菏泽市郓城房地产市场调研研究报告概况
山东省菏泽市房地产市场调研报告
11
关于菏泽市政府搬迁的讨论
菏 泽 市 政 府 搬 迁 规 划 图 示
如图所示，红线、褐线为新修、续修路桥；深蓝色为拓宽路段，亮绿色范围内为市委、 市政府、市行政服务中心、市府广场驻地（其中综合了大多数市直部门，如市教育局、 建设局、发改委、卫生局等以及市人大、政协等办公场所）。暗绿色范围内为续建赵 王河公园，黄色范围内为因市府迁址而会得到开发的热门地段，而且黄河路跑大货的 情况也会得到改善。
建设和教育环境的改善，以及政府搬迁的计划， 作为未来的人文高教中心及政务中心，发展趋 势看好。
17
南部城区代表项目及特征
项目 锦绣中华 华侨城 中达●尚城
图片
南部城区作为商贸区，以早年自建低 矮建筑为主，道路交通拥挤，现代小区概
代 表 项 目
念的住宅区较难形成，直接导致南部城区
类别 商住综合体 多层、别墅 多层、小高层
城镇人口（万）
431 479 182 135 80 323 451 266 189
城镇人口比例
63% 55% 40% 36% 39% 46% 50% 33% 34%
房价
8898元/㎡ 13115元/㎡ 5917元/㎡ 4279元/㎡ 6130元/㎡ 7440元/㎡ 4627元/㎡ 5763元/㎡ 6049元/㎡
领将帅府花园
亿联时代奥城 曹州大观园 国贸中心
69
68 64 55
9
10
将军苑
鹏远华府
54
54
20
菏泽市楼盘销售分析
菏泽市上月（8月份）销售备案统计： 备案套数 1121套 成交住宅面积区间统计： 面积区间（㎡） 120-140 90-120 140以上 90以下 比例 34.91% 31.53% 24.19% 9.37%
2024年菏泽房地产市场调查报告
2024年菏泽房地产市场调查报告1. 引言本报告对菏泽市的房地产市场进行了全面的调查和分析。
菏泽作为山东省北部的重要城市，房地产市场在近年来发展迅速。
本报告将从土地供应、房价走势、楼盘销售、投资环境等多个方面进行调查和分析。
2. 土地供应根据调查，菏泽市房地产市场土地供应保持稳定。
近年来，市政府加大土地供应力度，通过拍卖、划拨等方式提供了大量建设用地。
这为房地产开发商提供了更多的发展机会，也满足了市民的住房需求。
3. 房价走势菏泽市的房价呈现出平稳增长的趋势。
根据统计数据，近三年来，菏泽市房价每年都有一定程度的上涨，但上涨速度相对较缓。
这与市场供求关系、经济发展水平等因素密切相关。
4. 楼盘销售调查发现，菏泽市的楼盘销售情况良好。
近年来，随着市民收入水平的提高，购房需求持续增加。
菏泽市多个楼盘以其良好的地理位置、完善的配套设施和合理的价格受到了购房者的青睐。
同时，开发商通过举办楼盘推介会、提供购房优惠等方式吸引购房者。
5. 投资环境菏泽市的投资环境较好。
政府引导和支持了大量房地产项目的投资和开发，并出台一系列扶持政策。
同时，社会各界对菏泽市房地产市场的发展也非常支持。
这为菏泽市房地产市场的长期稳定发展提供了良好的环境。
6. 结论综上所述，菏泽市房地产市场在土地供应、房价走势、楼盘销售和投资环境等方面呈现出良好的发展态势。
然而，随着市场竞争的加剧和政策调整的影响，仍需进一步关注市场变化和合理调整政策，以保持市场的稳定和健康发展。
以上为2024年菏泽房地产市场调查报告的主要内容。
本报告通过对市场情况进行调查和分析，旨在提供对菏泽市房地产市场的全面了解和参考。
希望本报告能为相关部门、开发商和投资者提供一定的参考价值，并帮助他们做出明智的决策。
郓城县房地产价格的影响因素及价格走势研究
郓城县房地产价格的影响因素及价格走势研究作者：郭琦王宁庄光宾来源：《世界家苑》2020年第01期摘要：自古以来，普遍认为房子是人们生活的重要保障和基石。
房地产价格近几年来持续上涨，成为了人们最为关注的一个热点，它作为国民经济的晴雨表，反映着中国经济的变化，体现着改革开放40年来中国房地产事业的成果。
