上海k11案例研究
上海K11商业调研报告
第三部分：楼层
B3楼：3000平米的艺术中心免费提供不定期艺术作品展览
B2楼：创意生活 休闲轻食 代表品牌：ECCO，mrkt，ABC cooking studio、CHAME、食之秘
B1楼：时尚配饰 丽人美容 代表品牌：COCCINELLE、刘娟美甲沙龙、YAANG life、BAKER&SPICE
B229a
B204 B205
B241 B242
B207
B239: Gindaco 银章鱼 B240: 西树泡芙 B241: Lina’s 蛋糕和甜点
B242: secret resipe 食之秘 B243: The Grace Floral 婷意花宇
B201: Cellect Point
B202: axes femme
钢管、不锈钢、三角玻璃打造的大树完美的将屋顶玻璃幕墙延伸至室内 圆形休息椅处，不仅增加了休憩处的美感，还完美的融进自然元素，令 整棵现代材质打造的大树在B1楼的中庭上空不显突兀。如此设计首先具 有采光、遮阳、避雨的功能，其次便捷快速地到达B1楼，从而增加B1楼 的人流。类似于美术馆的现代设计风格增加了其高端奢华的感受。
第三部分：业态分布
B2平面图及品牌组合：
B216 B234 B235 B236 B231 B232
B217 B219 B221
B214 B215
B230
B213/ B246
B211
B233
B237
B243 B240
B239
B201
B222
B220 B218
B202 B203
B237a/B238
B223/ B210 B225B224/ B227 B226 B208/B209 B229 B228/
K11项目案例研究初稿
K11 商业品牌案例研究一、K11是什么？K11 是秉承“博物馆零售”商业模式、融合“艺术、人文、自然”理念的新型购物艺术中心品牌。
该品牌由香港新世界集团首创，并于2009 年于香港尖沙咀落地首个项目，80% 的商户是首次登陆香港的品牌，开业首年实现了盈利，且收入比整改前翻了3 倍，出租率高达99% ，月客流量超过150 万人次。
随后香港新世界集团陆续在上海、武汉、广州、沈阳等地投资落地5 座K11 商业、办公和居所等产业。
仅上海K11 购物艺术中心，开业第一年收回投入，第二年营业额增长3 倍，每个月客流量稳定在100 万人次，计划在全国9 个城市落地29 个项目。
除了K11 旗舰购物艺术中心，K11 集团产业也包括写字楼K11 ATELIER 、住宅K11 ARTUS 、开放式教育平台K11 Kulture Academy 、顾问及市场调查机构K11 Future Taskforce 、扶植中国艺术家及策展人的非牟利机构K11Art Foundation 、以及保留及传承中国传统手工艺的文化基金会K11 Craft & Guild 。
二、K11由谁创办？K11 由香港新世界集团“第三代传人”郑志刚创办。
郑志刚的祖父郑裕彤(周大福创始人周至元女婿)创办了香港新世界集团；父亲则是郑家纯，是新世界集团现任的董事会主席。
郑志刚作为新世界家族“第三代” ，2005 年开始接触家族业务，针对零售商业同质化严重、新世界百货店逐渐减少的局面，郑志刚发挥自身文学与艺术修养背景， (具有哈佛文学学士学位，攻读过斯坦福大学京都研究中心文化艺术专业)将艺术与商业结合，创办了“博物馆零售”模式，引领零售商业改革。
K11 股东为香港新世界集团("新世界发展( 00017.HK )") ，由郑裕彤一九七零年创立，并于一九七二年在香港联合交易所挂牌上市。
核心业务包括房地产、酒店投资、基础设施、服务、建筑工程、电讯及交通运输等领域。
探讨商业空间与艺术展览融合发展趋势_以上海K11购物中心为例_杨韵怡
以上海K11购物艺术中心为启示，剖析当代商业空间的发展模式以及与艺术展览融合的趋势，探索未来商业空间的展示设计、空间布局、陈列布置，挖掘与空间与艺术结合的可能，提升商业空间的品位，激发参观以及消费之欲望，引进新的文化艺术理念，从而适应消费者日益增加的体验式购物需求。
前言现今各大商场里逐渐开始出现丰富多彩的艺术展览，几乎在每一个大型商场里，都设有专门区域用于陈列展示，内容包括商场内商品样板陈列、企业活动宣传，甚至包括独立设计师的小型作品展示。
如深圳福田区的KK Mall曾举办mini cooper文化创意车展，将红色邮筒、斗牛犬、伦敦塔桥等象征英国特色的文化元素融入展示活动之中，使展出场地充满这浓浓的英伦感觉。
在以往，类似的商场内公共区域的使用较为商业化，相当于用作广告以及公关的小型展区，几乎不涉及艺术作品。
对于从事艺术工作的设计师而言，更习惯于把作品放在氛围严肃艺术馆等专门场地开展，而从商家角度出发，商场公共区域的使用与经济收益直接挂钩，极少会有商业领域之外的陈设展览。
然而当今城市不断发展处处商场林立，购物中心出现了大量同质化的现象。
为追求更为吸引人群的环境，商场不断作出新的探索，其中艺术主题购物中心的出现使业界眼前一亮：商场内少了喧哗和压抑的营销推销区，变成了精致而又安静的艺术展区，人流量不但没有因此减少，反而吸引更多消费者慕名前来。
用艺术品来克服消费者对购物中心的审美疲劳，既能突破艺术“被仰望”的格局，又让公众在购物休闲时不乏味。
此举无论是在提高商场人气上，还是提高经济收益上都取得了令人满意的效果。
