浅议抵押方式下的第二还款来源
法律案例分析一套房子,两次抵押,谁享有优先受偿权？
法律案例分析一一套房子，两次抵押，谁享有优先受偿权？【案例简介】2020年2月27口，被告借款人耿某、共同债务人王某与原告高青B银行签订借款合同一份，约定借款金额为53000.00元。
同日，被告耿某、王某作为抵押人与原告高青B银行签订抵押合同一份，用位于高青县的某处房产提供抵押担保，并办理了抵押登记，抵押方式为-一股抵押二次登记。
合同签订后，原告高青B银行向被告耿某、王某发放借款，借款到期后，被告拒不履行还款义务。
原告高青B银行请求法院依法判令被告耿某、王某偿还借款本金53000.00元及利息3142.36元（利息截至日2024年2月20日）,本息合计56142.36元及至该笔贷款本息清偿日利息；对抵押物依法进行拍卖，变卖所得价款优先受偿；诉讼费、保全费用由被告承担。
【裁判结果】法院经审理认为，耿某、王某与高青B银行签订的借款合同系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。
高青B银行已经依约发放贷款，耿某、王某未按照合同约定期限偿还借款本息，构成违约。
因此，原告高青B银行要求被告耿某、王某偿还借款本金及利息的诉讼请求，法院予以支持。
耿某、王某用位于高青县某处房地产进行抵押，并进行了抵押登记，抵押权依法设立。
因该抵押房产除向高青B银行抵押外，先于高青B银行登记的抵押权人还有他人，根据《中华人民共和国民法典》第四百一十四条的规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序。
故，高青B银行有权对耿某、王某抵押房产经依法拍卖、变卖后所得价款在先抵押权人的抵押担保债权之后的余额享有优先受偿权。
法院判决：一、被告耿某、王某于本判决生效之日起十日内偿还原告高青B银行借款本金53000.00元及利息3142.36元（利息截至2024年2月20日，以后利息以剩余借款本金为基数计算至本息清偿之日）；二被告耿某、王某未按照本判决履行付款义务的，原告高青B银行可以与被告耿某、王某协议以担保财产［高青县xxx］的房屋折价或者以拍卖、变卖该担保财产所得的价款，在先抵押权人的抵押担保债权之后的余额享有优先受偿权。
小企业还款来源分析
建筑物和其他土地附着物；
1
建设用地使用权；
2
以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
3
生产设备、原材料、半成品、产品；
4
正在建造的建筑物、船舶、航空器；
5
交通运输工具；
6
法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
7
《物权法》第180条：可抵押财产包括
土地所有权；
耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；
02
学校、幼儿园、 医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；
所有权、使用权不明或者有争议的财产；
依法被查封、扣押、监管的财产；
05
法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
《物权法》第184条：下列财产不得抵押
01
列入拆迁范围的房屋能否作为贷款的抵押物？
案例资料1：
案例资料2：
*
01
其他特定还款来源
*
出口退税。( 区别还款来源身份）
租金收入；
本办法所称的“应收账款”包括下列权利：
《应收账款质押登记办法》
*
销售产生的债权，包括销售货物，供应水、电、气、暖，知识产权的许可使用等；
提供服务产生的债权；
出租产生的债权，包括出租动产或不动产；
公路、桥梁、隧道、渡口等不动产收费权；
6
应收账款；
7
法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利。
8
三、质押的风险分析与应对
应收账款质押的风险：
（一）可用于质押的应收账款范围 1、销售商品、知识产权许可使用产生的价款请求权； 2、动产或不动产出租产生的租金请求权； 3、提供服务产生的付款请求权； 4、提供贷款或其他信用产生的本息付款请求权； 5、以下收费权： A、公路、桥梁、隧道、渡口等公共设施收费权； B、公用服务或公用事业产生的收费权，但在质押设立与实现时通常需要行政审批，包括水、电、气、暖、公交地铁收费权、景区门票收费权、污水处理收费权、广播电视收费权、学生公寓收费权。
以PPP模式运作的银行贷款还款来源分析
以PPP模式运作的银行贷款还款来源分析作者：张明来源：《经济研究导刊》2015年第20期摘要：地方政府债务规范性管理后，PPP模式（政府与社会资本合作模式）将成为地方政府职能转型的重要渠道，也将改变地方政府原有的融资模式，PPP项目贷款将成为各家商业银行进一步角力的重点，在业务拓展的同时，商业银行同样不能忽视对资产质量的要求。
围绕PPP项目贷款还款来源，分别从第一还款和第二还款来源出发，分析PPP项目贷款过程中的核心要点，确保信贷资产质量安全，推进PPP项目健康运营，缓解地方政府债务压力。
关键词：PPP；贷款；还款中图分类号：F832.33 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2015）20-0240-02国发43号文首次系统阐述了如何加强对地方性债务规范性管理，并且明确指出未来PPP 模式将成为地方政府化解债务风险的重要渠道。
