理财规划师课件消费支出规划.pptx

每月还款额R={P0×(1+r)n×r}/{(1+r)n -1} = {300000×(1+5.508%/12)240 × 5.508%/12 }/{(1+5.508%/12)240 -1} =2065（元）
四、购房消费信贷
住房方案
2、还款方式和还款金额 （2）等额本金还款法
三、购房的财务决策
住房方案
1、购房财务规划的基本方法 （2）按想购买的房屋价格来计算每月需要负担 的费用。
▲欲购买的房屋总价=房屋单价×需求面积； ▲需要支付的首期费用=欲购买的房屋总价
×（1--按揭贷款成数比例）； ▲需要支付的贷款部分=欲购买的房屋总价
×按揭贷款成数比例；
▲每月摊还的贷款本息费用=以月为单位的准年 金值。
④保险费：商贷时需要加购房综合险。
⑤抵押登记费：按每 平方米0.3元计算。 ⑥印花税：按购销额3‰。--5‰。贴花。
三、购房的财务决策
3、购房财务规划的主要指标
住房方案
①房屋月供款与税前月总收入的比率。一 般不应超过25%~30%
②所有贷款月供款与税前月总收入的比率。 一般应控制在33%~38%
住房方案
住房方案
四、购房消费信贷
例题2-3，一位公积金制度的客户，打算购 买一套50万元的自住普通住房，拟申请贷款。 假定目前客房本人名下的住房公积金本息余额 为6000元，上个月公积金汇储额是150元，本 人离退休还有30年。
客户可缴存公积金总额 =6000+150×12×30=6万元；
假定该客户还有其他3名家庭成员，可缴 存公积金总额为12万元。该客户的可申请的住 房公积金贷款额度为三个条件（可贷额度、房 价70%、贷款额度）中最低者，即10万元。
住房方案
四、购房消费信贷
1、住房消费信贷的种类 （2）个人住房商业性贷款（“按揭”） 个人住房商业贷款的条件： ▲有稳定的经济收入； ▲有合法有效的购房合同； ▲自筹20%以上的房款； ▲能向银行提供有效的 抵押、质押或保证担保； ▲一般最高不超过100万元； ▲贷款期限一般不超值+以目前年收入为年金在未来购房时的年金终值× 年收入中可负担首付比例的上限；
▲可负担房贷=以未来购房时年收入为年金的年 金现值×年收入中可负担贷款的比率上限；
▲可负担房屋总价=可负担首付款+可负担房贷； ▲可负担房屋单价=可负担房屋总价/需求平方米 数。
三、购房的财务决策
住房方案
例2-1 王先生年收入10万元，预计收入每年增加 3%，每年的二元期权比例为40%。目前有存款2万元， 打算5年后买房，假设王先生的投资报酬率为10%， 准备房贷20年，假设房贷利率6%。
首付部分=27.66（万元） 贷款部分=53.2（万元） 可负担房屋总价=80.9（万元） 房屋贷款占总价的成数=53.2/80.9=65.8% 若王先生计划购买100平方米的房子，则 可负担房屋单价=809000/100=8090（元/平方米）
二、购房的目标（时间、面积、房价）
（1）购房面积需求 ①不必盲目求大（面积闲置问题）； ②无需一次到位（时尚、人口调整问题）
（在一套房子里住一辈子的可能性越来越小）；
③量力而行（考虑首付款金额）。 （2）购房环境需求
房价取决于区位和面积。
住房方案
三、购房的财务决策
1、购房财务规划的基本方法 （1）以储蓄及交费能力估算负担得起的房屋总价。
消费支出规划
制定住房消费方案
住房方案
学习目标： 1、能够分析客户的住房消费需求； 2、能够选择适当的支付方式； 3、能够根据因素变化调整支付方案； 4、能够向客户提供相关的服务。
一、住房支出的分类
住房方案
（1）住房消费（租金价格衡量） ①购房； ②租房。
（2）住房投资 将住房看成投资工具。
住房方案
四、购房消费信贷
1、住房消费信贷的种类 （2）个人住房商业性贷款（“按揭”）
个人住房商业贷款的方式： ①抵押贷款：用购房契约向银行作抵押； ②质押贷款：用动产或权利做质押； ③保证贷款：用具有代为清偿能力的法人、 其它经济组织或自然人作为保证人； ④抵押（质押）加保证贷款。
四、购房消费信贷
住房方案
1、住房消费信贷的种类 （3）住房组合贷款
凡符合个人住房商业性贷款条件的借款人
同时缴存个人住房公积金，在申请个人住房商 业贷款的同时还可向银行申请个人住房公积金 贷款。分别按各自的利率计算利息。
四、购房消费信贷
住房方案
2、还款方式和还款金额 （1）等额本息还款法
它是指在贷款期限内每月以相等的还款额
三、购房的财务决策
住房方案
例2-2 ，张先生要购买100平方米的房子，目前市 面上一般价格是3000—6000元/平方米。假设按7成按 揭，贷款期限20年。贷款利率6%，等额本息还款。
30万的房屋首付及贷款情况： ▲ 需要支付的首期款=30×30%=9 （万元） ▲需要支付的贷款数额=30×70%=21 （万元） ▲每月需要摊还的贷款本息费用=1505（元）
四、购房消费信贷
1、住房消费信贷的种类 （1）个人住房公积金贷款 住房公积金贷款的特点 ▲贷款期限短，最长15年； ▲利率较低，3.96%~4.41%； ▲贷款对象有特殊要求，公积金缴存人； ▲基本上没有年龄上限制； ▲贷款额度大于商业银行个人住房额度； ▲贷款额度不超过购房合同金额的70%。
但还有最高限额。如北京40万，上海20万。
足额偿还贷款本金和利息。适用于收入处于稳 定的家庭，如公务员，教师等。
每月还款额R={P0×(1+r)n×r}/{(1+r)n -1} 其中， P0=贷款本金； r=月利息； n=还款期数
四、购房消费信贷
住房方案
例2—5，李先生向银行申请了20年期30万元 贷款，利率为5.508%，采用等额本息还款。
60万的房屋首付及贷款情况： ▲每月需要摊还的贷款本息费用=3009（元)
三、购房的财务决策
住房方案
2、其它需要考虑的因素（相关费用、装修费、
家具电器购置费）
①契税：普通住宅按成交价的1.5%缴纳，非普 通按成交价的3%缴纳。
②评估费：各商业银行有不同的规定。
③律师费：商贷时按每单申请贷款额3‰支付， 每单最低额度为100元，二手房贷款需要办理公证， 每件200元。