路线价法-精选
两面临街的土地价格评估--路线价法
两面临街的土地价格评估--路线价法前后临街地地价的计算题目：有一宗前后两面临街的宗地，标准深度为20米，深度百分率按“四三二一”法则计算，计算土地总价和单价。
高价街路线价=15000元低价街路线价=5000元标准深度=20米土地长度（深度）=40米，宽=50米方法一：最常用的是重叠估价法，也就是课本的方法。
方法二：两端分别用“四三二一”法则，最后求平均价格。
从高价街一段应用“四三二一”法则：高价街影响深度的百分率=40%+30%+20%+10%+9%+8%+7%+6%=130%从低价街一段应用“四三二一”法则同理，低价街影响深度的百分率也是130%则土地价格=（15000*130%+5000*130%）/2*50= 650,000 元单价=650,000/2000= 325 元/平米方法二明显不对，等权重平均严重低估了临街土地的价值。
方法三：根据“四三二一”法则，找到一条分界，使得其受高定价和低定价的影响是相等的。
然后再计算。
如下图所示：即找到一条边界，使得15000*高价街深度=5000*低价街深度5米1050 7% 30% 10米15米20米25米30米35米40米由上表可知，从低价街的方向来看，我们所需要寻找的分界线应该在临街深度15米到20米之间，因为在这一区间，根据“四三二一”法则计算出来的高价街土地价格与低价街土地价格有交点。
设这个分界线距离低价街的深度为(15-5*x)米，则距离高价街的深度为40-(15-5*x)=25+5*x 米。
于是有以下方程：1200-x*150=1000+500*x解方程，得X=30.77%所以分界线距离低价街深度为15-5*30.77%=13.5 米距离高价街深度为40-13.5=26.5 米然后，分界线以北的土地按照低价街路线价的影响深度来计算；分界线以南的土地则按照高价街路线价的影响深度来计算。
具体过程如下：高价街影响深度百分率为：40%+30%+20%+10%+9%+8%*30.77%=111.46%低价街影响深度百分率为：40%+30%+20%*（1-30.77%）=83.85%总价=15000*111.46%*50+5000*83.85%*50=1045575 元单价=1045575/(40*50)=522.79 元/平米从结果来看，方法三和重叠估价法的结果很接近，说明方法三合理可用。
路线价法
二、计算公式
宗地总价=路线价×深度百分率×临界宽度 ×其他条件修正率 或： 宗地总价=路线价×深度百分率×临界宽度 ±其他条件修正额
三、操作程序
1.路线价区段划分： 路线价区段：路线价相等、地段相连、沿街道的带状地段 一般根据繁华程度划分。 2.路线价的评估： （1）市场法 （2）收益法
3.深度百分率表的制作： 深度百分率：地价随临街深度长短变化的比率。
第八节 路线价法
一、主要概念
路线价法：已知路线价（标准宗地的单位价格）的条件下算临接同 一街道的具有 非标准形状的宗地的地价。
1.标准宗地：沿街道具有标准形状（标准深度和宽度）的土地 （通常为矩形）。
2.标准深度：标准宗地的临街深度（宗地离开街道的垂直距 离）。如取为100米或100英尺。在实际工作中也可取为路线 价区段内临街个宗地土地深度的众数。 3.标准宽度：如1米宽，1英尺等。
（二）苏慕斯法则（美）（Somers Rule）：
100英尺的土地价值中，临街前半部分占72.5%，后半占 27.5%。若再深50英尺，则该宗地所增加的价值仅仅为15%.
