龙湖运营精细化管理研究

注重提炼各职能工作的KPI 通过月度简报、年度总结积累 注重KPI的真实有效和持续改进 注重KPI的积累而不是轻易考核
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计划未完成怎么办？ －如何引起员工重视？
通常做法－－扣奖金是否有效？ 扣奖金以外的传递标准和压力方式？ •计划工作会 •工作总结会（简报通报） •模糊奖金 •升迁留用 •所选的人
龙湖计划管理的特点及流程 龙湖项目阶段成果管理体系 龙湖知识管理的特点及成效 全国化扩张期的人才管理 龙湖企业文化特点
结束语
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龙湖地产发展模式的的“标本”价值
全国驰名商标 行业一线阵营
全国扩张
多业态拓展
满意度第一 品种、品质、 服务、品牌、 规模、效益、 速度、潜力 …俱佳！ 金牌物管 纳税第一 女首富
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龙湖重视人和正激励的结果
有效挽留骨干！
建立良好雇主形象！ 不容忽视的压力！
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龙湖典型措施分享－－负激励
龙湖的高压线和及时处理 龙湖的高淘汰 通过高正负激励，牢牢掌握用人主动权
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从个人亲身经历看龙湖对员工的培育
起点？
投入？ 深度？ 坚持？
公司入职
工作辅导 外出考察
部门上岗
转正答辩
竟越培训 北京拓展
总结大会 多次内外训
专业咨询 。。。。。。
内部MBA
性格测试
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从公司组织角度看龙湖对员工的培育
非福利
起点？
投入？ 深度？ 坚持？
培训费
轮岗
考察
折腾
赛马 案例教育
成长奖
教练奖 。。。。。。
“H”通道
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龙湖的最早的八大管理原则
邻座原则： 发扬团结协作精神，通过相互沟通、相互帮助达到协调 一致，特别是在面对困难及问题时，讲究及时解决问题，自觉“补 位”，但又不“越位”，遇到问题不推诿，问题解决后再寻找原因 ，从而扬长避短。 公司最高利益原则： 当个人局部困难与总体目标冲突时、领导者处 理问题错误时、反映问题时、处理人际关系时、承担责任时、处理 该花与不该花的钱时、当前与长远利益冲突时等，应遵循对公司负 责，视公司利益为最高原则。 注重过程原则： 每一项工作都应通过一定的工作程序来保障，每一 个职员都应遵守程序，注重工作过程，不断总结，从而改善思维方 式，提高处理问题的能力。 重塑自我原则： 公司员工需不断否定自己，发现自己的不足，并严 格要求自己，吸纳新东西，充分相信自己的能力，通过学习、总结 、提高，达到重塑自我。
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龙湖的原则管理
特点 宣传 发展
精炼 / 生动 / 前瞻性 入职培训 / 转正强化 / 参与修订
八大原则－十大质量原则－十大经营原则
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龙湖老八大原则与目前经营管理原则
老八大原则
最高利益 科学决策 注重过程 重塑自我 客户至上 同路人原则 邻桌原则 社会形象
目前经营管理原则
长期利益 员工成长 员工成长 科学决策
质量认证 不是目的 ！
全员参与， 干部带头！
不流汗， 就要流血！
每个部门的 工作梳理的审定 我都要亲自参加
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龙湖ISO与流程建设的做法之一
“科学”做法： 外脑出成果！ 一步到位！
我们的“土”办法： 外脑提供工具和思路 ，自己出成果！
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龙湖ISO与流程建设的做法之二
我们的“土”办法： 基于现所有工作行为梳理 －分级优化－固化
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龙湖初期突破之道
好人策略
客户导向的持续改善 企业家精神
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第一阶段小试锋芒
98年，重庆房交会统计，龙湖花园销售额名列第二 98年， 重庆首届“十佳小区”评选，龙湖花园夺得第一！ 98年，物业公司通过香港品质保证局ISO质量管理体系认证 2000年，龙湖西苑开盘热销，2天销售476套 2000年，蝉联“重庆十佳住宅小区第一名”
1200
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龙湖第二阶段－本地化复制和发展
时间
区域 产品 在建项目 销售额 人数
2000年-2004年
单一区域－－同城跨2个地点 纯住宅－－商业地产 2个项目－－5个项目 3亿元－－16亿元 66人－－130人
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第二阶段的关键词：本地化复制
不搞多元化！ 专注房地产！ 为了扩张，先立足 重庆，修炼内功！
第一月
第二月
计财部主 导组织实 施 第n月 …
。。。
财务部工作内容及重点提示。。。
现金流汇总与分析 财务融投资分析 1. 2. 前置条件以及资源（将临时的承诺转变为固定化-模块化-要求、标准） 增加对财务指标（部门涉及的收与支），增加财务数据汇总
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计划无大的漏项、相互关联－房地产开发关键节点总图
