品

店等，二层为人民商场超市、三层及以上是茶坊和商务写字间。

2)经营情况：因为是德阳人流量最大的核心地段，商场人气旺盛，旺盛

的人气带来了大量的商机，商场内商家转手率低，但商家与商家之间

的竞争激烈，经营的重复业态占据很大比重，但强大的人流缓解了这

一劣势，整体经营较好。

3)经营模式：除人民商场外没有专业的商业管理公司介入商业管理，都

是由业主自行管理。

4)租金水平：一层平均月租金150元/㎡左右，二层平均月租金50元/㎡，

写字间平均月租金15元/㎡，按年收取，部分有递增。

5)物业状况：无管理公司，一层商铺由商家自行管理。商场后面设有小

型停车场，用于在此办公的商家停车，以及人民商场的卸货场地，外

来车辆以此停车需收取停车费。

C.小结

彩泉商圈未来的发展需要绵远商业步行街成形的驱动，才能使整个区域商业繁荣。而驱动的动力应该是来自于瑞麒·旌都银座、阳光摩尔和新洋洋百盛三大核心商业体的专业化运作和经营管理，以此为核心来带动整个区域内业态的丰富和经营的繁荣，也才与政府未来城市规划相符。

目前政府已经开始动工打造绵远商业步行街，这将使区域内的公共形象、设施配套、商业环境更加完善、基础越加成熟。但因为绵远街交通组织的重要性，改造成商