菏泽市郓城房地产市场调研研究报告概况

郓城市场——房地产现状
菏泽和郓城价格走势对比
7000
6000 5000 4000
5986 4570
6058 4750
5990 4750
5956 4750
5904 4983
5841 4983
5851 5000
5765 4887
5667 4887
5658 4828
5681 5686 4828 4857
3室2厅1卫118㎡
3室2厅1卫140㎡
3室2厅2卫150㎡
4室3厅2卫179㎡
竞品分布
黄金水岸周边在售项目较 多，且主要分布于项目东北 方向 。
竞品——丰泽家园
主打卖点：区位、配套、教育。
楼盘地址 占地面积 建筑类型 开发商 在售均价
育才路郓城一中西1 千米（原植物油厂）
78248㎡
小高层
菏泽郓城市场概况
郓城市场——城市认知
➢ 郓城县，隶属山东省菏泽市，位于山东省西南部、菏 泽市东北部，总面积1643平方公里。
➢ 东临济宁市的梁山县和嘉祥县，南与巨野县、牡丹区 相连，西与鄄城县为邻，北隔黄河与河南省范县、台 前县相望。
➢ 全境南北最长约44.39公里，东西最宽约35.71公里， 总面积1643平方公里。
城南板块销售均价处于郓城第一梯队，主要因为配套完善，政府的发展导 向，环境较好；政府政务大厅位于本板块，属城市发展核心方向；板块内 横穿宋金河，景观资源丰富，道路方面在逐渐完善，交通不拥挤；目前主 要楼盘均集中于本区域，吸引购房者像南部城区看齐；楼盘较多，竞争相 对激烈，客户对120㎡-135㎡户型接受度较大，价格相对符合价值，但存在 小盘进行价格搅局。
1000000㎡ 2.0 35%
规划用地
商住混合用地约495亩，商业用地约78亩，小学 建设用地约37亩，另政府用地建设绿地公园约 150亩。
黄金水岸——规划与卖点
近名校 公园里 沙河畔 高铁旁
项目区域内有小学、幼儿园、社区服务站、绿地公园、沙河两岸公园、店铺、商业街，精心打 造出居住、休闲、购物、娱乐为一体的百万平米特色小区。 项目位于郓城老城区中心，距离唐塔广场仅1公里，距离东门街1.3公里，享有成熟都市圈生
郓城市场——城市认知
区域面积与人口：16个镇，2个乡，4个街道、1个省 级经济开发区。2019年末，全县常住总人口127.96 万人。 经济规模与特点：2017年，郓城县生产总值完成 364.27亿元，第一产业增加值完成38.24亿元，第二 产业增加值完成192.94亿元，第三产业增加值完成 133.09亿元；分别占比为10.5%、52.97%、36.53%。 二三产业主要集中在能源、装备制造、包装与生物 制药、文化旅游。
郓城县百居安
ห้องสมุดไป่ตู้4200元/平
工程进度 建筑面积
容积率 绿化率
现房 234139.09㎡
2.5 25%
竞品——郓州里
楼盘地址
北至育才路、西 至西门街、南至 盘钩路、东至学
前路
工程进度
占地面积
145123.89㎡
建筑面积
建筑类型
小高层
容积率
开发商
山东省琅奕置业
价格
期房
330000㎡ 2.2 待定
主打卖点：护城河畔，自然生态景观优越。
城中版块销售均价仅为其次。中心城区楼盘资源丰富，配套完善，居住价 值较高；新楼盘稀少，个别体量较小，较大楼盘位于新城交界处，借助中 心城区资源配套，提升自身价值。
城北版块与城西版块环境类似，相对比较脏乱，客户认可度较低；这两个 片区存在同一个现象，就是成交客户多位西部、北部乡镇，成交客户地缘 性较明显。城西版块、城北版块均价在4500元/平左右，相对于中心城区和 城南版块，去化速度较慢。
郓城市场——房地产现状
郓城在售项目众多，共有46 家，各个区域均有分布，本 案隶属于城西，位于城西和 城北交界处。
本体分析——黄金水岸
楼盘地址
育才路郓城一中 西1千米（原植
物油厂）
工程进度
期房
占地面积 建筑类型 开发商 在售均价
406666.69㎡ 高层
山东昌润置业 4800元/平
建筑面积 容积率 绿化率
竞品——印象郓州
楼盘地址
金河路与公明路 交汇处向东100米
路北
工程进度
占地面积 建筑类型 开发商
187427㎡ 高层、小高层 郓城国瑞置业
建筑面积 容积率 绿化率
期房
600000㎡ 2.5 35%
主打卖点：位于中心城区和高铁西区的宜居板块核心位置，交通便捷，配套齐全，小区自建幼 儿园。
郓城市场——城市规划
根据郓城县城市总体规划（2012-2030）显示，郓城中心城区规划 总用地面积为36.35平方千米，其中城市建设用地面积为35.79平方 千米；规划人口容量为52.4万人。规划将郓城县中心城区建设成为 集文化底蕴、商贸捷运、宜居风韵于一体的郓城县核心服务城区。
空间结构：规划形成“三轴、三带、两环、五核、多节点”的空间结构。 三轴：是指依托临城路、郓州大道、胜利街联系各服务中心，形成中心城区 三条功能服务轴带，串接各个片区； 三带：是指宋金河、沙河、广济河，三条河流穿过中心城区，形成中心城区 重要的三条生态景观带； 两环：由南部新城区内部环城慢行空间和宋金河组成的两条绿色环廊； 五核：是指由唐塔片区、站前片区、商贸物流片区、南部新城区、武校片区 五个片区承担中心城区五大城市服务职能（即唐塔商业职能、交通转运职能 、商贸物流职能、商务办公职能、文化旅游职能）； 多节点：分布在居住社区的多个功能节点和空间节点（社区中心、社区公园 ）。
3000
2000
1000
0 19.9 19.1 19.11 19.12 20.1 20.2 20.3 20.4 20.5 20.6 20.7 20.8
菏泽 郓城
郓城目前住宅均价4800元/ 平，低于菏泽市约1000元/ 平。
郓城市场——房地产现状
城南4500-5800元/㎡
城中5000-5500元/㎡ 城西3800-5000元/㎡ 城北4100-4900元/㎡
活。 项目紧邻城市主干道，临城路贯穿郓城东西中轴，西门街南部交通枢纽，且自身四面环路，
道路通达，出行便利。 项目依附沙河公园而建，一窗收纳千米河畔风景，社区内外皆有超高绿化景观资源，享有自
然生态优越性。 项目紧邻郓城最优教育学府，郓城实验中学初高中部，入学出行较为便利。 项目西部为郓城高铁站，随着铁路干线逐步升级，高铁站经济将逐步崛起。