房地产企业的税收政策及税收筹划PPT课件
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第十章房地产税收制度与政策ppt课件全
第十章 房地产税收制度与政策
第一节 房地产税收概述
• 一、我国税收体系 • 目前我国的税收体系可按征税对象不同划分为商品流转
税、资源税、财产税、所得税和行为税五大类。 • 第一类:流转税。也称为商品及劳务课税。指以商品流
转额和非商品流转额作为课税对象的税种。房地产开发 经营中涉及此类的税种主要有营业税、城市维护建设税 、关税等。 • 第二类:所得税。所得税又称收益税,是指以企业利润和 个人收入作为课税对象的税种。房地产开发经营中涉及 此类的税种主要有企业所得税。
• 四、房地产税收制度改革和税收优惠政策
• 十八届三中全会就完善房地产税制，提出“加快房地产 税立法，并适时推进改革”的要求。多年来，房地产税 成为争论的焦点。有人认为，虽然房地产税已成为国际 惯例，但长期以来由于我国个人不缴纳房地产税，而且 在购买商品房时已经缴纳了高额的土地出让金，承担了 70年土地使用权，所以对于为什么要开征房地产税，房 地产税征收法理依据何在等基本问题仍然存在很大争议 。房地产税收制度改革的目的，要有利于房地产更好地 服务于保障居民用户、促进国民安居乐业，实现全面建 设小康社会目标和进程，以稳定国家治理的政治基础； 要有利于对房地产市场进行宏观调控，促进房地产市场 稳健、均衡、可持续发展，以稳定国家治理经济基础； 要有利于优化房地产税制结构，稳定国家治理税收基础 。
• 房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产 税。但工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或 估价转让给基建单位的，应从基．为鼓励利用地下人防设施，暂不征收房产税。
• 5．对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机 构等卫生机构自用的房产，免征
• 房产税。
• 自用的地下建筑，按以下方式计税：
• 1．工业用途房产，以房屋原价的 50 — 60% 作为应税房 产原值。
第一节 房地产税收概述
• 一、我国税收体系 • 目前我国的税收体系可按征税对象不同划分为商品流转
税、资源税、财产税、所得税和行为税五大类。 • 第一类:流转税。也称为商品及劳务课税。指以商品流
转额和非商品流转额作为课税对象的税种。房地产开发 经营中涉及此类的税种主要有营业税、城市维护建设税 、关税等。 • 第二类:所得税。所得税又称收益税,是指以企业利润和 个人收入作为课税对象的税种。房地产开发经营中涉及 此类的税种主要有企业所得税。
• 四、房地产税收制度改革和税收优惠政策
• 十八届三中全会就完善房地产税制，提出“加快房地产 税立法，并适时推进改革”的要求。多年来，房地产税 成为争论的焦点。有人认为，虽然房地产税已成为国际 惯例，但长期以来由于我国个人不缴纳房地产税，而且 在购买商品房时已经缴纳了高额的土地出让金，承担了 70年土地使用权，所以对于为什么要开征房地产税，房 地产税征收法理依据何在等基本问题仍然存在很大争议 。房地产税收制度改革的目的，要有利于房地产更好地 服务于保障居民用户、促进国民安居乐业，实现全面建 设小康社会目标和进程，以稳定国家治理的政治基础； 要有利于对房地产市场进行宏观调控，促进房地产市场 稳健、均衡、可持续发展，以稳定国家治理经济基础； 要有利于优化房地产税制结构，稳定国家治理税收基础 。
• 房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产 税。但工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或 估价转让给基建单位的，应从基．为鼓励利用地下人防设施，暂不征收房产税。
• 5．对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机 构等卫生机构自用的房产，免征
• 房产税。
• 自用的地下建筑，按以下方式计税：
• 1．工业用途房产，以房屋原价的 50 — 60% 作为应税房 产原值。
企业房产税税收筹划ppt课件
年可节房产税=33.60-16.80=16.80万元。
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4
三、区分房屋和非房屋，正确核算房屋原值
