资产评估学教程第五版第四章房地产评估
资产评估学教程(第5版)习题答案
资产评估学教程（第5版）练习题答案第一章导论1、（1）资产评估是对资产在某一时点的价值进行估计的行为或过程。
具体地讲，资产评估是指符合国家有关规定的专门机构和人员，依据相关法律、法规和资产评估准则，为了特定的评估目的，遵循适用的评估原则，选择适当的价值类型，按照法定的评估程序，运用科学的评估方法，对评估对象在特定目的下的评估基准日价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
（2）时点性是指资产评估是对评估对象（即待评估资产）在某一时（间）点的价值的估算。
这一时点是所评估价值的适用日期，也是提供价值评估基础的市场供求条件及资产状况的日期，我们将这一时点称为评估基准日。
评估基准日相对于评估（工作）日期而言，既可以是过去的某一天，也可以是现在的某一天，还可以是将来的某一天。
（3）一资产在公开竞争的市场上出售，买卖双方行为精明，且对市场行情及交易物完全了解，没有受到不正当刺激因素影响下所形成的最高价格。
（4）非市场价值是指资产在各种非公开交易市场条件下的最可能价值。
常见的非市场价值有：使用价值、投资价值、保险价值、课税价值、清算价值、净变现价值、持续经营价值。
2、（1）c （2）c （3）c （4）d （5） c（6）c （7）a （8）d （9）b （10）b3、（1）abcd （2）acde （3）ab（4）abcde （5）abd （6）ab4、（1）资产评估的基本要素有哪些？资产评估的基本要素包括评估主体、评估对象、评估依据、评估目的、评估原则、价值类型、评估程序及评估方法八个构成要素。
从事资产评估业务的机构和人员，是资产评估工作中的主体，必须符合国家在资产评估方面的有关规定，即具有从事该项业务的行业及职业资格并登记注册。
特定资产是待评估的对象。
国家的有关规定是指资产评估活动所应当遵守的有关法律、法规、政策文件等，它是资产评估的依据。
特定的评估目的，是指资产业务发生的经济行为，它直接决定和制约资产评估价值类型的确定和评估方法及参数的选择。
《资产评估》第四章复习笔记提纲
《资产评估》第四章复习笔记提纲第四章房地产评估第一节房地产评估概述一、房地产的概念房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。
房地产有三种存在形态：单纯的土地、单纯的建筑物、土地与建筑物合一体的房地产。
房地产是实物、权益和区位三者的结合。
1、实物是房地产中看得见、摸得着的部分。
2、权益是房地产中无形的、不可触摸的部分。
3、区位是指某宗房地产与其房地产或事物在空间方位和距离上的关系。
区位因素是房地产评估过程中需考虑的很主要的部分。
二、房地产的特征1、位置固定性房地产属于不动产，它的空间位置是固定的。
2、耐用性从某种意义上讲，土地的使用具有永续性。
3、影响因素多样性房地产效用的发挥以及其价值的实现，要受到诸多因素的制约。
除了房地产自身的自然的、物理的、化学的因素以外，社会因素以及周边环境等都会对房地产效用的发挥及其价值的实现起到非常大的影响作用。
4、投资大量性不论是房地产中的土地还是建筑物，其投资数额都是可观的，不论是国家投资者、企业投资者还是个人投资者，投资房地产都需要较大数额的资金。
5、保值增值趋势在社会经济发展正常的情况下，随着人口社会生产力的发展，社会对土地的需求与日俱增。
房地产具有保值、增值的趋势。
三、房地产的评估程序房地产的评估程序是从评估开始到评估结束的各个步骤。
房地产评估的每一步骤主要内容如下：1、明确评估基本事项评估机构在接受房地产评估委托后，应对评估协议书中约定的一些条件进行调查、了解。
2、拟定评估工作方案在明确了评估的基本事项的基础上，应当对评估项目进行充分分析，拟定评估作业计划。
围绕资产评估的特定目的进行，具体包括：人员的分工、选取参数资料来源、评估时间进度以及选取适当的价值类型。
3、实地勘查搜集资料在权数确定后，对房地产的基本情况进行实地勘查。
了解弄清房地产的位置和周围环境、自然和人文景观、公共设施和基础设施，以及评估对象的物质状况。