（三）霍夫曼法则（美）（Hoffman Rule):
100英尺的土地价值中，临街前25英尺占37.5%，前50英尺占 67%，前75英尺占87.7%。
4.土地总价值估算
土地总价值
S ma1 ma2 maN
土地总价值=宽度×累计深度百分率×路线价
a1 a2 aN S m A A
四、路线价法则
（一）4-3-2-1ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ则（美）：
将标准深度100英尺(30.48m)四等分，第一个25英尺的价值占 路线价的40%，第二个25英尺的价值占路线价的30%，第三个 25英尺的价值占路线价的20%，第四个25英尺的价值占路线价 的10%。超过100英尺，则需9-8-7-6法则来补充。即超过100 英尺的第一个25英尺价值为路线的9%，第二个25英尺为8%， 第三个25英尺为7%，第四个25英尺为6%。
路线价法-精选
（三）制作方法
1、四三二一法则
2020/2/18
街道
40% 30% 20% 10%
9% 8%
7% 6%
第九章 路线价法
假设标准深度为100英尺
临街深度 （英尺）
四三二一 法则
单独深度 百分率
累计深度 百分率
平均深度 百分率
25
50
75 100 125 150 175 200
40% 30% 20% 10% 9% 8% 7% 6%
街道 a1 a2 a3
……
3、平均深度百分率
a 1 a 1 2 a 2 a 1 a 3 2 a 3 . .a .1 a 2 n . .a .n
an-1 an
2020/2/18
第九章
有a1>a2>a3>……>an-1>an 且有a1-a2>a2-a3>……>an-1-an 路线价法
第九章 路线价法
六、计算各宗地土地价格
（二）运用举例
1、一面临街矩形土地
路线价2000元/m2
15.24m（50英尺）
20m
V = u × dv × ( f × d ) =2000×140％×20×15.24 = 85.34万元
2020/2/18
第九章 路线价法
（二）运用举例
2、前后两面临街矩形地 P184例9－2
2020/2/18
第九章 路线价法
3、街角地
V单=u0×dv0+u1×dv1×t
t——旁街影响加价率
A
B u1
u0
2020/2/18
第九章 路线价法
4、特殊形状土地
A
h－三角形土地修正率 d
路线价法
2、百分率法
宗地地价＝ 宗地地价＝路线价× 路线价×深度系数× 深度系数×宗地面积× 宗地面积×其 它修正系数
四、路线价法适用的对象和条件
路线价法主要适用于： 路线价法主要适用于 ： 城镇街道两侧商业 用地价格的评估。 用地价格的评估。 前提条件： 前提条件：街道较规整， 街道较规整，临街土地排列较 整齐。 整齐。
修正系数
1.93
1.60
1.24
1.00
0.78
0.66
0.58
十、编制其它因素修正系数表
1、宽度修正
∵ 临街宽度不同→ 临街宽度不同→对顾客的吸引力不同→ 对顾客的吸引力不同→营 业额不同→ 业额不同→地价不同。 地价不同。 ∴ 在路线价估价中， 在路线价估价中，必须考虑宽度修正。 必须考虑宽度修正。 方法： 方法：选取深度等其它条件相同， 选取深度等其它条件相同，但宽度不 同的样点， 同的样点，分析其地价与宽度的变化规律。 分析其地价与宽度的变化规律。
第二节 路线价法的估价程序
一、划分路线价调查区段 二、收集交易实例 三、计算样点地价 四、样点地价修正 五、样点地价整理 六、确定路线价区段 七、设定标准深度 八、计算区段地价 九、编制深度修正系数表 十、编制其它因素修正系数表 十一、 十一、计算宗地价格
一、划分路线价调查区段
目的： 目的：为了合理组织队伍， 为了合理组织队伍，进行实地调查。 进行实地调查。 方法： 方法：一般以一条街道为一个调查区段， 一般以一条街道为一个调查区段，但 对于繁华地段， 对于繁华地段，可以将同一街道划分成若干个 调查区段。 调查区段。
修正系数
1.40
1.45
1.48
1.50
1.55
3、年期修正
路线价法资料
度的增加逐步降低。另一方面，由于商店大，铺面宽度宽，外观醒
目，同样会增加对顾客的吸引力，所以对大型商店单独采用铺面宽 度和深度修正不太实际，而且也难于操作，因此，应采用商店的宽
度比深度即宽深比率系数来反映这种地价的修正情况。
（六）编制其他宗地条件修正系数表
3.容积率修正
一般情况下，路线价只是代表一定容积率水平下的地价，随着容
二、路线价法的估价步骤
（二）设定标准临街深度
