【最新】广州市三旧改造政策
广州市“三旧”改造涉税政策执行指引
广州市“三旧”改造涉税政策执行指引第一章 总则第一条 为大力推进广州市旧城镇、旧村庄、旧厂房(以下简称“三旧”)的改造，加快建设现代化宜居城市和国家中心城市，根据现行有效的税收法规政策以及《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于“城中村”改制工作的若干意见》(穗办〔2002〕17号)、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府〔2009〕78号)、《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府〔2009〕56号）等文件规定，制订本指引。
第二条 本指引适用于已纳入广州市“三旧”改造范围的旧城镇、旧村庄（含村留用地）、旧厂房的改造。
第二章 “三旧”改造模式第三条 旧城镇改造模式。
旧城镇改造模式主要以政府主导方式为主，其运作流程如下：政府收回土地→委托相关单位进行拆迁及补偿→土地公开出让（或划拨）→建设单位出资建设安置房及商品房（其中安置房用于安置被拆迁户，实行产权置换）。
第四条 旧村庄（含村留用地）改造模式。
旧村庄改造原则上是将原有村用地划分为融资地块和复建地块两部分。
融资地块通过出让方式引入房地产开发企业（以下简称开发企业）进行开发，复建地块用于建设村民复建房和村集体物业，复建地块土地使用权仍为村。
其改造模式具体包括: （一）政府主导模式。
运作流程如下：政府收回融资地块→通过“招、拍、挂”方式公开出让→开发企业受让该地块的使用权，向政府支付全额土地出让金（含复建成本）→政府收取土地出让金后向开发企业开具财政票据→政府向村经济组织支付征地补偿款→村经济组织用政府支付的补偿款组织兴建复建房、集体物业和对村民进行经济补偿，复建房用地一次性转为国有用地并办理确权手续，暂缓缴纳土地出让金。
开发企业与村经济组织没有直接的经济关系和合作关系。
（二）开发企业代建模式。
运作流程如下：政府收回融资地块→通过“招、拍、挂”方式挂牌协议出让→开发企业向政府支付融资地块的土地出让金→政府收取土地出让金后向开发企业开具财政票据→作为《国有土地使用权出让合同》的附加协议条款，开发企业需承担复建房全部改造成本并代为建设（复建房用地一次性转为国有用地并办理确权手续，暂缓缴纳土地出让金）→拆迁补偿由开发企业直接支付给村经济组织或拆迁户。
三旧改造申请条件
“三旧改造”是广东特有的土地利用政策，指的是对旧城区、旧厂房和旧村进行改造。
具体的申请条件可能因地区和项目类型而有所不同，但一般来说，需要满足以下一些基本条件：
1. 符合规划和土地利用政策：改造项目必须符合当地的规划和土地利用政策，包括城市总体规划、土地利用规划、产业发展规划等。
2. 权属清晰：改造地块的权属必须清晰，没有产权争议。
3. 符合产业要求：改造项目必须符合当地的产业政策和产业发展方向，有利于推动产业升级和转型。
4. 资金充足：改造项目必须有充足的资金支持，包括自有资金、银行贷款、投资伙伴资金等。
5. 符合环保要求：改造项目必须符合当地的环保政策和标准，确保项目实施过程中不会对环境造成不良影响。
6. 获得相关部门的批准：改造项目必须获得相关部门批准，如规划部门、国土部门、环保部门等。
具体申请条件可能会因地区和项目类型而有所不同，建议具体咨询当地政府部门或专业机构。
最新广州市三旧改造政策
二、“旧村 ”改造
5、拆迁补偿安置办法
• ⑴补偿安置方式。“城中村”整治改造范围内的原有合法产权的房屋， 被拆迁人可以选择复建补偿、货币补偿，或者二者相结合的补偿安置 方式。
• ⑵确定住宅房屋拆迁补偿安置基准建筑面积。“城中村”整治改造范
围内住宅拆迁补偿安置的基准建筑面积，可由区政府或其会同村集体
• ⑻、拆迁安置争议的解决。对不履行村集体经济组织成员决定通过的 拆迁补偿安置方案的，村集体经济组织可以依法提起诉讼。
二、“旧村 ”改造
6、主要工作流程：
附件：全市52条全面改造“城中村”名单 越秀区：杨箕、登峰、西坑、瑶台(4条)， 海珠区：官洲、琶洲、沥滘、红卫、东风、三滘(6条)， 荔湾区：花地、茶滘、东漖、西塱、坑口、坦尾、河沙、五眼桥、西
二、“旧村 ”改造
5、拆迁补偿安置办法
• ⑷货币补偿标准。货币补偿标准应根据被拆迁房 屋的面积、区位、用途等因素，由区政府或其会 同村集体经济组织确定，其中住宅房屋基准建筑 面积以内的货币补偿标准不得低于我市集体土地 住宅房屋拆迁补偿最低单价。
• ⑸、非本村村民房屋拆迁补偿办法。非本村村民 建造或购买的房屋，且已领取房地产权证的，可 以参照“城中村”整治改造的拆迁补偿办法，原 则上按产权面积予以货币补偿。
综合 城市重点功能区 村
旧厂房、旧 适用集体建
整模综合治式整治外境为项，、目目改道的适善路用居和全住消环防面改造集体政策。经所在区政府商空地同铺闲意等存，低量并效土报市设权等“用流三地转旧使政”用策改
