浅议抵押方式下的第二还款来源

浅议抵押方式下的第二还款来源

做客户经理都知道，第一还款来源非常重要，但绝不是说可以因此忽视客户的第二还款来源，本文拟从信贷管理的实践出发，对抵押方式下第二还款来源进行从五个方面简要分析。

一、抵押物的合规性

主要是涉及到抵押物的选择、权属是否存在瑕疵。抵押物的选择，我们建行最常见的是选择土地使用权及房产。

关于土地使用权有三种是不能接受的，1、划拨土地；2、已抵押给其他债权人的；3、使用权有争议的。其中第2种还必须到当地土地管理部门进行公函查询或登录企业征信系统进行查询。

关于房产的权属，必须要考虑的是房产的4种权利，即占有、使用、收益、处分。以前，银行对房产的使用权是疏于管理的，这表现抵押物的选择上基本上未考虑过租赁权（使用权的一种），但到了实际需要处分抵押物时，“买卖不破租赁”的道理一般会被法院采信，即买卖权不能对抗租赁权；你拍卖吧，我不怕，反正我已签下了10年甚至更长年限的租赁合同，你说，拍卖款再扣除了这么多年的租赁费，还剩多少真金白银？这就是尽管银行抵押权优先，但往往是赢了官司输了钱的道理所在，不良资产处置过程经常碰到这类令人头痛的事情。

其次，依法被查封、扣押、监管的财产也不能作为抵押物，银行要做到谨慎选择抵押物的话，这一点在贷前调查多做一些工作是非常有益的，至少可以要求抵押人出具书面承诺是可行的。

二、抵押物价值、抵押率确定

抵押物的价值一般直接采用经确认评估价值。这里要引起注意的是，评估价值与抵押物价值是两个不同的概念。抵押物价值一般会小于评估价值，原因在于，抵押物价值应该扣除评估价值中需剔除的部分价值。假设评估价值未剔除尚未付清的土地款、拖欠的工程款、报建费、转让费及其他相关费用，银行应该在实际操作中还是不能掉以轻心。另外，还存在一个价值重估，一般要求是房地产要求1年1 次，在建工程类半年一次，机器设备3个月一次，这项工作目前还未得到重视，有开展的必要性及重要性。

抵押率的确认，要关心的是对应债权的本息，容易忽略的是抵押债权的利息及实现抵押权的费用，一般操作中未考虑过实现抵押权的费用。

三、抵押合同签订合规有效性

主要有两点，一是抵押人是否具备处分抵押物的权利，是否越权代理或者无权代理；抵押物为公司财产，要有董事会授权，如委托他人签订合同，须有授权委托书。二是抵押合同约定日期，一般来讲，贷款合同起止期限与抵押合同约定期限要一致。若遇到不一致的情形，要与客户及时进行沟通，采取签订补充协议的方式来进行补救。

四、抵押物登记

这一点非常重要，目前在办理过程要注重二个环节。一是申请资料进仓，二是领取抵押权证。银行一般明确要求双人进仓，即客户经理、风险经理同时到窗口递交申请资料，窗口受理人员须在受理申请表（客户联）签字认可后方可离开，但现实操作中还存在着较大困难，尤其是媒体近期爆出真窗口办理假房产证的新闻后，这点应该非常重视，千万要小心。领取环节更重要，特别是现在有些窗口工作人员服务过度，主动要求送证上门；当然，不能怀疑一切，但防人之心不可无。银行的工作要求也是双人领证。一旦出现假权证，那第二还款来源就完全悬空了，后悔已经来不及了。

五、抵押物文件及其附属权益凭证保管、抵押物监管

抵押物文件及权证的保管是一个老生常谈的问题，要提醒的是经营部门及风险部门要每年定期与保管部门进行账实核对，并相互签章印证。

抵押物的监管有二个方面，首先，五个细节需注意，即抵押物的灭失、毁损、征用、拆迁、贬值。首先，要求客户经理、风险经理每季度至少1次到抵押物现场查看，以防止出现前述五个细节，贬值出现是城市规划及建设变更，原商业中心或城市中心变更为城市边缘；有不守信用的客户擅自处分抵押物，如自私出售、出租，更为严重的是一房多卖，同时向银行隐瞒真实情况，以前这种现象在很多地方都不同程度的出现过。

其次，是抵押物减少。主要是客户提出解除抵押。这在房地产开发贷款中最普遍，也最难监控。特别是网签系统普及后，所有的新购房合同签订前必须先通过网签系统解除抵押，但此时因购房合同尚未正式签订，购房户不能交纳首付款，只能由开发商出具体“临时收据”收款，待网签信息从房管局传回后才能申请下载及签订网签合同。此过程中客户经理稍有不慎，即可能引起开发商不交纳购房款至封闭账户，甚至擅自动用购房款，而抵押已部分解除，导致抵押物不足值，这样的情形是很容易发生的，要特别注意这种情况的发生。