标准临街深度通常简称标准深度，从理论上讲，是街道对地价影 响的转折点。标准深度的设定有两种方法： 第一种方法是以同一路线价区段内各幅临街土地的多数深度为准， 如果路线价区段的大部分临街土地的深度为25m ，则该路线价区段的 标准深度为 25m ，若各幅临街土地的深度普遍为 10m ，则标准深度 为 10m 。 第二种方法是根据某一路线价区段内的各幅土地的平均深度确定。 例如某路线价区段内各幅土地的深度分别为30m、25m、15m、10m， 则其标准深度为 （30m+25m+15m+10m）/4 =20m
②土地形状为矩形；
③临街深度为标准临街深度； ④临街宽度为标准临街宽度; ⑤临街宽度与临街深度的比例适当； ⑥用途为所在路线价区段具有代表性的用途； ⑦容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率； ⑧其他方面，如土地使用年限、土地生熟程度等也应具有代表性。
（四）调查评估路线价
路线价是设定在街道上的标准宗地的单位地价。一般在同一路线价区段 内选取一定数量的标准宗地，采用市场比较法、收益还原法等方法求其单位 地价，再算出标准宗地单位地价的中位数或众数、算术平均值、加权平均值 等，最终得到制定路线价区段的路线价。
（五）制定深度价格修正系数表
深度价格修正的原理 深度价格修正率表是反映随宗地临街深度的变化，地价变化相对程 度的表格。是基于临街深度价格递减率制作出来的。临街深度价格递 减率又是基于临街土地中各部分的价值随着远离街道而有递减现象， 或者说，距街道深度越深，可及性越差，价值也就越低。
48第十一章第二节路线价法(一)(2012版)
第二节路线价法一、路线价法概述（一）路线价法的含义城镇街道两侧的商业用地，如图11－4（a）、（b）、（c）、（d）所示，即使位置相邻、形状相同、面积相等，但由于临街状况不同，如长方形土地是长的一边临街还是短的一边临街，梯形土地是宽的一边临街还是窄的一边临街，三角形土地是一边临街还是一顶点临街，以及土地是一面临街还是前后两面临街，或者为街角地，价值会有所不同，而且差异可能很大。
对于图11－4中的土地，人们一般凭常识就可作出以下判断：土地A的价值大于土地B的价值，土地C的价值大于土地D的价值，土地E的价值大于土地F的价值，土地G的价值大于土地H的价值。
如果要快速并相对科学准确、公平合理地评估出街道两侧所有土地的价值，就需要采用路线价法。
路线价法是在城镇街道上划分路线价区段，设定标准临街深度，选取若干标准临街宗地并求其平均价格，然后利用价格修正率对该平均价格进行调整来求取街道两侧的土地价值的方法。
（二）路线价法的理论依据路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同。
是房地产价格形成的替代原理。
在路线价法中，“标准临街宗地”可视为市场法中的“可比实例”。
（史记：可视为市场法中的标准房地产）若干标准临街宗地的平均价格称为“路线价”，可视为市场法中经过交易情况修正、市场状况调整，但未进行房地产状况调整的“可比实例价格”。
街道两侧的土地价值，是根据这些土地的临街深度、临街宽度、形状（如矩形、三角形、梯形、平行四边形、不规则形）、临街状况等，对路线价进行适当的调整来求取。
这些调整，可视为市场法中的“房地产状况调整”。
路线价法与一般的市场法主要有3点不同：①利用路线价求取街道两侧的土地价值时不进行“交易情况修正”和“市场状况调整”，仅进行“房地产状况调整”。
②先对多个“可比实例价格”进行综合，然后再进行“房地产状况调整”，而不是先分别对每个“可比实例价格”进行修正和调整，然后再进行综合。
路线价法
制作深度百分率表要考虑以下几个方面： • 确定标准深度 • 确定级距 • 确定单独深度百分率 • 根据需要采用累计或平均深度百分率
四二三一法则：
由临街面算起，第一个25英尺的价值占路线的价的40%，第二个25英尺的价值占路线 价的30%，第三个25英尺占路线价的20%，第四个25英尺占路线价的10%. 如果超过100英尺，则需九八七六法则来补充，超过的第一个25英尺价值为路线价的 9%，超过的第二个25英尺价值为路线价的8%，超过的第三个25英尺价值为路线价的 7%，超过的第四个25英尺价值为路线价的6%.这种方法简明易记，但可能出现评估不 够精确的问题。
选取标准临界宗地的原则：
1、一面临街 2、地块形状为矩形 3、临界深度为标准临界深度 4、临界宽度为标准临街宽度 5、用途在路线价区段具有代表性 6、容积率在路线价区段具有代表性 7、土地开发程度在路线价区段具有代表性