造工作领导小组批准，可以适用全面改造项目的政策。
二、“旧村 ”改造
• 3、全面改造模式的土地利用政策。
同意
二、“旧村 ”改造
2、主要模式及特点
广州市“三旧”改造相关政策解读
广州市“三旧”改造相关政策解读发布时间：2011/03/28一、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府【2009】78号）——三个政策突破（1）城中村可直接申请将集体所有土地转为国有土地。
只要三分之二的村民通过确认，村集体可以报给区办事处，再报给市政府，之后报给省政府办理审批手续，不用按照现在征地的手续，需经过公示、听证等程序，大大节约了时间成本。
（2）小面积土地不超过10%可纳入改造方案一同申报在“三旧”改造过程中，还有一些未经使用且面积小的土地，被称为边角地、夹心地、插花地，如果少于三亩，且在改造方案中不超过10%的改造面积，可以连同改造方案一并报省政府审批，办理征用手续。
（3）土地收益可返还企业和农村集体按照原有的政策，土地收益是专款专用，用作土地储备和征地费用，根据“三旧”政策，如果国有企业用地纳入“三旧”改造满园，在收购土地时行“招拍挂”后，扣除办证的成本，可以将不超过六成的纯收益返还给企业进行发展。
征收旧村庄农村集体建设用地进行经营性开发的，土地出让纯收益可按不高于六成的比例专项用于支持原农村集体经济组织的发展。
土地出让收入可用于支付和抵押费用及其合理利润。
二、《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府[2009]56号）——城中村改造政策的四大优惠（1）优惠一：登记国有土地按现状确定《意见》对全面改造的项目给与政策“松绑”：允许土地直接登记为国有土地：允许现状出让和“熟地”出让：对符合省政策规定的城中村现状建设用地直接接现状确定地类，也就是说，在整体改造的城中村中，现状中用做商业用途的就按商业用地登记，用做住宅用途的就按住宅用地登记，从而让商业用地得到更合理的补偿。
（2）优惠二：村自主改造可协议出让土地特别值得关注的是：《意见》中首次明确，村自主改造可实行协议出让土地，并享受优惠的土地出让金政策。
在财税资金扶持方面，土地纯收益的六成将用于支持村集体发展。
对于综合整治类项目，广州将允许村集体经济组织利用本村旧厂房、空闲或低效用地，在符合城市规划的前提下，以流转方式自主招商融资进行改造。
广州市深入推进城市更新工作实施细则
广州市深入推进城市更新工作实施细则为贯彻落实《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号），加快推进城市更新工作，结合我市实际，制定本实施细则。
一、坚持规划统领，有序推进城市更新（一）国土空间规划要强化城市发展战略引领，按照“多规合一”和全市“一盘棋”的要求，统筹生产、生活、生态空间布局，落实城市更新等重点工作，优先保障重大项目用地需求；城市更新建设规划、行动计划要依据国土空间规划，合理划定城市更新重点区域范围，积极引领成片连片更新改造，指导城市更新项目有序推进。
二、动态调整“三旧”改造地块数据库（二）“三旧”改造标图建库实行动态调整，每季度调整一次，政府重点项目可实时申请调整。
市住房城乡建设局于每年12月底前报省自然资源厅备案。
纳入“三旧”改造标图建库和办理完善历史用地手续的用地时间为2009年12月31日前。
数据申报统一使用2000国家大地坐标系，各有关部门配合做好基础资料共享。
三、推进旧村全面改造（三）旧村全面改造项目因用地和规划条件限制无法实现资金平衡的，区政府（广州空港经济区管委会）可采用征收等方式整合本村权属范围内符合城市总体规划和土地利用总体规划的其他用地作为安置和公益设施用地，采用协议或划拨方式纳入旧村改造一并实施建设，也可通过政府补助、异地安置、异地容积率补偿等方式在全区统筹平衡；市重点项目可在全市统筹平衡。
（四）优化改造成本核算。
旧村全面改造涉及的土壤环境调查评估及处理、地价评估、土地勘测定界、审批时测算的土地出让金（采用自主改造、合作改造模式的）、拆迁奖励（从不可预见费中单列）等实际发生的费用增加纳入改造成本。
拆迁奖励原则上不得超过改造成本的3％。
具体项目的改造成本核算由区政府（广州空港经济区管委会）研究确定。
改造成本中属于动态调整的项目，由市住房城乡建设局按年度动态调整。
（五）鼓励旧村改造采用先收购房屋后回购的方式实施补偿。
广州市“三旧”改造政策及实操
征求村 民改造 意向
签订框 架协议
测量、 规划方 案
通过政 府审批
安置补 偿协议
拆迁、 建房、 交付
商品房 建设
要求： 1、90%的村民同意 2、向区、市三改办提十四、旧村改造主要程序
80%村 民通过 表决， 每户签 约 土地转 入共同 成立的 项目公 司
“拆一补一”