4、选用评估方法评定估算在房地产评估中，除了使用其他资产评估常用的市场法、收益国法和成本法外，还可以根据具体情况运用假设开发法、残余估价法、路线价估价法、基准地价修正法等。
重大社2024《资产评估学》教学课件04房地产评估(上)
产价格
• 土地价格主要包括基准地价、标定地价和土地交易价格等。单纯的土地及附有建筑物的房地
产中的土地的价格都是土地价格。同一块土地,其开发条件不同,会有不同的价格。
• 建筑物价格,是指纯建筑物部分的价格,不包含其占用的土地的价格。
• 房地产价格,是指建筑物连同其占有的土地的价格。
4.2.1 房地产价格的种类
定范围内的空间,包括地下的各种基础
设施、地面道路等。建筑物是指人工建
筑而成,由建筑材料、建筑配件和设备
(如给排水、卫生、照明、空调、电梯、
通信等设备)组成的整合体。房地产本
质上包括土地和建筑物两大部分。
1)房地产及
不动产的概
念
不意味着土地和建筑物只有合成一体时
才成为房地产,单纯的土地或建筑物都
是房地产,是房地产的一种存在形态,房
大气污染、水污染较严重,则房地产价格水平较低。
4.2.3 房地产价格的影响因素
• 3)个别因素
• 个别因素是指房地产的个别性对房地产个别价格的影响因素,它是决定相同区域房地产出现差异价格的因素。个别因
素分为土地个别因素和建筑物个别因素。
• (1)土地个别因素
• 土地个别因素也叫宗地因素,是宗地自身的条件和特征对该地块价格产生影响的因素。对土地价格影响较大的土地个
设备等;并对委托方提供的
和事先搜集到的有关资料进
行核实和验证。
4.2 房地产价
格及其影响因素
4.2.1 房地产价格的种类
• 1)房地产价格根据权益的不同可以分为所有权价格、使用权价格和其他权益价
格
• 房地产发生交易时,所针对的权益有所有权、使用权、抵押权、租赁权等。所针对的房地产权
益不同,其价格就不同,如房地产使用权价格、抵押权价格、租赁权价格等。
自学考试《资产评估》第四章复习资料
第四章房地产评估第一节房地产评估概述1、房地产的含义是指土地、建筑物及其他地上定着物。
具有三种形态，即单纯的土地；单纯的建筑物；土地与建筑物合成一体的房地产(国外称之为不动产)。
由以下三者结合：(1)实物：是房地产中看得见、摸得着的部分(建筑物的结构、设备、装修、基础设施完备程度等)，它又可分为有形的实体、该实体的质量以及组合完成的功能三方面。
(2)权益：是房地产无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益(所有权、使用权、租凭权、典权、地役权等)。
(3)区位：是指某宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，还包括它与重要场所(市中心、港口、机场、车站、政府机关等)的距离，从其他地方到达该宗房地产的可及性，从该宗房地产去往其他地方的便捷性，该宗房地产的周围环境、景观等。
2、房地产的特征(1)位臵固定性：房地产不可能通过移动位臵调节一个地区的房地产供求。
位臵固定性使得区位环境因素在房地产评估中变得格外重要。
(2)耐用性：建筑物一经建造完成，其寿命是相当长的。
房地产使用的长期性决定了其用途、功用可以随着社会的进步不断地加以改善、调整，以达到最佳利用的状态。
(国家土地使用制度规定，土地使用权是限期的。
土地使用权的剩余使用年限是影响房地产价值的一个重要因素)(3)影响因素多样性：从社会因素来看，政府的城市规划具体规定了房地产的用途和使用强度(覆盖率、建筑高度、绿地率等)。
另外，政府可以从满足社会公共利益的角度，对任何房地产实施强制性征用，对某些房地产实施课税等。
从周边环境的角度来看，良好的和恶劣的周边环境对任何房地产的效用和价值特别是用途造成影响(造成影响的还有政府的房地产政策、住房制度、社会有效需求等)。
(4)投资大量性：房地产投资数额是可观的，投资房地产需要较大数额的资金。
房地产投资应事先做好可行性研究，要有的放矢、有效地进行投资。
另一方面也说明房地产变现不是一件轻而易举的事情。
(5)保值增值趋势：由于土地资源特别是城市土地面积的有限性，土地供给一般会滞后于土地需求而出现房地产价格上升的趋势。
资产评估学-课后答案
