房产中介作业基础：楼盘精耕————万丈高楼平地起

客户（卖方、买方）
• 熟记每一套在售案源——委托 • 建立小区业主的电子档案——名单 • 建立各自潜买、潜卖登记表——来店、来电 • 其他途径来源客户——客户反馈、友店案源
或PASS，同行踩线、短信派报反馈
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同行
• 树立库存在同行观念 • 同行踩线的小技巧
楼盘精耕-作业剖析
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商圈图、精耕及日常作业关联性
关联性
商圈图绘制 可及早让经 纪人熟悉商 圈形态及优 质重点大楼
商圈图可用 于未来募集 、估价、议 价、销售及 精时的辅助 用具
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精耕作业需交涉的対象及范畴
• 参与小区活动：成交或者独家委托赠送小礼 物。
❖ 何谓“楼盘精耕”？
(一) 选定耕耘对象：重点区块重点成交巷道 知名大楼或社区 特殊产品（店面、厂办、別墅等等）
(二) 依买方需求及市場动态微调产品经营 (三) 系統化的行销方式建立
~档案资料建立与更新维护 ~建立简单运作机制PDCA习以为常 ~定点定时持续灌溉之主轴
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楼盘精耕的目的
• 透过特定的楼盘耕耘作业，维持并提 高小區楼盘內「目标客户」指名该店 或个人服务的数量及强度，并增加潜 在买卖方追踪线。
楼盘精耕的定义
•在分店交易小區楼盘內，以特定活 动、方法，增加或创造资源。
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• 耕耘维护 –拍照建档：以数字相机拍照建文件，待未来有 接委托时可持续运用。 –派报：开发/征求，或者邮寄。 –地毯式拜访：排定时程表，挨家挨户拜访第 一次建档应于三个月内完成。
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• 物业耕耘：运用互惠方式，若有成交则提供 中人费回馈为管理基金或公益捐款。
• 收集对象信息： 将标的的相关信息收集完整并建档。
–产品简介、大楼（小区）名称、竣工日期、建 设公司、外观照片、位置图
–楼层、总户数 –面积区间、土地区分 –外观建材、颜色 –停车方式、停车收费方式 –得房率、预售平均单价 （原始销售海报） • 公设内容 、特色、优、缺点 • 物业公司、物业费、管委会名单与联络资料
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现售房建档与运用
收集咨询现售房悬
挂看板 （自售及
做好笔记
利用笔 记，按
同行）的
街道名
门牌住址、
记录收
布告栏上 的售屋传 单或信箱 信件塞满 的房产空中屋介住作业基础：楼盘精耕—— 址 ——万丈高楼平地起
集资料， 做为未 来开发 的追踪 资料。
1. 建立商耕楼书
–就地观察（阳台、电梯等） –物业记录 –保安、清洁询问 –橱窗、DM、报纸等房源信息 –同业间树立良好的口碑
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环境及规划
• 熟悉核心楼盘的主要参数 （总户数、绿化率、物管费、会所、车位、居 民层次等）
• 了解该楼盘周边的近期及远期规划 （市政工程、商业设施、公益设施建设等）
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責任商圈及主力产品选 定与经营
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❖大量开发 V.S 买方代寻(SD)
➢ 独家与一般委托之迷思？
主攻买方需求的买方经营
清楚界定该委托？或SD？
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主商圈楼盘
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2. 完善资料建档
• 完善业主名单:
--业主名单建立于系统的列管、与址需相互对 照
• 纪录待售、成交资料： --将该标的曾经委托或成交的对象数据记录建
件， 并持续累积以供运用。
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3. 持续进行商耕维护
• 核心楼盘(A1) —距离 0-1Km内、成交量大、热点楼盘
• 二—三个精耕楼盘(A2) —距离 0-2Km内、成交较多、知名楼盘
• 四—五个以内主商圈楼盘(B) —距离0-3 Km内、有成交、有潜力的楼盘
• 建立各楼盘档案(楼书，名单等）
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精耕之作业步骤
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精耕经营的具体做法计划
– 选定重点标的：每人选定所属商圈内 一精华小区或大楼为耕耘标的。
– 责任划分：分店依店人数分配，由人 员专属负责耕耘。
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如何做好楼盘精耕
• 与物业公司建立合作关系（设点进驻） • 派报、看板、短消息定期覆盖 • 业主名单、楼盘资料建档及时更新 • 定期打名单（Salescall） • 坚持每天在物业门口设点驻守 • 坚持每天一次物业拜访，最好能查看出入记录
楼盘精耕
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课程目的
了解楼盘精耕的目的与意义 清楚知道如何做好楼盘精耕 熟悉精耕与经纪人日常作业的关联性 提高分店与公司的知名度 提升有效活动量，楼盘占有率及产能穏定度
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课程大纲
• 楼盘精耕的目的及定义 •如何进行楼盘精耕 • 精耕商耕如何系统化的管理 • 精耕成功范例 • 经验总结
物业合作重点事项
• 认识物业重点人物（物业经理、保安主任等） 并建立良好关系
• 向物业推广公司品牌与行销通路 • 分店可为物业与业主提供的相关服务 • 如协助收管理费、代售租服务、估价服务等 • 与物业协调分店进入楼盘注意事项 • 介绍日后分店对口负责人员
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– 主商圈楼盘 – 物业公司 – 客户（卖方、买方） – 同业 – 环境及规划
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物业公司
• 设点——为小区提供特色专业服务 • 人员进驻——了解小区内最新动态及同行 • 索取购置名单——掌握业主最新租售意向 • 定期互动和拜访——增进双方的感情
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