但过高的价格有利有弊。
本文将依据一个郓城县近几年来的价格变化去体现我国房地产的价格走势。
关键词：房地产价格的影响因素;价格走势;郓城县房地产1 研究背景随着我国经济的发展，高楼大厦一栋栋的建立，大量闲置资源的出现，让其持有观望态度，希望房价下降，这也是近几年来成交普遍下降的原因。
本文将研究我国房地产价格的现状及影响因素和郓城县房地产价格的影响因素，研究现下房地产价格的变化规律，预测郓城县房地产的价格走势并针对郓城县房地产提出有效的解决方法。
2 我国房地产价格的现状及原因2.1 我国房地产市场的历史变革改革开放之前的福利住房制度，住房由政府单位提供，个人只需缴纳部分租金。
但随着我国经济的发展，政府赤字增加，给予政府的负担增大。
所以到了20世纪80年代提出了住房商品化政策，城镇住房制度得到了重大突破性的进展，掀起了一轮房改的新热潮。
到了90年代住房改革力度加大，提出交纳租赁保证金、分布提租、新房新制度、集资合作建房等住房改革的方案，促进了住房改革新的基本思路。
自1993年来住房向市场化过渡，1998年以后房地产市场的发展进入了快车道行列，房地产市场商品化逐渐全面推行。
房地产市场的发展一方面提高了人们的住房条件、增加了人们的辛福生活指数，另一方面带动了我国国民经济的发展。
2.2 影响我国房地产价格的原因2.2.1 需求数量增加（1）人民收入水平的提高。
一方面居民收入水平的提高可以增加其购房能力，满足其购房需求。
购房能力的增强可以其强烈的购房心理，导致需求增大。
另一方面，居民收入的提高增加了炒房的起始资金，在庞古效应的影响下，炒房由一线城市不断向二、三线城市扩张，使得房地产价格居高不下。
菏泽市房地产市场调查分析报告(doc 32页)
菏泽市房地产市场调查分析报告(doc 32页)菏泽市房地产市场调研报告(2005)第一部分目标市场投资环境分析一、菏泽市宏观环境分析1、区位形象环境处于山东省的西南部，与苏、豫、皖三省接壤，属中国的中部平原地区。
古代又称“曹州”，素有牡丹之乡、书画之乡、戏曲之乡、武术之乡之美誉。
菏泽辖牡丹区、曹县、定陶、成武、单县、巨野、郓城、鄄城、东明八县一区，158个乡镇办事处，人口875万人，面积12238平方公里。
2、历史文化环境菏泽优秀的传统文化和民间艺术源远流长，牡丹文化、书画文化、戏曲文化、武术文化独领风骚。
特别是菏泽牡丹，雍荣华贵，色艳香浓，有“曹州牡丹甲天下”之美誉，被评为中国国花的首选花卉。
中国古代最著名的三位部落首领尧、舜、禹主要活动在这一地区。
历史上的菏泽，交通便利，商贾云集，曾数度成为中原地区的经济、文化中心。
商界鼻祖范蠡，弃官离越，携西施来定陶经商，被历代商人尊奉为“陶朱公”。
军事家孙膑、思想家庄周、农学家汜胜之、经济学家刘晏、农民起义领袖黄巢等大批圣贤，都出生在菏泽这块土地上。
3、自然环境菏泽属暖温带大陆性气候，四季分明，雨热同季。
无霜期年平均213天，年平均日照2496小时，年平均气温13.7℃。
4、交通环境菏泽交通便捷，四通八达，京九铁路纵连南北，新石铁路（新亚欧大陆桥）横贯东西。
日东高速横连京福、京沪、京珠高速，济菏高速直通山东省会济南，菏兰高速、菏徐高速、德商高速连通河南、江苏两省，直接与霍连高速相连接。
菏泽市境内各类公路通车里程5645公里，其中省级以上公路1387公里。
菏泽距济南、郑州国际机场均为200公里。
5、城市资源⏹水资源丰富，年均地表水1.8亿立方米，地下水可利用量16.7亿立方米，黄河入境水量428亿立方米，富足的水资源得天独厚。
⏹地下矿藏主要有煤、石油、天然气等，煤炭蕴藏面积3642多平方公里，总地质储量286亿吨。
巨野煤田总体开发规划已经国家计委批复，设计建设七对矿井，现有两对矿井开工建设。
2024年菏泽房地产市场调研报告
2024年菏泽房地产市场调研报告1. 背景介绍菏泽市位于中国山东省中部，是山东省人口最多的地级市之一。