计算路线价：
路线价是标准宗地的单位价格。通常在同一路线价区段内选择若 干标准宗地分别求取单位地价，求得这一单位的方法是收益还原 法、市场比较法等。然后求这些标准宗地的单位地价的简单算术 平均、加权算术平均、中位数或众数，即得该路线价区段的路线 价。
编制其他因素修正系数表：
宽度修正
由于临界宽度不同，对顾客的吸引力不同，因此地价也不同，故有必要进行宽度修正。 通常选取深度等其他条件相同，但宽度不同的样点，分析其地价与宽度的变化规律， 从而得出宽度修正系数表。
第八章 路线价法
• 根据上述理论依据，我们可以明确，路线 价法的关键是标准宗地的确定、路线价的 附设和深度修正率的确定。路线价估价结 果的可信度，取决于路线价深度百分率及 各种修正率的准确性。
路线价法的适用范围与条件
• 路线价法只适用于对城市土地的估价，由 于这种方法具有省时省力、公平合理的优 点，因此它特别适用于土地课税、土地重 新规划、征地拆迁等需要在大范围内对批 量土地进行估价的场合。
替代原理
• 邻接同一街道的宗地根据可及性大小，可 划分为不同的地价区段，以不同的路线价 区段来表示宗地的不同可及性。在同一路 线价区段内的宗地，虽然可及性基本相等， 但由于宗地的深度、宽度、形状、面积、 位置等仍存在差异，可用性相差很大，所 以需制定各种修正率，对路线价进行调整。 由此我们可以看出，路线价法实质上也是 市场法的一种，路线价是标准宗地的单位 地价，可看作可比实例，对路线价进行的 各种修正可视为因素修正。因此路线价法 的理论基础也是替代原理。
• 如果宗地条件特殊，属街角地、双面临街、 三角形地、梯形地、不规则地、袋地等时， 需按下列公式计算：待估宗地价格＝路线 价×深度百分率×临街宽度×其他条件修 正率 或 待估宗地价格＝路线价×深 度百分率×临街宽度±其他条件修正额
深度百分率表的制作
• 深度价格的递减比率：在同一路线价区段 内，尽管路线价相同，但各幅土地的具体 价格也有区别，因为影响土地价格的地形 地质、形状面积不可能完全相同。另外， 对于城市土地来说，在影响土地价格的各 个要素中，距离街道的远近程度也是一个 主要因素。一般情况下，距离街道越远， 土地价格越低。这种现象就被称为深度价 格递减现象。
路线价法
• 路线价法的基本原理 • 深度百分率表的制作
路线价法的基本原理
经典：路线价法2
房地产评估
1
教学要求
❖ 掌握路线价法的基本原理 ❖ 理解路线价的深度修正 ❖ 熟悉路线价法的应用 ❖ 掌握路线价法的操作步骤与内容
房地产评估
2
3
第一节 路线价法
❖ 一、基本概念
❖ 1、路线价 路线价是对面临某些特定街道且接近性相等的城 市土地设定一个标准深度，并求取在该标准深度 上的数宗土地的平均单价，将其附设于该街道上， 此平均单价即为该街道土地的路线价。 简言之，路线价是表示某一区段内土地的平均价 格。
②、土地形状为矩形
③、临街深度为标准临街深度，临街宽度为标准临街 宽度（是指同一路线价区段内临街各宗土地临街宽度 的众数）
④临街宽度与临街深度的比例适当
⑤用途为所在区段内具有代表性的用途
⑥容积率、土地使用年限、土地的生熟程度也要具有
代表性，具体来说应该是同一区段内所对应的各指标
的众数。
房地产评估
房地产评估
11
❖ 1、划分路线价区段 对路线价区段的划分，要综合考虑土地 等级、土地用途、街道的繁华及交通设 施等环境质量状况，原则上以街道为单 位进行划分。
❖
房地产评估
12
2、设定标准深度
里地线是与街道平行的直线； 里地线与街道之间的距离即是标准深度。
里地线
房地产评估
13
பைடு நூலகம்
对于标准深度的确定，不一定有多少路线 价区就设立多少标准深度，而是根据土地 的等级和用途确定各个区域的标准深度。
6
二、路线价法基本原理 ❖ 路线价法实质上是一种市场比较法，是 比较法的派生方法 ❖ 理论依据：房地产价格形成的替代原理 ❖ 评估结果的正确性取决于路线价、深度 指数及各种修正率的正确运用
2018年路线价法案例-推荐word版 (18页)
本文部分内容来自网络整理，本司不为其真实性负责，如有异议或侵权请及时联系，本司将立即删除！== 本文为word格式，下载后可方便编辑和修改！ ==路线价法案例篇一：土地评估——路线价法的应用土地评估——路线价法的应用土地估价的方法中，路线价法是用的较少的一种方法，由于它使用的范围比较小，主要适用于街地，和商业繁华区域，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市。
