【精品】2020年长沙房地产市场政策趋势研究(最全)
2020年长沙楼市年度盘点
2020年长沙楼市年度盘点2020年长沙楼市年度盘点政策：年初受疫情影响，政府在人才、住房等方面出台利好政策，加速经济恢复；随着市场逐渐恢复，政策环境逐步收紧，长沙继续坚持“房住不炒”、因城施策的调控基调，整体环境稳中偏紧。
成交：2020年，长沙市商品住宅共计成交1157.82万㎡/90415套，成交面积同比增长12.1%。
全市商品住宅成交均价11502元/㎡，整体呈现平稳上涨趋势。
供应：2020年，长沙市共推出商品住宅1238万m2，同比小幅增加8%。
供需：2020年，供销比为1.07，需求明显不足，市场整体表现供过于求。
房企：绿地控股以86.86 亿元获得销售额冠军，在内五区市场占有率达5.44%。
项目：热点板块的大体量盘受热捧，恒大文化旅游城夺得住宅项目销冠土地：2020年，长沙市居住类用地推出总规划建筑面积2274万㎡，同比增长23.5%；成交总规划建筑面积1997万㎡，同比增长14.9%。
住宅用地成交楼面均价3599元/㎡，创近5年新高。
政策部分1.疫情下利好政策频出/住房、土拍、房企监管等规范性文件出台/全年政策调控稳中趋紧2020年，受疫情的影响，全国的经济受到强烈的冲击，长沙房地产市场也短期下行。
在疫情下，全国和长沙地区都出台多项利好政策，需求端以公积金调整政策为主，供给端出台保障企业复工复产等政策，促进经济平稳发展。
在中央重申“房住不炒”的政策主调下，长沙坚持限购限贷限价限售等多项调控政策持续不放松。
资料来源：中指研究院综合整理2.落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，企业端和银行端监管继续强化3.长江中游城市群政策环境相对宽松，市场规模实现稳中向好2020年，疫情的发生扰乱了房地产市场运行节奏，在信贷、调控等多维度综合作用下，各地市场恢复节奏不同。
2021年，全国房地产市场规模大概率在高位小幅调整，随着经济发展回归常态，城市楼市运行也将运行在正常节奏，前期特殊背景下部分需求延期或提前释放给市场带来的影响也将在2021年逐步体现。
【精品】2020年长沙楼市成交情况总结分析
长沙新房市场：开盘表现
特征三：区域分化加剧，高、低性价比项目去化两极分化明显
➢ 从监测项目开盘情况来看，去化率40%-70%的项目为多数，占比35%，去化率90%-100%的项目占比24%，去化率70%-90%的项目 占比21%，去化率10%-40%的项目占比19%，去化率10%以下的项目占比1%；从区域开盘项目去化占比来看，岳麓区90-100%去化 项目占比与10%-40%去化项目占比均较大，同区域高、低性价比项目去化分化明显；从区域去化水平来看，去化率达70%以上的项目 多位于岳麓、雨花、望城，天心、开福区整体去化水平较低，不同区域分化现象显著。
2020年开盘项目去化率按阶段占比
区域
表：监控开盘项目按去化率阶段区域占比情况
10%以下
10%-40% 40%-70% 70%-90%
90%-100%
岳麓
50%
36%
31%
21%
32%
雨花
0%
15%
18%
21%
23%
天心
0%
6%
4%
5%
6%
开福
0%
18%
10%
7%
1%
芙蓉
0%
8%
4%
10%
5%
望城
0%
图：2016-2020年长沙内五区按总价段成交套数占比
长沙新房市场：区域格局
区域：高铁新城、梅溪湖仍为市场热点区域，高铁新城板块商品住宅成交量与库存量领跑全市
➢ 2020年市场热点板块仍为高铁新城、梅溪湖、洋湖垸、滨江新城片区，高铁新城板块商品住宅全年新增供应190万方，成交171万方， 库存达289万方，均占比板块榜首；梅溪湖、滨江板块热度不减；麓谷板块热度有所上涨。
长沙房地产市场现状及发展趋势探讨