近年来，随着城市化进程不断推进，菏泽房地产市场也经历了快速发展。
本报告将对菏泽房地产市场进行调研分析，以揭示其现状和发展趋势。
2. 市场概况2.1 市场规模根据调研数据显示，菏泽房地产市场规模不断扩大。
截至目前，菏泽市总计拥有X万平方米房屋建筑面积，其中住宅用地面积占比最高。
2.2 市场供需关系菏泽房地产市场供需关系紧张。
需求方主要包括自住购房者和投资购房者，而供给方主要是房地产开发商。
菏泽市房屋供应量不足导致房价普遍上涨，市场供需关系偏向供不应求。
3. 市场特点3.1 地域优势菏泽市地处山东省中部，交通便利，与周边城市连接紧密。
这为房地产市场的发展提供了便利条件。
3.2 各区域发展不平衡菏泽市各区域房地产市场发展不平衡，主城区房价较高，而郊区较为低廉。
这导致购房者需权衡价格和地理位置选择购房区域。
3.3 投资热点区域经调研发现，菏泽市中心商业区和知名的房地产开发项目是投资者们的热点关注区域。
这些区域具有较高的发展潜力，并且相对稳定。
4. 市场趋势4.1 房价持续上涨菏泽市房价呈现持续上涨的趋势。
供需关系紧张、土地成本上涨、劳动力成本上升等因素是导致房价上涨的主要原因。
4.2 住宅销售量增长菏泽市住宅销售量持续增长。
随着城市化的推进，需求方对住宅的需求将持续增长，这为开发商提供了市场机会。
4.3 二手房市场活跃随着住宅需求的不断增长，菏泽市二手房市场也呈现出活跃的态势。
购房者们更加关注二手房市场，尤其是中心城区的二手房交易。
5. 市场前景展望综上所述，菏泽房地产市场在未来仍将保持较高的发展势头。
然而，应注意市场风险，包括政策风险、价格波动和市场竞争等因素。
投资者和开发商需谨慎把握市场机会，加强市场调研和风险评估。
6. 结论菏泽房地产市场规模不断扩大，供需关系紧张，房价上涨趋势明显。
市场前景广阔，但需注意风险因素。
郓城市场调研0407
目前A、B、C区售罄（C区700套，一年时间售罄），目前D区正在蓄水， 2017年2月18日认筹（交1万开盘享2%优惠），2017年4月6日开盘。
天佑置业有限公司
郓城龙翔置业有限公司
郓城龙翔置业有限公司
中低价位、中小套型 水浒城市建设置业有限公 普通商品住房用地 司 中低价位、中小套型 水浒城市建设置业有限公 普通商品住房用地 司
2016年住宅出让地块5副，257亩，60-105万/亩，均价67万/亩；
一级市场小结
2015年-2016年，郓城合计出让住宅用地土地578亩，均价71万/亩，热点地块主 要在2015年获取，2015年土地出让价格高于2016年；各区域土地价格差异巨大， 南部新城核心等热点区域，地价突破100万/亩。 2016年开工约50-60万㎡，竣工约50万㎡，去化约40万平米，4000套，市场整 体库存约20万㎡，2000套； 2015年之前土地出让较少，市场在售项目少，市场存量较小；2015年以后棚户区 改造力度加大，土地出让优惠较大，土地出让面积增大，预计2017年下半年到 2018年市场增量较大；
郓城房地产市场调研
2017年3月30日
报告目录
第一部分：郓城宏观经济概况 第二部分：郓城房地产现状 第三部分：客群需求分析 第四部分：地块本体评判 第五部分：经济指标初算
郓城宏观经济概况
郓城宏观经济概况
郓城县鲁西南腹地，菏泽市东北角； 全县22个乡镇街道、1个省级开发区、1个省级支持的精细化循环经济示 范区、1041个村（社区），总面积1643平方公里。
郓城棚户区改造
棚户改造是郓城改善市民居住条件、推进基础设施建设和提升城市形象重要手
段；也是开发商获取土地的利好性政策和重要渠道。
郓城房价趋势
郓城房价趋势郓城房价在过去几年中呈现了一定的上升趋势。
郓城作为山东省的一个县级市，地处济南和菏泽两个大城市之间，地理位置优越，交通便利。
郓城市也是山东省农业大县之一，农产品出口量大，经济发展较为迅速，这也为房地产市场的快速发展提供了动力。
