深圳已动工未来可供应写字楼项目表

硬件方面外观设计、内外公 共装修标准为普通材料，基 本的通讯设施及办公服务， 设备设施基本为国产电梯、 分体空调等
软件条件
物业管理服务水准达到三星级酒店以上标准
传统的物业管理服务
从目前深圳写字楼发展情况来看，在现有的成熟的商务区里，罗湖国贸商务区在早期开发的一些写字楼，由于开 发年限早，设备较落后，存在一部分乙级写字楼；往西发展到蔡屋围、福田、南山等商务区，均为甲级及以上写 字楼；目前销售的写字楼物业和新建的只租不售的写字楼物业多数为甲级写字楼
2
发展历程
以罗湖国贸商圈为最早起点，紧接着以福田中心区为 核心，一路西进发展至前海中心区 2
97年正值经济危机期间，这一阶段深 圳写字楼市场从罗湖、福田开始初步 成型。深圳市场上典型主要写字楼多 为该时期开始动工兴建，包括罗湖的 嘉里中心、佳宁娜友谊广场、地王大
1
此阶段深圳开发的写字楼集中分布 在罗湖区火车站周围，数量较少， 1987年至1992年5年间，深圳市共 出让写字楼用地22.13万平方米，考 虑到当时的深圳尚处于起步阶段， 其中大部分写字楼用地均为行政办 公用地，当时的商品写字楼用地较 少。初期的写字楼主要有房地产大 厦、新安大厦等，代表性写字楼为 国贸大厦。
Code of this report | 6
5
重点片区 国贸地王片区：写字楼智能化程度较低，是深圳早期 分析 最具规模的写字楼，租户以证券金融类企业为主
代表项目
地王大厦 国贸地王片区
京基100大厦
深圳发展银行大厦 华润大厦
金威大厦
国贸大厦 鸿隆世纪广场 嘉里中心
片区特点描述：该区域商业气氛浓烈，距口岸较近、交通便捷，具有一定的历史代表 性，写字楼以租为主，产品设计落后，智能化程度较低、是深圳早期最具规模的写字
1
深圳写字楼发展总况
2
深圳写字楼未来发展前景
Code of this report | 2
1
发展格局
近年来深圳写字楼由罗湖沿深南大道向西发展， 呈现 “多点开花，区域细分升级”的格局
龙华中心区
前海中心 华侨城区
中心西区
中心区
华强北
蔡围屋金融中心
后海金融中心
国贸商务区
30年
Code of this report | 3
振业大厦 天安国际大厦 深业车城广场 富基PARK国际
Code of this report | 7
楼群体
行业分布：多以国内著名企业、大财团、证券金融类为主
5
重点片区 华强北片区：片区拥有全国最大的电子器材市场，写字 分析 楼智能化程度不高，进驻企业多为电子、IT类公司
华强北片区
代表项目
中航鼎诚国际 华强广场 飞亚达广场 赛格科技园 赛格广场 和黄.都会轩 华能大厦 电子科技大厦 华联大厦 电子大厦
启动阶段
位置、价格、 住宅立项、 第一代商务 改善环境 成长型中小企业 交通、使用 商务办公 公寓 成本
发展阶段
追求形象
1、迅速发展的中 位置、配套、 纯商务形 小企业 纯写字楼开 硬件、商务 象 2、初具规模的企 始出现 氛围 业 写字楼与新 地段、服务、 一代商务公 软环境、健 寓并存 康、风景
表现形式 住宅改办 公 客户特征 草创型企业 产品特征 住宅 客户关注点 无
写字楼发展的四个阶Baidu Nhomakorabea：
动因 萌芽阶段 办公需求
深圳关内市场
关内写字楼市场已经发展到第四阶段 即成熟阶段，整体市场写字楼与商务 公寓并存，产品多样化，满足各类型 企业的需求，办公配套设施齐全、管 理服务到位；并且越来越多的写字楼 项目一改以往出售的方式，实行“只 租不售、单一业权”的形式，统一管 理，提升整体形象。
深圳写字楼发展总况及未来发展前景
深圳中原技术发展中心策划组 ShenZhen.2015.09
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 © Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 1
3
这段时期南山写字楼市场进入快速 发展期、宝安和龙岗也开始步入发
展期，罗湖写字楼市场开始衰落，
福田写字楼处于主导地位。从目前 深圳写字楼市场的供求看，罗湖写 字楼的交易主要集中在二手写字楼， 福田区供求两旺；随着前海中心的 出台、多宗地块的出让，已经有多 家大型公司进驻前海，前海已经成 为新的总部基地、成为更大更新的 商务中心，未来发展的主要区域。
Code of this report | 5
4
办公楼 级别
除现有成熟的商务区里早期开发的一些写字楼部分为 乙级写字楼，其它多数为甲级写字楼
办公楼物业划分标准
划分标准
甲级办公楼
乙级办公楼
丙级办公楼
硬件方面外观设计、内外公共装修标准相当于四星级酒店， 硬件方面外观设计、内外公共装 达到5A级写字楼水平，包括楼宇自动化系统(BA)、通讯自 修标准与甲级写字楼相比较差， 动化系统(CA)、保安自动化系统(SA)、消防自动化系统 部分达到5A级写字楼水平，设备 硬件条件 (FA)、办公自动化系统(OA)、设备设施如电梯等候时间、 设施以合资品牌为主，如电梯等 中央空调管式数量、停车位数量、配套服务设施（电力负 候时间大于40秒，中央空调为两 荷、绿化、夜间照明），设备设施基本与世界同步，如电 管式 梯等候时间小于40秒，中央空调为四管式 物业管理服务未达到星级酒店的 标准
厦、发展银行大厦、电子科技大厦、
特区报业大厦、联合广场等等，主要 分布在罗湖的蔡屋围和福田的华强北， 这些高层写字楼的建设为深圳市日后 建筑超高层写字楼奠定了基础。
80年代末至90年代初
90年代初期至1997年
1997年至今
Code of this report | 4
3
发展阶段
关内写字楼市场已经发展较成熟，关外写字楼市场发展 刚起步，宝安和龙岗发展相对较好，基本步入第三阶段
深圳关外市场
关外写字楼市场发展刚起步，宝安中 心区和龙岗中心城发展相对较好，基 本步入第三阶段，很多纯写字楼项目 入市，但布局分散，没有形成规模； 其他片区写字楼物业发展更是滞后， 还处于第一、第二阶段，商务市场启 动尚需要较长时间。
成熟阶段 需要多样化
多样化
各种类型企业
备注：由于深圳写字楼市场发展程度不均衡，将整体市场分为关内市场与关外市场来分析