第四章 房地产价格评估一、练习题 1、术语解释（1）地产 （2）房地产 （3）不动产 （4）基准地价 （5）标定地价 （6）楼面地价 2、单项选择题（1）最佳使用是( )必须考虑的评估前提。
a.地产b.房屋建筑物c.企业资产d.资产 （2）基准地价系数修正法所要修正的因素是( )。
a. 地理位置和交通条件b. 个别因素和市场转让条件c. 容积率和覆盖率d. 特别利害关系和特殊动机 （3）假设开发法属于一种( )。
a. 加和法b. 积算法c. 类比法d. 倒算法（4）某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10％，其评估价值最有可能为( ) 元。
a. 85000 b. 12631 c. 72369 d. 12369（5）计算建筑期利息的工期应按( )计算。
a. 合同工期b. 额定工期c. 协商工期d. 实际工期（6）待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是 ( ) 元。
a. 1048000b. 1910000c. 1480000d. 19100000（7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地还原利率为7％.建筑物还原利率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是( ) 元。
a. 61667b. 925000c. 789950d. 58041（8）残余估价法属于( )中的一种具体方法。
a. 收益法b. 成本法c. 市场法d. 功能价值法（9）有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元／平方米，则楼面地价为( )元／平方米。
朱明zhubob资产评估4章房地产评估
•例题
• 投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的 容积率为5，单价为1000元/平方米；乙地 的容积率为3，单价为800元/平方米。假使 两幅土地的其他条件相同，问投资者应该 选择哪一幅土地进行投资更为经济？
•分析：通过计算楼面单价进行比较。
• 甲的楼面单价=1000/5=200(元/平方米)
• 乙的楼面单价=800/3=266.7(元/平方米)
• 取得土地使用权者转让给他人的转让价格 ；
• (5)出租价格
• ①土地所有权人（国家、集体）将土地使 用权出租给他人使用的租金（价格）
• ②土地土地使用权受让人将土地使用权出 租给他人使用的租金（价格）
•例题. 城镇土地的基准地价是（ ） •A. 某时点城镇土地的单位价格 •B. 某时期城镇土地的单位价格 C. 某时点城镇区域性土地平均价 •D. 某时期城镇土地区域性平均价 •答案：D
•(容积率：容积率是指在城市规划区的某一 宗地内，房屋的地上总建筑面积与宗地面 积的比值，分为实际容积率和规划容积率 两种。通常所说的容积率是指规划容积率 ，即宗地内规划允许地上总建筑面积与宗 地面积的比值。容积率的大小反映了土地 利用强度及其利用效益的高低，也反映了 地价水平的差异。因此，容积率是城市区 划管理中所采用的一项重要指标，也是从 微观上影响地价最重要的因素。
（三）个别因素
指影响具体一宗房地产价格的因素， 具体可分为影响土地的个别因素与影响 建筑物的个别因素。
1、土地的个别因素 (1)面积因素与形状 (2)区位 (3)地质、地势、地形因素 (4)临街深度 (5)规划用途、容积率和使用使用年限。
•2、建筑物的个别因素 •(1)物理因素 •(2)设备完善情况 •(3)施工质量 •(4)楼层和朝向 •(5)房屋折旧与 完损程度
00158自考资产评估房地产评估学习笔记
第四章房地产评估第一节房地产评估概述一、房地产的概念房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。
房地产有三种存在形态：单纯的土地、单纯的建筑物、土地与建筑物合成一体的房地产。
房地产是实物、权益和区位三者的结合。
1.实物是房地产中看得见、摸得着的部分。
2.权益是房地产中无形的、不可触摸的部分。
