房地产企业的税收政策及税收筹划PPT课件
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• 一、销售的类型和方式 • （一）销售类型： • 1 、 商品房预售 • 预售条件： （1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权 证书； （2）持有建设工程规划和施工许可证； （3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金 达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度 和竣工交付日期。 （4）向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得 《商品房预售许可证》。
– ４．采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实 现： – （1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或 协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入 的实现。 – （2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购 买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共 同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高 于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于 收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前 两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属 于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算 的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
– ４．采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实 现： – （3）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开 发产品的，属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开 发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果 销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议 中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确 认收入的实现，开发企业按规定支付受托方的分成额，不得直接 从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的， 则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认 收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应 按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单 之日确认收入的实现。 – （4）采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合 同的有关约定，参照上述（1）至（3）项规定确认收入的实现； 包销期满后尚未出售的开发产品，开发企业应根据包销合同或协 议约定的价款和付款方式确认收入的实现。
• 2.企业所得税 • （一）企业所得税各项收入的确 • （二）扣除项目的确认 • 1、成本：开发成本的归集和分摊、完工成本的结转、销售 成本的结转
• 2、期间费用
S1 房地产开发企业涉及的主要税种
• 3.土地增值税 • 4.个人所得税 • 5.房产税 • 6.印花税 • 7.土地使用税
S2 收入的确认及处理
• 注：国税函（2009）342号文
• 三、收入的税务处理
– （一）开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全 部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。 – （二）企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合 同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定 确认： – 1.采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款 或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 – ２.采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定 的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付 款日确认收入的实现。 – ３.采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定 的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现， 余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
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2、商品房现售
•wk.baidu.com
商品房现售，应当符合以下条件： （1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开 发企业资质证书； （2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； （3）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （4）已通过竣工验收； （5）拆迁安置已经落实； （6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件， 其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付 日期； （7）物业管理方案已经落实。
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（三）企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对 外投资、分配给股东或投资人，抵偿债务、换取其他企事业单 位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所 有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利 润）的实现。 （四）企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、 直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定： 1.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地 城市城区和郊区的，不得低于15% 2.开发项目位于地级市城区及郊区的，不得低于10%。 3.开发项目位于其他地区的，不得低于5% 4.属于经济适用房、限价房和为盖房的，不得低于3%
房地产企业的税收政策及税收筹划
S1 房地产开发企业涉及的主要税种
• 房地产开发企业纳税检查涉及的主要税种
• 一、营业税 • （一）营业税主要涉税环节 • 1.销售环节 • 销售完工产品 • 预售未完工产品 • 视同销售
S1 房地产开发企业涉及的主要税种
• • • • 2、持有环节：房产出租 3、物业管理 4、代建工程 5、工程建设
S1 房地产开发企业涉及的主要税种
• (二）主要应税收入 • 1、主营业务收入：土地转让收入、商品房销售收 入、预收收入、视同销售收入、配套设施销售收 入、销售在建工程收入、代建工程结算收入、开 发产品租金收入 • 2、其他业务收入：售后服务收入、物业管理收入、 固定资产出租收入、多种经营收入
S1 房地产开发企业涉及的主要税种
（二）销售方式 自行销售
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委托销售
• 二、开发产品完工的确认
• 依据国税发[2009]31号文件，在中国从事房地产开发经营业务的企业， 除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为开发产 品已经完工：
• 1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）
• 2.已开始投入使用的开发产品（成本对象） • 3.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）
– ４．采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实 现： – （1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或 协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入 的实现。 – （2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购 买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共 同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高 于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于 收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前 两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属 于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算 的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
– ４．采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实 现： – （3）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开 发产品的，属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开 发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果 销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议 中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确 认收入的实现，开发企业按规定支付受托方的分成额，不得直接 从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的， 则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认 收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应 按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单 之日确认收入的实现。 – （4）采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合 同的有关约定，参照上述（1）至（3）项规定确认收入的实现； 包销期满后尚未出售的开发产品，开发企业应根据包销合同或协 议约定的价款和付款方式确认收入的实现。
• 2.企业所得税 • （一）企业所得税各项收入的确 • （二）扣除项目的确认 • 1、成本：开发成本的归集和分摊、完工成本的结转、销售 成本的结转
• 2、期间费用
S1 房地产开发企业涉及的主要税种
• 3.土地增值税 • 4.个人所得税 • 5.房产税 • 6.印花税 • 7.土地使用税
S2 收入的确认及处理
• 注：国税函（2009）342号文
• 三、收入的税务处理
– （一）开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全 部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。 – （二）企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合 同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定 确认： – 1.采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款 或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 – ２.采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定 的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付 款日确认收入的实现。 – ３.采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定 的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现， 余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
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2、商品房现售
•wk.baidu.com
商品房现售，应当符合以下条件： （1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开 发企业资质证书； （2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； （3）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （4）已通过竣工验收； （5）拆迁安置已经落实； （6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件， 其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付 日期； （7）物业管理方案已经落实。
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（三）企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对 外投资、分配给股东或投资人，抵偿债务、换取其他企事业单 位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所 有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利 润）的实现。 （四）企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、 直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定： 1.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地 城市城区和郊区的，不得低于15% 2.开发项目位于地级市城区及郊区的，不得低于10%。 3.开发项目位于其他地区的，不得低于5% 4.属于经济适用房、限价房和为盖房的，不得低于3%
房地产企业的税收政策及税收筹划
S1 房地产开发企业涉及的主要税种
• 房地产开发企业纳税检查涉及的主要税种
• 一、营业税 • （一）营业税主要涉税环节 • 1.销售环节 • 销售完工产品 • 预售未完工产品 • 视同销售
S1 房地产开发企业涉及的主要税种
• • • • 2、持有环节：房产出租 3、物业管理 4、代建工程 5、工程建设
S1 房地产开发企业涉及的主要税种
• (二）主要应税收入 • 1、主营业务收入：土地转让收入、商品房销售收 入、预收收入、视同销售收入、配套设施销售收 入、销售在建工程收入、代建工程结算收入、开 发产品租金收入 • 2、其他业务收入：售后服务收入、物业管理收入、 固定资产出租收入、多种经营收入
S1 房地产开发企业涉及的主要税种
（二）销售方式 自行销售
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委托销售
• 二、开发产品完工的确认
• 依据国税发[2009]31号文件，在中国从事房地产开发经营业务的企业， 除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为开发产 品已经完工：
• 1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）
• 2.已开始投入使用的开发产品（成本对象） • 3.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）