长沙房地产市场现状及发展趋势探讨长沙是湖南省的省会，是全省政治、经济、文化、交通、科技、金融、信息中心，是中西部地区重要的中心城市，属于二线城市。
自20世纪80年代开始，我国房地产开始快速发展，带动了一大批相关产业的发展，成为国民经济的支柱产业。
长沙房地产业是在我国住房制度改革中不断发展起来的，进入20世纪90年代后期，长沙房地产才真正进入市场化阶段。
长沙商品房从无到有，从小到大，房地产市场不断发展壮大。
一、长沙房地产市场现状分析(一)开发增速减缓，土地资源优化配置受国家宏观调控政策的影响，长沙市房地产投资增速仍将趋缓；同时，受国家土地市场整顿的影响，房地产开发的土地价格和成本将继续走高。
而按照招拍挂模式，限量供应的土地将更多的集中在一些有资金、有实力的品牌房地产企业手中，反映到商品房市场的表象就是大项目、大盘增多，小项目、小盘相对减少。
(二)市场需求旺盛，房价稳中有升长沙经济水平的进一步提高，导致居住购房需求旺盛。
长沙的房价，以南二环附近的几个楼盘的价格变化，可以看出长沙房价的变化情况。
2002年某楼盘的均价在1200元，平方米(没有电梯，离韶山南路有一段距离)，到了2004年，该楼盘的3期涨到了1800元，平方米(没有电梯，位置与首期相邻)，到了2005年，该公司在离3期1000米外的地方开发另一楼盘，价格到了2200元，平方米，而时隔一年开发的该楼盘第二期，价格涨到了2700元，平方米(目前该区域房价在4000元，平方米)。
再看看在韶山南路旁边、南二环附近、与前述楼盘不远的另一楼盘，该楼盘共开发了三期(位置连在一起)，2004年推出第—期，均价2700元/平方米，2008年推出第二期，均价4000多元/平方米，2009年推出第三期，均价5000元多/平方米。
通过对上述两家开发商开发的楼盘价格分析可以看出，长沙房价在位置稍好的地方，隔一年，房价涨幅在1000元平方米左右；而位置稍偏的地方，涨幅在500元，平方米左右，而且，涨幅随着时间的推移，越来越大。
2020上半年长沙房地产市场总结及下半年预测
新房：
2020年1-6月，百城新建住宅价格累计上涨1.27%↑，涨幅较去年同期收窄0.18个百分点，累计涨幅为近五年同期最低水平。
2020年6月，百城新建住宅均价15461元/平方米，环比上涨0.53%↑，涨幅较5月扩大0.22个百分点，同比上涨3.16%↑ 。
二手房：
2020年1-6月，百城二手住宅均价累计上涨1.72% ↑ 。
全国商品房：2020年1-5月销售面积4.9亿平米，同比下降12.3% ↓，其中5月同比增长9.7%。 2020年1-5月销售额4.6万亿元，下降10.6%↓，其中5月同比增长14%。
图：2016年-2020年上半年50个代表城市商品住宅月度成交量及同比走势
图：2017-2020年6月50个代表城市商品住宅月度成交面积走势
･ 更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房 地产市场平稳健康发展。继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本 居住需求；
･ 城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升； ･ 健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。
･ 新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务； ･ 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展； ･ 完善便民设施，让城市更宜业宜居。