在2015年之前的几年中，郓城市的房价一直持续稳定增长。
这主要得益于郓城市经济的快速发展和人口的流入。
随着城市化进程的加快，越来越多的人开始选择到城市居住和工作，这导致了对房地产的需求的增长。
同时，郓城市政府也加大了对房地产市场的支持力度，鼓励房地产开发商进行楼盘建设，为购房者提供了更多的选择。
2015年以后，郓城市的房价开始进入上涨通道。
这主要是受两个因素的影响：一是国家政策的支持，二是郓城市本身的发展。
国家政策对房地产市场的调控力度不断加大，限购政策的实施对下沉城市的房价造成了一定的影响。
郓城市也不例外，在限购政策的刺激下，部分购房者将目光转向了郓城市，导致房价上涨。
此外，随着郓城市经济的继续发展，人口流入进一步增加，对房地产市场的需求增长也推动了房价的上涨。
然而，在过去两年中，郓城房价增长的势头有所减缓。
这主要受到国家政策的调控和市场供需关系的变化的影响。
国家政策对房地产市场的调控趋于严格，购房门槛提高，投资投机炒房行为受到限制，这对郓城市房价的上涨起到了一定的抑制作用。
同时，郓城市的楼盘供应量也逐渐增加，市场供需关系发生了变化，购房者的选择范围增加，使得房价增长的幅度减缓。
尽管郓城房价增长势头有所减缓，但总体来说，郓城市的房价仍然保持着稳定的上升趋势。
这主要是受到市场需求和郓城市的发展潜力的支撑。
郓城市不仅具有良好的经济发展潜力，还拥有优美的自然环境和丰富的农业资源，吸引了越来越多的人选择在这里居住和购房。
因此，郓城市房价的长期上涨趋势是可持续的。
综上所述，郓城市的房价在过去几年中呈现了稳定上涨的趋势。
尽管近两年房价增长势头有所减缓，但总体上仍然保持着稳定的上升态势。
菏泽房地产可行性研究报告
菏泽房地产可行性研究报告一、市场需求分析1.1 人口增长和城市化进程菏泽市作为一个重要城市，人口数量不断增长，城市化进程不断推进。
根据统计数据显示，菏泽市的人口数量在持续增长，城市化率也在逐步提高。
随着城市化进程的推进，人口流入城市的速度也在加快，对房地产市场需求提供了持续的动力。
1.2 经济发展和就业机会随着经济的发展，城市职业人口的数量不断增加，尤其是年轻人群体，他们有更高的购房需求。
另外，随着城市产业结构的调整和转型，就业机会也在不断增加，对住房需求也提供了新的动力。
1.3 老龄化问题和居住需求随着人口老龄化的加剧，对于老年人居住环境和服务需求也逐渐增加，这为房地产市场提供了新的需求空间。
集中养老和养老地产成为新增需求。
1.4 教育和医疗配套设施需求随着城市教育和医疗水平的提高，人们对于教育和医疗配套设施的需求也不断增加。
因此，在房地产开发中，教育和医疗配套设施的建设将成为重要考量。
二、市场供应分析2.1 房地产市场规模菏泽市的房地产市场规模庞大，涵盖了住宅、商业、办公等多个领域，市场潜力巨大。
随着城市建设的不断完善和规划的推进，菏泽的房地产市场将持续增长。
2.2 开发项目情况菏泽市房地产市场已经涌现了一批优质的开发项目，涵盖了不同类型的房地产产品，满足了不同客户群体的需求。
例如，住宅项目、商业项目、写字楼项目等，各类项目都有不同的特点和竞争优势。
2.3 房地产开发商情况菏泽市的房地产开发商众多，各类开发商涌现，有国有企业、民营企业、外资企业等，竞争激烈。
各开发商在项目规划、产品设计、营销策略等方面都有自己的优势和特点，形成了多元化的市场格局。
2.4 市场潜在供应菏泽市房地产市场潜在供应充足，城市规划和土地储备充裕，有利于房地产市场的发展。
未来随着城市建设和规划的不断完善，市场潜在供应将更加充分。
三、可行性研究分析3.1 菏泽房地产市场预测根据市场需求和供应情况，分析预测菏泽房地产市场未来的发展趋势。
论述菏泽市房地产市场的运行状况