路线价法能快速评估土地的地价但是需要较多的交易案例，且土地市场要规范，特别适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行评估的场合。
一、路线价法的概念路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。
路线价估价法是依据路线价，再配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法算出临街同一街道的其他宗地地价的一种方法。
二、路线价法的理论依据路线价法认为市区内各宗土地的价值与其临街深度大小关系很大，土地价值随临街深度的增加而递减，一宗地越接近道路部分价值越高，离开道路越远价值越低。
临街统一接到的宗地根据其地价的相似性，可划分为不同的地价区段。
在同一路线价区段内的宗地，虽然地价基本接近，但由于宗地的深度、宽度、形状、面积、位置等仍有差异，地价也会出现差异，所以需指定各种修正率，对路线价进行调整。
街道不同的路段，路线价也不相同，如果街道一侧的繁华状况与对侧有显著差异，同一路段也可以划分成两种不同的路线价。
繁华街道有时候需要附设不同的路线价；住宅用地区域差异较小，所以住宅区的路线价比较长，甚至几个街道路线价都相同。
因此，路线价法实质上也是市场法的一种，但比市场法又更直观的表达出临不同道路对商业价值的影响，市场法中对商业房地产评估案例的查找多数同一个商圈为一个范围，寻找案例，在区域因素和个别因素中修正，这也是区别去市场比较法的地方。
路线价是标准宗地的单位地价，可看做比较实例，对路线价进行各种修正可视为因素修正。
第十章 路线价估价法
B宗地总价＝B1 + B2＝3928500 + 162000 = 4090500 （元）
B宗地单价＝4090500 ÷ 4.5 × 20） 45450 （ = （元 / m 2）
C宗地地价计算： 宗地地价计算：
C宗地总价＝45000 × 120% × 4.5 × 8＝1944000 （元）
三、前后临街地地价的计算 重叠价值估价法：对于两面临街的宗地， 重叠价值估价法：对于两面临街的宗地，高价 街与低价街的影响深度不同。 街与低价街的影响深度不同。分别计算出宗地 受两街道影响部分的价值，然后进行叠加。 受两街道影响部分的价值，然后进行叠加。
B1部分单价＝45000 × 100% + 35000 × 10% = 48500 （元 / m 2）
B1部分总价＝48500 × 4.5 × 18＝3928500 （元）
B2 部分单价＝45000 × 40% = 18000 （元 / m 2）
B2 部分总价＝ 18000 × 4.5 × 2＝162000 （元）
累计深度百分率为
a1， (a1 + a2 )， (a1 + a2 + a3 )， ⋯， (a1 + a2 + ⋯ + an )
2、路线价法则 四三二一法则：将标准深度100 100英尺的临街地与 四三二一法则：将标准深度100英尺的临街地与 街道平行划分为四等分。 街道平行划分为四等分。 苏幕斯法则：100英尺深的土地 英尺深的土地， 50英尺部分 苏幕斯法则：100英尺深的土地，前50英尺部分 72.5%， 50英尺 占全宗地总价的 72.5%，后50英尺 只占27.5% 若再深50英尺， 27.5%， 50英尺 只占27.5%，若再深50英尺，则宗 地价值仅增加15% 15%。 地价值仅增加15%。 霍夫曼法则：100英尺深的土地 英尺深的土地， 25英尺占全 霍夫曼法则：100英尺深的土地，前25英尺占全 宗地总价的37.5% 37.5%， 50英尺占 宗地总价的37.5%， 50英尺占 67%，75英尺占87.7%，100英尺为 英尺占87.7% 67%，75英尺占87.7%，100英尺为 100%。 100%。
第六节路线价法
《房地产评估》
38
7．影响土地区位的主要因素为＿D＿＿。 A．社会经济因素 B．自然因素 C．行政因素 D．上述三种 因素的综合 8．地价是D＿＿＿的资本化。 A．土地 B．土地权益 C．土地所有权 D．地租 9．杜能圈的农业布局模式，是以城市为中心，使各种耕作制度 呈＿＿D＿分布。 A．三角形 B．四边形 C．六边形 D．同心圆 10．城镇土地等级是土地＿B＿＿的等级化体现。 A．交易价格 B．使用价值 C．所有权属 D．肥沃程 度 11．与其它商品相比，地价＿A＿＿。 A．有明显的计划性 B．在市场经济国家是无计划性的 C．与其它商品一样 D．计划性强弱根据不同国家而不同 12．申报地价是由B＿＿＿。 A．土地出让方和受让方向关方面申报的地价 B．土地所有人或 使用人向有关机关申报的地价 C．下级向上级机关申报的地价 D．是用地单位或个人向政府申请的地价