上海K11艺术购物中心的启示1.发展模式谈及商业与艺术联手，不得不提及近来在国内比较著名的上海K11艺术购物中心。
隶属于香港新世界集团的上海K11艺术购物中心于2013年正式营业，店址设在上海中心地带淮海路，一个浓缩上海百年商业历史、具有国际时尚商业浓厚气息的地带。
上海K11旨在打造最大的互动艺术乐园、最具舞台感的购物体验、最潮的多元文化社区枢纽，令艺术欣赏、人文体验、自然绿化以及购物消费之间产生一体化而微妙的互动作用，试图为市民及旅客带来前所未有的独特官感享受。
上海k11调研分析报告
06 上海K11未来发 展建议
市场定位与目标客户群体选择
总结词
明确市场定位，锁定目标客户群体
详细描述
上海K11作为一家艺术与商业融合的购物中 心，应进一步明确其市场定位，以吸引目标 客户群体。建议通过市场调研和分析，了解 消费者的需求和消费习惯，根据不同群体的
特点，制定差异化的营销策略。
产品创新与差异化策略制定
02 上海K11市场概 述
上海K11品牌介绍
01
上海K11是香港新世界集团旗下 的高端艺术购物中心，以“艺术· 人文·自然”为核心价值，将艺术 、文化和商业融合。
02
上海K11通过不断引入各类艺术 展览、文化活动和时尚品牌，打 造了一个集购物、餐饮、娱乐、 休闲于一体的综合性商业体。
上海K11市场现状
优化营销策略，提升品牌影响力
详细描述
针对当前市场趋势和消费者需求，上海K11应调整和优 化营销策略。建议采用多元化的营销手段，如社交媒体 营销、内容营销等，提高品牌曝光度和知名度。同时， 可举办更多与艺术、文化相关的活动，增强消费者的参 与度和粘性。
内部管理提升与团队建设建议
总结词
强化内部管理，打造高效团队
产品组合
上海K11注重引入各类品牌和业态，包括 高端奢侈品、时尚潮流品牌、餐饮、娱 乐等，以满足不同消费者的需求。
VS
定价策略
根据产品类型和品牌定位，采取不同的定 价策略，既有高端奢侈品的高价定位，也 有亲民时尚品牌的平价策略。
渠道拓展与销售策略
渠道拓展
上海K11不仅在实体店销售，还积极开展线上销售，通过官方网站、社交媒体等渠道拓 展销售渠道。
销售策略
采取多种促销活动和营销手段，如限时折扣、会员制度、积分兑换等，以吸引消费者并 促进销售增长。
上海k11调研分析报告(一)2024
上海k11调研分析报告（一）引言概述：上海K11是一座高端艺术商业综合体，位于上海市黄浦区中山南路，拥有独特的文化艺术氛围和创新的商业模式。
本文将对上海K11进行详细的调研分析，探讨其商业模式、客户群体、艺术氛围、商业运营以及竞争优势等方面的情况。
一、商业模式调研分析1. 上海K11的商业定位与目标a. 定位为高端艺术商业综合体b. 目标是打造文化创意消费的新地标2. 商业模式的核心特点a. 打破传统商业边界，实现艺术与商业的融合b. 提供独特的购物体验，增加顾客黏性3. 商业模式的盈利点a. 租金收入b. 商场品牌合作c. 艺术展览与活动收入4. 商业模式的效益评估a. 良好的经济回报与利润增长b. 提升周边区域的知名度与形象二、客户群体调研分析1. 上海K11的主要客户定位a. 中高端消费人群b. 对艺术和文化有一定关注和认同的人群2. 客户群体的消费特点a. 对产品质量和品牌形象要求较高b. 愿意为独特的购物体验支付额外费用3. 客户群体的购买行为a. 偏向选择独立设计师品牌b. 喜欢购买有艺术性的商品4. 客户群体的消费心理需求a. 追求与众不同的消费体验b. 倾向于购买具有艺术氛围的产品三、艺术氛围调研分析1. 上海K11的艺术氛围创造a. 融入艺术家创作与展示b. 组织各类艺术活动与展览2. 艺术氛围对商业运营的影响a. 提升商场品牌形象和美誉度b. 吸引更多潜在顾客参与消费3. 艺术氛围的可持续发展策略a. 不断引入新的艺术元素和概念b. 与艺术机构建立稳定合作关系四、商业运营调研分析1. 上海K11的商业运营策略a. 强化品牌定位与宣传b. 打造独特的购物体验2. 商业运营的核心竞争力a. 与艺术与文化相关的产品和服务b. 与独立设计师品牌的合作3. 商业运营的挑战与解决方案a. 消费者需求的快速变化b. 不断提升服务质量和满足顾客需求五、竞争优势调研分析1. 上海K11的竞争地位a. 独特的商业模式和艺术氛围b. 强大的品牌形象和综合实力2. 同类竞争对手的分析a. 市场上其他高端艺术商业综合体b. 传统购物中心与商场3. 上海K11的竞争优势a. 独特的艺术氛围与消费体验b. 与艺术和文化相关的产品与服务总结：通过对上海K11的调研分析，我们可以看到其独特的商业模式、客户群体、艺术氛围、商业运营以及竞争优势。
【报告】上海k11文化艺术体验研究报告
【关键字】报告上海k11文化艺术体验研究报告篇一：上海K11考察报告篇一：香港k11考察报告香港k11/1881/ manhattan place/国际交易中心考察报告位于香港九龙尖沙咀河内道18号k11大厦，该楼高73层，地库至4楼属购物商场、9至25层中层部分将作酒店用途。
k11是全球首个购物艺术中心，率先把艺术、人文、自然三大核心元素融合。
该楼紧邻地铁，与我司拟建项目水湾1979与地铁的关系有相近似处，可以参考。
该楼周边旧建筑也挺多，而该楼能独善其身，也值得我司借鉴。
接着考察了位于香港尖沙咀广东道的“1881”，项目原址由1880年代开始直至1996年，除二次世界大战时期外，一直为香港水警总部。