但目前PPP模式运作的项目贷款所依据相关政策法规有待完善，相关流程尚在探索阶段，各家商业银行对PPP项目研究还很不成熟，此时如果盲目推进，风险隐患较大。
从商业银行经营的安全性原则出发，信贷资产获得收益的前提是必须要确保信贷资产的质量，而决定信贷资产质量的重要因素就是贷款的还款来源，所以在推进PPP项目贷款时，必须要加强对项目还款来源分析，包括第一还款来源和第二还款来源。
一、第一还款来源第一还款来源主要指贷款到期后用于归还贷款的首要资金来源。
根据国发[2014]43号、财金[2014]76号等文件规定，PPP项目的未来现金流主要来源于政府付费、使用者付费、项目本身资产运营收益及其他收益（各种补贴）等，所有这些构成了PPP项目贷款的第一还款来源。
（一）政府付费政府付费须经本级人大决议纳入每年本级政府一般性预算收入内，政府付费项目须力争纳入中央及省级PPP项目库，收集省级主管部门和省财政部门关于该项目的书面评审报告，包括项目规划、立项、技术标准、融资方案、政府投入及支付方式等要素，综合考虑公共服务需要、市（县）财政承受能力、责任风险分担、关键绩效指标及项目财务效益等，须尽量明确在本级政府无法履约的情况下，政府付费的履约责任和支付路径。
还款来源分析
还款来源分析来源：发现灰犀牛作者：张三丰一、还款来源的定义及分类（一）定义企业借了银行的钱，就成为借款人，也即债务人，而银行则成为债权人。
作为债权人，所需要考虑的只有一个问题：贷款到期以后，企业偿还本单位贷款本息的资金从哪来？概况来说，还款来源是指借款人债务到期后，用于偿还其债务本息的资金来源。
还款来源帮助债权人，从借款人的各种信用风险中，抽离出最本质也是最核心的要素，便于债权人以此视角对信用风险展开全面分析。
（二）分类常用的分类方法是将还款来源分为第一还款来源与第二还款来源，其中第一还款来源是借款人信用风险分析的核心。
第一还款来源：第一还款来源是借款人生产经营活动及与其相关的发展与其产生直接用于归还贷款方的现金流量总称。
第一还款来源牢牢锁定借款人自身的偿债能力，是还款来源中相对稳定、可靠且可预测的部分。
第二还款来源：第二还款来源是指当借款人无法偿还贷款时，融资人通过处理贷款担保，即处置抵押物、质押物或者对保证人进行追索所得到的款项。
第二还款来源主要指借款人借款时提供的担保，主要为保证、抵押、质押。
由于债权人的相关权益得到法律保障，因此担保成为除借款人自身之外的一个重要还款来源。
但也需要关注的是，债权人在处理担保时会面临法律及实践上的困难，因此不能将宝全部压在第二还款来源上。
常见的问题有：异地抵质押，抵质押物变现能力差，抵质押物存在法律瑕疵，抵质押所有人不配合债权人进行资产处置，抵质押物价值虚高等；保证人的担保能力不足，担保意愿不足，担保手续存在法律瑕疵或保证人内部瑕疵等。
审查建议不能有抵押物崇拜或担保崇拜，不能因为抵押物看起来较好或保证人实力较强，而忽视第一还款来源。
第一还款来源较弱的企业，往往存在较大的违约风险。
这里，我们继续引入一个概念：其他还款来源。
其他还款来源是指在借款人及处理担保意外，借款人仍可能获取资金的其他来源。
其他还款来源将在下一部分分析。
二、还款来源的分析视角考虑到信用风险的滞后性，审查人员要时刻先人一步，在项目审批时就考虑清楚贷款到期时，借款人的还款资金从哪来。
如何正确理解“第二还款来源”
如何正确理解“第⼆还款来源”2019-10-11信贷管理实务中对 “第⼆还款来源” 的误解关于担保是“第⼆还款来源”的“发现”，在2000年以后越来越多地出现在媒体和银⾏内部⽂件中。
从近年来⼤量诉讼和管理暴露出来的问题看，“第⼆还款来源”的别称已经对⼀些银⾏的信贷管理⾏为产⽣了误导。
有⼈认为担保是“第⼆还款来源”，重要程度显然次于“第⼀还款来源”，可以不必太认真；还有的以强调“第⼀还款来源”为由，为不依法合规办理抵押、质押等担保⼿续的失职、失责⾏为辩护、找理由。
⽽⼤量发⽣的事实是，当贷款发⽣风险时所谓“第⼀还款来源”往往不知所处，⽽对借款⼈或第三⼈财产设定的担保却因为⽆效⽽⽆法保障债权。
担保⾸先是⼀种法律赋予的权利，是债权实现的保证从保证担保来看，债权⼈既是债务⼈的债权⼈，也是保证⼈的债权⼈。
银⾏债权⼈通常选择连带责任的保证，连带责任是与主债务⼈债务责任同质的债务责任，保证⼈没有先诉抗辩权，必要时债权⼈既可以向债务⼈主张权利，也可以选择向保证⼈主张权利，或同时向债务⼈和保证⼈主张权利，本⽆先后次序之分，此种担保权怎能说是“第⼆还款来源”？抵押担保本⾝就是以对债务⼈履约诚信的怀疑假定为前提⽽设⽴的。
在具体经济⽣活中，债务⼈往往有数个债权⼈，为了确保债权能优先受偿，必须借助于物的担保。
因为根据“物权优于债权”规则，担保物权⼀旦依法附着在债权上，其优先性必然要体现于债权的实现上。
法理如是，抵押怎能简单归位于“第⼆还款来源”？⾄于质押，法律规定交付⽣效，其本⾝就可看作银⾏在所有权意义上的“准物权”，债权⼈如不能按期还款，银⾏直接处分质物就是了。
这⾥银⾏看重的应该只是有⽆可靠的还款来源，问题的要害是如何处分质物的问题，区分“第⼀”或“第⼆”是没有意义的。
⼀笔贷款能否发放，借款⼈⾃⾝或项⽬本⾝偿还债务的能⼒是最基本的条件，与担保没有关系。
如借款⼈或贷款项⽬本⾝不具备偿还债务的能⼒，则不能发放贷款，谈不上所谓“第⼆还款来源”；如借款⼈在⽆⾜够的货币资⾦偿债情况下约定届时以特定的担保物偿债，则担保物即是该笔贷款的还款来源，不是“第⼆还款来源”；如在借款⼈⾃⾝既⽆⾜够资⾦偿债、届时⼜⽆实物偿债、⽽有第三⼈（担保⼈）愿意代为偿债的，第三⼈（担保⼈）的财产即为直接的还款来源，也不是“第⼆还款来源”。
蒋伟：源头上的防范——浅析第一还款来源的审查