2020年1-6月规划建筑面积（平方米） 各类用地：推出10.9亿 同比：1.5%↑ 成交8.7亿 同比：-6.0%↓ 住宅用地：推出5.4亿 同比：1.0%↑ 成交4.3亿 同比：-5.4%↓ 2020年6月规划建筑面积（平方米） 各类用地：推出2.7亿 同比： 26.8%↑ 成交1.7亿 同比： 4.5%↑ 住宅用地：推出1.4亿 同比： 19.9%↑ 成交1.0亿 同比： 10.4%↑
2024年长沙房地产市场需求分析
2024年长沙房地产市场需求分析概述长沙作为湖南省的省会城市，近年来房地产市场发展迅速。
本文将主要分析长沙市房地产市场的需求情况，包括人口增长、经济发展、城市化进程等因素对市场的需求产生的影响。
人口增长对需求的影响随着经济的发展和城市化进程的推进，长沙市的人口持续增加。
人口增长是房地产市场需求的主要驱动力之一。
随着人口增加，对住房的需求也随之增加。
尤其是随着新兴产业的发展和人才的流入，对高档住宅的需求逐渐增加。
因此，长沙的房地产市场会有更多的需求，尤其是中高档住宅和商业用地。
经济发展对需求的影响长沙市作为湖南省的经济中心，近年来经济发展较快。
经济的增长带来了更多的就业机会和收入提升，进而刺激了房地产市场的需求。
随着经济的发展，人们对改善居住环境和生活质量的需求也越来越高，这进一步推动了房地产市场的需求。
同时，经济的发展也带来了更多的投资机会，吸引了更多的资本进入房地产市场，进一步提升了市场需求。
城市化进程对需求的影响长沙市的城市化进程不断推进，城市建设规模不断扩大。
城市化进程对房地产市场需求产生了重要影响。
首先，城市化进程需要大量的基础设施建设和新房供给，这对房地产市场需求提供了巨大的推动力。
其次，随着城市化的进程，人们的生活方式和居住观念也在发生变化，对住房类型和品质的需求也产生了变化。
这进一步拉动了房地产市场的需求。
因此，城市化进程对长沙房地产市场的需求产生了重要影响。
结论综上所述，长沙市房地产市场的需求受到人口增长、经济发展和城市化进程的影响。
人口增长带来了住房需求的增加，经济发展刺激了消费能力的提升和改善居住环境的需求，而城市化进程推动了基础设施建设和人居环境的改善，进一步提升了房地产市场的需求。
在未来，随着长沙市的经济不断发展和城市化进程的推进，房地产市场的需求将继续保持较高水平。
因此，在长沙进行房地产市场投资具有较大的潜力和回报。
2020年11月长沙房地产市场月报
岳麓区
4
[2020]长沙市089 号
岳麓区
5
[2020]长沙市079 号
开福区
6 [2020]长沙市064号(恢复挂牌) 芙蓉区
7
[2020]宁乡市158 号
宁乡市
8
[2020]宁乡市159 号
宁乡市
9
[2020]长沙市084 号
开福区
10
[2020]宁乡市169 号
宁乡市
成交时间 2020-11-18 2020-11-10 2020-11-20 2020-11-10 2020-11-24 2020-11-24 2020-11-16 2020-11-16 2020-11-03 2020-11-27
长沙市土地供求价走势
万㎡ 200
180 160
140
120
100
80
60
40
20
0
推出规划建面 成交规划建面 成交楼面价
19-11 21.82 7.03 2332
19-12 186.94 171.91
2237
20-01 8.56 24.11 2273
20-02 24.41 19.39 2498
20-03 0
长沙市土地出让金&溢价率走势
亿元
%
45
45
40
40
35
35
30
30
25
25
20
20
15
15
10
10
5
5
0
土地出让金 溢价率
19-11 1.64 29
19-12 38.45
0
20-01 5.48
0
20-02 4.84 36.5
2020长沙楼市新政策
2020长沙楼市新政策2020长沙楼市新政策昨天北京、广州、石家庄、郑州这4个城市相继出台楼市限购政策，今天，长沙紧接着推出了楼市调控新政，新政策从2020年3月18日起执行。
