商业案例研究系列上海环贸广场IAPM

TOD目前被广泛利用在城市开发中，通过先期对规划发展区的用地以较低的价
格征用，导入公共交通，形成开发地价的时间差，然后，出售基础设施完善的 “熟地”，政府从土地升值的回报中回收公共交通的先期投入。
特点：
1、组织紧凑的有公共交通支持的开发。 2、将商业、住宅、办公楼、公园和公共建筑设置在步行可达的公交站点的范围。 3、混合多种类型、密度和价格的功能业态。 4、组织不同竖向层面的公共步行系统。 5、保护生态环境，留出高质量的公共空间
IAPM
SHANGHAI 环贸广场
IAPM
SHANGHAI 一、序
项目概况\项目背景\APM\TOD模式
项目概况：地理位置
LINE 12
项目概况
办公+住宅+集中商业 占地：3.96wm² 总建面：32.5wm² 地上：22.7wm² 地下：9.8wm² 容积率：5.6 密度：65% 绿地率：15% 停车位：689辆 货车车位：9辆
APM=AM+PM APM突破一般商场的经营常规，以崭新的品味生活志及夜行零售概念模式经营， 全面引进最新、最紧贴潮流的娱乐饮食及品味生活元素。 零售商店营业至晚上12时，餐饮营业至凌晨2时，娱乐商店营业至深宵，为顾客 提供一个玩乐不分早晚的夜行购物热点。 口号：“Play more，Sleep less”（玩多点，睡少点）
TOD与商业结合
徐家汇1 9 11
中山公园2 3
虹口足球场3 8
IAPM
SHANGHAI 二、裙房商业\地下\塔楼
出入口\中庭\ 扶梯\塔楼标准层\地库
淮海中路
L1 品牌零售
1200
襄阳南路 住宅入口 MTR入口
陕西南路
MTR入口 南昌路 MTR入口
淮海路主入口
2#地库入口
地铁、商业入口
11M
PRIVATE RESIDENTIAL CLUBHOUSE DINING PODS
L7 LANDSCAPE
L6 SUNKEN COURTYARD SCENIC LIFTS
女洗手间室内及灯光设计2
PRIVATE RESIDENTIAL CLUBHOUSE DINING PODS
L7 LANDSCAPE
镜面不锈钢
伪装的风口
正常走道回风口
PRIVATE RESIDENTIAL CLUBHOUSE DINING PODS
镂空金属板
SCENIC LIFTS
躲在吊顶里
伪装的风口
PRIVATE RESIDENTIAL CLUBHOUSE
办公大堂送风回风口
疏散楼梯的几种形式
A A
B
2个分区共用\剪刀梯
B
商铺第二个安全出口
兼用
防火卷帘的设置
中庭侧卷\侧卷应用逐渐受限制（时间问题）\可采用无纺布折叠防火卷帘。
导轨
侧卷箱
感烟与喷淋的处理
不同净高的要求，不同位置的要求\要与内装协调
中庭喷淋处理1
中庭喷淋处理2
走道感烟
走道喷淋
IAPM
SHANGHAI 六、立面材料
2000.5.01
项目概况\项目背景\APM+TOD
新鸿基地产
公司理念：“以心建家” 公司业务：新鸿基是香港最大地产发展商之一，擅长兴建优质住宅及商业项目。
项目概况\项目背景\APM+TOD
新鸿基典型案例
天玺
凯旋门
国际金融中心商场
圆方(Elements)
apm
环贸广场
国际金融中心
创纪之城
APM：
剖面设计
不同业态所需要的层高
剖面设计
不同业态所需要的层高
IAPM
SHANGHAI 四、流线分析
地铁\办公\住宅\后勤
地铁人行流线导入
1号线
扶梯1
扶梯3
群楼电梯1
群楼电梯3
商场3
群楼电梯2
上首层
12号线
扶梯2
商场1
下沉广场
上首层
商场2
10号线
LG2
办公流线
三种方式到达办公：地铁\自驾车（地库）\自驾车（地面）
福茗堂
艾高
L5 餐饮+娱乐
辛巴克 百丽宫IMAX影城 炎丸 面屋武藏武骨 Jumbo
喜艺 三巡
主题餐饮
上6F顶
L6 餐饮+娱乐
CHIN-AGIKU Gaia 2 ristorante&Bar THE CUT
Pure Yoga
L7
主题餐饮6F跃7F
泳池
会所
泳池及会所 面对襄阳公园LED屏
隔离住宅与商业
钢化清玻璃（最小8厚），背加氟碳聚合喷涂铝挂板
L7 LANDSCAPE
清低辐射镀膜中空玻璃（8+12+6厚）
L6 SUNKEN COURTYARD SCENIC LIFTS
不锈钢饰带
3.4#住在立面—建设中
PRIVATE RESIDENTIAL CLUBHOUSE DINING PODS
清低辐射镀膜中空玻璃（8+12+6厚）
群楼电梯3
地铁 地库
高区 上3F大堂 2F大堂
群楼电梯2 地铁 地库 高区 2F大堂 上3F大堂
.5.250
住宅流线
首层大堂
从车库回家 .2.550
1F入口
B1F入口
住宅标准层流线
后勤流线
卸货区（错层设计）\货梯\后勤走道
货梯
-9.800
垃圾房
-13.650
货梯
坡道下B2F -12.05 -11.15 卸货平台
1# 29F147米 s=5.8wm²
2#33F 161米 s=6.45wm²
3、4# 24F100 米s=2.15wm²
设计单位：
建筑设计：王董国际 商场和外立面：BENOY 结构顾问：ARUP 机电顾问：迈进 工料测量：威宁谢 出图：华东院
陕 西 南 路
mall# 6F32.9 米s=8.4wm²
L7 LANDSCAPE 银灰色氟碳聚合喷涂锌挂板
银灰色氟碳聚合喷涂锌挂板900x2600
SCENIC LIFTS
黄色砂岩600x1200（最小30厚）
PRIVATE DINING PODS 清低辐射镀膜中空玻璃（ 8+12+6厚） RESIDENTIAL CLUBHOUSE
银灰色氟碳聚合喷涂锌挂板
透\半透\不透\大小
2#塔楼立面(单元式幕墙)—已完工
彩釉玻璃（8厚）
钢化清玻璃（最小8厚），背加氟碳聚合喷涂铝挂板
清低辐射镀膜中空玻璃（8+12+6厚）
L6 SUNKEN COURTYARD SCENIC LIFTS
1#塔楼立面(单元式幕墙)—建设中
PRIVATE RESIDENTIAL CLUBHOUSE DINING PODS
项目概况：沿淮海路效果
原设计为跨年倒计时大屏幕
项目概况：沿南昌路效果
项目概况\项目背景\APM+TOD
晚上9点半之后，伴随着襄阳路市场一个个店铺的打烊， 曾经的繁华喧嚣将随之烟消云散.
