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工业地产开发模式分类

纵观目前国内工业地产开发模式，主要有以下四种：工业园区开发模式、主体企

业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。

(1)工业园区开发模式

如北京亦庄开发区，杭州经济技术开发区等，是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。

(2)主体企业引导模式

如上海金山的上海石化工业园区，在上海石化龙头企业的带动下，做大做强石化企业，同时进行相关行业延伸及细化，进而达到整个产业链的完善与发展，为实现整个金山“大石化战略”发展目标奠定坚实的基础。这是一种相对独立的工业园区。在核心企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业链中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的集成和提高。

(3)工业地产商模式如普洛斯公司的开发模式，其在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，二级项目以仓储设施为主，采用租赁方式销售，客户对象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出专业团队进行二级项目的物业管理和客户维护工作。普洛斯称之为“物流房地产” ，即由普洛斯打造一个设施平台，吸引物流企业入驻，普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是依旧是房地产开发商。

（4）综合运作模式

综合运作模式是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。就我国目前来说，工业地产的开发模式主要以工业园区开发和工业地产商模式为主，特别是工业园区的开发模式，在我国工业及工业地产的发展过程中起到了积极的作用。针对园区开发类企业，其管理体制主要有：一是以政府为损益主体的管理模式。政府作为土地开发的主体，并承担最终的损益；二是以开发企业为损益主体的管理模式。政府委托或者授权开发公司从事开发区内的土地开发和市政道路建设业务，开发公司作为土地开发的主体，并由开发公司承担最终的损益。目前，省级和国家级开发区一般采用以开发企业为损益主体的管理模式。出于开发区总体规划和环境等因素的考虑，开发区或者新区管委会通常与区域内一家开发企业签订长期合作协议，该协议虽然不一定具有排他性，但至少园区开发企业在土地开发和市政道路建设业务方面具有一定的优先权。因此，园区开发业务具有一定区域性，进入壁垒相对比较高。

核心提示：据不完全统计，到目前为止，日本共建有各类工业园区4591 个。这些工业园区按兴办主体分，由国家地域公团和企业立地指导中心建设的有47 个；由地方政府或政府主导的有关财团兴办的有941 个；由民间企业协同组合兴办的有3603 个。按产业类型分，根据国家地域公团和企业立地指导中心提供的资料分析，工业园区内制造业占83.4%，非制造业占16.6%。

一、日本工业园区（工业团地）的三个历史阶段：

（1）上世纪五十年代初到六十年代初，为工业园（或产业基地）建设的

探索时期；主要围绕发展造船、钢铁和化工等产业，动员企业在日本沿海建区。

（2）六十年代初至八十年代初，国家中小企业法和都市计划法的颁布，逐步规范化；随着产业结构的变动和基础设施的日趋完善，逐步从沿海向内地和高速

公路两侧转移。

（3）上世纪八十年代至今，在经济全球化和新科技革命浪潮的推动下，从一般制造业基地向高新技术产业基地转化，标志着日本工业园区的建设向更加成熟化和高层次的方向演进

二、日本工业地产状况

据不完全统计，到目前为止，日本共建有各类工业园区4591 个。这些工业园区按兴办主体分，由国家地域公团和企业立地指导中心建设的有47 个；由地方政府或政府主导的有关财团兴办的有941 个；由民间企业协同组合兴办的有3603 个。按产业类型分，根据国家地域公团和企业立地指导中心提供的资料分析，工业园区内制造业占83.4%，非制造业占16.6%。

三、日本工业地产的作用

第一，工业园区的建设为日本企业创造了良好的发展条件，有效地推进了日本制造业特别是产业集群的发展，推动了日本向现代的工业化社会转变。日本全国的工业园区共集聚了10 万多家的企业，为这些企业提供了一个相互沟通、协作和进行产业配套的机会，形成了产业集群式发展的模式。这种集群式发展的模式，有力地推动了当地工业化和城市化的发展，如大工业城市丰田市就是依托丰田汽车公司在一个农村小镇上建立起来的。

第二，工业园区在促进和带动区域经济的发展方面发挥了十分重要的作用。据日本国家立地中心资料，按生产值计算，2002 年北海道、常磐、山口、

九州、福冈、佐贺、长崎 6 大工业园区产生的经济效果为37707亿日元，其中

直接效果（指园区内生产值）为22132 亿日元，波及效果（指对园区外产业的带动效益）为15547 亿日元。

四、

日本工业园区特点

（1）日本的工业园区是一个先进技术与高层次产业的集聚区。在工业园区内落户的大多数是那些在本行业居于领先地位的企业，技术比较先进，产业层次比较高。

（2）日本的工业园区是一个高效率的生产区。日本绝大多数工业园区面积都比较小（大多数为300 亩左右），但土地的产出率相当高。

（3）日本的工业园区也是一个高效率的技术开发区。日本企业的一个突出特点是适应市场需求的速度很快，技术开发的能力很强，所开发的产品式样多、质量高。如雅玛哈发动机公司每年按照客户需要开发的大的品种项目都要在二、三十个以上。

（4）日本的工业园区更是一个优美的生态环境示范区。每一个工业园区几乎可以说都是一个大花园，不少工业园区由于建在河流旁、山脚下，青山绿水相映，风光无限。

（5）日本的工业园区已成为海外生产的"头脑"和"指挥部"。随着全球化战略的推进，日本已把大批制造业生产基地转移至海外。生产基地虽然办在国

外，但生产什么、何时生产基本上都由国内总部决定。

五、