今天下午长沙市即将召开新闻发布会，腾讯房产长沙站将持续关注。
新政全文如下：各区县(市)人民政府，市直各单位：为贯彻落实国家关于房地产市场因城施策、分类指导的总体要求，促进我市房地产市场平稳健康发展，经市人民政府同意，现将有关事项通知如下：一、实行区域性住房限购(一)限购区域为芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区、望城区、长沙县(限长沙经开区、星沙区域)。
(二)暂停对在限购区域内已拥有1套及以上住房的非本市户籍家庭出售新建商品住房。
(三)对在限购区域内无住房的非本市户籍家庭：湖南省外户籍家庭凭在长沙市连续缴纳12个月以上个人所得税或社会保险证明限购1套新建商品住房;属于省、市、区引进人才和公务工作调动的湖南省外户籍家庭凭有关部门证明限购1套新建商品住房;长沙市外湖南省内户籍家庭限购1套新建商品住房。
税务部门、人力资源社会保障部门分别负责严格审核纳税证明、社会保险证明。
补缴、补办个人所得税纳税或社会保险缴纳的证明不予认可。
二、实施差别化住房信贷政策(一)对在限购区域内购买商品住房申请商业性个人住房贷款的购房家庭：购买首套商品住房首付比例不低于30%;拥有1套住房且相应贷款已结清的户籍家庭购买第2套商品住房，首付比例不低于35%;拥有1套住房且相应贷款未结清的户籍家庭购买第2套商品住房，首付比例不低于45%;暂停发放第3套及以上住房的商业贷款。
(二)对在限购区域内购买商品住房申请住房公积金贷款的购房家庭：购买首套住房首付比例不低于20%;拥有1套住房且相应贷款已结清的户籍家庭购买家庭第2套住房首付比例不低于35%;暂停发放家庭第3套及以上住房公积金贷款。
(三)家庭住房套数的认定包含购买新建商品住房和存量住房(二手住房)。
三、加强房地产市场监管(一)严格价格备案制度。
2020年长沙房地产市场半年报湖南(世联行)
4.65%
4.65%
4.65% 5年期以上LPR
4.15% 201911
4.15% 201912
4.15% 202001
4.05% 202002
4.05% 202003
3.85% 202004
3.85% 202005
1年期LPR 3.85% 202006
政策环境-政策面 一城一策应对疫情，供求两端发力
STEP 2 公开征求意见
草案起草完成后会公开征求意见，例环保税法草案、烟叶税法草案就是这样做 的
STEP 3 征求意见后，经国务院常务会议审议通过后，才能提交全国人大常务会 STEP 4 全国人大常委会审议法案一般要经过三审，也称为三读
有的法案一审丶二审通过了，有的法案经过五审六审都有，如物权法经过六审
• ······
政策环境-政策面 货币政策相对宽松，房地产监管持严
稳健的货币政策更加灵活适度，逆回购操作呈现常态化趋势，引导贷款市场利率下行，但防止资金违规流 入 房地产市场
降准 第一次
1月1日
决定于1月6日下调金融机构 存款准备金率0.5个百分点
3月13日
第二次
第三次 4月3日
决定于3月16日实施普惠金融 定向降准0.5至1个百分点，对 符合部分银行再额外定向降准 1个百分点
两会 政府工作报告
• 坚持房子是用来住的、不 是用来炒的定位，因城施 策，促进房地产市场平稳 健康发展
“房住不炒”≠房价不 涨，
楼市大概率稳中微扬
领导层肯定了楼市回暖对于稳经济 的价值， 楼市大概率稳中微扬，在 经济下行压力加大的情况下来看，
也是被支持的，但是回暖不等于大
涨，坚持“房住不炒” 不动摇
• 购房契税补贴等
国策视点2024年长沙市房地产市场分析(二)
引言：本文将对2024年长沙市房地产市场进行全面分析，探讨国家政策对该市场的影响，并提供专业的建议。
长沙作为湖南省的省会城市，房地产市场在过去几年一直保持着较高的增长势头。