工程施工配合、销售配合及入伙配合 主 体 结 构 施 工 至工程施工 至竣工验收 具备预售条件 工程施工配 合 销售配合 结算 项目后 评估
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销售及入伙配合 产品交付管理 入住事务管理
动态成本管理 工程实施阶段的成本管理 投资目标执行监控 项目计划动态管理
投资估算
龙湖关键绩效指标（KPI）的提炼和管理
“科学”做法： 先抓重点工作及流程 ！
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龙湖ISO与流程建设的做法之三
逐步固化：先抓目的、原 则、再到流程、模板、辅 以案例形象化
“科学”做法： 一次到位！细到 流程和作业指导 ！
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龙湖流程体系建设的核心规律－弹性梯度模型
目的、职能
管 理 刚 性 增 强
原则 要求 标准（指标） 流程
问题
走到哪歇到哪！ 计划调整：拉锯战、消耗战 资源争夺：讨价还价、强势为王 救火：眉毛胡子一把抓……
“现场裁判、 拍脑袋、拍板会、 夜总会”
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总经办主 导组织实 简单的累积：公司工作与项目计划（第一版） 施 项目进度及相关事项 第一月 第二月 … 第n月
开发部工作内容 研发技术部工作内容 工程管理部工作内容 营销部工作内容 造价采购部工作内容 行政部工作内容 物业部工作内容 财务部工作内容
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龙湖的最早的八大管理原则
科学决策原则：遇事应全面、认真地分析，寻求科学的程序、科学 的原则、科学的依据选择 有效可行的策略。 尊重同路人原则：公司的同路人即指公司的伙伴关系，我们选择的 伙伴应是积极上进，有实力、重信用的同路人，公司与他们的合作 应遵循平等、互利的原则。 客户至上原则：不是所有的人都是我们的客户，但我们对所有人奉 献我们真诚的服务，我们要以诚待人，让他们欣赏、赞扬我们，培 养他们的理想和向往，把他们当作我们的未来客户。 社会形象原则：公司的社会形象不仅仅靠扩大知名度或参与一些慈 善活动就能树立起来的，每一位职员每时每刻做每一件事时都要为 树立企业形象尽心尽责。
中高端产品 规模快速扩张
龙湖：非专业入行 10年历程
经济欠发达地区，房价长期处于全国中下水平 自然条件恶劣，山地建筑，技术复杂，成本高 人力资源短缺、贫乏 市场竞争激烈：房地产市场练兵场
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项目运营管理的出发点看龙湖运营的成效？
多
.多项目运作 龙湖目前13个区域、40多个项目同时运作；年竣工量230万方 规模增长速度、项目开发速度快（拿地到开盘、开工到交房） 龙湖的开发速度 产品品质好/客户满意度高/持续改善/ 龙湖一次交房率/客户满意度/知识管理 成本合理/环保节能 龙湖项目利润率/目标成本管控 投资决策没有重大失误 项目实施过程中管控
￥￥￥
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龙湖完善计划管理模式的历程与经验
1，靠自己，不照 搬 2.逐渐完善项目计划和 期量标准，提升合理化 3，抓KPI确保工作 不局限于计划 4.延伸流程管理以及授 权、合同、成本管理等 ，构成完整的运营体系
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基于流程的授权管理模式示范
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龙湖授权管理的特点
发展的需要促使 不断向下授权 授权与 灌能相结合 各级管理者充分 参与制定规则
作业指导书 案例、数据库、诀窍
管 理 弹 性 增 强
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龙湖ISO与流程建设的经验来自实事求是、干部带头、 由粗到细、切忌（ ）和速成
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龙湖地产初期的计划管理模式
周期：
周工作例会、月度工作例会
方式：
各自为政，自以为是，信息不对称、不管其他部门；
工程进度计划与营销计划为主：工程最痛苦……
内部立项 项目论证阶段 项 目 发 展 营 销 设 计 工 程 采 购 客 服 成 本 运 营 前期成本估算 测算 项目运营策划 （含项目计划） 组织项目论证 项目取得 市场调研 初步项目定位 规划要点/规划草 案 工程条件评估 项目取得 项目策划阶段 项目策划会 方案评审会 方案设计阶段 初 设 - 施 工 图 阶 段 规划许可证 开工许可证（ 基础提前施工 报建） 主体结构开工 开盘销售 销售管理阶段 办理房地产预 售许可证 产 权 初 始登记 销售事务管理 竣工 交房 产品交付阶段 工程管理阶段
龙湖企业管理及运营精细化管理
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主要内容
第一天重点
如何衡量龙湖的成功？ 龙湖地产发展初期的困局与应对 龙湖发展中期的三年管理工程 龙湖计划管理的发展和升级 龙湖如何梳理和优化流程？ 龙湖如何培育操心员工？ 管理模型的提炼
第二天重点
龙湖全国扩张期间的战略及目标管理 龙湖地产的组织设计 龙湖的运营体系
剑客都是孤独的， 修炼时默默无闻， 一旦拔剑出鞘， 所向披靡！
不高估一年能做 的事情，不低估 10年能做的事情！
龙湖启动“三年管理工程”与“根据地建设”
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龙湖第二阶段的复制重点
事
企 业 的 效 率 与 管 控
流程 计划 授权 合同
人
意愿
事
人
能力 标准
操 心 的 员 工
企业的绩效