合法建筑部分 “拆一补一”
货币补偿 非本村村民房屋补偿
由区政府或其会同村集体依据被拆迁房屋的面积、用途、区位等确定补偿标准 （住宅房屋基准建面内的货币补偿标准丌得低二市集体土地住宅房屋拆迁补偿最低 单价） 对二已领房地产产权证的，原则上按产权面积予以货币补偿
•基准建筑面积：是由区政府或村集体参照村民现状住房面积，整治改造成本等因素综合确定。 •在整治改造中配建旧城更新改造安置房的，政府可全额免收市级权限的行政事业性收费，税收市级 留成部分予以全额返还。
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二、“三旧”的 定义
“三旧”是指：旧城镇、旧村庄、旧厂房。 旧城镇：主要是指区、镇（街道）中心区（除旧城区保护范围外的）内国 有土地的旧片区、旧房屋及重点改造城区需要“退事进三”的旧厂房、旧 仓库及危旧居民用房等。城镇住宅用地，居民 旧村庄：主要指“城中村”、“园中村”、“空心村”等在内的旧村庄改 造，包拪布局散乱、条件落后，规划确定改造的村庄，列入“万村土地整 治”示范工程的村庄等。 集体用地（宅基地、 提留地、集体建设用地），村民 旧厂房：主要是指城镇建设范围内影响城市功能，因城乡规划调整丌再作 为工业用途的厂房（厂区）用地，国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产 业转为鼓励类产业或以现代服务业和先进制造业为核心的现代产业的原厂 房用地。划拨或出让取得的工业仓储用地，企业
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三、“三旧”项目的认定
广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局关于印发广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）的通知
广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局关于印发广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）的通知文章属性•【制定机关】广州市住房和城乡建设局,广州市规划和自然资源局•【公布日期】2024.06.28•【字号】穗建规字〔2024〕15号•【施行日期】2024.07.02•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】住房保障正文广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局关于印发广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）的通知穗建规字〔2024〕15号各有关单位：《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》业经市人民政府同意，现印发给你们，请遵照执行。
执行中遇到的问题，请径向市住房城乡建设局、市规划和自然资源局反映。
广州市住房和城乡建设局广州市规划和自然资源局2024年6月28日广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）目录第一章总则第二章政策支持第三章改造程序第四章监督管理第五章附则第一章总则第一条为深入贯彻“人民城市人民建、人民城市为人民”的要求，实施城市更新行动，打造宜居、韧性、智慧城市，根据《支持城市更新的规划与土地政策指引》（自然资办发〔2023〕47号）等文件规定，推进城市更新落地实施，消除房屋安全隐患，保障人民生命财产安全，改善人居环境，完善配套功能，切实解决民生问题，现就开展城镇危旧房改造工作，结合我市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于广州市行政区域范围内国有土地上危旧房的改造。
危旧房是指砖木结构房屋或经房屋使用安全鉴定单位根据国家、省危险房屋鉴定标准鉴定危险等级为Ｂ级、Ｃ级和Ｄ级，或根据国家、省房屋完损等级评定标准鉴定为一般损坏房、严重损坏房、危险房的单幢危旧房屋或危旧房屋所在的老旧小区。
其中，鉴定为Ｂ级或一般损坏房实行“愿改则改”，砖木结构、鉴定为Ｃ、Ｄ级或严重损坏房、危险房实行“应改尽改”，消除房屋安全隐患，提升人居环境与品质。
涉及不可移动文物、历史建筑、传统风貌建筑、革命遗存、工业遗产等法律、法规规定的保护对象及预先保护对象或位于历史文化名镇、历史文化名村、历文化街区、历史风貌区、传统村落、历史名园、特色风貌林荫路、军事保护区以及宗教活动场所内的危旧房改造还应按相关法律、法规、规章和保护规划执行。
广州三旧改造流程
广州三旧改造流程随着城市的不断发展和变化，广州作为中国南方的重要城市之一，也在不断进行城市更新和改造。