（使用权、所有权、租赁权、抵押权、等等）3.区位是指某宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系。
区位因素是房地产评估过程中需考虑的很主要的部分。
二、房地产的特征1.位置固定性房地产属于不动产，它的空间位置是固定的。
位置的固定性使得区位环境因素在房地产评估中变得格外重要。
2.耐用性从某种意义上讲，土地的使用具有永续性。
建筑物一经建造完成，其寿命是相当长的。
值得注意的是：国家对土地使用权是有期限规定的，居住用地70年，工业用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年等。
土地使用权的剩余使用年限是影响房地产价值的重要因素。
3.影响因素多样性房地产效用的发挥以及其价值的实现，要受到诸多因素的制约。
除了房地产自身的自然的、物理的、化学的因素以外，社会因素以及周边环境等都会对房地产效用的发挥及其价值的实现起到非常大的影响作用。
4.投资大量性不论是房地产中的土地还是建筑物，其投资数额都是可观的，不论是国家投资者、企业投资者还是个人投资者，投资房地产都需要较大数额的资金。
5.保值增值趋势在社会经济发展正常的情况下，随着人口社会生产力的发展，社会对土地的需求与日俱增。
房地产具有保值、增值的趋势。
三、房地产的评估程序房地产的评估程序是从评估开始到评估结束的各个步骤。
房地产评估的每一步骤主要内容如下：1.明确评估基本事项评估机构在接受房地产评估委托后，应对评估协议书中约定的一些条件进行调查、了解。
如：评估收费、违约责任、评估对象、评估目的、评估时点、评估具体工作时间等等。
2.拟定评估工作方案在明确了评估的基本事项的基础上，应当对评估项目进行充分分析，拟定评估作业计划。
《资产评估学》第 四 章
四、房地产的描述方法
（一）位置、四至、形状 （二）面积大小 （三）建筑层数和高度 （四）建筑结构 （五）建筑装修、附属设备 （六）建成年月、建筑质量、采光、通风等 （七）建筑外观及平面格局 （八）利用现状及规划设计要求 容积率是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。 建筑覆盖率指在一定范围内，建筑物的基底面积总和与总用地面积的 比例(%)。 （九）房地产状况 （十）土地的地质基础状况、地上基础设施改良状况等
四、房地产的描述方法
五、房地产价格评估的理论基础
六、房地产价格的构成
七、房地产价格的种类
八、影响房地产价格的因素
九、房地产价格的评估原则
十、房地产估价的程序
一、房地产的概念
（一）土地 1、土地的含义
土地一般指地球表层的陆地部分，包括内陆水域
和海涂。如果广义地看，土地是指陆地及其空间 的全部环境因素，是由土壤、矿物、气候、地质、 地貌、生物和水文、水文地质等因素构成的自然 综合体。
• 对于既无收益又很少有交易情况的政府办公楼、学校、医 院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、 新开发地等特殊性的房地产估价比较适用。
• 1.土地使用权价格的成本构成 • 土地价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地
增值收益
• 用成本法评估地价的程序是： • （1）计算土地取得费用 • （2）计算土地开发费用 • （3）计算投资利息 • （4）计算投资利润 • （5）计算土地增值收益
规模、繁华、腹地、资信、 景观、交通、生活基础设施 配套、规划设计、人文 环境、规划、设计、交通
交通、生产基础设施配套、 集聚、环境管制、劳动力 22
（二）影响建筑物价格的因素
资产评估学教程之房地产评估PPT文档61页
21、静念园林好，人间良可辞。 22、步步寻往迹，有处特依依。 23、望云惭高鸟，临木愧游鱼。 24、结庐在人境，而无车马喧；问君 何能尔 ？心远 地自偏 。 25、人生归有道，衣食固其端。
41、学问是异常珍贵的东西，从任何源泉吸 收都不可耻。——阿卜·日·法拉兹
42、只有在人群中间，才能认识自 己。——德国
43、重复别人所说的话，只需要教育； 而要挑战别人所说的话，则需要头脑。—— 玛丽·佩蒂博恩·普尔