项目主要由五幢建筑组成，包括前水警总部主楼、前马廐、前时间球塔、旧九龙消防局及旧九龙消防局宿舍。
根据香港《古物及古迹条例》，项目于1994年列为香港法定古迹(旧九龙消防局主楼除外)，极具历史意义。
长江实业于XX年成功投得香港政府前水警总部项目的发展权，为香港第一个由私人企业参与发展的融合新旧建筑项目，长实获得发展权后，耗资逾10亿港元，邀请不同范畴的专家如建筑师、历史建筑物保育专家、专业设计师、树木专家、园艺师等，尽力参照主楼维多利亚式建筑的特色来设计新翼部分，务求令新旧建筑融合。
其保留原貌、注重细节，值得我司借鉴。
接着考察了每层有绿化露台的国际交易中心（exchange tower）,该楼除绿化值得借鉴外，内部设计（梁为走管线变断面、管线综合）等许多细节值得借鉴。
接着考察了曼哈顿广场（manhattan place）,该楼外立面及内部大堂、层厅处理的非常好，非常简洁，大师风范。
另外，还看了些周边的建筑。
以下配合照片从4个方面说明：1.与地铁关联部分；2.无障碍设计；3.细节；4.特色。
1.k11附近地铁出口做法k11大厦与地铁出入口、电梯、扶梯、消防等其他设备的位置关系。
一侧地铁设施作法另一侧地铁设施作法局部地下二层与地铁相接（高差半层，水湾项目很类似）地铁与商业相连接的出口与地下一层和地下二层的高差关系篇二：杭州、上海、苏州考察报告河南工程学院艺术设计学院《专业考察报告》姓名：班级：学号：指导教师：艺术设计学院XX 年11 月15 日河南工程学院艺术设计学院专题考察报告123河南工程学院艺术设计学院专题考察报告4篇三：考察报告北京、上海考察报告8月2-9日、9月18-19日、9月24-26日、10月13-15日，红棉组织考察团赴北京、上海的批发市场及商城进行参观考察，现将有关情况报告如下。
上海k11购物中心案例研究报告
物业名称 位置
区位优势
建设投资
楼层 开业时间
规模 楼层分布 经营业态
亮点
特色定位
上海K11购物艺术中心
上海淮海路
淮海路则位于上海的中心地带，是上海传统的国 际时尚商业地带，浓缩了上海的百年历史。她灵 动、自然、亲切，徜徉着一切敢为先的新思维和 新创想，在海派气息中展现着国际大都市的风采。 上海K11购物艺术中心坐落于淮海路的黄金地带
K11定位于25岁至50岁追求现代生活的社会消费群体、中高端商务人群、懂得享受并追求生活品味的 中产阶级。 K11的艺术立足于当地的文化底蕴，营造国际化氛围以及艺术气质，并使其与购物形成强烈的契合。 并非一味追求“高端”、“高档”
© 新聚仁机构 | 聚仁地产研究院
6
一、K11 品牌概述
© 新聚仁机构 | 聚仁地产研究院
3
K11艺术购物中心 核心价值
选址：K11购物中心所挑选之地段均为蕴藏丰富文化传统的城市心脏地带，通过对周边社区的本地 文化传统、人文生活及历史地理等进行多维度的梳理与整合，体现城市的创意活力，使该区域所沉 淀的人文艺术及生活文化得到“活化”，“重塑”和“再生”，共同创造出独特而多彩的K11多元文 化生活区，成为全新的艺术和文化象征及地标。
香港新世界集团开发 未来的上海K11艺术购物中心将不仅仅是一座购 物中心，更是一间艺术博物馆、环保体验中心、
主题旅游景点
地下三层至地上六层
2013年1月试营业，6月28日举行盛大开幕
商场面积3.8万平方米，办公楼面积8.1万平方米
B3-6F商业、6-9F停车场、10层以上办公
38%零售+40%餐饮+12%休闲服务+10%展示
13
上海K11考察报告ppt
绿色自然
都市农庄
广告位
楼层指南及品牌LOGO墙
广告灯柱
墙面
业态、品牌
名品
零售品牌
餐饮
体验式消费
推广、服务
艺术学院
在招商期间就与 商家洽谈会员活动
体验式娱乐及小品
会员卡
使用手机APP注册会员
其它
K11街拍季
上传街拍图片，有机会获得咖啡券。
近景魔术
总结
1、K11充分把艺术•人文•自然三大核心元素融合，在商业地产领域同质化严重的情 况下，使K11脱颖而出； 2、K11注重对细节的把握和处理，每个角落都用心处理，体现出开发商的精益求 精，在已开业的K11中包括香港、武汉，上海K11无疑是最成功的； 3、项目了增加更多公共空间，更多休憩娱乐的设计会增加消费者停留时间； 4、项目所处的淮海路商圈，香港广场、力宝广场奢侈品林立，K11一方面注重文 化艺术，一方面又对奢侈品做了一个补充，DOLCE&GABBANA、Maxmara、 Burberry 、chloe、bally、Emporio Armani相继进入； 5、零售方面：B1、B2 的服饰以年轻为主，日系女装代表axes femme、 collect point、锁定年轻女性客群 ； 6、注重体验式消费，引进“都市农庄”“ABC COOKING STUDIO”等代生活的社会群体，通过艺术与购物契合，并非一味追 求高端
K11：探索商业地产与艺术融合的连锁模式
K11：探索商业地产与艺术融合的连锁模式地产行业发展至现在，面临一个节点，随着国家宏观调控政策的相继出台，以及商业贷款环境的转变，不少房企纷纷从住宅地产的漩涡中抽身而出，将投资重点转向未受调控波及、发展势头良好的“商业地产”。
有人说商业地产即将进入黄金十年，但是，也有人担心，过于单一趋同的模式以及高投资、长回本期带来的高风险，会使商业地产进入寒冬期。
而近年急速扩张的香港新世界集团K11购物艺术中心模式，也许可以为诸地产企业提供可借鉴的模式。