其中，广州三旧改造项目是当前城市建设中的重要内容之一。
三旧，即旧城区、旧工业区和旧商业区，这些地方在城市发展中面临着许多问题，需要进行改造和更新。
接下来，我们将详细介绍广州三旧改造的流程。
首先，三旧改造的流程包括规划编制、征收拆迁、建设开发和配套设施建设等多个阶段。
在规划编制阶段，城市规划师和相关专家将对旧城区、旧工业区和旧商业区进行全面调研和分析，制定合理的改造规划，并征求市民的意见和建议。
在征收拆迁阶段，政府将对需要改造的区域进行征收拆迁，为后续的建设开发工作提供空间和条件。
在建设开发阶段，将进行新建或改造旧建筑，建设新的商业、居住和公共设施，提升区域的整体形象和功能。
在配套设施建设阶段，将对改造区域进行配套设施建设，包括道路、绿化、供水供电等基础设施建设，为改造区域的居民提供更好的生活环境。
其次，三旧改造的流程需要充分考虑社会稳定和民生保障。
在征收拆迁阶段，政府需要妥善安置受影响的居民和企业，确保他们的合法权益得到保障。
在建设开发阶段，需要注重社区建设，提升改造区域的居民生活品质，为他们提供更好的居住、工作和生活环境。
在配套设施建设阶段，需要加强基础设施建设，提高改造区域的城市功能和服务水平，为居民提供更便利的生活条件。
最后，三旧改造的流程需要充分发挥市场主体的作用，促进城市资源的有效配置和利用。
在规划编制阶段，需要充分吸引和引导社会资本参与改造项目，形成多元化的投资主体，推动改造项目的顺利实施。
在建设开发阶段，需要鼓励和支持企业开展创新性的建设开发工作，提升改造区域的经济活力和竞争力。
在配套设施建设阶段，需要加强政府和市场的合作，共同推动城市基础设施的建设和运营管理，为改造区域的居民提供更好的公共服务和便利设施。
综上所述，广州三旧改造的流程是一个复杂而又系统的工程，需要政府、市民和市场主体共同参与，共同努力，才能实现城市更新和改造的目标，为广州市民营造更美好的生活环境和发展空间。
广州市城市更新政策解析(20220313)
二、新政策解读
省报告中提出存在的问题及分析
《关于加快推进“三旧” 改造工作的补充意见》（穗府﹝2012﹞20号）
2015年12月
《广州市城市更新办法》（市府令第134号）
《广州市人民政府办公厅关于印发广州市城市更新办法配套文件的通知》（穗府办﹝2015﹞56号）
2017年6月
《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规﹝2017﹞6号）
二、新政策解读
省报告中提出存在的问题及分析
一、片区策划与详细规划决策程序不合理，规划的统筹引领作用未能充分发挥，个别区空间规划职权不统一 （省报告提出）广州市“三旧”改造项目片区策划方案由市长主持召开的市城市更新工作领导小组会审定，先于副市长主持召开的城市规划委员会会议。这将倒逼之后由副市长主持召开的规划会议，通过调整详细规划落实片区策划作出的规划安排，影响城市规划委员会审议工作的独立性，无法充分发挥专家和公众意见对于政府规划决策的参考作用。黄埔区将空间规划管理职权一分为二，其中城市更新项目详细规划管理职权由区城市更新主管部门承担，其余非城市更新项目（新增建设用地项目）由区自然资源主管部门承担，空间规划职权不统一，削弱了国土空间规划的统筹引导作用，与《中共中央国务院关于建立国土空间规划体系并监督实施的若干意见》中关于城镇开发边界内的详细规划，由市县自然资源主管部门组织编制的要求不符。
城市更新阶段（2015年-2019年
成立首个市级城市更新机构—城市更新局出台“1+3”政策，建立了较为完备的城市更新体系，常态化有序推进城市更新改造工作
广州市人民政府办公厅关于印发广州市老旧小区改造工作实施方案的通知
广州市人民政府办公厅关于印发广州市老旧小区改造工作实施方案的通知文章属性•【制定机关】广州市人民政府办公厅•【公布日期】2021.04.22•【字号】穗府办函〔2021〕33号•【施行日期】2021.04.22•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡建设综合规定正文广州市人民政府办公厅关于印发广州市老旧小区改造工作实施方案的通知各区人民政府，市政府各部门、各直属机构：《广州市老旧小区改造工作实施方案》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。
实施过程中遇到的问题，请径向市住房城乡建设局反映。