《房地产评估》
返回 9
三．路线价的评估
根据选定的标准 宗地的形状、大小然 后评估标准宗地价格。
《房地产评估》
返回 10
四．深度百分率表的制作
深度百分率又称深度指数，是地价随 临街深度长短变化的比率。
《房地产评估》
11
第三部分
一．
深度百分率表制作原理
深度价格的递减比率
二．
几个路线价法则介绍
《房地产评估》
《房地产评估》
20
A=2000×0.4×10=8000元 B=2000×0.7×10=14000元 C=2000×0.9×20=36000元 D=2000×1.0×20=40000元 E=2000×(1.0+0.09)×30=65400元 F= 2000×(1.0+0.09+0.08)×30=70200 元
路线价法
五、调查评估路线价 路线价的概念： ★ 路线价的概念：是对临街道路且可及性 相当的土地，设定标准深度， 相当的土地，设定标准深度，选取若干标 准宗地求其平均水平价格， 准宗地求其平均水平价格，将此平均水平 价格称为路线价， 价格称为路线价，然后再配合深度价格修 正率表和其他价格修正率表， 正率பைடு நூலகம்和其他价格修正率表，计算出临街 道路的其他土地价格的一种估算方法。 道路的其他土地价格的一种估算方法。
3.深度价格修正率表的制作形式有： 深度价格修正率表的制作形式有： • ①单独深度价格修正率 • a1＞a2＞a3＞a4＞a5＞a6＞┄┄an-1＞an • ②累计深度价格修正率 • a1a1+a2a1+a2+a3a1+a2+a3+ +a2 +a2+a3 +a2+a3 +a2+a3+a4┄an1+a2+a3+a4┄an-1 • ③平均深度价格修正率 • 平均深度价格修正率＝ 平均深度价格修正率＝ 累计深度价格修正率× 累计深度价格修正率× 标准深度 所给深度
土地总价值 × 该部分的建筑面积 总建筑面积
㈡按房地价值进行分摊 • 依据房地产价值进行分摊 某部分享有 土地总价值 × 该部分的房地价值 的地价数额＝ 的地价数额＝
房地总价值
㈢按土地价值进行分摊 • 依据各部分的土地价值进行分摊
该部分的房地价值－该部分的建筑物价值 地价数额＝ 地价数额＝ 房地总价值－建筑物总价值
(三) 路线价法的适用对象和条件 三 对象： 1、对象：城市商业街道两侧的土地 条件： 2、条件： 道路规整， ①道路规整，土地排列整齐 ②合理的深度价格修正指数
（四）路线价法的操作步骤
路线价法专题培训
7% 6%
第九章 路线价法
房地产估价
假设原则深度为100英尺
临街深度 （英尺）
四三二一 法则
单独深度 百分率
合计深度 百分率
平均深度 百分率
25
50
75 100 125 150 175 200
40% 30% 20% 10% 9% 8% 7% 6%
40
30 20 10
9
8
7
6
40
70
90 100 109 117 124 130
f
Bu
C
三角形ABC土地价格 u dv h 1 f d 2
第九章 路线价法
房地产估价
4、特殊形状土地
A
B
CD
ABC土地价格= ABD土地价格－ ACD土地价格
第九章 路线价法
房地产估价
4、特殊形状土地
AE
FB
GC
DH
梯形ABCD价格=矩形CDEF价格+三角形ACE价格+三角形BDF价格 梯形ABCD价格=矩形ABGH价格-三角形ACG价格-三角形BDH价格
（一）深度指数旳含义 随同一地块各部分距临街旳深度，地价变化旳相对程度
深度指数又称深度百分率 深度指数表又称深度百分率表
第九章 路线价法
房地产估价
（二）深度指数旳制作思绪
1、单独深度百分率 a1>a2>a3>…>an
2、合计深度百分率 a1<a1+a2<a1+a2+a3<…<a1+a2+…+an
街道 a1 a2 a3
第九章 路线价法
房地产估价
160 140 120 100 87.2 78.0 70.8 65. 0
土地估价方法之五——路线价估价法
土地估价方法之五——路线价估价法路线价估价法是土地估价中常用的一种方法，它基于土地所在的交通路线对土地进行估价。
本文将详细介绍路线价估价法的基本原理和具体步骤，并说明其在土地估价中的应用。
路线价估价法主要是通过考虑土地所处的交通路线对土地价值进行评估。
交通路线包括主干道、次干道、支路、高速公路、铁路等等。
路线的质量和方便程度对土地的价值有重要影响。
一般来说，交通对经济和社会发展起着重要的作用，更便捷的交通路线将带动土地价值的增长。