蒋伟：源头上的防范——浅析第一还款来源的审查2013年6月，涉嫌贷款诈骗、金融凭证诈骗、票据诈骗、诈骗四宗罪的刘某某被一审判处无期徒刑。
法院经审理查明，刘某某自2008年11月至2010年11月，采取私刻存款企业、银行印鉴，伪造质押贷款资料、银行存款凭证、电汇凭证、转账支票及以企业的名义在银行开立账户，冒充银行工作人员，让企业向其控制的账户内存款等手段，骗取银行、企业资金共计101.3亿余元。
这一惊天大案，给涉案银行、涉案企业带来的教训都是惨痛的。
作为为商业银行服务多年的律师，笔者愿意就有关法律问题谈一点浅显的看法，以期能够为银行信贷业务的健康发展提供一点参考意见。
该案涉及的法律问题很多，本文仅从其中的一个节点进行讨论：假设（仅仅是假设）涉案质押担保的法律效力可以得到认定，银行的放贷审查是否存在问题呢？笔者之所以讨论这个问题，是由于注意到该案中的一个情形：根据媒体披露的信息，2010年4月，由某会计师事务所出具的《某银行2009年度财务报表及审计报告》显示，某银行的第三方存款质押业务存在借款人营业收入与贷款规模不匹配、存款质押合法性等诸多问题。
该报告称：“贵行部分贷款及承兑汇票业务，由第三方共计48亿元人民币的存款作为质押。
我们从独立渠道获取的上述业务借款人2008年度财务数据显示其营业收入与贷款规模不能匹配，且与贵行信贷业务系统中的信息存在较大不一致。
”“截至审计报告日，本所尚未能获得足够证明上述借款人和担保人之间合理商业关系、上述贷款第一还款来源的充分性，及质押贷款(即第二还款来源)的合法性(包括向贵行外部律师作出咨询)的审计依据，也无法实施其他审计程序，以获取充分适当的审计证据。
”今天看来，上述报告内容可谓触目惊心。
但当初，一笔笔业务还是发生了。
我们不去猜测其中的内幕，笔者仅从事情的表面来做一点推测：由于存款质押在银行信贷中被认定为“低风险业务”，本案中的银行业务人员是否因此忽视了对第一还款来源的审查呢？这个看似简单的问题，在银行实际业务中并不少见。
房屋二次抵押贷款
房屋二次抵押贷款房屋二次抵押贷款是指借款人将已经抵押给银行作为第一抵押品的房屋再次抵押给银行作为第二抵押品，获取额外的贷款资金。
这种贷款形式广泛应用于个人和企业，可以用于个人消费、企业扩张、资金周转等方面。
本文将就房屋二次抵押贷款的特点、申请条件、利率及还款方式等方面进行详细介绍。
首先，房屋二次抵押贷款的特点是灵活和高额度。
相比其他贷款方式，房屋二次抵押贷款不仅贷款额度高，还可以根据借款人的实际需求进行灵活调整。
同时，由于有房屋作为抵押品，借款人可以享受较低的利率，并且还可以选择较长的还款期限，减轻还款压力。
申请房屋二次抵押贷款需要满足以下条件：首先，借款人必须拥有合法所有权的不动产，且已经完全还清了一抵押贷款。
其次，房屋的估值必须符合银行的要求，以确定二次抵押品的价值。
最后，借款人必须具备良好的信用记录和偿还能力，包括稳定的收入来源，能够支撑还款。
在利率方面，房屋二次抵押贷款通常会比第一抵押贷款的利率略高。
这是因为二次抵押贷款存在较高的风险，即使有抵押品作为担保，但在第一抵押权的债权得到清偿后，第二抵押权的债权才能得到清偿。
所以银行需要收取一定的风险补偿费用。
此外，不同银行和地区对二次抵押贷款利率的规定也会有所不同，借款人在选择银行时要根据自己的实际情况进行比较和选择。
至于还款方式，房屋二次抵押贷款通常采用按月等额本息还款法。
借款人需要按照合同约定的还款日期，每月固定支付包括本金和利息在内的等额还款金额。
这种还款方式可以确保借款人能够按时偿还贷款，一定程度上减轻了借款人的还款压力。
最后，需要提醒的是，借款人在选择房屋二次抵押贷款时应谨慎审慎。
在签订合同前，借款人要详细了解合同条款和利率等信息，并仔细计算贷款的还款能力。
此外，借款人应避免过度负债，合理规划资金使用，以确保自己的还款能力。
总之，房屋二次抵押贷款是一种灵活、高额度的贷款方式，可以满足借款人的不同资金需求。
但借款人在选择该种贷款方式时需要符合一定的条件，并应谨慎审慎，以确保自己的还款能力和资金安全。
房屋二次抵押贷款
房屋二次抵押贷款房屋二次抵押贷款是指在已有房屋抵押贷款的基础上，再次利用房屋价值进行贷款的一种方式。
二次抵押贷款的特点是可以在原有贷款未完全还清的情况下，再次以房屋作为抵押品取得贷款。
接下来，我们将详细介绍房屋二次抵押贷款的相关信息。
一、房屋二次抵押贷款的基本概念房屋二次抵押贷款是指在已有房屋抵押贷款的基础上，再次利用房屋价值进行贷款的一种方式。
抵押房屋的权利人将房屋再次作为抵押品，向贷款机构申请贷款并出具二次抵押贷款合同。
在此过程中，原有房屋抵押贷款的权益将得到维护，贷款机构在原有权益范围内给予二次抵押贷款，同时增加二次抵押贷款的抵押权和债权。
二、房屋二次抵押贷款的优势1. 灵活、方便：房屋二次抵押贷款不需要借款人重新办理房屋交易手续，只需在原有贷款合同基础上进行变更和增加，无需多次办理抵押手续。
2. 利率低：由于二次抵押贷款是在原有房屋抵押贷款的基础上进行的，因此贷款机构可以通过对原有贷款进行再贷款，从而降低综合利率。
3. 可灵活使用资金：二次抵押贷款解缴了原有贷款的限制，贷款人可以将二次抵押贷款用于个人消费、投资理财等方面，提高了资金使用的灵活性。
三、申请房屋二次抵押贷款的条件1. 借款人需具备完全民事行为能力；2. 借款人需提供原有房屋的抵押合同、房屋所有权证明及相关证明材料；3. 原有房屋抵押贷款未还完毕；4. 借款人提供二次抵押贷款所需的资金用途及相关证明文件；5. 借款人的信用状况良好，信用记录无不良记录。