广州市人民政府办公厅2021年4月22日广州市老旧小区改造工作实施方案为贯彻落实《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）、《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（省政府令第279号）和《广东省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》（粤府办〔2021〕3号）的工作部署，结合市委、市政府《关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》、《广州市深化城市更新工作推进高质量发展的工作方案》精神，为满足人民群众美好生活需要，持续探索超大型城市有机更新实现高质量发展的新路径，扎实推进老旧小区改造，制定本方案。
一、工作目标新时期老旧小区改造要健全居民群众参与机制、调动各方参与，完善社会治理体系，在实现城市人居品质提升的基础上挖掘文化资源，提升产业活力，向提升城市综合实力迈进。
强化顶层设计，建立健全老旧小区改造工作机制，全面摸查2000年底前建成的老旧小区，按照“细分阶段、动态管理”原则，以混合改造“留、改、拆、建”为创新点和突破口，与旧城改造相结合实现有机更新，持续为“老”城市注入“新”活力。
（一）精准施策有序推进。
第一阶段（2020年7月—2021年12月），完成2016年摸查在册、纳入实施计划、目前正在推进的323个项目（484个小区）的改造任务（见附件1）；完成全市老旧小区助残设施改造；完成2000年底前建成老旧小区改造需求的摸查工作，基本建成老旧小区数据库；推动一批社会资本参与改造的试点项目实施。
广州市三旧改造工作办公室印发《“三旧”项目改造方案报批管理规定》的通知-穗旧改办[2012]71号
![广州市三旧改造工作办公室印发《“三旧”项目改造方案报批管理规定》的通知-穗旧改办[2012]71号](https://img.taocdn.com/s3/m/3bac3118b42acfc789eb172ded630b1c59ee9bd5.png)
广州市三旧改造工作办公室印发《“三旧”项目改造方案报批管理规定》的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 广州市三旧改造工作办公室印发《“三旧”项目改造方案报批管理规定》的通知（穗旧改办〔2012〕71号）各区、县级市人民政府，市政府各部门、各直属机构：为稳步有序推进我市“三旧”改造工作，规范已纳入市“三旧”改造年度实施计划的“三旧”项目改造方案的申报、审查及审批工作，我办研究制订了《“三旧”项目改造方案报批管理规定》。
经市人民政府同意，现印发给你们，请遵照执行。
执行中遇到的问题，请径向我办反映。
专此通知二〇一二年十一月二十七日“三旧”项目改造方案报批管理规定根据《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府〔2009〕56号）和《关于加快推进三旧改造工作的补充意见》（穗府〔2012〕20号），按照“政府主导、规划先行、成片改造、配套优先、分类处理、节约集约、应储尽储”的原则，为稳步有序推进我市“三旧”改造工作，规范已纳入市“三旧”改造年度实施计划的“三旧”项目改造方案的申报、审查及审批工作，现制订本规定。
一、案件分类（一）根据用地类型不同，改造方案业务类案件分为旧城、旧村、旧厂房三类。
（二）同一更新改造单元中包含旧城、旧村或者旧厂房地块时，以主要地块的用地类型确定业务种类。
二、统一申报按照旧城、旧村、旧厂房三类业务，分别按以下规定申报：（一）旧城改造项目由区政府或市政府指定机构统一向市“三旧”办申报。
（二）旧村改造项目由村民委员会或村集体经济组织向区政府申报，由区政府审查后统一向市“三旧”办申报。
（三）旧厂房改造项目由土地单一权属人申报，涉及不同权属人的成片连片旧厂房改造项目由区政府或市政府指定机构统一向市“三旧”办申报。
广州市“三旧”改造的重要模式
广州市“三旧”改造的重要模式广州市的“三旧”改造政策在2012年出现了较大的方向性变化，突出表现在强化政府主导、应储尽储、成片连片、调整收益分配比例等四个方面。
其中《关于加快推进”三旧”改造工作的补充意见》（穗府[2012]20号，以下简称20号文）第三条规定：“为有效实施城市总体规划，提升改造区域城市功能，应当科学确定‘三旧’项目改造范围，划定城乡更新改造单元，合理整合土地资源，实施成片连片改造”，并规定城乡更新改造单元应以城市控制性详细规划管理单元为基础，综合考虑自然分界、产权边界、功能布局和交通组织等因素合理划定。
单个更新改造单元原则上不小于1公顷，可以包括1个或者多个改造项目，规模较大的改造项目可以分期实施。
同一城乡更新改造单元中涉及多个权利主体的，应当进行土地归宗，由同一产权主体实施改造，或由多个权利主体联合改造；原权利主体无法实现土地归宗或联合改造的，由政府统筹实施改造。
同一更新改造单元中包含旧村、旧厂、旧城等多类型改造项目的，原则上由市、区政府统筹改造。
鼓励旧村改造项目以整村范围划定城乡更新改造单元。
综上，以土地整合为手段，以成片连片为单位，以提升城市功能为目的成为20号文的突出特色。
可见，成片连片改造成为广州市城市更新工作的新模式。
