城市轨道交通对房地产价值的影响研究——以武汉市轨道交通为例

２００９年。陆续编制完成了几轮《武汉市城市快速轨估计参数拟合得到：

道交通网络规划》，通过国内专家评审，并获武汉市△Ｊｏ＝２８４２．５—８０．２５１ｎｘ。

政府批复［３１０２００９年底，新的《武汉市城市快速轨一１７９．４１１ｎｘ２＋２５６．６（］ｎｘ４－ｌｎｘ３）

道交通建设规划（２００９－２０２０））获得通过。在未来将数据带人模型中进行计算得出的房价波动值十年中，武汉市将投入１２０５．３亿元修建地下轨道，△Ｐ见附表：

方便市民出行。附表模型计算的房价变化情况表（单位：元）武汉市轨道交通１号线一期工程于黧ｌ２３４５６７８

２００４年５月竣工，９月２８日正式试运

营。实现了武汉市轨道交通‘‘零”的突

破。一期工程运营线路自宗关站至黄浦路站，长度１０．２３公里，全线高架，沿线设置１０个车站；二期工程于２００５年１２月动工。计划于２０１０年１２月竣工，分东西两段。正线全长１８．２５公里。其中西段工程从宗关至吴家山．长１１．２６公里；东段工程由黄埔路至堤角。长６．９９公里（图２）。轨道交通１号线集中在汉口中心区及副中心。沿京汉大道穿越汉Ｉ：１中心区，连接了汉ＩＺ：ｌ中心区与古田、堤角两个发展方向，缓解了汉口沿江方向的客运交通压力。加快了汉口旧城人口的疏散。随着１号线的规划建设与建成通车，其沿线房地产受益巨大，短短一年间成交均价上扬千余元，除了居住使用，投资价值也可见—斑。

图２武汉市轨道交通１号线示意图

３．２武汉市轨道交通１号线对沿线房地产影响实证分析

本文根据武汉市轨道交通一号线的实际情况，通过调查收集的数据资料对以上建立的轨道交通地价函数模型进行实证分析，定量分析轨道交通对沿线房地产价格的影响机制。基准时间选为２００６年１月．房地产研究对象选择ｌ号线沿线２公里内普通高层住宅（不包括房价不变的经济适用房），将数据整理带入模型中．结合ＳＡＳ统计软件进行最小二乘

Ｆ检验：ｎ－２＝６，Ｆｏ．文１，６）＝１３．７，

Ｆ：—躲：９７．６８，Ｆ＞１３．７，ＳＥＩ２（ｎ一）”’

Ｐｒ＞Ｆ的值为０．０００３，小于０．０１。此回归方程极显著。从模型拟合结果来看．通过模型计算出的轨道交通沿线房价随着时间的推移均呈现上涨趋势．这也与实际情况相符。从定量的角度证实轨道交通的建设确实能带动其沿线的土地升值。

函数模型中各个影响因素对房地产的影响具有以下特点：房地产样本到相应轨道交通车站的距离髫，的系数为＿８０．２５，说明其和房地产价格差呈负相关的关系，说明房地产地块距轨道交通车站越远．房价上涨幅度越小：房地产对应车站到城市中心轨道交通站的运行时间戈：的系数是一１７９．４，它和房价上涨额也是负相关，说明随着轨道交通车站到市中心运行时间的增加，房价上涨幅度变小；时间变量的系数为２５６．６。说明时间与房价变动呈正相关的关系，随着时间的增长以及轨道交通建设的成熟，房地产价格呈上升的趋势。

３．３武汉市轨道交通与沿线房地产联合开发策略

根据武汉市轨道交通规划，到２０２０年。武汉市将总共建成八条轨道交通线，跨越长江．通达武汉三镇主城区。目前，已经投入运营的轨道交通１号线虽然对沿线房地产起到了增值的效用，但其建设投入资金巨大，长期以来客流不足，运营出现亏损。轨道交通运营收支不平衡是长期以来困扰我国乃至世界的问题，笔者认为，其主要原因是轨道交通建设与沿线土地开发利用规划不合理，造成轨道交通融资难。收益慢等问题，根据国内外的研究及实践经（下转６０页）

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图３东平新城轨道线路分布图

利了居民的出行。在各个轨道交通站点周边实施有差异化土地开发。在新城中心商务区与乐从镇重要的工业市场地区，以高密度的商业开发为主，兼顾居住，其他站点地区则以居住和商住用地为主。东平新城突出以交通引导城市发展。不仅为城市未来发展提供了有力支撑。同时也给其他地区的新城开发提供了良好的借鉴。

６结论

新城建设已经成为大城市缓解城市发展问题的重要措施之一。本文针对新城建设这一问题，从轨道交通的点、线、面方面人手，突出强调了点、线对新城发展的引导作用。其中轨道交通枢纽的引导作用体现在以站点为核心进行紧凑集约化土地开发和实施交通一体化模式。轨道交通走廊引导作用体现在引导新城轴向扩展和对新城资源的集聚和辐射作用。以轨道交通引导新城发展．保证了新城有序开发和合理扩展，最终实现新城的可持续发展。

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（上接５６页）验，可以进行武汉市轨道交通与沿线房地产联合开发，考虑采用市场化的运作模式，在政府的引导和监督下，创造一定条件．使公用事业项目在一定程度上成为可以经营的，从而采取市场化的方式，吸引社会机构进入公用事业领域．引进专业化管理，建立现代企业制度，提高服务水平【４１。城市轨道交通属于投资大，效益差，见效慢的项目；而房地产项目风险大，效益好，见效快。在联合开发中可以将二者结合，在建设开发过程中。把来自房地产开发的收益用于补偿轨道交通的建设和营运成本。可以在一定程度上改善轨道交通企业总的财务收支状况。推动武汉市基础设施业的投融资体制改革，促进城市公共交通快速健康发展。

参考文献：

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【７】周俊，徐建刚．轨道交通的廊道效应与城市土地利用分析一以上海市轨道交通明珠线（一期）为例【Ｊ】．城市轨道交通研究，２００２，５（１）：７７—８ｌ

·６０·基金项目：国家社会科学基金“城市圈土地资源优化配置理论与政策研究——武汉城市圈实证分析”（０９ＢＪＹ０３９）；国家软科学研究项目“两型社会建设目标下武汉城市圈土地利用结构优化布局研究”

（２００８ＧＸ０６Ｄ１６６）