2006.6.30
“北秀水，南襄阳” 日均客流量 50000人 节假日客流量 120000人 商铺879间，2000多名个体户 每年5亿的营业额 外贸服饰、鞋帽、礼品等零售。
销售对象：以年轻及心境年轻人士
营销概念：以“品味生活志”和“潮流时尚体验”
TOD模式---实实在在的多首层
TOD(Transit-Oriented-Development)是“以公共交通为导向”的开发模式。
公共交通主要是地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线，然后以站点为中心、以
400～800m(5—10分钟步行路程)为半径建立集工作、商业、文化、教育、居住 等为一体的城区。以实现各个城市组团紧凑型开发的有机协调模式。
L6 SUNKEN COURTYARD SCENIC LIFTS
PRIVATE RESIDENTIAL CLUBHOUSE
DINING PODS
L7 LANDSCAPE
L6 SUNKEN COURTYARD SCENIC LIFTS
消失的台阶
PRIVATE RESIDENTIAL CLUBHOUSE DINING PODS
老虎窗
IAPM
SHANGHAI 七、室内及灯光设计
吊顶\电梯厅\卫生间\消失\伪装
吊顶---用不同形式的吊顶界定空间区域 森林（主中庭）
PRIVATE RESIDENTIAL CLUBHOUSE DINING PODS
L7 LANDSCAPE
L6 SUNKEN COURTYARD SCENIC LIFTS
PRIVATE RESIDENTIAL CLUBHOUSE
DINING PODS
L7 LANDSCAPE
东边L5吊顶
L6 SUNKEN COURTYARD SCENIC LIFTS
西边中庭吊顶
西边L4商业客梯厅
PRIVATE 每层的吊顶和灯不一样 RESIDENTIAL CLUBHOUSE DINING PODS
L7 LANDSCAPE
L6 SUNKEN COURTYARD SCENIC LIFTS
中部L4商业客梯厅---观光梯
PRIVATE RESIDENTIAL CLUBHOUSE DINING PODS
L7 LANDSCAPE
L6 SUNKEN COURTYARD SCENIC LIFTS
女洗手间室内及灯光设计1
货运10M宽
L2 零售+餐饮
商场入口 办公入口 商场入口
抬高住宅办公入口，视线可越过老房子
办公
.地铁设备
商业
.5wenku.baidu.com250
办公
L3 零售+餐饮
无印良品
IT AND FCUK
老吉士
稻香
鼎泰丰
面对主入口LED屏
L4餐饮区外摆
商场入口
首层中庭表演区
L4 零售+餐饮
Kartell Oyster Bar 利苑
LG2
B1F
后勤流线
后勤走道
L2
货梯 货梯
货梯
货梯
货梯
IAPM
SHANGHAI 五、消防设计
防火分区\疏散\卷帘设置
防火分区的设置
L3
划分要点： 1. 功能分类 2. 楼梯为界（共用），一区两口 3. 借宽度，借距离 4. 特殊功能（影院、冰场、ktv等）
商业——4000 餐饮——2000 办公——2000 地下设备机房——1000 消防性能化
LG1零售+餐饮 + 超生活
下沉广场
2F商场入口
LG1下沉
1F商场入口
LG2 零售+餐饮+地铁
B1F 停车+设备
B2F 停车+设备
1#塔楼标准层
柱网尺寸\标准层面积\立面分割单元\电梯
2#塔楼标准层
柱网尺寸\标准层面积\立面分割单元\电梯
IAPM
SHANGHAI 三、剖面设计
不同业态的层高
L7 LANDSCAPE
LED电视屏幕
彩釉玻璃（退韵）
L6 SUNKEN COURTYARD SCENIC LIFTS
PRIVATE RESIDENTIAL CLUBHOUSE
DINING PODS
L7 LANDSCAPE
L6 SUNKEN COURTYARD SCENIC LIFTS
扭转锌挂板
退韵的彩釉玻璃栏板