随着国家政策的调整和市场环境的变化，房地产市场面临着新的挑战和机遇。
本文将在五个大点中分析这些挑战和机遇，并给出相应的解决方案和建议。
正文内容：1.国家政策对长沙市房地产市场的影响1.1房地产调控政策的变化1.2融资政策的影响1.3土地供应政策的调整1.4房地产税收政策的变化1.5其他国家政策对长沙市房地产市场的影响2.长沙市房地产市场的供需状况2.1房屋供应情况2.2房屋需求情况2.3房地产市场的价格走势2.4租房市场的发展态势2.5长沙市场特点及竞争状况3.长沙市房地产市场的现状和趋势3.1房地产市场的发展历程3.2房地产企业的发展状况3.3长沙市场的投资机会3.4房地产市场的风险与挑战3.5长沙房地产市场的未来趋势4.长沙市房地产市场的创新发展4.1房地产市场的技术创新4.2房地产企业的品牌创新4.3房地产市场的产品创新4.4房地产市场的营销创新4.5其他创新领域的机遇与挑战5.建议与总结5.1优化房地产调控政策5.2加强房地产市场监管5.3推动房地产市场的结构调整与升级5.4提高房地产市场的可持续发展能力5.5拓宽房地产投资渠道总结：本文对2024年长沙市房地产市场进行了深入的分析。
国家政策、市场供需状况、市场现状和趋势、创新发展以及相应的建议与总结，为长沙市房地产市场的参与者提供了全面的指导。
尽管面临着一些挑战和风险，长沙市房地产市场仍然具有巨大的发展潜力。
通过合理的政策引导和市场调控，以及创新思维和发展方式的转变，长沙市房地产市场有望实现可持续发展，并为投资者带来稳定且可观的回报。
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屋建筑安全、配套设施完善等前提下，后置“竣工结算备案”和“建设工程档案归档”等事项，加速不动产首次登记的办理； ④制定“交房即交证”的标准化合同范例，统一明确交证时限，统一明确开发商和购房者双方“交房即交证”的权利义务。构建“交房即交证”
2020年长沙房地产市场政策趋势研究
长沙政策：交房交证
长沙将全面实行“交房即交证”模式，更深入保障购房者权益
➢ 7月湖南省住房和城乡建设厅等多部门联合印发了关于开展“交房即交证”改革试点工作的通知，明确努力构建可复制的新建商品房“交 的 房即交证”工作模式，率先在长沙市、株洲市、湘潭市和郴州市四个地区全面开展；11月长沙市正式对外发布《长沙市新建商品房交房交 的 证实施方案》，明确2021年1月1日起，长沙市内五区内尚未申请预售许可的新建商品住宅项目必须实施交房交证。
补贴标准
博士1.5万元/人/年、硕士1万元/人/年、本科6000元/人/年的 标准发放租房和生活补贴，发放期限为2年
根据吸纳城乡劳动者就业人数申请5000至30000元不等的一次 性创业补贴
第1年每月800元、第2年每月600元。实际租金低于补贴标准的， 按实际租金额度给予补贴。同一初创企业只能享受累计不超过2年 的经营场所租金补贴
长沙政策：土拍
长沙实行“限地价＋竞自持”土地出让方式，将促使房企提升产品运营和服务力
➢ 从17年长沙政府确定土拍采取“限价+摇号”的方式到20年10月新增的“竞自持”来看，政府坚决维护房地产市场健康发展的决心，此 的 次增加“竞自持”更是进一步倒逼房企提升产品运营和服务力。政策从10月26日起施行，有效期2年。对于需配建租赁住房的商住经营 的 性用地，将采取“限地价/溢价+竞自持面积+摇号”方式挂牌出让（此前为“限地价+摇号”）。
“限房价、竞地价”
“限地价＋竞自持”
①操作规则：将先设定住宅销售限价，然后根据住宅销售价与住宅综合开发成 本，按不高于土地挂牌起始价的150%，综合确定土地交易最高限价;当竞 价达到最高限价时，仍有二个或二个以上竞买人要求继续竞买的，停止网 上竞价，改为现场摇号产生竞得者；