四、房屋二次抵押贷款的注意事项1. 贷款人应合法合规经营，遵守相关法律、法规和监管要求；2. 借款人在申请二次抵押贷款时，需清楚了解贷款机构的贷款利率、还款方式及还款期限等重要条款；3. 借款人应根据自身经济状况合理安排负债，谨慎选择贷款金额和贷款期限，以避免还款风险；4. 借款人应按时足额偿还贷款本息，避免逾期造成不良信用记录。
总之，房屋二次抵押贷款是一种有效利用已有房屋价值进行再贷款的方式。
浅议信贷违规行为成因及对策
浅议信贷违规行为成因及对策随着农村信用社改革的不断深入，各项业务迅猛发展，特别是信贷业务领域不断拓宽，信贷规模不断扩大，信贷风险日益凸显，严重影响农村信用社健康稳定发展。
笔者结合审计工作实际，就日前农村信用社信贷违规行为产生的原因及防范的对策略作探讨，以起到抛砖引玉的作用。
一、导致信贷违规的主要行为及表现形式（一）执行能力弱化，导致信贷制度难以落实省联社成立以来，在信贷管理方面的确下了不少功夫，制订了一系列的信贷管理制度，指导全辖农信社信贷业务，并几经修改完善，逐步形成了现有的信贷管理模式。
然而执行力度不强，措施不力，导致信贷制度难以落实，并诱发一些信贷风险。
其主要表现在：一是政令不畅。
由于农村信用社实行三级管理模式，政策传导链过长，有的传达迟缓，甚至不作安排；有的转发上级有关规定、文件严重滞后，有的分支机构甚至将文件、规定、规章束之高阁，没有及时传达贯彻到全体员工。
形成了一段信息传导“真空”制度执行大打折扣。
二是令行不止。
农村信用社在信贷管理过程中，因自身发展需要，往往漠视规章制度，我行我素，明知违规而后行，完全将制度法规抛之脑后，同一违规行为屡禁不止。
三是投机钻营。
部分信贷管理人员往往认为制度是死的，人是活的，只要不出大的违规问题，踩踩红线，打打擦边球的行为是可以宽恕的。
然而正是这种钻政策的空子、抱着侥幸态度经营信贷的人们，不仅削弱了信贷管理执行力度，而且增强了信贷风险。
（二）授权（信）管理不科学，导致超权限发放贷款。
近些年来，农村信用社采取了信贷差别化管理，但仍有一些信用社出现贷款权限“用不完”和“不够用”的现象。
在授信管理中，由于农村信用社的主要客户是个私企业以及广大的农户，这些信贷对象财务核算不规范、信息反映不对称，即使少数有规模的企业，也无法提供真实有效的财务信息，农村信用社难以使用量化评估模型和方法对客户风险程度进行科学测算，因此一些信用社以借款人某一时点的贷款余额作为授信限额，把科学的授信管理变成了简单的余额控制。
浅议民营企业信贷风险及防范措施
浅议民营企业信贷风险及防范措施[摘要]近年来，金融业在民营企业投放贷款比率的同时，贷款风险也开始增加。
形成信贷风险的因素相对复杂，既有企业方面的问题，亦有银行方面的问题。
有效防范信贷风险银行必须做好贷前调查与分析，严把贷款申请审查关；加强对贷款资金用途的监控，及时发现关联贷款的隐性风险；加强贷款抵押管理，增强风险缓释能力；切实落实担保措施，谨慎选择保证方式，把握实际偿债能力，以确保贷款的安全。
[关键词]民营企业；信贷风险；防范措施近年来，民营企业异军突起，已成为我国经济发展中的一支重要力量，一颗颗耀眼的巨星不断升起，并被作为高端客户成为多家银行积极营销的对象，银行在民营经济投放的贷款比率也在快速增长。
但在这些“巨星”升起的同时，我们也看到身边的一些民营企业在一夜之间由高端优质客户变成不良客户。
究其根本原因，在于他们的肌体内部隐藏着随时都会引发的各种风险隐患，这些风险隐患一旦引爆，将给企业带来毁灭性灾难，进而引发银行巨额信贷风险。
因此，银行对这类高端民营企业的授信，更应慎之又慎、特别小心。
一、民营企业信贷风险因素分析(一)企业法人治理结构混乱，股权关系复杂；内部管理机制不健全近几年来,随着市场经济的深化,一些民营企业为了提高企业知名度、实现外延扩张，达到便于融资的目的，通过改制、分立、重组或集团化经营等方式设立数家子公司,这些子公司又设立孙公司或者交叉参股设立若干家公司，从而编就了一张环环相扣的关联企业网。
母公司利用这些子公司或关联企业作为借款主体，到多家银行贷款。
一家集团公司以成员公司名义在多家银行有贷款，银行很难掌握其实际控制人，关联贷款风险在早期很难发现，大大增加了银行信贷管理难度。
从目前一些民营“巨星”企业陨落的情况看，这些民营企业在形成一定规模的财富之后，往往借助多个融资渠道，形成覆盖银行、证券、保险以及上市公司的复杂的企业家族。
这种跨领域的多元化集团运作，增大了公众、监管机构的监管难度，也使得内部的种种经营问题容易被隐藏和拖延。
审计署关于政协十三届全国委员会第二次会议第2569号（财税金融类225号）提案答复的函
审计署关于政协十三届全国委员会第二次会议第2569号（财税金融类225号）提案答复的函文章属性•【制定机关】审计署•【公布日期】2019.08.19•【文号】审函〔2019〕72号•【施行日期】2019.08.19•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】审计正文关于政协十三届全国委员会第二次会议第2569号（财税金融类225号）提案答复的函审函〔2019〕72号王欣委员：您提出的《关于把有效缓解融资难融资贵落到实处的提案》收悉，现答复如下：审计署一直以来高度关注民营、小微等薄弱领域融资问题，针对提案中指出的企业融资难融资贵的主要现象和意见建议，审计署立即部署并组织开展民营企业融资情况专项调研，2019年4月至5月，审计组选取22家商业银行和391家企业，通过入户调研和发放问卷等方式从金融产品供需两端了解民营企业经营现状、困难和诉求，并对监管部门支持民营企业融资等政策工具的实施效果进行了审计。
抽查商业银行占全国银行业总资产的70%,抽查企业覆盖11个重点行业和23个省份。
