济南市城市建设用地容积率规划管理暂行规定

济南市城市建设用地容积率规划管理暂行规定
第一条为科学、节约、集约利用土地与空间资源，规范建设用地容积率的规划管理，根据有关法律、法规和规范，本着公开、公平、公正原则，结合本市实际，制定本规定。

第二条在本市城市规划区内进行各项规划建设活动，涉及容积率规划管理的，均适用本规定。

第三条市城市规划行政主管部门负责建设用地容积率规划管理工作。

第四条建设用地容积率按地上容积率和地下容积率分别核定。

第五条建设用地按其主要用途，参照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）进行分类。

第六条建设用地面积大于3公顷的建设用地，必须编制修建性详细规划，经批准后实施。

须编制修建性详细规划的成片居住类用地，应按上层次规划及本规定《成片居住类用地地上容积率指标表》（以下简称《表一》）的规定核定地上容积率指标。

第七条建设用地面积小于3公顷的居住类用地和商业类用地，其地上容积率指标在经批准的详细规划中已经确定的，应按批准的规划执行。

须编制修建性详细规划的居住类用地和商业类用地，其地上容积率指标应按本规定《小于3公顷建设用地地上容积率指标表》（以下简称《表二》）的规定执行，其中建设用地面积小于0.5公顷的居住类用地和商业类用地，应按《表二》的规定相应折减。

第八条建设用地地下容积率指标在满足地下停车、地下市政、地下
人防等配套设施和满足保护地下泉脉的条件下，根据功能需要合理确定。

第九条临城市道路、广场的建设项目，在自身功能需要以外能为社会提供广场、屋顶平台、通道、绿地等公共开放空间的，在符合周围环境及规划要求并满足消防、卫生、交通等有关规定的前提下，可按下列规定相应增加建筑面积：
（一）核定容积率小于等于2时，每提供1平方米开放空间，允许增加建筑面积1.5平方米；
（二）核定容积率大于2小于等于4时，每提供1平方米开放空间，允许增加建筑面积2平方米;
（三）核定容积率大于4时，每提供1平方米开放空间，允许增加建筑面积2.5平方米。

第十条建设项目征地范围内代征或代拆城市道路、公共绿地或其它城市公共用地，在核定容积率指标时，可按下列公式的计算方法增加容积率。

公式一：FAR2= (S2/ S1) ×FAR1 ×0.2
公式二：FAR2= (S3/ S1) ×FAR1 ×0.5
其中：FAR1-核定容积率；
FAR2-容积率增加值；
S1-建设用地面积；
S2-代征城市公共用地面积；
S3-代拆城市公共用地面积。

第十一条危旧房改造和重点建设项目拆迁安置用房、经济适用房建设项目，其容积率指标可按《表一》、《表二》和本规定第十条的规定适当增加。

第十二条市级商业中心、地区级商业中心、城市标志地段等特殊功能区内的各类建设项目，其容积率指标参照本规定在编制详细规划和城市设计中确定。

特殊地区的具体范围和管理规定应根据城市总体规划、分区规划等有关规划确定。

第十三条在老城区、历史文化保护区、特色风貌保护区、风景名胜区、城市生态保护区、机场净空保护区等保护区内的各类建设项目，其容积率指标应在符合所在区域保护要求的前提下确定。

保护区的具体范围和保护要求应根据城市总体规划、分区规划、历史文化名城保护规划等有关规划确定。

第十四条未列入《表一》、《表二》的行政办公、教育科研、医疗卫生、文化、体育、工业、仓储等类型的建设用地容积率指标，应按有关规划要求及规定执行。

第十五条建设用地有下列情况之一的，不允许调整增加容积率：（一）建设用地原有容积率已超出本规定核定容积率的；
（二）建设用地内的建设项目已全部取得《建设工程规划许可证》的；（三）以招标、拍卖、挂牌方式取得国有土地使用权的；
（四）建设用地内有违法建设行为的。