44、卓越的人一大优点是：在不利与艰 难的遭遇里百折不饶。——贝多芬
45、自己的饭量自己知道
资产评估学教程课件章4
图表 4-13 重置成本构成项目
（二）重置成本估算方法 1、工料测量法
围墙工料测量法 水泥砖：98 块/层 ×12 层 ×1.01 元/块 = 1187.76 元 山 钢 灰 合 总 墙: 筋: 泥: 计: 计: 4213.82 元 400 块 × 1.01 元 = 404 元 364 米 × 1.2 元/米 = 436.8 元 2.13 立方米×90 元/立方米=191.7 元 1576 块×0.23 元/块=362.48 元 2582.74 元 劳动力:1176 块 × 0.88 元/块=1034.88 元 劳动力: 劳动力: 劳动力: 劳动力: 合 计: 400 块 × 0.88 元/块= 352 元 364 米× 0.3 元/米 = 109.2 元 22.5 元 112.5 元 1631.08 元
第四章 房地产价格评估
第一节 房地产价格评估概述
一、房地产的概念
土地 地产 土地财产权利 与房屋相关之地产 房屋建筑物及其财产权利 房地产 不动产 房产 房屋建筑物的附属物及其财产权利 非房屋建筑物如桥梁、道路、水库大坝等 与土地尚未分离的农作物、林木、种子等 图表 4-1 土地、地产、房地产、不动产之间的关系 与房屋不相关之地产
二、房地产特点 三、房地产类型 四、如何描述房地产 五、房地产价格评估的理论基础 （一）地租理论
报酬量 a’ a b e f g h c
地租 a
地租 a
c e
Δd
5000（元/年）
1500
b 10 距城市中心的距离（公里） d b f 距城市中心距离
o
d 资本和劳动投入量
0
图表 4-3 区位地租
图表 4-4 土地不同用途的竞租能力
地租 区位租金 土地资本租金 不确定性风险 年补偿费 农地租金 CBD d’ 距 CBD 的距离 CBD 地价 区位价格 转换成本 不确定性风险补偿费 预期增值 纯农地价格 d’ 纯农地价格 农地发展权价值
《资产评估》第4章 房地产评估
知识拓展
第3节 土地使用权的评估
案例介绍
教学目标
知识讲解
课堂讨论
知识拓展
一、土地使用权评估概述
（一）概念 土地使用权是指依法对土地占有、使用、收益和处分的权利。土地使
用权可以分为国有土地使用权和集体土地使用权。 （二）分类
案例介绍
教学目标
根据土地权属不同
按照我国地价体系
根据土地实物 形态不同
教学目标
知识讲解
课堂讨论
知识拓展
第1节 房地产评估概述
案例介绍
教学目标
知识讲解
课堂讨论
知识拓展
一、房地产及其特性
房地产是指土地、永久性建筑物及其他地上定着物，是房产和地产构 成的综合体。
其含义有广义和狭义之分：广义的房地产指的是土地、永久性建筑物 及其附属物，以及与土地所有权有关的一切权利；狭义的房地产则是 指土地和永久性建筑物及附属物。本章所讨论的房地产评估的对象是 狭义的房地产。
案例介绍
教学目标
知识讲解
课堂讨论
知识拓展
3、市场背景分析
2002年国际经济形势由于受恐怖事件的影响，呈现 出复杂、低迷的局面。我国实行了适当的财政、货 币等宏观应对政策，使国内政治局面稳定，经济形 势平稳。国民经济在此基础上保持高速发展，据统 计国民经济的增长速度已达到8％。
案例介绍
教学目标
知识讲解
知识拓展
（一）基本思路
市场法的基本含义是：在求取一宗被估房地产价值时， 依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易 价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域 因素和个别因素等修正，得出被估房地产在评估基准日 的价值。
市场法又称买卖实例比较法、交易实例比较法、市场比
最新《资产评估学》教案5-房地产评估教学讲义PPT课件
（二）房地产的特性
1、土地的特性
土地的特性可以分为自然特性和人文特性 两方面。土地的自然特性是土地作为一种自然 资源，其本身所具有的特殊性质；土地的人文 特性是指土地作为一种社会资源，人类社会赖 以存在的基础，其与人类发生联系所表现出来 的性质，即社会性质。