成片连片改造模式涉及用地整合，改善公共设施供给水平，提高土地利用效率，提升城市功能，同时又尊重和保护土地权利人的基本权利，获得其支持。
这种思想和做法目前在国内具有先进性，值得探索和坚持。
“三旧”改造绝不是简单的拆除重建，而是要对城市进行功能性的提升。
一、成片连片改造模式体现城市管理者对城市更新的理念转换“三旧”改造中鼓励用地整合和成片连片改造的政策意图，有着坚实的理论基础，是政府的一种理性的选择，有助于提升城市的整体功能，有助于财政税收体制的有序运转，并提高全体市民的福利水平。
而传统的过度依赖由财政为城市基础设施建设融资的体制，不仅给纳税人带来沉重负担，而且造成全社会收入分配的不公平。
广州三旧改造方案
广州三旧改造方案一、引言：随着城市发展的不断推进，广州市面临着大规模的城市更新和改造的挑战。
而广州市的“三旧”问题（即老旧住宅、老旧厂房和老旧商铺）成为制约城市发展的瓶颈之一。
本文将针对广州市“三旧”问题，提出一系列的改造方案，以期解决城市更新的困局，打造宜居宜业的现代化城市。
二、背景：广州市是中国南方重要的经济、文化中心之一，经济实力和城市规模不断扩大。
然而，城市化进程中出现的大量老旧住宅、老旧厂房和老旧商铺，对城市的形象和功能造成了严重影响。
这些老旧建筑存在结构老化、设施陈旧和环境污染等问题，亟需进行全面改造。
三、问题分析：1.老旧住宅：广州市存在大量的老旧住宅，建筑年限长、设备陈旧，存在安全隐患和居住环境不适宜的问题。
2.老旧厂房：随着产业结构调整和转型升级的需求，许多老旧厂房无法适应现代生产需求，面临改造更新的问题。
3.老旧商铺：由于商业发展的快速变迁，许多老旧商铺面临着业态淘汰和竞争压力大的情况，需要进行改造以适应市场需求。
四、改造方案：1.老旧住宅改造：重点对老旧住宅进行结构加固和设备更新，改善居住环境。
政府可以出台相应政策，鼓励住户进行自主改造，并提供相应的财政支持和补贴。
2.老旧厂房改造：鼓励老旧厂房进行产业转型，引导企业进行技术升级和改造，提升生产效益。
政府可以提供税收减免和财政支持，吸引企业参与改造。
3.老旧商铺改造：政府可以出台相应政策，鼓励商铺进行业态调整和品牌升级，提高商业综合竞争力。
同时，政府可以提供相应的培训和咨询服务，帮助商家改造提升。
五、政策支持：1.财政支持：政府可以设立专项资金，用于老旧建筑的改造和更新工作。
资金可以用于项目补贴、技术支持和公共设施建设等方面。
2.土地政策：政府可以在土地出让和使用方面给予改造项目优先权，降低土地出让价格，减轻企业的负担。
3.税收优惠：政府可以对参与改造项目的企业给予税收减免政策，鼓励企业积极参与改造工作。
4.金融支持：政府可以引导金融机构加大对改造项目的金融支持力度，提供低息贷款和优惠融资等服务。
大埔三旧改造最新工程方案
大埔三旧改造最新工程方案本次大埔三旧改造项目的最新工程方案主要包括以下几个方面：一、建筑外观改造针对老旧建筑的外观，我们将进行全面改造，包括外墙粉刷、修缮、加固以及门窗更换等。
同时，为了提升建筑的外观美观度，我们将在建筑立面进行艺术装饰，增加城市景观的吸引力。
此外，还将采用现代建筑材料和技术，提升建筑的抗震、防火等能力，确保建筑的安全性。
二、内部空间优化在对建筑外观进行改造的同时，我们还将对建筑内部空间进行优化。
通过重新设计室内布局，增加采光、通风设施，完善建筑内部功能分区，提高建筑的使用效率和舒适度。
同时，我们还将引入智能化管理系统，提升建筑的智能化水平，提供更加便捷的生活和工作环境。
三、环境改善大埔三旧改造项目还将重点改善周边的环境设施。
包括改造老旧道路、增设绿化带、建设休闲广场、美化景观等，提升周边的环境品质。
同时，我们还将引入低碳、环保的建筑材料和技术，打造一个绿色、环保的城市更新项目，为居民提供更加健康宜居的生活空间。
四、功能配套完善为了提高大埔三旧改造项目的整体综合效益，我们还将在周边建设各种配套设施。
包括商业综合体、文化艺术中心、社区医疗服务站等，为居民提供更加丰富的生活和文化需求。
同时，我们还将建设地下停车场、改善交通设施，解决周边交通拥堵问题，提升居民出行的便利性。
五、社区参与在大埔三旧改造项目的实施过程中，我们将充分尊重居民的意愿，进行广泛的社区参与。
通过开展居民座谈会、征集意见、组织文化活动、宣传教育等方式，强化居民的参与意识，增强项目的社会责任感，确保项目的顺利实施和取得理想效果。
总结起来，大埔三旧改造项目的最新工程方案是一个全面、综合、长远的城市更新项目。
通过对建筑外观、内部空间、环境、功能配套等多方面的改造和提升，将为城市居民提供更加美好、便利、舒适的生活空间，同时也将为城市的可持续发展做出重要贡献。
希望通过我们的努力，能够让大埔这座城市焕发新的活力，成为更加宜居宜业的城市。
广州市人民政府关于加快推进“三旧”改造工作的意见