K 11是商业地产与艺术结合的典型案例,这种模式的形成要从创始人郑志刚的个人爱好说起。
郑志刚是香港新世界家族第三代、周大福家族第四代传人。
在福布斯香港富豪榜上郑氏家族一直名列前茅，在2013年3月全球亿万富豪排行榜上，也以净资产160 亿美元排位44。
在青年时期，郑志刚是一个十足的文艺青年。
17岁时，他考入哈佛大学，学习东亚文学：“我相信人文、历史及所有涉及人生观的东西，需要在年轻时系统学习，这是做事的基础。
” 大学毕业之后，郑志刚又去了日本的斯坦福大学京都研究中心度过了一年，学习文化艺术。
2006年，当时任职高盛的郑志刚主动选择回归新世界集团，对于公众而言，他为新世界交出的第一份答卷，是领导了新世界百货上市路演。
如果说百货路演只是在家族固有版图之中的一次替父出征，创立K 11艺术购物中心可谓是郑志刚真正的创业。
2008年初，郑志刚主导了一次针对新世界百货VIP 顾客的调研，他发现很多人在投诉购物中心高度趋同，新一代的VIP 更注重空间感、精神领域。
郑志刚喜欢艺术，就想到可以把艺术中心和购物中心结合起来。
他把想法告诉父辈，并获得家族30亿港元的注资。
他给这个购物中心起名K 11。
但是正当一切准备就绪后，却爆发了全球金融海啸，郑志刚发出了200封邮件邀请商户，并多次出国进行拜访，亲自挑选品牌，“我们不会选商业味道太浓的，我们选有品位、文化的一些品牌。
”2009年12月，尖沙咀K 11开业时，80%的商户是首次登陆香港的品牌。
体验式商业空间“情境营造”策略研究以上海K11购物艺术中心为例
体验式商业空间“情境营造”策略研究以上海K11购物艺术中心为例一、本文概述随着消费升级和人们生活品质的提升，体验式商业空间作为一种新型的商业模式，越来越受到人们的青睐。
这种商业模式不仅满足了消费者的购物需求，更提供了丰富的感官体验和情感共鸣。
情境营造作为体验式商业空间的核心策略，对于提升商业空间的吸引力和竞争力具有至关重要的作用。
本文旨在探讨体验式商业空间情境营造的策略，并以上海K11购物艺术中心为例进行深入分析。
上海K11购物艺术中心作为国内领先的体验式商业空间之一，凭借其独特的情境营造手法，成功吸引了大量消费者，成为业界关注的焦点。
本文将首先介绍体验式商业空间和情境营造的基本概念，阐述情境营造在体验式商业空间中的重要性。
接着，通过对上海K11购物艺术中心的实地调研和案例分析，深入剖析其情境营造的策略和效果，提炼出具有普遍意义的体验式商业空间情境营造原则和方法。
结合当前市场趋势和消费者需求变化，对体验式商业空间情境营造的未来发展趋势进行展望，为相关行业的实践提供参考和借鉴。
二、体验式商业空间情境营造的理论基础体验式商业空间，作为一种新兴的商业空间形态，其理论基础涵盖了多个学科领域，包括环境心理学、消费心理学、认知心理学、空间设计理论以及市场营销学等。
这些学科为体验式商业空间的情境营造提供了坚实的理论支撑和实践指导。
环境心理学和消费心理学为体验式商业空间的情境营造提供了关于人与空间互动关系的深入洞察。
环境心理学研究人类如何感知、理解和评价环境，以及这些感知如何影响人类的行为和情感。
消费心理学则关注消费者在购物过程中的心理活动和行为模式。
这些理论共同构成了体验式商业空间情境营造的心理学基础，指导设计师和商家如何创造符合消费者心理需求的空间环境，从而增强消费者的购物体验和品牌认同感。
认知心理学为体验式商业空间的情境营造提供了关于人类信息处理和认知过程的理解。
认知心理学研究人类如何接收、处理和存储信息，以及这些信息如何影响人类的行为和决策。
建筑实例 上海K11艺术广场
建筑实例上海K11艺术广场
建筑设计:Kokaistudios
地点:中国，上海
面积:35500.0?
时间:2013年
摄影:Charlie Xia
曾经是淮海中路地标之一的香港新世界大厦购物广场如今华丽变身成为K11购物中心。
作为首个融合艺术?人文?自然的顶级商业管理品牌，K11是上海建立面向公众的免费艺术中心，配合多元化的品牌名店及创新的营运风格，上海K11艺术购物中心俨然已经成为淮海中路上新的地标性建筑。
香港新世界大厦矗立于淮海中路黄金商务区，西邻马当路，东靠黄陂南路，北依金陵路，与中环广场、瑞安广场、香港广场等高楼大厦毗邻而居，其地下二层直接与轨道交通一号线黄陂南路站地下通道相连，地理位置得天独厚，是淮海路商圈地标建筑。
香港新世界大厦主要由两个部分组成，其中，地下3层至地上5层为商业面积，6-9层为停车库，10层以上则是甲级办公楼，其商场面积合计3万多平方米。
上海K11艺术购物中心展示出具有强烈现代艺术特质以及环保理念的建筑和营运风格。
郑志刚透露，修建中的上海K11艺术购物中心还将首创“淮海路历史风情廊”为主题的景观文化展示厅，届时，这幅具有浓郁沪上风情的画卷将成为淮海路上最具文化内涵的旅游热点。
香港新世界大厦的商场部分已进行改造和升级，外立面中部分ART DECO风格建筑予以保留，其余部分则进行了重新装修，融入绿色、环保、艺术等理念，包括绿化植被等天然生态组件，凸显多元化的品牌组合，使K11成为淮海路上一个汇聚人流的景点，进而把淮海路周边提升成为世界最顶级商业街区。
平面图
立面图
剖面图。
K11调研案例分析ppt课件
中庭处不光光照良好，还有特色的结构
休息处的景观装置都有着各自的特色
11
楼层规划
12
建筑体结构|轴向剖解