三、新开工面积减少，竣工面积占施工面积比重下降 2011 年我市商品房施工面积 11639.27 万平方米，同比增长 10.0%，新开工面积 3508.62 万平方米，同比下降 1.3%。其中，住宅 施工面积 9166.21 万平方米，增长 12.1%，住宅新开工面积 2857.70 万平方米，下降 1.6%；办公楼施工面积 232.18 万平方米，下降 9.4%， 办公楼新开工 22.33 万平方米，下降 58.3%；商业营业用房施工面积 1248.64 万平方米，下降 4.0%，新开工 325.37 万平方米，增长 2.7%； 其他商品房施工面积 992.24 万平方米，增长 17.8%，新开工 303.22 万平方米，增长 7.6%。 2011 年全市商品房竣工面积 2367.94 万平方米，同比增长 5.1%， 占全市施工面积比重 20.3%。自 2009 年以来，竣工比重连续三年下 降，施工周期有拉长的趋势。
行政中心 位于赵王河西岸、黄河路北侧，面积约 80 公顷，集 中布置市级行政办公机构和相配套的服务设施。
文化中心 位于丹阳路北、黄河路南、赵王河两岸，面积约 110 公顷，结合规划建设的赵王河公园，重点布置大剧院、博物馆、艺术 馆、科技馆、图书馆、规划展览馆等大型公共设施。
商务中心 位于赵王河以东、火车站以西、中华路两侧，面积 约 280 公顷，形成以中华路为核心的市级商业金融服务中心。 2、 两轴：城市的两条发展轴线，即丹阳路和人民路。3、四组团：城市 的四个功能组团，即城东组团、城南组团、城西组团和城北组团。
2024年菏泽房地产市场需求分析
菏泽房地产市场需求分析1. 市场概述菏泽市位于山东省中部，是山东省的重要区域性中心城市。
近年来，菏泽市房地产市场发展迅猛，吸引了大量的投资和购房需求。
本文将对菏泽市房地产市场的需求进行分析，以帮助房地产开发商和投资者更好地理解市场情况。
2. 人口情况菏泽市是山东省人口较集中的地区之一，拥有庞大的人口基数。
根据统计数据，菏泽市目前的人口总数为xxx万人，其中城市人口占总人口的xx%。
人口数量的增长带动了菏泽市房地产市场需求的增加，特别是住房需求。
3. 经济状况菏泽市是山东省的经济中心之一，具有较好的经济基础。
近年来，菏泽市的经济发展迅猛，GDP持续增长。
经济发展带动了居民收入的提高，人民群众对于住房的需求也在不断增加。
4. 教育与就业菏泽市拥有一流的教育资源和丰富的就业机会，吸引了大量的外来人口。
菏泽市的学校和高等教育机构数量众多，提供了良好的教育环境。
此外，菏泽市还有众多的企事业单位和产业园区，提供了丰富的就业机会。
教育和就业机会的吸引力使得菏泽市的房地产市场需求持续增加。
5. 政策导向菏泽市政府一直高度重视房地产市场的稳定发展，并制定了一系列的政策来引导市场。
例如，菏泽市实施了住房限购政策，限制了非本地居民的购房数量。
此外，菏泽市还加大了对房地产市场监管力度，防止房地产泡沫的形成。
这些政策导向保障了房地产市场的健康发展，增强了市场的可持续性需求。
6. 住房需求特点菏泽市的住房需求主要集中在以下几个方面：•首购需求：随着经济发展和人口增加，菏泽市的首次购房需求不断增加。
许多年轻人通过购房来改善居住条件和稳定家庭。
•升级换房需求：随着收入水平的提高，部分居民希望将住房从小户型升级到大户型，提高居住舒适度。
•租赁需求：菏泽市的租赁需求也在逐渐增加。
随着外来人口的不断增加，住房租赁市场呈现出供不应求的状况。
•老年住房需求：随着人口老龄化的加剧，菏泽市的老年住房需求也在不断增加。
老年人对于便利的居住环境和配套设施的需求逐渐增多。
菏泽楼市调研报告
菏泽楼市调研报告
根据对菏泽楼市的调研报告显示，该地区的房地产市场呈现出以下特点：
1. 房价上涨趋势：经过调查发现，菏泽市的房价呈现出持续上涨的趋势。
其中，城区楼盘价格上涨幅度较大，而郊区和远郊区的房价增幅相对较小。
这主要归因于城市发展带动了供需关系的改变。
2. 刚需购房群体：菏泽市的房地产市场主要由刚需购房群体推动。
这部分购房者主要是年轻的家庭购房需求，他们通过购买住房来满足自住和改善居住条件的目的，从而提高了楼市的需求量。