路线价估价法的具体步骤如下：1.收集相关信息：首先需要收集土地所在区域的相关信息，包括交通路线的情况、土地的自然环境、附近设施等等。
这些信息将对估价结果产生重要影响。
2.划定路线范围：根据土地所在的位置和交通路线的情况，确定估价的路线范围。
一般来说，路线范围应该包括附近的主要交通干线和与土地最为接近的交通路线。
3.评估路线质量：根据路线的质量和方便程度，对路线进行评估。
评估的指标可以包括交通流量、通行速度、交通设施的完善程度等等。
4.确定土地价值：根据路线的评估结果，确定土地的价值。
一般来说，交通便捷的土地价值会更高，反之则会较低。
5.比较和分析：将估价结果与其他估价方法得出的结果进行比较和分析，找出一致的地方和不一致的地方，并对可能存在的误差进行修正。
路线价估价法在土地估价中具有重要的应用。
首先，路线价估价法可以帮助评估土地的交通便利程度。
交通便利程度是一个重要的考虑因素，对土地的使用和开发具有重要影响。
通过路线价估价法可以对土地的交通状况进行客观评估，为土地的规划和开发提供科学依据。
其次，路线价估价法可以作为其他估价方法的辅助手段。
路线价估价法是以路线为基础的一种估价方法，与其他方法可以结合使用。
例如，在利用收益法估价时，可以考虑土地所处的交通路线对土地未来收益的影响。
再次，路线价估价法可以用于土地市场的分析和预测。
土地市场的变化往往与交通发展密切相关。
通过对土地所在交通路线的评估，可以对土地市场的发展趋势进行分析和预测，为投资和决策提供参考依据。
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第九章 路线价法
重叠价值估价法
d0
u0 u0 u1
d
d1
u1 u0 u1
d
d0 d1
u0 （高价街）
d
u1 （低价街）
d d0 d1
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第九章 路线价法
P184例9－2
d0
u0 u0 u1
d
20000元/英尺
20000 150 100 英尺 20000 10000
d0
150英尺
d1 d d 0 150 100 50 英尺
dv0=40%+30%+20%+10%=100% dv1=40%+30%=70%
d1 100英尺
10000元/英尺
V=u0×dv0×f+u1×dv1×f =20000×100%×100+10000×70%×50 =235万元
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40
30 20 10
9
8
7
6
40
70
90 100 109 117 124 130
160 140 120 100 87.2 78.0 70.8 65. 0
平均深度 累 指计 数深度 标 指准 数深度 所给深度
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第九章 路线价法
（三）制作方法
2、哈柏法则
深度指 数 所给深 1度 0% 0 标准深度
第九章 路线价法
3、街角地
V单=u0×dv0+u1×dv1×t
t——旁街影响加价率
A
B u1
u0
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第九章 路线价法
4、特殊形状土地
A
h－三角形土地修正率 d
f
Bu
C
三A 角 土 B形 C 地 u d 价 v h 1 格 f d 2
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第九章 路线价法
4、特殊形状土地
2020/4/14
第九章 路线价法
§9-2 路线价法的操作过程
一、划分路线价区段 同一路线价的地段 二、设定标准深度 各宗土地的深度的众数 三、选取标准宗地 具有代表性的土地 四、确定路线价 设定在路线上的标准地块的单位地价 五、制作深度指标表 六、计算各宗地土地价格
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第九章 路线价法
制作思路属于累计深度指数
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第九章 路线价法
六、计算各宗地土地价格
（一）计算公式
当u为单位价格时： V = u × dv × ( f × d )
宗地价格V 深度指数dv
路线价u