（1）土地的自然特性 A、数量的有限性 B、位置的不可移动性 C、效用的持久性 D、效用的差异性 （2）土地的人文特性 A、用途的广泛性 B、供给的稀缺性 C、社会经济位置的可变性 D、可垄断性
• 5、待估在建工程总预算造价为100万元，其中 设备安装工程预算为50万元，评估时设备安装 工程尚未进行，而建筑工程中的基础工程已经 完工，结构工程完成了60%，装饰工程尚未进 行。评估人员根据经验认定建筑工程中的基础 工程、结构工程和装饰工程各占的比例为15%、 60%和25%，根据上述资料，估算待估在建工 程的评估值。
（四）区域及地段原则
区域及地段原则是指房地产价格的评估 必须体现房地产所处经济地理位置的差别， 应考虑区域及地段对房地产价格的影响，应 按不同区域和地段来评估房地产价格。
三、房地产评估的程序
1、接受委托，明确评估的基本事项（包括明 确评估对象、评估目的、估价基准日、评估报 告提交的日期）。
2、制订评估作业计划及评估技术方案。 3、现场查勘及搜集数据资料。 4、评定估算，给出评估结果并撰写评估报告
二、房地产价格的种类 （一）土地价格、建筑物价格、房地产价格
1、土地价格 （1）基准地价
（2）标定地价 （3）出让底价 （4）转让价格 （5）其他价格
我国的土地市场可分为一级市场和二级市
场。一级市场是由政府垄断的土地出让市场， 是土地市场的基础。基准地价、标定地价和出 让底价是属于一级市场的价格范畴，其价格由 政府决定。二级市场是土地使用权转让市场， 具有竞争性。
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国有土地使用权
划拨土地使用权 出让土地使用权
三、房地产价格的种类
（一）土地价格、建筑物价格和房地产价格 1.土地价格 （1）基准地价 （2）标定地价 （3）出让底价 （4）转让价格 （5）其他价格（抵押价格、课税价格等）
上述（1）～（3）属土地一级市场价格，由政 府垄断定价。4～5属土地二级市场价格，由市 场竞争决定价格。
三、新开发土地评估中成本法的操作步骤
新开发土地价格＝取得待开发土地的成本+土地开发费+管理费用 +资金成本+税费+开发利润
（一）估算取得待开发土地的成本
取决于土地使用权是如何取得的。是从农村征地取得土地使 用权还是从城镇出让取得土地使用权。 1.从农村征地取得土地 （1）国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包 括：土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费。 （2）支付给政府的土地使用权出让金。 2.从城镇出让取得土地 （1）为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。 （2）支付给政府的土地使用权出让金。
❖ 《资产评估操作规范意见（试行）》中将建筑物描述为： 是指与土地相结合的建设成果，包括房屋和构筑物两大 类。建筑物与其占用土地密切相连，可把土地、建筑物 及附着在土地、建筑物上不可分离的部分统称为房地产。
❖ 《资产评估准则——不动产》对不动产的定义是土地、 建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及 其相关的权益。
（二）估算土地开发成本
1.基础设施建设费
2.公共配套设施建设费
（三）估算管理费用 （四）估算资金成本
注意： （1）无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息； （2）计息基础＝土地取得成本+土地开发成本+管理费 （3）根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。若开 发费是均匀投入，则按资金投入时间的一半计息。
（二）总价格、单位价格、楼面地价
楼面地价＝土地总价÷建筑总面积
楼面地价＝土地单价÷容积率
[例题]
投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为 5，单价为1000元/平方米；乙地的容积率为3， 单价为800元/平方米。假使两幅土地的其他条 件相同，问投资者应该选择哪一幅土地进行投 资更为经济？