K11地上五层（4、5层为主要服务于写字楼的餐 饮），地下二层。众所周知，商业运营，想让消费者流 动起来，自然而然“上楼或下地”存在一定的困难。而 纵观K11，其真可谓是做到了“上下一体，人流联动”。 能做到这一点，整个建筑形态发挥了极大的作用。 开放式大中庭 在节约了能源的同时，大幅度增加了每 层商户的展示面，缓解了层与层之间的隔阂感，并提升 了顾客进入项目后“第一眼冲击力”的震撼效果。
4
K11艺术购物中心
K11 是全球首个品牌率先把 艺术•人文•自然 三大核心元素融合，
将艺术欣赏、人文 体验、自然环保完美结合和互动，带出无限创意、自 由及个性化的生活品牌，并为大众带来前所未有的感官体验。
5
交通情况
K11
K11位于淮海中路和黄陂南路这两条主干道交汇入口， 并且与地铁一号线黄陂南路站直接相连，周围有多个 公交车站点。 得益于许多特色店铺和艺术展览，有很多远道而来的 游客，同时有趣的开放中庭也吸引了游客的目光。 但近在咫尺的竞争对手也坐拥同样的优势。
K11一方面注重文化艺术，一方面又在一层对奢侈品做了一个补充； B1、B2 的服饰以年轻为主，锁定年轻女性客群 ； 注重体验式消费，引进“都市农庄”“ABC COOKING STUDIO”等，增加 消费者的参与度。
29
项目区位
城市区位图
街道区位图
上海环贸iapm商场座落于浦西徐汇区淮海中路陕西南路商业区，占地面积逾12万平方米，轨道交通 一号线及十号线均可抵达。
秉承品牌艺术?人文?自然三大核心元素相融合的核心价值上海k11全力打造最大的互动艺术乐园最具舞台感的购物体验最潮的多元文化社区枢纽365天的丌间断互动活动更将开启k11的创意之旅令艺术欣赏人文体验自然绿化以及购物消费之间产生一体化而微妙的互动作用为市民及旅客带来前所未有的独特五官享受
最新上海K11、香港K11案例分析
主题定位： 以香港文化艺术为主题，融会“艺术·人文·自然”三大核心元素癿购物艺术馆 客群定位： 25岁至50岁拥有一定经济能力，懂得享受幵追求生活品味癿社会消费群体 经营定位：中档偏高消费 形象定位：浪漫时尚、多姿多彩 风格定位：现代主义 业态定位：核心品牌主线癿品牌群+餐饮+艺术鉴赏
2013 .04 vol. 1
定位独特、演绎到位
K11是全球首个品牌率先把艺术·人文·自然三大核心元素融吅，将 艴术欣赏、人文体验、自然环保完美结吅和互劢，带出无限创意、 自由及个性化癿生活品牌，幵为大众带来前所未有癿感官体验。
品牌新、独一无二的概念店
品牌档次覆盖面广； 近20%癿零售及餐饮品牌首次入驻上海； 项目定位高端，以国际品牌为主，品牌均配吅K11艺术、人文、自然 癿理念，打造独一无二的概念店。
4.2%
20.8%
零售
餐饮
配套朋务
业态设置特征
75.0%
零售业占据绝大比例，辅以餐饮和配套服务，同时放 弃休闲娱乐业态，代之以艴术文化活劢，打造观赏型、 互劢型、消费型贩物中心；
零售业态集中于中低楼层，保持零售业态的延续性； 层层都设有餐饮，轻便餐饮集中于低层，大型餐饮高层 布局，带劢人流垂直流劢。
消费者的评价褒多贬少
正面评价较多，主要包括艺术氛围浓郁、设计感强、环境好、活劢 演讲新颖有吸引力等； 差评主要以商场开业店铺少、较为冷清为主。
2013 .04 vol. 1
8
香港K11案例
2013 .04 vol. 1
》》深度聚焦：香港K11案例研究
香港K11案例概况 香港K11位于香港尖沙咀河内道18号，由贩物中心、酒店、住宅组成，总建筑面积11.3万㎡。
2013 .04 vol. 1
上海k11艺术购物中心案例
上海k11艺术购物中心案例篇一：k11艺术购物中心生意经K11艺术购物中心生意经：艺术不过是留客哲学博物馆零售，即用各种手段，让顾客心甘情愿的留下来。
正如景点消费的关键一样，没有足够的空间让游客闲逛，其他消费链条也就无从展开，而一旦游客停住了脚步，餐饮、纪念品乃至住宿等消费项目也就有了可乘之机。
如果你在商场的餐厅里吃饭的时候，突然面前有三只小猪正在闲庭信步，请不要惊慌，也许你这时候置身于K11。
按照媒体的说法，今年夏季，在上海的K11艺术购物中心，在商场中建设了一个“都市农场”，“农场”里几块规整的人工土地上种植了各色作物。
而令人称奇的是，商场中央围起来一块不大的场地，圈养着三只可爱的小香猪。
对于K11来说，这不过是它彰显艺术气质的又一次”惊人”尝试而已，但这已经足以改变整体不景气的零售实体店的气质。
普罗大众也需要艺术气质8月，上海K11购物艺术中心投资发展部总监王月青先生在一次演讲中提到：在上海K11购物中心，从去年6月份正式营业，到现在一年多的时间，在我们的B3层有一个艺术馆，举办了15场艺术展，同时我们有艺术讲座，已经举办了112场。
在莫奈展期间，我们还有针对儿童的系列讲座，有近300名儿童参加了我们的艺术活动，这些活动都是免费的。
王月青口中莫奈展，是K11创立后的一次十分重大的活动。
隶属于香港新世界集团的K11购物艺术中心，在20年6月翻新完毕并开张，其背景则是富三代操盘，被外界誉为是香港富豪郑裕彤长孙即K11的创始人、新世界集团执行董事郑志刚的作品。
而那一次莫奈艺术展，自3月8日开展以来，火爆了足足三个月，观展人数累积超30万次，单日最高达6000人次。
在媒体的记录中，6月15日“印象派大师莫奈特展”的最后一天，在K11的地下二层里聚集了大量的“黄牛”，他们正在高价出售门票，而位于地下三层的莫奈特展门口则早已排起了数十米的长龙。