dv－平均深度指数
当u为以一定单元宽，
d
标准深度的长条时：
V = u × dv × f
dv－累计深度指数
f
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1、四三二一法则
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街道
40% 30% 20% 10%
9% 8%
7% 6%
第九章 路线价法
假设标准深度为100英尺
临街深度 （英尺）
四三二一 法则
单独深度 百分率
累计深度 百分率
平均深度 百分率
25
50
75 100 125 150 175 200
40% 30% 20% 10% 9% 8% 7% 6%
第九章
路线价法
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第九章 路线价法
§9-1 路线价法的基本原理
一、路线价法的需要
城市繁华的商业街道两侧 的土地同时需要估价
街
道
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第九章 路线价法
二、路线价法的概念
对面临特定街道、接近性行相当的城市土地，设定标准 深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于该特定 街道上，此单价称为路线价，然后据此路线价，再配合深度 指数表，用数学方法计算出临接同一街道各宗土地价格的一 种估价方法。
五、制作深度指标表
（一）深度指数的含义 随同一地块各部分距临街的深度，地价变化的相对程度
深度指数又称深度百分率 深度指数表又称深度百分率表
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第九章 路线价法
（二）深度指数的制作思路
1、单独深度百分率 a1>a2>a3>…>an
2、累计深度百分率 a1<a1+a2<a1+a2+a3<…<a1+a2+…+an
路线价2000元/m2
标准深度20m
15m
30m 15m
路线价3000元/m2
1米 5 处的平均 累 深计 度深 指 度 数 所 标指 给 准数 深 深 4度 度 % 03% 02% 01 25 0 12 % 0
宗地 3 0 1 单 % 0 2 2 0 0 价 0 1% 0 2 3 0 0元 0 /m 0 2 0 2
标
街
准
深
度
街
道
道
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第九章 路线价法
三、路线价法的理论依据
实质上是一种市场比较法
路线价法估价结果的可信度取决于路线价、深度 百分率及各种修正率的健全与否
四、适用的对象和条件
土地课税、土地重划、征地拆迁或其他需要在城市大范围内 对大量土地进行估价的场合。
前提条件是街道要系统完整，各宗土地排列较整齐，还需要 有完善合理的深度指数表和其他修正率表。
A
B
CD
ABC土地价格= ABD土地价格－ ACD土地价格
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第九章 路线价法
4、特殊形状土地
AE
FB
GC
DH
梯形ABCD价格=矩形CDEF价格+三角形ACE价格+三角形BDF价格 梯形ABCD价格=矩形ABGH价格-三角形ACG价格-三角形BDH价格
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第九章 路线价法
街道 a1 a2 a3
……
3、平均深度百分率
a 1 a 1 2 a 2 a 1 a 3 2 a 3 . .a .1 a 2 n . .a .n
an-1 an
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第九章
有a1>a2>a3>……>an-1>an 且有a1-a2>a2-a3>……>an-1-an 路线价法
（三）制作方法
第九章 路线价法
六、计算各宗地土地价格
（二）运用举例
1、一面临街矩形土地
路线价2000元/m2
15.24m（50英尺）
20m
V = u × dv × ( f × d ) =2000×140％×20×15.24 = 85.34万元
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第九章 路线价法
（二）运用举例
2、前后两面临街矩形地 P184例9－2