3. 区域差异明显：菏泽市的楼市区域差异明显。
市区的房价较高，尤其是位于市中心的房产价格更是昂贵。
而郊区和远郊区的房价相对较低，价格更加亲民。
这也导致了市区的房地产市场更具吸引力，而郊区的楼市需求相对较小。
4. 二手房市场活跃：除了新房市场，菏泽的二手房市场也呈现出活跃的状态。
许多购房者更倾向于购买二手房，因为价格更具竞争力，并且交易更为灵活。
这也促进了二手房市场的繁荣。
总结而言，菏泽的楼市正处于快速发展的阶段，价格上涨趋势明显，刚需购房群体为市场提供了强力支撑。
然而，不同区域的楼市发展程度和价格差异也需要考虑，以便合理判断投资风险。
菏泽房地产调研报告
凯瑞国际
恒泰国际
橡树湾
国贸中心
华侨城
中达尚城 领奖1帅9 府
西部城区代表项目及特征
代表项目
项目
德林华府
时代奥城
奥斯卡春城
龙田名郡
景昀苑
龙田名郡
图片
类别 高层、小高层
高层 小高层
多层、别墅 高层
多层
多层、小高层
奥斯卡春城 德林华府
福源名居
建面
10万㎡
56万㎡
一期8万㎡
11.6万㎡
23万㎡
绿化率 容积率
7
11580.64元
菏泽市经济状况分析
1500
GDP（亿元）
17.1%
15.6%
1000
659.9
821.79
500
0 2007年
2008年
14.3%
953.64
菏泽
2009年
山东的经济“低谷”
菏泽市近三年，GDP保持14%以上的增长， 但增速逐渐放缓，仍处于山东经济“低谷”。较 低的经济发展，将直接影响房地产市场发展的动 力与速度。
宏观政策给我们带来了什么信号？
2009年
12月7日，中央经济工作会议 ，“房地产行业第一次不再被当做支柱产业描述” 12月9日，营业税征2改5, “抑制投机性购房”
12月14日，“国四条”明确提出，“遏制部分城市房价过快上涨” 12月17日，《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，“开发商拿地首付至少50%”
53% 2.47
40% 2.5
面积 74—139㎡ 87-145㎡
41% 2.0
74—146㎡
30% 1.6
112-136㎡
36% 1.5
郓城房地产市场综述
郓城房地产市场情况综述近年来，山东菏泽作为全省重点城市房地产开发及棚户区改造区域，房地产的发展及市场成熟度得到了迅速的提升，建设水平及城市面貌也得到了显著提升，受城区影响，作为菏泽下属具有130万人口的郓城县，城市开发也十分迅猛，全县现有在建在售项目共计50余个，19年现有开发总量近800万平米，但仍然难以满足这座城市的庞大的人口住房需求。
2017年下半年，郓城销售商品房均价约在3700元/㎡左右，到2019年5月这一数字已达到4600元/㎡以上，与此同时成交量也从17年的87万平米上升至18年全年的116万平米左右，整个市场呈现量价齐升的局面，且增长幅度十分迅速，这也带来了不少城市新增开发投资项目，19年上半年整体市场继续向好，呈现百家争鸣的局面。
目前郓城主要购房客户为各个乡镇刚需人群，购置房屋主要目的为结婚购房、教育购房及改善购房三个方面，且区域性较为明显，虽郓城现房地产重点开发区域为东南，但西北乡镇区域客户购买重点仍然锁定在该区域内，随着郓城西侧高铁站的逐步建设及海洋公园的配套落成，城市整个西北部后期发展升值性将得到充分显现。
现郓城各区域竞品楼盘情况如下：城中心区域，多项目尾盘去化阶段，价格平稳，4600-4800元/㎡为主，商业战场激烈。
凤凰城：凤凰城3月份日均客户到访量约不足5组，3月成交量预计在5套，成交价格在4800元左右，户型主要以110-130的三室为主力。
御和苑：御和苑项目日均到访量每天约5-6组，月成交量6套，成交价格4700元左右，成交主力户型在79㎡二室二厅。
城东宋金河区域，目前龙翔一枝独秀，未来潜在供应巨大。
龙翔悦府：中央悦府每月日均客户到访量约20组，月成交量预计在50套，成交价格在5300元左右，主要以108-134的三室为主力。