广州市人民政府关于加快推进“三旧”改造工作的意见文章属性•【制定机关】广州市人民政府•【公布日期】2009.12.31•【字号】穗府[2009]56号•【施行日期】2009.12.31•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】机关工作正文广州市人民政府关于加快推进“三旧”改造工作的意见（穗府〔2009〕56号）各区、县级市人民政府，市政府各部门、各直属机构：为深入贯彻落实《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年）》，着力推进我市旧城镇、旧村庄、旧厂房（以下简称“三旧”）改造工作，加快建设现代化宜居城市和国家中心城市，现根据省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号，以下简称《若干意见》）有关精神，结合我市实际，提出如下意见。
一、深刻领会省“三旧”改造工作指示精神，认真抓好贯彻落实“三旧”改造是在当前土地资源供需矛盾日益突出的情况下，拓展建设空间、保障发展用地的重要途径，是推进节约集约用地工作的重要内容，也是改善城市面貌和人居环境，提升居民生活品质，建设宜居现代城市的必然要求。
为推进该项工作，省政府专门下发文件，在补办征收手续、补办农用地转用手续、补办供地手续、土地出让收益、农村集体建设用地改变为国有土地，以及边角地、插花地、夹心地的处理等六个方面实现了“突破”，为我市推进“三旧”改造工作提供了历史性契机。
对此，各级、各部门要认真组织学习《若干意见》，深刻领会省“三旧”改造工作指示精神，进一步提高对推进“三旧”改造的思想认识，增强抓好“三旧”改造的责任感和紧迫感，掌握“三旧”改造工作目标、原则和总体要求，切实把“三旧”改造工作摆上当前工作的突出位置，使我市“三旧”改造工作真正取得成效。
二、严格掌握好“三旧”改造政策范围，坚持依法依规办事“三旧”改造政策性强、影响面广，涉及诸多方面的利益。
为此，省政府文件对“三旧”改造的范围及享有的政策条件作了明确规定，这是各级、各部门推进“三旧”改造的依据。
广州市现行“三旧”改造文件汇编
广州市现行“三旧”改造文件汇编目录广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知 (2)广州市人民政府办公厅关于加强土地管理的实施意见 (8)广州市城市更新改造项目报批程序流程图（试行） (23)广州市城市更新局关于印发《广州市城市更新安置房管理办法》的通知 (33)广州市城市更新局关于印发《关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见》的通知 . 38广州市城市更新局关于印发《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》的通知 (41)广州市城市更新局关于印发《广州市城市更新项目监督管理实施细则》的通知 (46)广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见 (50)关于加快推进已批“三旧”改造项目办理供地手续的通知 (57)印发广州市城市更新办法配套文件的通知 (70)广州市城市更新办法 (87)进一步规范城中村改造的有关程序（试行） (96)广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知（粤国土资规字〔2018〕3号）各地级以上市人民政府，各县（市、区）人民政府，省政府各部门、各直属机构：《关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见》业经省人民政府同意，现印发给你们，请结合实际认真贯彻落实。
广东省国土资源厅2018年4月4日关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见为贯彻落实省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）以及国土资源部《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》（国土资发〔2016〕147号）等文件精神，进一步优化“三旧”改造政策，加快盘活利用各类低效城镇建设用地，现提出以下实施意见。
一、调整完善“三旧”改造地块数据库（一）准确把握“三旧”改造标图建库标准。
基层“三旧”改造主管部门应对拟入库地块是否符合以下入库标准进行认真审核：1.纳入“三旧”改造地块数据库的地块应当以宗地为基本单元。
广州市“三旧”改造涉税政策执行指引