期间，审计组赴吉林等地实地走访调查企业营商环境和金融支持情况，并向您详细了解民营企业在信贷准入、抵质押担保办理、融资成本等各环节存在的困难、政策"梗阻"以及相关意见建议，将您提出的企业"续贷难"、"抵押难"等现象，列入专项审计调研的重点内容。
从调查情况看，相关金融机构对民营企业支持力度有所增强，授信覆盖面有所拓展。
但审计也发现，民营企业融资问题在部分领域体制性、结构性矛盾依旧突出，政策实施过程中出现一些新情况新问题，如部分政策工具"高开低走"、配套机制不够完善等。
审计署已将上述情况以专题信息形式上报国务院，并建议相关部门予以高度关注。
2019年6月，胡泽君审计长向全国人大常委会所作的审计工作报告中，对民营、小微企业融资难融资贵相关情况进行了重点阐述。
深度剖析第一还款来源和第二还款来源
深度剖析第一还款来源和第二还款来源来源：金融风控畅享平台从还款来源的角度来分析，借款人的还款来源可以分为第一还款来源和第二还款来源。
第一还款来源一般是指借款人生产经营活动及与其相关的发展与其的产生直接用于归还贷款方的现金流量总称。
第二还款来源是指当借款人无法偿还贷款时，通过处理贷款担保，即处置抵押物、质押物或者对担保人进行追索所得到的款项。
从二者的关系来看，第一还款来源是合同履约的主要来源，小额信贷机构应把第一还款来源作为贷款发放的重要指标，它是贷款方对借款人在发放贷款前投放方向、金额、次数和还款时间的直接依据，第二还款来源是其补充和保障。
◆对第一还款来源的分析第一还款来源是借款人的预期偿债能力，因此要了解借款人未来偿债能力必须对借款人现实的情况做全面细致的调查，要对企业的财务状况进行分析。
对借款人财务分析可分为三类：第一类：资产负债表的财务分析：分析借款人资产状况、负债水平、偿债能力及经营风险等。
第二类：利润表的财务分析：以损益表为对象进行的财务分析，通过对借款人盈利状况和经营成果的分析，评价其盈利能力及发展趋势，通常财务分析为两表结合分析。
由于上述财务分析均是基于以权责发生制为基础编制的财务报表，而以权责发生制反映出的资金运动与资金的实际运动过程并不完全一致，从根本上看，决定借款人偿债能力的关键因素是其现金流量。
第三类：对现金流量表的财务分析：根据一定时期内企业现金流量的变化情况，分析企业偿还到期债务的能力。
企业的现金流量分为三部分：经营活动产生的现金流量、投资活动产生的现金流量和筹资活动产生的现金流量，每一部分现金流量的变化都是企业相应的经济活动的变化结果。
这三种现金流量都可以作为还款来源，但处于正常经营期间的企业，经营活动的现金流量占较大比重，决定着第一还款来源，因此，经营活动产生的现金流量是评判贷款风险的重点内容。
◆企业现金流分析企业现金流是否真实：在企业现金流量中，经营活动是最主要的活动，也是引起现金流量变化最主要的原因，而真实的销售收入是判断企业经营现金流的重要基础。
浅议抵押方式下的第二还款来源
浅议抵押方式下的第二还款来源浅议抵押方式下的第二还款来源做客户经理都知道，第一还款来源非常重要，但绝不是说可以因此忽视客户的第二还款来源，本文拟从信贷管理的实践出发，对抵押方式下第二还款来源进行从五个方面简要分析。
一、抵押物的合规性主要是涉及到抵押物的选择、权属是否存在瑕疵。
抵押物的选择，我们建行最常见的是选择土地使用权及房产。
关于土地使用权有三种是不能接受的，1、划拨土地；2、已抵押给其他债权人的；3、使用权有争议的。
其中第2种还必须到当地土地管理部门进行公函查询或登录企业征信系统进行查询。
关于房产的权属，必须要考虑的是房产的4种权利，即占有、使用、收益、处分。
以前，银行对房产的使用权是疏于管理的，这表现抵押物的选择上基本上未考虑过租赁权（使用权的一种），但到了实际需要处分抵押物时，“买卖不破租赁”的道理一般会被法院采信，即买卖权不能对抗租赁权；你拍卖吧，我不怕，反正我已签下了10年甚至更长年限的租赁合同，你说，拍卖款再扣除了这么多年的租赁费，还剩多少真金白银？这就是尽管银行抵押权优先，但往往是赢了官司输了钱的道理所在，不良资产处置过程经常碰到这类令人头痛的事情。
其次，依法被查封、扣押、监管的财产也不能作为抵押物，银行要做到谨慎选择抵押物的话，这一点在贷前调查多做一些工作是非常有益的，至少可以要求抵押人出具书面承诺是可行的。
二、抵押物价值、抵押率确定抵押物的价值一般直接采用经确认评估价值。
这里要引起注意的是，评估价值与抵押物价值是两个不同的概念。
抵押物价值一般会小于评估价值，原因在于，抵押物价值应该扣除评估价值中需剔除的部分价值。
假设评估价值未剔除尚未付清的土地款、拖欠的工程款、报建费、转让费及其他相关费用，银行应该在实际操作中还是不能掉以轻心。
另外，还存在一个价值重估，一般要求是房地产要求1年1 次，在建工程类半年一次，机器设备3个月一次，这项工作目前还未得到重视，有开展的必要性及重要性。
抵押率的确认，要关心的是对应债权的本息，容易忽略的是抵押债权的利息及实现抵押权的费用，一般操作中未考虑过实现抵押权的费用。
信贷规律之九：第二还款来源聚集的信贷风险
信贷规律之九：第二还款来源聚集的信贷风险经典的金融教科书这样说：抵押是债务合同的重要特征，贷款人愿意发放有抵押的贷款，而借款人也乐意提供押品——使其有可能优先得到贷款，利率或更低。
因此，抵押就成为普遍采用的、最为重要的传统信贷方式，古往今来被社会广泛地接受。
巴塞尔协议III认定了保证和抵质押是最主要的信用风险缓释技术之一。
它会提高借款人的违约成本，降低违约意愿，一旦发生违约，银行亦可通过处置押品和追索保证人来降低损失率。
合格的保证和抵质押有助于降低银行贷款的风险，也由此导出了第二还款来源的概念。