按照郑志刚的说法，这就是他心中博物馆零售(MuseumRetail)的一个呈现：“世界上一些著名的博物馆，也都涉及零售，这是一个看问题的角度。
地下商业案例分析
安全性保证和舒适性营造
严格制定安全的措施防护地下空间是重要的基础，也可加入技术措施，以 避免不良反应。在日常运营的基础之上可在硬件方面加入更多自然“呼吸” 式的营造和人文细节。比如，利用光、水、绿植来布置，增加休闲座椅和 娱乐设施。
地下地上构成完整体验环境
这种结合的形式可以分为两类：一是地下空间与地上商场相结合，共享客 流而得到更多商机。二是地下购物中心开发与城市景观相结合，例如结合 地上城市休闲绿地广场，在地下进一步开发，比如打造景观阶梯、中庭广 场等，将消费群体逐步引入地下空间，这是随着人们对于城市景观的重视 而新兴起的模式。
内部布置的观景电梯，自动扶梯，挑台，天桥，喷水池，以及大量的观赏 植物，甚至空中还点缀各式的模型。许多游客不仅为这里的各种品牌商品 吸引，也为风格迥异的建筑慕名而来，甚至把这里当作一个观光景点，拍 照留影。
蒙特利尔RÉSO
这座地下购物中心的几项数据都非常惊人：占地400万平方米，连接了10 个地铁站，2个公共汽车终点站，1200个办公点，200个餐馆，40家银行， 40家影院，2个大型购物商场，近2000家店铺，3个大型展览楼和其他娱 乐场所。更有奥林匹克公园，贝尔中心，蒙特利尔火车站，艺术广场等都 被涵盖在周边。
合理的商业定位和经营项目
与地面商业形成差异化，是购物中心地下空间可以发展起来的关键。例如 加拿大蒙特利尔的地下购物中心，因为广阔的占地面积而拥有数量众多的 餐饮店铺，人们在这里可以拥有更多的选择。
空间环境和建筑设计
采光和通风往往是地下空间设计中的关键，地下本身的封闭造成的阴暗和 潮湿特性，要依靠充足的采光和通风设计突破人们的压抑感。
上海K11艺术购物中心个案分析2014年5月(36页)
28
建筑与环境分析
33米高的人工瀑布
4F 3F 2F 1F -1F -2F -3F
K11地上五层（4、5层为主要服务于写字楼的餐饮），地下三层。纵观K11，做到了“上下一体，人流联动”。 能做到这一点，整个建筑形态发挥了极大的作用。 开放式大中庭，在节约了能源的同时，大幅度增加了每层商户的展示面，缓解了层与层之间的隔阂感，并提升 了顾客进入项目后“第一眼冲击力”的震撼效果。
8
目录
项目概况
楼层业态分析
建筑与环境分析 总结
9
楼层业态分析
• K11艺术购物中心业态分布
时装配饰/餐饮/生活/美容护理 Collect Point、giordano/ladies、Eplaza 创e品味、 ELECOM 宜丽客、Neroly 莱薏、ABC Cooking Studio ABC料理工作室、Costa coffee 咖世家咖啡、 Secret Recipe 、Watsons 屈臣氏 BELFE 贝丽飞、P-Plus、L.J Nail Salon 刘娟美甲沙龙、 FRANCK PROVOST PARIS 梵珀巴黎法式发艺、托尼诺•兰博基尼、YAANG life Bally 巴利、Burberry 、Max Mara 麦克斯•马勒、DOLCE&GABBANA 杜嘉班纳、 Chloé蔻伊、Simply Life Bakery Café简单生活、 Musk Cat Coffee 麝香猫®咖啡 Burberry 博柏利、Max Mara 麦克斯•马勒、DOLCE&GABBANA 杜嘉班纳、O-O Shop 零一零眼镜店、EMPORIO ARMANI WATCH & JEWELRY、 Vivienne Westwood 薇薇安•威斯特伍德 港丽餐厅、g+The Urban Harvest 极食餐厅、GATTEN SUSHI 合点寿司、Green Massage 青籁养身 Agora.Japanese Restaurant 阿吾罗日本料理、鸿星荟海鲜酒家、Pizza Marzano 比 萨马上诺、HOME THAI RESTAURANT
上海K11购物艺术中心案例分析
多元化业态组合
中心内集购物、餐饮、娱 乐、艺术展览等多元化业 态于一体，满足消费者一 站式需求。
强调文化内涵
通过举办各类艺术展览、 文化活动等，提升消费者 文化品位，打造文化消费 新地标。
价格策略
高品质高价位
上海K11购物艺术中心注重产品品质， 以高价位为目标消费群体提供优质服 务。
差异化定价
会员优惠
01
上海K11购物艺术 中心未来展望和发
展建议
未来发展趋势预测
数字化与智能化发
展
随着互联网和人工智能技术的不 断进步，上海K11购物艺术中心将 更加注重数字化和智能化发展， 提升顾客购物体验。
艺术与商业融合
艺术与商业的界限将逐渐模糊， 上海K11购物艺术中心将继续探索 艺术与商业的融合，打造独特的 艺术商业空间。
经营风险和挑战
租户组合
01
K11需要精心挑选租户，确保租户组合与购物中心的整体定位和
品牌形象相契合。
租金收入波动
02
租户的经营状况可能影响租金收入，K11需要密切关注租户的经
营情况并采取措施确保租金收入的稳定性。
运营成本上升
03
随着人力、物力等成本的上升，K11需要提高运营效率和控制成
本以保持盈利能力。
预算管理
制定全面的预算计划，包括收入预算、成本预算、费用预算等，为公司的运营管理提供明确的财务目标。同时，建立 预算执行监控机制，确保预算的有效执行。