城区南部区域，南湖区域蓄势待发，高端楼盘聚集区。
南湖公馆：龙翔开发，现正在验资蓄客，依托南湖景观，主打高端豪宅，预计售价6300以上，售楼处及景观价值十分优越。
菏泽调研报告
开发区菏
交通
商路以东, 菏关高速
10037
设施 用地
公路以南
(加
规划设计条件
容积率
建筑 密度
绿地 率
≤0.6 ≤32％ ≥30%
出让 年限
40 年
投资 强度 要求
竞买 保证金 起始价 加价幅度 （万元）
2000 元/㎡ 以上
1200
100 万元/ 1 亩 (万元/亩)
4
2009-3 2009-5
开发区长 城路以 北,前石 堂村以东, 自然路以 南,菏泽市 金隆食品 有限公司 以西
1
由于对购房理念的大力宣传，部分工薪阶层对房价还能接受，使得 08 年成为菏泽市房产销售的旺季，也就是如此，导致房价上涨过快， 平均每平米上涨 1000 多元。如今的房价已经超出工薪阶层所能承受 的范围之内，不少购房者询问房价后均表示价格太高，无力购买；
3、部分可购房者开始持币观望； 菏泽部分购房者为个体经营户、外出打工者及菏泽县里较为富裕 的人群等。该人群购房大多为第二次或多次购房，相对于菏泽的工薪 阶层，所能接受的价格幅度相对宽裕，虽然经常出入售楼处咨询，但 是由于大环境等因素，导致该类购房者也开始持币观望。 4、房地产市场流通不畅； 菏泽二手房市场极其不发达，其二手房公司只有华阳房产一家。 二手房公司的稀缺，证明房地产在市场上的流通十分有限。一个不够 流通的房地产市场，结合当地的经济状况，项目的不断开发很容易导 致供过于求的现象产生。
≤28%
≥30%
出让 年限
投资 强度 要求
竞买 起始价
加价幅度
保证金 （万元/ (万元/亩)
（万元） 亩）
商业
40 年 2000 元/㎡
3000 12
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城北版块与城西版块环境类似，相对比较脏乱，客户认可度较低；这两个 片区存在同一个现象，就是成交客户多位西部、北部乡镇，成交客户地缘 性较明显。城西版块、城北版块均价在4500元/平左右，相对于中心城区和 城南版块，去化速度较慢。
郓城市场——房地产现状
菏泽和郓城价格走势对比
7000
6000 5000 4000
5986 4570
6058 4750
5990 4750
5956 4750
5904 4983
5841 4983
5851 5000
5765 4887
5667 4887
5658 4828
5681 5686 4828 4857
郓城市场——城市规划
根据郓城县城市总体规划（2012-2030）显示，郓城中心城区规划 总用地面积为36.35平方千米，其中城市建设用地面积为35.79平方 千米；规划人口容量为52.4万人。规划将郓城县中心城区建设成为 集文化底蕴、商贸捷运、宜居风韵于一体的郓城县核心服务城区。
空间结构：规划形成“三轴、三带、两环、五核、多节点”的空间结构。 三轴：是指依托临城路、郓州大道、胜利街联系各服务中心，形成中心城区 三条功能服务轴带，串接各个片区； 三带：是指宋金河、沙河、广济河，三条河流穿过中心城区，形成中心城区 重要的三条生态景观带； 两环：由南部新城区内部环城慢行空间和宋金河组成的两条绿色环廊； 五核：是指由唐塔片区、站前片区、商贸物流片区、南部新城区、武校片区 五个片区承担中心城区五大城市服务职能（即唐塔商业职能、交通转运职能 、商贸物流职能、商务办公职能、文化旅游职能）； 多节点：分布在居住社区的多个功能节点和空间节点（社区中心、社区公园 ）。
菏泽郓城市场概况
郓城市场——城市认知
➢ 郓城县，隶属山东省菏泽市，位于山东省西南部、菏 泽市东北部，总面积1643平方公里。
➢ 东临济宁市的梁山县和嘉祥县，南与巨野县、牡丹区 相连，西与鄄城县为邻，北隔黄河与河南省范县、台 前县相望。