广州市三旧改造涉税政策第一章总则第一条为大力推进广州市旧城镇、旧村庄、旧厂房(以下简称“三旧”)的改造，加快建设现代化宜居城市和国家中心城市，根据现行有效的税收法规政策以及《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于“城中村”改制工作的若干意见》(穗办〔2002〕17号)、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府〔2009〕78号)、《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府〔2009〕56号）等文件规定，制订本指引。
第二条本指引适用于已纳入广州市“三旧”改造范围的旧城镇、旧村庄（含村留用地）、旧厂房的改造。
第二章“三旧”改造模式第三条旧城镇改造模式。
旧城镇改造模式主要以政府主导方式为主，其运作流程如下：政府收回土地→委托相关单位进行拆迁及补偿→土地公开出让（或划拨）→建设单位出资建设安置房及商品房（其中安置房用于安置被拆迁户，实行产权置换）。
第四条旧村庄（含村留用地）改造模式。
旧村庄改造原则上是将原有村用地划分为融资地块和复建地块两部分。
融资地块通过出让方式引入房地产开发企业（以下简称开发企业）进行开发，复建地块用于建设村民复建房和村集体物业，复建地块土地使用权仍为村。
其改造模式具体包括:（一）政府主导模式。
运作流程如下：政府收回融资地块→通过“招、拍、挂”方式公开出让→开发企业受让该地块的使用权，向政府支付全额土地出让金（含复建成本）→政府收取土地出让金后向开发企业开具财政票据→政府向村经济组织支付征地补偿款→村经济组织用政府支付的补偿款组织兴建复建房、集体物业和对村民进行经济补偿，复建房用地一次性转为国有用地并办理确权手续，暂缓缴纳土地出让金。
开发企业与村经济组织没有直接的经济关系和合作关系。
（二）开发企业代建模式。
运作流程如下：政府收回融资地块→通过“招、拍、挂”方式挂牌协议出让→开发企业向政府支付融资地块的土地出让金→政府收取土地出让金后向开发企业开具财政票据→作为《国有土地使用权出让合同》的附加协议条款，开发企业需承担复建房全部改造成本并代为建设（复建房用地一次性转为国有用地并办理确权手续，暂缓缴纳土地出让金）→拆迁补偿由开发企业直接支付给村经济组织或拆迁户。
广东三旧改造
（四）城市整体机能不高，城市形象和功能有待提升
自20世纪80年代末期起，随着广东经济的起飞，微观经济体逐渐 活跃，市场经济开始快速升温。但由于相关的法律法规未能及时跟上， 一些微观经济体在利益驱使下无序扩张和膨胀,造成区域化产能过快升 温,投资产业失调，建设用地迅速扩大且分布散乱。由于多年超负荷运 转、城市内部系统的更迭调适滞后于社会经济的发展需求以及城市发展 功能定位的变化，城市发展不仅面临着空间实体的物质性老化，同时还 面临着功能性衰退与结构性衰退。导致城市整体机能下降，城市人居环 境局部恶化，城市形象和功能有待提升。
广州市三旧改造工作办公室、广州市财政局印发《关于加强旧村全面改造项目复建安置资金监管的意见》的通知
广州市三旧改造工作办公室、广州市财政局印发《关于加强旧村全面改造项目复建安置资金监管的意见》的通知文章属性•【制定机关】广州市三旧改造工作办公室,广州市财政局•【公布日期】2012.09.28•【字号】穗旧改联字[2012]3号•【施行日期】2012.09.28•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】专项资金管理正文广州市三旧改造工作办公室、广州市财政局印发《关于加强旧村全面改造项目复建安置资金监管的意见》的通知（穗旧改联字〔2012〕3号）各区、县级市人民政府、市政府各部门、各直属机构：《关于加强旧村全面改造项目复建安置资金监管的意见》（修改稿）业经市“三旧”改造工作领导小组会议审议通过，现印发给你们，请遵照执行。
2010年7月印发的《关于加强旧村全面改造项目复建安置资金监管的意见》（穗旧改联字〔2010〕3号）不再执行。
广州市“三旧”改造工作办公室广州市财政局二○一二年九月二十八日附件：关于加强旧村全面改造项目复建安置资金监管的意见为加强对旧村全面改造项目复建安置资金的监管，保障旧村全面改造项目复建房屋权利人的合法权益，现根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府〔2009〕56号）、《关于加快推进三旧改造工作的补充意见》（穗府〔2012〕20号）的有关规定，制定本意见。
一、适用范围和管理机构（一）本市市辖区范围内旧村全面改造项目的复建安置资金监管适用本意见。
萝岗、南沙自行批复改造方案的，复建安置资金监管可参照执行本意见或另行制订监管办法。
增城市、从化市可参照执行本意见。
本意见所称全面改造是指经批准的改造方案中明确采用全面改造模式的旧村改造项目。
（二）市“三旧”改造工作办公室负责市辖区范围内复建安置资金监管工作，对各区复建安置资金的使用、监管情况进行检查。
区政府或区政府指定的机构具体负责本辖区内复建安置资金监管工作。