（三）所有权价格、使用权价格和其他权益价格 1.所有权价格 2.使用权价格 3.其他权益价格 如：租赁权价格、抵押权价格等
（2）建筑物 房屋和构筑物统称为建筑物。
2．房地产的特点：
❖ 位置固定性 ❖ 单位价值高 ❖ 保值增值 ❖ 长期性 ❖ 难以变现 ❖ 投资风险性 ❖ 政策限制性
土地的特性 决定 房地产的特性 决定 房地 产价格特征、市场的特征及房地产评估的特殊性。
1.土地的自然特性 （1）数量的有限性（不可再生性） （2）位置的不可移动性 （3）效用的持久性 （4）效用的差异性
第四章 房地产评估
第一节 房地产价格评估概述
一、房地产的概念和特点
1．房地产的概念：
❖ （1）房地产 ❖ 房地产是土地和建筑物及其权属的总称。包括土地和地
上建筑物两部分。 ❖ 欧美国家没有房地产的概念，将房产和地产统称为不动
产。
❖ 《中华人民共和国物权法》中规定，物包括不动产和动 产。物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和 排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
（四）市场交易价格和评估价格 1.市场交易价格 2.评估价格
四、影响房地产价格的因素
（一）一般因素 1.社会因素 2.经济因素 3.政策因素
（二）区域因素 1.商业繁华度 2.道路通达度 3.交通便捷度 4.设施完善度 5.环境质量状况 6.规划限制 对于不同用途的区域，以上因素的影响程度、影响方向 等会有区别。
（五）估算税费 （六）估算投资利润
利润率的基数可以是土地取得费和土地开发费（包括管理费用）， 也可以是开发后土地的地价。
二、房地产价格的特性
（一）土地价格的特殊性 1.价格构成的特殊性 2.价格决定机制的特殊性 3.市场供求关系的特殊性 4.价格呈不断增长趋势 （二）房地产价格的特性 1.房地产价格构成的复杂性 2.房地产价格具有明显的区域性、个别性 3.房地产价格具有较强的政策性
我国土地价格的特殊性
在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，国有 土地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权 而非所有权。
（三）个别因素
指房地产价格的个别性对房地产价格的影 响因素，具体可分为影响土地的个别因素与影 建筑物的个别因素。
1.影响土地价格的个别因素 2.影响建筑物价格的个别因素
五、房地产评估的原则
1.合法原则
2.最高最佳使用原则
3.房地综合考虑原则
4.区域及地段原则
六、房地产评估的目的和价值类型
1.单纯的房地产交易 评估市场价值或非市场价值
2.土地的人文特性 （1）用途的多样性 （2）供给的稀缺性 （3）经济地理位置的可变性 （4）可垄断性
3.建筑物的特点 （1）建筑物不能脱离土地而独立存在 （2）建筑物的使用寿命是有限的 （3）建筑物属可再生性社会资源
4.房地产（不动产）的特性 （1）位置固定性 （2）使用长期性 （3）投资大量性 （4）影响因素多样性和复杂性 （5）保值增值性
第二节 房地产价格的成本法评估
一、基本思路及基本公式
评估价值＝重新购建价格－建筑物贬值
二、适用对象和条件
主要适用于既不产生现金流（收益），又很少有交易案例的公益 性房地产；以及无需计算损耗的新建房地产。值得注意的是土地的价格 主要由其效用决定，而非成本，因此成本法在评估土地价值时，其应用 范围受到限制，尤其是商业用地。但是单纯评估建筑物价格时，成本法 较适宜。
2.企业价值评估采用成本法涉及到得企业中的房地产
评估在用价值（按房地产对企业作贡献的方式评估其价 值）
3.财务报告目的涉及的房地产 类型
按会计准则要求的价值
七、房地产评估的程序
（一）接受委托，明确评估的基本事项 1.明确评估对象 2.明确评估目的 3.明确评估基准日 4.明确评估报告提交日期
（二）制定评估作业计划和技术方案 （三）现场勘察及收集数据资料 （四）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告