如何认识中国的房地产(一)

如何认识中国的房地产（一）王福重老师

房价

十几年来，房地产市场和房价，始终是街头巷议的话题，因为房地产在宏观上关乎中国经济增长，实践证明，没有哪个行业比房地产业，更能拉动中国经济，房地产在微观上连接着民生，房子是绝大部分人一生最大的投资品，每个人都渴望拥有自己的房子。

经济学家，投行专家，贩夫走卒，似乎人人都是房地产专家，都喜欢预测房价，有的年年诅咒房价腰斩，房地产崩盘，他们声称，中国房价泡沫严重，迟早崩盘，他们经常获得喝彩声。似乎他们代表了民意，是为平民鼓与呼。可是凡是相信他们的人，没有不后悔的；也有人认为中国的房价不高，长期看，还得上涨。他们常常受到攻击，被认为是“人民公敌”。可是，他们似乎是正确的。

2006年以来，出现了一个描述房地产和房价的热词：“北上广深”，即中国房价最高，对其他城市的房价有标杆意义的四大城市：北京、上海、广州和深圳，也称“一线城市”。关于房地产和房价的争论，多以这四个地方为热点。

2009年以来，北京核心城区，也就是四环以内，上海的核心区，也就是中环线以内的，深圳市区，也就是关内的房价，大约是每平方米3万元人民币，广州市核心区约为每每平方米2万元。

这样的房价高不高？那样看用什么标准了。如果用房价收入比，则每平方米2-3万元的价格，肯定是太高了。以北京为例，北京市职工的平均工资，同期大约是每月3000元。一个月收入3千元的普通人，如果买一套100平方米的普通住房，大约需要100年。

有好事者半认真半玩笑计算了一下，如今在京城买套普通住宅，农民要从唐朝开始种地（三亩），工人从鸦片战争时开始做工，小偷要连续作案10，000次，而“失足妇女”要从18岁“工作”到42岁，以上还必须要不吃不喝，无日无休。如此，房价确实超出了“劳动人民”的购买能力。

一、房价为什么高

有人说，中国房价有其特殊性，哪个国家的房价没有特殊性呢？但是，价格终究是经济理论可以解释的，最终还是由供求决定的。

先看需求。

需求者也就是买房者这一边。

房价高也好，低也好。都是人们买出来，不是说出来的，这种购买还是自愿的，没人逼你。是买家最后推高了房价的。房价这么高，还有人疯狂买，这说明，买房的人是真的有钱。

有钱的当然只是一部分人。从一开始，就说，改革的最终目标是实现共同富裕，但是，具体路径，是先让一部分人富裕起来，然后再带动其他人。到今天，一部分人富裕的目标已经实现，而且是超额完成了任务。

中国的收入差距，以基尼系数衡量，多个严肃学者的研究，均认为超过0.5的警戒线，接近两级分化的边缘。《财经》杂志，2007年11期的文章“灰色收入与居民收入差距”，根据官方公开资料计算，得出的结论是：2004年全国城乡居民人民币储蓄存款余额约12万亿元，人均9200元，5％的高端储户(约5000万人)占储蓄存款的59％。最高收入1％的储户约占33％。

中国的GDP世界第二，比日本还多。日本人有钱是世界常识。GDP，从收入的角度，就是一国居民的总收入。如果中国的GDP比日本还大，这么多的总收入如果只富裕一部分人，那这些人，比日本人还要富裕，如果收入差距足够大，那么，中国必然出现一个最富裕的人。群。

如果我们去美国、欧洲、日本，包括香港，在最豪华的购物场所，看到的都是来自中国的消费者，过去这些地方，最大的客户群可能是日本人，或者中东的王子们。这些中国的有钱人，动辄就买几十个爱马仕、LV等等。奢侈品购物中心的店员们，为了招徕中国客人，必须得学两句中文。金融危机之后，全球的奢侈品市场萎缩，而中国的奢侈品市场却丝毫不受影响，还扩大了销售规模。无论是豪华跑车，还是名牌手表，无论是天价的茅台、拉斐，还是古董字画玉石，有钱人买起来，连眼睛都不眨一下。更不必说那些奢靡的会所，一掷千金的盛宴了。

总之，这些先富起来的人，富裕得令全世界咂舌。富人并非高枕无忧，相反，富人最恐惧的是钱贬值，而避免贬值就只能靠投资。

投资投什么？在中国，大部分赚钱的营生，都是特许经营的，只允许国企或央企做。比如石油石化、金融保险、邮政通讯等等。老百姓，包括富人，他们的投资渠道，只剩下几项：股市、房地产、黄金，珠宝玉石古董等。

股市有风险，入市需谨慎。也许是股市有时候真有赚钱的机会，比如2006年到2007年上半年，只要买了就能赚，傻子都能赚钱。好多人对股市的风险，认识不够。而从07年下半年开始的几年，股市一路下跌，80-90%的人都亏了钱，这时候，才知道股市确实有风险，入市确实必须谨慎。股市的风险何来？

有上市公司作假，女扮男装上市带来的，也有外部因素，如欧美股市的影响。但是，政策的风险，才是最大的。2007年股市最高点，沪市上到6124点，但是，短短几个月后，就迅速跌落到1644点，有人戏称，回到大清王朝（1644年清军入关）。是什么力量在尽力把股市往下拉？人们发现，监管部门，采取了多想措施，打压股市，如增发大盘股、股权分置改革等，似乎股市高了，有人很不舒服，而压倒股市的稻草，是印花税。财政部某天半夜十二点，突然在其网站宣布，提高股票交易印花税。好像有某种力量，在羡慕嫉妒恨股民在股市里挣钱。从那时以后，股民们对股市的热情似乎就再也没有回复过，有钱人，更是逐渐远离这个伤心之地。

2001年到2010年，是黄金的十年，黄金价格一路上扬。如果能拿上十年，收益是太客观了。可能，历史地看，黄金有十年的牛市，也有二十三十年的熊市，比如从1980年到2000年，黄金价格就一路下滑，影响黄金价格的因素，比股市还多还复杂。比如各国央行的黄金储备战略和决策，美元的强弱，石油等大宗商品的需求，美国的经济状况等等，这些因素，石阶上几乎无人能准确把握，一本投资者根本没有能力进行预测，所以，即使在黄金十年里，赚钱的人也不多。有钱人，即使有心，也不敢轻易触碰黄金，包括由黄金衍生品，包括纸黄金，黄金期货。

盛世古董，乱世黄金。目下，自然是盛世,古董市场异常活跃，看电视上的鉴宝类节目有多红火就知道了。一下子冒出那么多的稀世珍宝，珍奇物件。走进文物古玩市场，随便拿起一个小玩意，问问价格，立马你会石化。自然有不少人发了财，进入市场早的，利用别人闹不清真假的时间差，浑水摸鱼的是多数。哪里会有那么多的宝贝呢？钱太多，无处可去，一部分跑到这里，催生了古董或者假古董市场的活跃和泡沫惊人。好在，大部分人在上当受骗之后，理智多了。这个市场毕竟信息不对称严重，市场过于狭窄，流动性差。

“错误和挫折教育了我们，使得我们比较地聪明起来了”，股市和其他市场的风险和失败，让富人们把钱大量投向房地产。