商圈分析与选址决策.pptx

例：福州某大型综合超市商圈的确定
理论商圈— —同心圆商 圈
现实中的同心圆商圈
三个同心圆 的半径分别 为1.5公里、 3公里和5公 里
现实中的同心多边形商圈
现实中的不规则多边形商圈
真实的商圈
真实的商 圈综合考 虑了消费 者、地理、 交通路网、 公共交通 体系和竞 争对手的 分布等各 因素
商圈扩大 6.交通状况 交通条件便利，会扩大商圈范围，反Biblioteka Baidu则会缩
小商圈范围
二、商圈分析
商圈分析，就是经营者对影响商圈的人 口结构、生活习惯、产业结构、交通状 况、城市规划、商业氛围等因素进行实 地调查和分析，为选择店址、制定和调 整经营策略提供依据
商圈分析的意义
商圈分析是新开商店合理选址的前提 商圈分析有助于零售店制定竞争经营策
第四章 商圈分析与选址决策
在零售业经营要素中，我们往往将店址 视为企业经营最重要的因素之一
零售业是典型的“地利性”产业
大型零售连锁集团对选址很重视,占到 开店成功因素的50%
为什么店址选择对零售商来说如此重要？
店址在顾客选择商店时是首要考虑的因素 零售商可以利用商店的位置来开发可持续 的竞争优势
D城
C城
雷利法则
使用前提: ①两个地区同样的接近主要公路 ②两个地区的零售商经营能力一样
优点：计算简便 局限性：不适合某个具体商店的商圈估算；只
考虑到两地商店的里程距离；只考虑一地的主 干道而不考虑支路 ；广告、顾客忠诚以及某些 商店有特殊吸引力时，会减弱雷利法则的有效 性
2.实验法
实地调查 电话询问 邮寄问卷 提供服务
营选择性、技术性强，需提供售后服务的商 品以及满足特殊需要的商品的商店商圈较大 4.商店经营水平、信誉及促销策略 经营水平高、信誉好的商店商圈较大 促销手段可能扩大商圈的边际范围
商圈的影响因素
5.竞争对手的位置 两家竞争的商店相距有一段路程，而潜在顾客
又居于其间，则两家商店的商圈都会缩小 “群体竞争效应”（“扎堆效应”）也可能使
第二节 商店位置选址
商圈分析
商店具体位置选择
一、商店位置类型的设计
1.独立店 指商店独立开店，不与其他竞争对手比
邻相设 优点：租金较低，足够大的停车场，没
有直接竞争，没有营业时间或商品的限 制，且易于扩张 缺陷：难以吸引客流；缺乏协同效应
一、商店位置类型的设计
2.经规划的购物中心 指由一组统一规划、建在一起的商业建
B：商圈内前一年的零售总额 C：具有购买力的人口数量
商圈分析的要点
5.其它环境分析 (地理因素、区域性质、交通状况、地形特点、 供货来源等 ）
6、自身分析
商圈分析的要点
7、竞争程度 商圈饱和度——判断某个地区商业竞争激烈程度的 指标
商圈饱和指数（IRS）＝—C×—R—E RF
IRS:某地区某类商品饱和指数 C：某地区购买某类商品的潜在顾客人数 RE：某地区每一顾客购买该类商品的平均购买额 RF：某地区经营同类商品商店营业总面积
Dab＝20/〔1+（1/9）1/2〕＝15（公里） Dba＝20/〔1+（9/1）1/2〕＝5（公里）
雷利法则
B城
18 公 里
14 公
A城 5公里
里
如果有各自独立的A、 B、C、D四个城镇。 分别计算出A城镇吸引 B、C、D城镇的中介
点，将这三个中介点
连接起来，就可以得 到A城镇的大致商圈范 围
25%
次要商圈
商圈的影响因素
1.商店业态 一般来说，百货商场、专业店、专卖店及无店 铺业态的商圈相对较大，其次是大型超市和超 市，食杂店与便利店最小
2、商店规模 商店规模越大，其市场吸引力越强，就越有利
于扩大其销售范围 当然，商店的规模与其商圈的范围并不一定成
比例增长
商圈的影响因素
3.经营商品的种类 一般来说，经营日用品的商店商圈较小，经
三.利用数学方法分析商圈
1.雷利法则(空间相互作用模型) 雷利认为，商圈规模由于人口的多少和距离商
店的远近而有所不同，商店的吸引力是由两方 面发挥作用的 基本内容：在两个城镇之间设立一个中介点， 顾客在此中介点可能前往任何一个城镇购买， 即在这一中介点上，两城镇商店对此地居民的 吸引力完全相同，这一地点到两城镇商店的距 离即是两商店吸引顾客的地理区域
店址选址决策的步骤
分析每个地理区域（商圈，确定最有吸 引力的开店区域 分析新开店的具体位置，选出最有吸引 力的地点 对店址进行评估，预测未来经营效果
第一节 商圈分析
一、商圈
商圈，指以零 售商店所在地 为中心，沿着 一定的方向和 距离扩展，吸 引顾客的辐射 范围
50-
主要商圈
70%
5%
边缘商圈
15-
商圈饱和指数（IRS）
例如，一家经营食品和日用品的小型超市需 测定商圈饱和度，假设该地区购买食品和日 用品的潜在顾客是4万人，每人每周平均购买 额是50元，该地区现有经营食品及日用品的 营业面积为50000平方米，则商业圈饱和度 为?
（40000×50）/50000＝40
若超市平均水平是每平方米销售额60元， 则该区域低于平均水平，说明该地区的 超市已出现过多趋势，不宜再开设新店
雷利法则
Dab = ______d______ 1+(Pb/Pa)1/2
Dab：表示A城镇商圈的限度（中介点到A城镇的 里程数） Pa：表示A城镇人口 Pb：表示B城镇人口 d：表示城镇A和B的里程距离
雷利法则
例：A城镇人口9万人，B城镇人口1万人，A 距B20公里。哪个地方的商圈辐射范围更 大?
略 商圈分析有助于零售店制定市场开拓策
略 商圈分析有助于加快资金周转 商圈分析有助于为开设分店和连锁店提
供参考
商圈分析的要点
1.商圈层次分析 2.客流量分析 3.顾客分析 4.商圈内购买力分析
购买力指数＝A×50％＋B×30％＋C×20％
A：商圈内可支配收入总和（收入中扣除各种所得税、 偿还贷款、各种保险费和不动产消费等）
筑所构成，产权集中，实行集中管理 优点：商品和服务品种的组合合理；各
商店的客流达到最大化；拥有各具特色 但又统一规划的购物中心形象 缺点：租金较贵，营业管理易受限制， 竞争也较激烈
一、商店位置类型的设计
3.商业中心 中心商业区 次级商业区 邻里商业区 专业街