1.什么是第二还款来源？《担保法》规定的担保方式包括保证、抵押、质押、留置和定金。
在银行信贷中，常用的担保方式主要是前三种，这种由担保方式带来的清偿贷款来源称为第二还款来源。
当借款人发生违约之后，它提供了一种事后补偿机制，有助于缓释风险，降低违约损失率。
押品是借款人承诺的在发生违约后交付由贷款人支配的唯一财产，债务合约是对借款人行为施加了诸多限制的复杂的法律文件。
当借款人无法偿还贷款时，银行通过依法处置其财产、抵押物、质押物或者对担保人进行追索得到的款项，用于清偿贷款的均属于第二还款来源。
通过法院等机构处置获得的亦属第二还款来源。
2.第二还款来源聚集着信贷的核心风险在信贷实务中，银行发放贷款时普遍采用保证和抵质押方式，因而第二还款来源在日常信贷工作中极受重视。
如果说，对第一还款来源可靠的优质企业可以放信用贷款，那么对其他企业不行，担保类贷款就是预防企业各种不测风险。
现实很残酷，抵押担保看似完善，却常是一壶苦酒，到了清收逾期贷款时，一切变得面目全非的糟糕境地。
风险损失极大，贷款受偿率不高，将贷前管理中一切信息不对称问题暴露无疑，最为突出的是第二还款来源的真实有效性。
【资料】目前，商业银行抵押和保证贷款分别占贷款总额的30%和25%左右。
从银行近年处置不良贷款的情况看，抵押贷款的受偿率大多集中在30％－70％之间，少数为20％以下，达到70％以上的寥寥无几；保证贷款面临代偿难问题，好客户担心损害关系，差客户缺少代偿能力，受偿平均不足20%，部分保证人先于借款人出问题，受偿率几乎为0。
论保证抵押在双重担保中的责任承担及其求偿关系
论保证抵押在双重担保中的责任承担及其求偿关系[ 内容提要]：双重担保涉及到各担保人之间承担责任的顺序、责任分摊、求偿关系等相关问题。
保证和抵押作为其中之一，共同为同一债权担保时，如当事人在合同中对其责任承担有明确约定的，属于当事人意思自治，按照约定。
在多数没有明确约定的情况下，应当区分债务人抵押和第三人抵押情况，区别对待。
[关键词]：保证抵押双重担保责任承担双重担保是指两种担保方式对同一债权的全部或一部分的共同担保。
在双重担保中，两种担保方式担保的对象是同一的，要么担保全部债权，要么担保债权的同一部分。
抵押和保证的双重担保涉及到抵押人、保证人、债权人和债务人四方当事人。
债务人能否履行合同，不仅关系到债权能否实现，而且关系到抵押人和保证人是否承担担保责任以及如何承担担保责任，在承担担保责任后，如何向债务人求偿等。
如果当事人对上述问题协商一致，问题可迎刃而解。
然而，在现实中，大多数情况下当事人没有做出约定、约定不明或者不可能做出约定。
对此我们该如何解决？本文试就抵押和保证在双重担保中的顺序和求偿问题略作探讨。
一、保证人、抵押人承担担保责任的顺序在双重担保中，债务人不履行债务时，抵押人和保证人谁先承担担保责任。
对此法律没有明文规定，学术界也存在分歧。
第一种观点认为：“以原则上应先尽担保物拍卖清偿，并不问担保物权设定之先后，纵有保证人先为清偿之特约。
”［1］该观点内又有分歧。
一种观点认为：“担保物无论属于何人所有，均须先尽担保物拍卖充偿，而保证人无论普通保证人或连带保证人，均得于未就担保物尽先受偿之前，拒绝保证债务之履行。
”［2］另一种观点认为：“先尽担保物拍卖充偿，当系指担保标的物属于债务人之情形而言，该保证债务虽为主债务之补偿债务，并非对于担保物权亦有补充性。
”［3］第二种观点认为：“应该以直接担保力的强弱来确定双重担保的履行顺序；所谓直接担保力，即直接实现债权人权利的能力”，“直接担保力依序（信用担保、实物担保、金钱担保）递增。
房产抵押第二顺位公证(3篇)
第1篇一、引言随着我国经济的快速发展，房地产市场日益繁荣，越来越多的人选择通过购房来满足居住需求。
在购房过程中，贷款成为了许多人的选择。
为了保障贷款的安全，借款人往往需要将房产抵押给银行或其他金融机构。
而在多个抵押权并存的情况下，抵押权的顺位问题就尤为重要。
本文将就房产抵押第二顺位公证的相关问题进行探讨。
二、房产抵押第二顺位的概念1. 定义房产抵押第二顺位是指在多个抵押权并存的情况下，位于第一顺位抵押权之后的抵押权。
也就是说，当债务人违约，抵押物被处置时，第二顺位的抵押权人只能在第一顺位的抵押权人得到清偿后，才有权优先受偿。
2. 产生原因（1）借款人为了扩大贷款额度，将同一房产抵押给多家金融机构；（2）借款人在贷款过程中，由于资金需求增加，需要再次抵押房产；（3）在夫妻共同财产中，夫妻双方对同一房产分别设定抵押权。
三、房产抵押第二顺位公证的作用1. 明确抵押权顺位通过公证，可以明确各个抵押权的顺位，避免在抵押物处置过程中产生纠纷。
2. 保障抵押权人的合法权益公证机关出具的公证书具有法律效力，可以有效保障抵押权人的合法权益。
3. 提高抵押物的交易安全性第二顺位公证可以增强抵押物的交易安全性，降低交易风险。
四、房产抵押第二顺位公证的程序1. 确定公证事项首先，抵押权人应向公证机关提交相关材料，包括但不限于：房产证、抵押合同、借款合同、抵押物评估报告等。
2. 收集公证材料公证机关根据抵押权人的申请，收集相关公证材料，并对材料进行审核。
3. 进行实地调查公证机关对抵押物进行实地调查，核实抵押物的实际情况。
4. 出具公证书公证机关在核实无误后，出具房产抵押第二顺位公证书。
五、房产抵押第二顺位公证的注意事项1. 确保抵押权有效在办理公证前，抵押权人应确保抵押权合法、有效。
2. 材料齐全抵押权人应提供齐全的公证材料，以便公证机关进行审核。
3. 严格遵守程序抵押权人应严格遵守公证程序，确保公证工作的顺利进行。
4. 注意时效性抵押权人应在抵押权有效期内办理公证，避免因时效问题导致抵押权失效。