成本控制
通过对采购、库存、配送等各环节的成本进行精细化管理，寻求成本降低的途径。同时，建立成本分析制度，定期对 成本结构进行分析和优化。
财务风险管理
建立健全的财务风险管理制度，包括资金安全管理、应收账款管理等措施，确保公司财务的稳定性和安 全性。同时，定期对财务状况进行评估和预测，及时发现并应对潜在风险。
上海K11购物艺术中心案例分析PPT
人文关怀
建筑设计注重人文关怀，为顾客提 供舒适的购物环境，同时关注人的 心理感受，通过艺术装置和展览传 递文化价值。
地域特色
建筑设计充分考虑了上海的地域特 色，融入了海派文化和现代都市元 素，展现了独特的城市魅力。
艺术装置与展览
多样化艺术装置
上海K11购物艺术中心内布置了 多样化的艺术装置，包括雕塑、 绘画、装置艺术等，为顾客带来
跨界融合
中心鼓励不同领域的品牌进行跨界合作，融合多种元素， 创造出新颖、独特的商业业态，为顾客带来全新的购物体 验。
创新商业模式
通过品牌合作与跨界融合，上海K11购物艺术中心不断探 索和创新商业模式，为传统购物中心注入新的活力。
01
运营效果与挑战
业绩表现与客流量
业绩表现
上海K11购物艺术中心自开业以来，业绩表现优异。根据统计数据，该中心的 销售额和客流量逐年增长，成为上海市内备受欢迎的购物中心之一。
01
商业模式分析
定位与目标客户
定位
上海K11购物艺术中心将自己定 位为一个高端、时尚、艺术和文 化的聚集地，吸引对艺术、时尚 和文化感兴趣的消费者。
目标客户
主要针对中高收入群体，包括年 轻白领、艺术家、设计师以及对 艺术和文化有追求的消费者。
经营模式与特色
经营模式
上海K11购物艺术中心采用“购物中 心+艺术馆”的经营模式，将购物与 艺术融为一体，为消费者提供独特的 购物体验。
影响力
K11购物艺术中心不仅是一个购物场所，更是一个城市文化 地标。它为上海市民和游客提供了一个欣赏艺术、感受创意 文化的平台，对提升城市形象和文化氛围产生了积极影响。
面临的挑战与对策
竞争压力
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
2
一、K11 品牌概述
© 新聚仁机构
|
聚仁地产研究院
3
K11艺术购物中心
核心价值
选址：K11购物中心所挑选之地段均为蕴藏丰富文化传统的城市心脏地带，通过对周边社区的本地 文化传统、人文生活及历史地理等进行多维度的梳理与整合，体现城市的创意活力，使该区域所沉 淀的人文艺术及生活文化得到“活化”，“重塑”和“再生”，共同创造出独特而多彩的K11多元文 化生活区，成为全新的艺术和文化象征及地标。
© 新聚仁机构
|
聚仁地产研究院
25
自然环境 K11室内外多维绿化建筑空间，使自然空间完美融合本土生态，打造都市绿洲，拉近 人与自然之间的密切关系。 垂直绿化+33M高空人造瀑布
•采用大面积垂直绿化，有效隔热降低能耗; •高33M的人工水景瀑布，融入逼真的水流声、鸟叫声，
上海K11艺术餐饮娱乐中心 商业案例研究2013年
【关键词】 上海K11，艺术，购物中心
【借鉴点】 将艺术•人文•自然三大核心元素融合于商业地产开发中 商业品牌主题概念店独特，主题演绎成功 实景照片展现建筑设计的艺术主题
© 新聚仁机构
|
聚仁地产研究院
39
33米全球最高的人工瀑布
© 新聚仁机构
|
聚仁地产研究院
40
艺术典藏
将整个B3层打造成了一个免费对公众开放的
3000平米的chi K11艺术空间，定期举行免
费的艺术展览、艺术工作坊、艺术家沙龙等活 动，构建起艺术与大众互动的桥梁
© 新聚仁机构
|
聚仁地产研究院
24
都市农庄 将网络游戏“开心农场”实体化，提供很好的驻留客群场所
© 新聚仁机构
|
聚仁地产研究院
32
体验式娱乐及小品
© 新聚仁机构
|
聚仁地产研究院
33
楼艺术走廊
© 新聚仁机构
|
聚仁地产研究院
34
艺术品及雕塑
© 新聚仁机构
|
聚仁地产研究院
5家特色美食、2家休闲服务
极食餐厅、港丽餐厅、新元素、合点寿司
7家高档品牌零售
Max mara、Burberry 、COVA、EMPORIO ARMANI WATCH & JEWELRY
2F
3F
4F
5家高档品牌零售、2家休闲餐饮 Max mara、chloe 、Burberry 、 bally 9家精品零售、1家休闲餐饮、6家休闲 服务
•在三楼的都市农庄一角，K11将流行 网络游戏“开心农场”实体化，把
300㎡空间打造成室内生态种 植区，采用多种高科技种植技术，模
拟蔬菜的室外生长环境，种植了生菜、 菠菜等，并专门辟出了体验种植区。 •此外，三四头可爱的小香猪就会被放 养在农场里，欢快地奔跑、打滚，引 得不少小朋友流连忘返。 •农庄种植区分为植物观赏区、无土栽 培区、种子互动区三个模块，每模块 都会根据季节变化种植不同植物。
© 新聚仁机构
|
聚仁地产研究院
4
K11艺术购物中心
品牌定位
围绕“艺术、人文、自然”之间的关系，将艺术欣赏、人文体验、 自然观光融合在一起，K11将自己定位为购物艺术中心和艺术舞台。
© 新聚仁机构
|
聚仁地产研究院
5
K11艺术购物中心
楼层位臵：B1F 树干造型的休息空间，除了供客人小 憩外，还提供免费充电服务，保障顾 客的移动生活随时“在线”。
Reading Corner