➢ 全境南北最长约44.39公里，东西最宽约35.71公里， 总面积1643平方公里。
郓城市场——城市认知
区域面积与人口：16个镇，2个乡，4个街道、1个省 级经济开发区。2019年末，全县常住总人口127.96 万人。 经济规模与特点：2017年，郓城县生产总值完成 364.27亿元，第一产业增加值完成38.24亿元，第二 产业增加值完成192.94亿元，第三产业增加值完成 133.09亿元；分别占比为10.5%、52.97%、36.53%。 二三产业主要集中在能源、装备制造、包装与生物 制药、文化旅游。
城南板块销售均价处于郓城第一梯队，主要因为配套完善，政府的发展导 向，环境较好；政府政务大厅位于本板块，属城市发展核心方向；板块内 横穿宋金河，景观资源丰富，道路方面在逐渐完善，交通不拥挤；目前主 要楼盘均集中于本区域，吸引购房者像南部城区看齐；楼盘较多，竞争相 对激烈，客户对120㎡-135㎡户型接受度较大，价格相对符合价值，但存在 小盘进行价格搅局。
竞品——印象郓州
楼盘地址
金河路与公明路 交汇处向东100米
路北
工程进度
占地面积 建筑类型 开发商
187427㎡ 高层、小高层 郓城国瑞置业
建筑面积 容积率 绿化率
期房
600000㎡ 2.5 35%
主打卖点：位于中心城区和高铁西区的宜居板块核心位置，交通便捷，配套齐全，小区自建幼 儿园。
活。 项目紧邻城市主干道，临城路贯穿郓城东西中轴，西门街南部交通枢纽，且自身四面环路，
道路通达，出行便利。 项目依附沙河公园而建，一窗收纳千米河畔风景，社区内外皆有超高绿化景观资源，享有自
然生态优越性。 项目紧邻郓城最优教育学府，郓城实验中学初高中部，入学出行较为便利。 项目西部为郓城高铁站，随着铁路干线逐步升级，高铁站经济将逐步崛起。
3000
2000
1000
0 19.9 19.1 19.11 19.12 20.1 20.2 20.3 20.4 20.5 20.6 20.7 20.8
菏泽 郓城
郓城目前住宅均价4800元/ 平，低于菏泽市约1000元/ 平。
郓城市场——房地产现状
城南4500-5800元/㎡
城中5000-5500元/㎡ 城西3800-5000元/㎡ 城北4100-4900元/㎡
郓城市场——房地产现状
郓城在售项目众多，共有46 家，各个区域均有分布，本 案隶属于城西，位于城西和 城北交界处。
本体分析——黄金水岸
楼盘地址
育才路郓城一中 西1千米（原植
物油厂）
工程进度
期房
占地面积 建筑类型 开发商 在售均价
406666.69㎡ 高层
山东昌润置业 4800元/平
建筑面积 容积率 绿化率
3室2厅1卫118㎡
3室2厅1卫140㎡
3室2厅2卫150㎡
4室3厅2卫179㎡
竞品分布
黄金水岸周边在售项目较 多，且主要分布于项目东北 方向 。
竞品——丰泽家园
主打卖点：区位、配套、教育。
楼盘地址 占地面积 建筑类型 开发商 在售均价
育才路郓城一中西1 千米（原植物油厂）
78248㎡
小高层
郓城县百居安
4200元/平
工程进度 建筑面积
容积率 绿化率
现房 234139.09㎡
2.5 25%
竞品——郓州里
楼盘地址
北至育才路、西 至西门街、南至 盘钩路、东至学
前路
工程进度
占地面积
145123.89㎡
建筑面积
建筑类型
小高层
容积率
开发商
山东省琅奕置业
价格
期房
330000㎡ 2.2 待定
主打卖点：护城河畔，自然生态景观优越。
1000000㎡约495亩，商业用地约78亩，小学 建设用地约37亩，另政府用地建设绿地公园约 150亩。
黄金水岸——规划与卖点
近名校 公园里 沙河畔 高铁旁
项目区域内有小学、幼儿园、社区服务站、绿地公园、沙河两岸公园、店铺、商业街，精心打 造出居住、休闲、购物、娱乐为一体的百万平米特色小区。 项目位于郓城老城区中心，距离唐塔广场仅1公里，距离东门街1.3公里，享有成熟都市圈生