第二顺位抵押法律效力(2篇)
第1篇一、引言抵押权是指债权人对于债务人或者第三人的特定财产享有优先受偿的权利。
抵押权分为第一顺位抵押权、第二顺位抵押权等。
本文旨在探讨第二顺位抵押的法律效力，分析其在法律实践中所面临的问题及解决方法。
二、第二顺位抵押的概念第二顺位抵押是指在同一抵押物上设定两个以上抵押权，当债务履行期限届满，抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款不足以清偿全部债务时，后顺位的抵押权人只能在第一顺位的抵押权人受偿后，就剩余的价款享有受偿权利。
三、第二顺位抵押的法律效力1. 第二顺位抵押的设定根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条的规定，抵押权的设定应当符合以下条件：（1）抵押人有权处分抵押物；（2）抵押物应当是债务人或者第三人的财产；（3）抵押权人有权优先受偿；（4）抵押合同应当采用书面形式。
第二顺位抵押的设定，应当遵循上述条件。
在设定第二顺位抵押时，抵押权人应当与抵押人、债务人等当事人签订书面抵押合同，明确抵押物的范围、抵押权的优先顺位等事项。
2. 第二顺位抵押的效力（1）优先受偿权：第二顺位抵押权人享有优先受偿权，即在债务履行期限届满，抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款不足以清偿全部债务时，第二顺位抵押权人有权在第一顺位抵押权人受偿后，就剩余的价款享有受偿权利。
（2）抵押权的限制：第二顺位抵押权人的优先受偿权受到第一顺位抵押权人的限制。
在第一顺位抵押权人受偿后，第二顺位抵押权人才能行使受偿权利。
（3）抵押权的实现：第二顺位抵押权人实现抵押权，应当依照以下程序：①通知债务人履行债务；②向抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款中优先受偿；③对于未能受偿的部分，有权向债务人追偿。
四、第二顺位抵押在实践中面临的问题及解决方法1. 抵押权顺位的争议在抵押权顺位的确定上，可能存在争议。
为解决这一问题，当事人可以在抵押合同中明确约定抵押权的顺位，或者在设定抵押权时，由抵押物登记机关进行登记，以确定抵押权的顺位。
2. 抵押物价值评估争议在抵押物价值评估上，可能存在争议。
二抵房屋协商还款流程
二抵房屋协商还款流程一、啥是二抵房屋还款协商。
咱先得搞明白啥是二抵房屋还款协商。
简单说呢，就是你的房子做了二次抵押，到了还款的时候可能遇到困难了，这时候就得跟放款的那一方商量商量，看看能不能有个更合适的还款办法。
这就像是你跟朋友借了钱，到时间还不上了，得好好跟朋友说说你的情况，看看能不能缓一缓或者换个还钱的方式，是一样的道理。
二、啥时候需要协商还款。
1. 经济状况突然不好的时候。
2. 遇到意外支出的时候。
还有就是遇到意外情况，像家里有人生了重病，需要一大笔钱去治病。
这钱就像流水一样哗哗地出去了，原本安排好的二抵房屋还款就只能往后放放。
这个时候就得去和放款的机构协商，看看能不能在还款金额或者还款时间上调整一下。
三、怎么进行协商还款。
1. 准备好自己的情况说明。
你得让放款方知道你为啥还不上钱了。
把你的情况详细地写下来，比如说失业了就把失业证明啥的准备好，要是家里有人生病就把医院的诊断书、缴费单啥的拿出来。
就像你去跟朋友解释为啥还不上钱一样，得拿出证据来，这样人家才会相信你不是故意拖着不还的。
我邻居就是这样，他妈妈生病花了好多钱，他要协商二抵房屋还款的时候，就把医院的各种单子整理得整整齐齐的，放款方一看就觉得他确实是遇到困难了。
2. 主动联系放款方。
这一步可重要了。
你得自己主动去联系放款方，可别等着人家来找你。
打电话或者直接去人家办公的地方都行。
打电话的时候呢，声音要诚恳，态度要好。
要是去办公的地方，也别横冲直撞的，礼貌地跟工作人员说明你的来意。
比如说，“您好，我是在您这儿做了二抵房屋贷款的某某某，我最近遇到点困难，想跟您商量商量还款的事儿。
”就像跟人好好说话一样，千万别一上来就带着气或者觉得自己很委屈就冲人家发火。
3. 提出自己的还款方案。
你不能光说自己还不上钱，还得提出个解决方案。
比如说能不能延长还款期限，每个月少还一点；或者说能不能先还一部分本金，利息缓一缓。
这得根据你自己的实际情况来定。
我另一个朋友就提出先还利息，本金等他找到新工作稳定下来之后再慢慢还，放款方觉得他这个方案还比较合理，就同意了。
第二顺位抵押_法律规定(3篇)
第1篇在我国，抵押权是担保法中的一种重要担保方式，它是指债务人或者第三人不转移对某项财产的占有，将该财产作为债权的担保。
当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权就该财产优先受偿。
抵押权分为第一顺位抵押权和第二顺位抵押权。
本文将重点探讨第二顺位抵押的法律规定。
一、第二顺位抵押的定义第二顺位抵押，是指在同一抵押财产上，存在多个抵押权时，按照设定的顺序，位于第二位的抵押权。
也就是说，当债务人到期未偿还债务时，第二顺位抵押权人只能在第一顺位抵押权人受偿后，就剩余的抵押财产优先受偿。
二、第二顺位抵押的法律规定1. 《担保法》相关规定《担保法》是我国担保制度的基本法律，其中对抵押权的规定较为详细。
根据《担保法》的相关规定，以下是关于第二顺位抵押的一些法律要点：（1）抵押权设定：债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。
（2）抵押财产范围：抵押财产可以是动产、不动产或者权利，但应当符合法律规定。