楼层设臵：3F 启发繁忙都市人重拾阅读的兴趣
游戏互动小空间
楼层位臵：B1F 满足消费者休闲购物的五官体验
© 新聚仁机构
|
聚仁地产研究院
28
上海K11 项目实景图
© 新聚仁机构
|
聚仁地产研究院
29
© 新聚仁机构
|
聚仁地产研究院
30
建筑形象
© 新聚仁机构
|
聚仁地产研究院
31
楼层指南及品牌LOGO墙
© 新聚仁机构
|
聚仁地产研究院
7
K11 项目总体印象
时尚、节日、个性、艺术
© 新聚仁机构
|
聚仁地产研究院
8
8
二、上海K11 项目介绍
© 新聚仁机构
|
聚仁地产研究院
9
上海K11 概况
物业名称 位 臵 上海K11购物艺术中心 上海淮海路 淮海路则位于上海的中心地带，是上海传统的国 际时尚商业地带，浓缩了上海的百年历史。她灵 动、自然、亲切，徜徉着一切敢为先的新思维和 新创想，在海派气息中展现着国际大都市的风采。 上海K11购物艺术中心坐落于淮海路的黄金地带 香港新世界集团开发 未来的上海K11艺术购物中心将不仅仅是一座购 物中心，更是一间艺术博物馆、环保体验中心、 主题旅游景点 地下三层至地上六层 2013年1月试营业，6月28日举行盛大开幕 商场面积3.8万平方米，办公楼面积8.1万平方米 B3-6F商业、6-9F停车场、10层以上办公 38%零售+40%餐饮+12%休闲服务+10%展示 部分屋顶车库则将改造成“都市农庄”，成为消费 者可以互动体验的现实版“开心农场”。 与此同时，上海K11的地下3层空间还将提供给 本地的年轻艺术家作为创造展示的空间或工作坊， 屋顶花园等一些公共空间也会进行艺术展示。 高端购物中心
© 新聚仁机构
|
聚仁地产研究院
18
开业策略
缤纷互动
多维体验
•海K11购物艺术中心内外设计了丰富多彩的各式互动体 验活动，11小时欢乐不间断。 •三辆分别代表文化、设计、时装主题的马车环绕淮海 路商圈巡游；身着夸张服饰的哑剧演员在K11各楼层穿 梭表演；装扮成K11客服模样的魔术师不经意出现在顾 客身边传递惊喜；动物农庄、蛋糕雕塑艺术、咖啡拉花 工作坊，以及4楼Kocktail酒吧街的Candy Bar等体验 项目乐趣横生。 •此外，在上海K11六楼空中花园举办的时尚派对更是吸 引了众多知名艺术家、商界名流和主流媒体齐聚，共庆
市场定位
K11定位于25岁至50岁追求现代生活的社会消费群体、中高端商务人群、懂得享受并追求生活底蕴，营造国际化氛围以及艺术气质，并使其与购物形成强烈的契合。 并非一味追求“高端”、“高档”
© 新聚仁机构 | 聚仁地产研究院
6
K11艺术购物中心
K11模式
K11的模式是可以并已经成功复制的。 继全球首个K11购物艺术中心于2009年 在香港开幕之后，
武汉K11多元文化生活区
北京K11环保体验馆 贵阳K11艺术村 上海陆续开业
预计到2018年，将在大陆开出19个
K11购物艺术中心，进驻北京、上海、广 州、武汉、天津、沈阳、海口等城市， 包括14个购物中心以及5个写字楼，总面 积达160万平方米，预计投资约10亿美元。 希望届时零售店铺每月有超过200亿人民 币的销售额，及3.5亿人流《总数》。
21
三、上海K11艺术空间及实景图片
© 新聚仁机构
|
聚仁地产研究院
22
当
艺术遇上购物中心
将艺术欣赏、人文体验、自然环保完美结合和互动，带出无限创意、自由及个性化的 生活品牌，并为大众带来前所未有的感官体验。
艺术空 间
自然环境
都市农 庄
人文体验
© 新聚仁机构
|
聚仁地产研究院
14
空间动线 K11倡导全新便捷的购物体验，与地铁无缝对接，首层设置地下入口，内部动线围绕 户外中庭设置，实现更多互动、体验以及享受空间。
中庭设臵玻璃入口， 直通地下商场。
B2 F
B1F
1F
地铁1号线与商场无缝 2 对接，直通商场B2层。 F
区位优势
建设投资
楼层 开业时间 规模 楼层分布 经营业态
亮点
特色定位
© 新聚仁机构 | 聚仁地产研究院
10
10
上海K11区位交通 区位交通得天独厚、处于古今文化融合地带
© 新聚仁机构
|
聚仁地产研究院
11
上海K11 改建初期 活动造势、先声夺人、未开先红
让人仿佛臵身于大自然的丛林之中；
（所用的水是收集新世界大厦洗手池下水，通过污水处理使之循环 利用的）
6F空中花园
花园位于都市丛林之中，作为露天观景胜地，可观 赏环海路城市风貌，是上海K11的另一片绿洲。
© 新聚仁机构
|
聚仁地产研究院
26
人文体验 购物中心设置阅读休息空间、免费充电上网服务空间，娱乐体验空间等多元创意服 务平台，塑造趣味互动、贴心人性的购物氛围。 Internet Bar
23
© 新聚仁机构
|
聚仁地产研究院
艺术空间 殿堂级的艺术臻品、互动式的顾客服务、不定期的艺术赏析等多元化感官体验，赋 予购物全新定义。 艺术氛围
•在公共区域内展示国内知名当代艺术家17件
艺术品，包括：商场二层陈列的英国最有影
响力的艺术界先锋达明安〃赫斯特的铸铜艺术 品、中庭展示隋见过工作室上海K11定制的四 只镂空切割金属《蝴蝶/Butterflies》;
© 新聚仁机构
|
聚仁地产研究院
12
上海K11 业态与品牌 “体验式”商业导向；品牌新颖、独一无二的概念店
© 新聚仁机构
|
聚仁地产研究院
13
上海K11 定位落实 集艺术欣赏、人文体验、自然环保理念与一体。商业运作定位独特、演绎到位
© 新聚仁机构
|
聚仁地产研究院