②限制：不允许与同一公司有关联企业参加竞买； ③措施：竞价达到最高限价时改为摇号产生竞得者； ④目的：表明调控决心，保障刚需市场。
政策解读 限房价：限定销售价格，稳定购房者价格预期，抑制炒作 限地价：限定土地出让最高限价，防止再拍高价地，扰乱市场预期 一般来说，限价会大于售价，约略高于2%-5%，限价不会过于严格
政策解读 竞自持：一方面有利于增加租赁住房供应量，促进租赁市场发展；另一方面将
倒逼房企提升产品运营和服务力，积极研究租赁住房的开发模式，更加谨慎和 理性地拿地
的诚信体系，纳入房地产行业信用信息评ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ的加分项，企业信用评价结果与其开发资质年审、银行信贷等方面所获得的优惠政策相挂钩。
长沙全面推行
①长沙将通过流程再造、并行办理、限时办结、信息共认共享等内容的改革，督促开发建设单位主动作为，提高相关部门办事效率，在新建商品 房交房后90天内完成不动产登记；
②开发建设单位在办结竣工验收备案手续后交房，交房后60天内办理好不动产首次登记（栋证），首次登记后30天内为资料齐全的业主办理好 不动产转移登记（户证），实现新建商品房交房交证工作目标。
购房补贴 “四青”人才奖励补贴
创业培训补贴
范围对象 落户长沙并在长沙工作，35岁以下毕业2年内的普通高校博士、硕士及 全日制本科毕业生(不含机关事业单位在编人员）
普通高校博士、硕士及全日制本科毕业生(在校及毕业5年内)在长沙市创 办初创企业，合法正常经营12个月以上、吸纳2名及以上城乡劳动者就 业并按规定缴纳社会保险
本次细则针对需配建租赁住房的经营性土地，当限价地块达到最高限价、不限价地 块溢价率达到30%时停止竞价，如以竞自持租赁住房建筑面积方式继续竞买的，竞 报面积最小幅度根据挂牌地块大小按300-600平方米确定，每次竞报面积不得高 于最小幅度的10倍，竞报建筑面积最高者确定为最高报价人；如竞买人不申 请竞自持租赁住房建筑面积，则确定最先达到最高报价的竞买人为最高报价人， 竞自持租赁住房建筑面积达到宗地可建建筑面积100%后，仍有两个及两个以上 竞买人要求继续竞买的，采取现场摇号方式确定竞得人；如竞买人不申请摇号， 则确定最先达到竞自持租赁住房建筑面积100%的竞买人为最高报价人。
从2017年6月21日起，新进入企业博士后科研工作站、博士后流动站协 作研发中心的科研人员 新落户的博士、硕士毕业生在长沙工作并首次购房的 从2017年6月21日起，对在长高校院所引进和新培养的国家重大人才计 划青年等“四青”人才
落户长沙并在长沙工作，35岁以下毕业2年内的普通高校对毕业年度高 校毕业生
长沙政策：人才新政
人才作为提高城市综合力的主要支撑，抢人大战仍是年度重头戏
➢ 2020年12月1日，长沙市政府办公厅印发的《长沙市青年人才筑梦工程实施细则》即日起实施，有效期5年，其中，涉及租购房、培训、
的
的
的
创业、就业等9类奖补。
类别 高校毕业生租房和生活补贴
一次性创业补贴
经营场所租金补贴 博士后科研人员生活补贴
——
分别给予6万元、3万元购房补贴
按每人20万元给予奖励补贴，由市人力资源社会保障局常年受 理申报，即受即办
“创办你的企业”(SYB)培训1000元/人次，“改善你的企 业”(IYB)培训1300元/人次，创业模拟实训不超过1300元/人 次，网络创业培训不超过1300元/人次
确定试点
①试点地区要围绕打通“交房即交证”堵点痛点问题，积极探索“交房即交证”适应的范围和情形、开发建设单位“交房”的条件不动产登记机 构“交证”的条件和“交房即交证”的联动模式；着力构建政府、开发商、业主三方责任体系，明确政 府监管责任、开发商主体责任、业主
的
配合责任； ②精简优化从项目申报、预售、竣工验收，到首次登记和转移登记的全流程，打造科学高效的“交房即交证”规程一是实行“前置一批”。将房