第十六条建设用地所在区域有下列情况之一的，可按本规定调整审
批程序进行容积率调整，但容积率增加须符合周围环境要求，且满足消防、卫生、交通等有关规定及周围设施所能承担的条件：
（一）国家、省或市重大政策发生变化的；
（二）建设用地原有建设限制条件发生重大变化的；
（三）城市规划调整或重大项目对建设用地所在区域的功能、环境、交通等条件产生较大影响的；
（四）为满足公共利益需要而建设市政配套或基础设施的。

第十七条容积率调整审批程序：
（一）建设单位向市城市规划行政主管部门提出调整容积率申请，说明调整理由和具体调整意向，并附调整后的规划设计方案；
（二）非经营性建设用地增加容积率的，或经营性建设用地增加地上容积率不超过核定容积率10%的，以及增加地下容积率的，由市城市规划行政主管部门审定；
（三）经营性建设用地增加地上容积率超过核定容积率10%的，经市城市规划行政主管部门初审后，报市城市建设项目审批小组审定；（四）经营性建设用地增加容积率的，应到市国土资源行政主管部门补交土地出让金。

第十八条本规定名词解释及计算规则按附录《名词解释》、《计算规则》执行。

第十九条本规定由济南市规划局负责解释。

第二十条本规定自2006年1月1日起施行。

表一成片居住类用地地上容积率指标表
表二小于3公顷建设用地地上容积率指标表
附录一名词解释
1、城市规划区：市辖历下、市中、槐荫、天桥、历城、长清行政六区（含市高新技术开发区）。

2、老城区：主要指环城公园、大明湖所围合的地区及总体规划划定的商埠区。

3、旧城区：主要指老城区以外、二环路以内的建成区。

4、新城区：主要指旧城区以外的地区。

5、居住类用地：以居住建筑物及其配套设施共同形成的居住小区、居住组团、街坊和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地。

6、商业类用地：从事各类商业销售活动及容纳商业性办公、旅馆业等各类服务业活动的用地。

7、容积率：一定地块内总建筑面积与建设用地面积的比值。

8、地上容积率：一定地块内地面以上建筑面积（室外地坪正负零以上高度不超过1.5米的半地下室建筑面积不计）与建设用地面积的比值。

9、规划道路红线：城市道路用地的规划控制线。

10、规划河道蓝线：城市各级河道用地的规划控制线。

11、规划绿线：城市各级绿地用地的规划控制线。

附录二计算规则
1、建设用地面积计算
建设用地面积是指能直接用于或附属于该建设项目的实际用地面积，不包括规划道路红线、规划河道蓝线及规划绿线等规划控制线内的城市公共用地面积，具体面积以市城市规划行政主管部门核定的用地范围为准。

2、建筑面积计算
按国家有关建筑面积的计算规则计算。

层高2.2米（含2.2米）以上的地下室及半地下室，计入建筑面积。

3、建筑高度计算
（1）平屋面建筑无女儿墙的屋面，从室内地坪正负零算至檐口顶面，如有女儿墙的屋面，算至女儿墙顶面。

（2）坡屋面建筑，从室内地坪正负零算至屋檐口。

4、建筑层数计算
从建筑室内地坪正负零开始计算第一层至建筑屋顶。

顶部跃层及高度低于2.2米的夹层及设备层不计算建筑层数。

5、容积率计算
容积率的计算公式：FAR＝S1/S2
其中：FAR——容积率；
S1——建设用地内计算容积率的建筑面积总和;
S2——建设用地面积。

（1）建设用地内设置为地区服务的公用设施和人防设施，其建筑面
积可不计入容积率指标。

（2）建筑物之间因公共交通需要，架设穿越城市道路的人行通道，其建筑面积可不计入容积率指标，但通道内不应设置商业设施，且该通道对社会公众无偿开放。

（3）因建设用地代征或代拆城市公共用地增加的容积率应分别计算后，再计算合计值。

6、开放空间的条件与计算
开放空间必须沿城市道路、广场，使用面积不小于150平方米，与地面高差不大于5米。

开放空间应设置相应的标志,有直接对外通行的坡道或楼梯，做到常年开放,不得改变使用性质,并交有关部门管理。

表一成片居住类用地地上容积率指标表
表二小于3公顷建设用地地上容积率指标表。