（3）抵押登记：抵押合同自登记之日起生效。
未登记的抵押权不得对抗善意第三人。
（4）抵押权的实现：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押权人有权就抵押财产优先受偿。
2. 《物权法》相关规定《物权法》是我国民法典的重要组成部分，对抵押权的规定更为全面。
《物权法》中关于第二顺位抵押的规定主要包括：（1）抵押权的优先受偿顺序：在同一抵押财产上设定多个抵押权时，按照登记的先后顺序清偿。
顺序相同的，按照债权比例清偿。
（2）抵押权的变更：抵押权人可以与抵押人协议变更抵押权，但不得损害其他债权人的合法权益。
（3）抵押权的消灭：抵押权因主债权的消灭、抵押财产的灭失等原因而消灭。
3. 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》相关规定《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》对《担保法》中的一些规定进行了细化，其中关于第二顺位抵押的规定包括：（1）抵押权的实现顺序：在同一抵押财产上设定多个抵押权时，第一顺位抵押权人受偿后，第二顺位抵押权人才有权受偿。
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浅议抵押方式下的第二还款来源
做客户经理都知道，第一还款来源非常重要，但绝不是说可以因此忽视客户的第二还款来源，本文拟从信贷管理的实践出发，对抵押方式下第二还款来源进行从五个方面简要分析。
一、抵押物的合规性
主要是涉及到抵押物的选择、权属是否存在瑕疵。
抵押物的选择，我们建行最常见的是选择土地使用权及房产。
关于土地使用权有三种是不能接受的，1、划拨土地；2、已抵押给其他债权人的；3、使用权有争议的。
其中第2种还必须到当地土地管理部门进行公函查询或登录企业征信系统进行查询。
关于房产的权属，必须要考虑的是房产的4种权利，即占有、使用、收益、处分。
以前，银行对房产的使用权是疏于管理的，这表现抵押物的选择上基本上未考虑过租赁权（使用权的一种），但到了实际需要处分抵押物时，“买卖不破租赁”的道理一般会被法院采信，即买卖权不能对抗租赁权；你拍卖吧，我不怕，反正我已签下了10年甚至更长年限的租赁合同，你说，拍卖款再扣除了这么多年的租赁费，还剩多少真金白银？这就是尽管银行抵押权优先，但往往是赢了官司输了钱的道理所在，不良资产处置过程经常碰到这类令人头痛的事情。
其次，依法被查封、扣押、监管的财产也不能作为抵押物，银行要做到谨慎选择抵押物的话，这一点在贷前调查多做一些工作是非常有益的，至少可以要求抵押人出具书面承诺是可行的。
二、抵押物价值、抵押率确定
抵押物的价值一般直接采用经确认评估价值。
这里要引起注意的是，评估价值与抵押物价值是两个不同的概念。
抵押物价值一般会小于评估价值，原因在于，抵押物价值应该扣除评估价值中需剔除的部分价值。
假设评估价值未剔除尚未付清的土地款、拖欠的工程款、报建费、转让费及其他相关费用，银行应该在实际操作中还是不能掉以轻心。
另外，还存在一个价值重估，一般要求是房地产要求1年1 次，在建工程类半年一次，机器设备3个月一次，这项工作目前还未得到重视，有开展的必要性及重要性。
抵押率的确认，要关心的是对应债权的本息，容易忽略的是抵押债权的利息及实现抵押权的费用，一般操作中未考虑过实现抵押权的费用。
三、抵押合同签订合规有效性
主要有两点，一是抵押人是否具备处分抵押物的权利，是否越权代理或者无权代理；抵押物为公司财产，要有董事会授权，如委托他人签订合同，须有授权委托书。
二是抵押合同约定日期，一般来讲，贷款合同起止期限与抵押合同约定期限要一致。
若遇到不一致的情形，要与客户及时进行沟通，采取签订补充协议的方式来进行补救。
四、抵押物登记
这一点非常重要，目前在办理过程要注重二个环节。
一是申请资料进仓，二是领取抵押权证。
银行一般明确要求双人进仓，即客户经理、风险经理同时到窗口递交申请资料，窗口受理人员须在受理申请表（客户联）签字认可后方可离开，但现实操作中还存在着较大困难，尤其是媒体近期爆出真窗口办理假房产证的新闻后，这点应该非常重视，千万要小心。
领取环节更重要，特别是现在有些窗口工作人员服务过度，主动要求送证上门；当然，不能怀疑一切，但防人之心不可无。
银行的工作要求也是双人领证。
一旦出现假权证，那第二还款来源就完全悬空了，后悔已经来不及了。
五、抵押物文件及其附属权益凭证保管、抵押物监管
抵押物文件及权证的保管是一个老生常谈的问题，要提醒的是经营部门及风险部门要每年定期与保管部门进行账实核对，并相互签章印证。
抵押物的监管有二个方面，首先，五个细节需注意，即抵押物的灭失、毁损、征用、拆迁、贬值。
首先，要求客户经理、风险经理每季度至少1次到抵押物现场查看，以防止出现前述五个细节，贬值出现是城市规划及建设变更，原商业中心或城市中心变更为城市边缘；有不守信用的客户擅自处分抵押物，如自私出售、出租，更为严重的是一房多卖，同时向银行隐瞒真实情况，以前这种现象在很多地方都不同程度的出现过。
其次，是抵押物减少。
主要是客户提出解除抵押。
这在房地产开发贷款中最普遍，也最难监控。
特别是网签系统普及后，所有的新购房合同签订前必须先通过网签系统解除抵押，但此时因购房合同尚未正式签订，购房户不能交纳首付款，只能由开发商出具体“临时收据”收款，待网签信息从房管局传回后才能申请下载及签订网签合同。
此过程中客户经理稍有不慎，即可能引起开发商不交纳购房款至封闭账户，甚至擅自动用购房款，而抵押已部分解除，导致抵押物不足值，这样的情形是很容易发生的，要特别注意这种情况的发生。