房产税的征税对象是房屋，房屋是指有屋面 和围护结构（有墙或两边有柱），能偶遮风避雨， 可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住 或储存物资的场所。独立于房屋之外的建筑物， 例如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒 窖菜窖、酒精池、砖瓦厂灰窖以及各种油所罐等 均不属于房产，不征房产税。
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• 例，某公司的一处房产对外出租。因该房产设施陈旧，每年收取 租金60万元。2013年，该公司准备花500万元进行装修，预计装 修后，每年租金200万元。但是，该公司在测算中发现，装修前
后对比，与租赁收入相关的税收负担也大大加重了。装修改造前 后税费负担对比如下（城市维护建设税税率为7%，教育费附加 征收率为3%）：
• 装修前：
应缴营业税：60×5%＝3万元
应缴城市维护建设税、教育费附加：3×（7%+3%）＝0.3万 元
应缴房产税：60×12%＝7.2万元
合计税费负担为3+0.3+7.2=10.5万元
• 装修后：
应缴营业税：200×5%＝10万元
应缴城市维护建设税、教育费附加：10×（7%+3%）＝1万元
应缴房产税：200×12%＝24万元
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三、区分房屋和非房屋，正确核算房屋原值
房产税的征税对象是房屋，房屋是指有屋面 和围护结构（有墙或两边有柱），能偶遮风避雨， 可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住 或储存物资的场所。独立于房屋之外的建筑物， 例如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒 窖菜窖、酒精池、砖瓦厂灰窖以及各种油所罐等 均不属于房产，不征房产税。
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• 例，某公司的一处房产对外出租。因该房产设施陈旧，每年收取 租金60万元。2013年，该公司准备花500万元进行装修，预计装 修后，每年租金200万元。但是，该公司在测算中发现，装修前
后对比，与租赁收入相关的税收负担也大大加重了。装修改造前 后税费负担对比如下（城市维护建设税税率为7%，教育费附加 征收率为3%）：
• 装修前：
应缴营业税：60×5%＝3万元
应缴城市维护建设税、教育费附加：3×（7%+3%）＝0.3万 元
应缴房产税：60×12%＝7.2万元
合计税费负担为3+0.3+7.2=10.5万元
• 装修后：
应缴营业税：200×5%＝10万元
应缴城市维护建设税、教育费附加：10×（7%+3%）＝1万元
应缴房产税：200×12%＝24万元
房地产开发企业及相关行业纳税筹划-PPT精品文档
房地产开发企业及相关行业纳 税筹划
第二讲 房地产开发企业及 相关行业纳税筹划
一、房地产开发企业及相关行业的主
要税种及税率 二、相关行业的税种及税率 三、房地产业营业税的纳税筹划思路
一、房地产开发企业及相关行业 的主要税种及税率
㈠ ㈡ ㈢ ㈣ ㈤ ㈥ ㈦ 主要税种及税率简表 营业税及附加税 印花税 契税 土地增值税 企业所得税 房产税
ห้องสมุดไป่ตู้
0
5%
增值额30% 增值额 40%-扣 除项目金额5% 增值额50%-扣 除项目金额 15%
增值额60%-扣除 项目金额35%
15%
35%
㈡ 营业税及附加税1/7
1．营业税的定义 • 营业税是指对提供应税劳务、转让无形 资产和销售不动产的单位和个人，就其 取得的营业收入额（销售额）征收的一 种流转税。
房地产开发企业计征营业税的计征依据4/7
• 具体包括：
第一，出售房屋收取的款项；
第二，出售土地使用权收取的款项； 第三，代收的房屋水表、电表、装修等款项； 第四，出售房屋和土地预收的款项。 【提示】纳税人转让土地使用权或者销售不动产， 采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收 到预收款的当天。
第五，视同销售的营业额
㈢ 印花税1/2
1．印花税的定义 • 印花税，是对经济活动和经济交往中书立、领
受、使用税法规定应税凭证的单位和个人征收
的一种行为税。
2．印花税的征税范围
• 印花税的征税范围包括：各种经济合同、产权
转移书据（如房产证）、营业账簿、权利、许
可证照等。
㈢ 印花税2/2
3．印花税的纳税人 • 印花税的纳税人，是指在中国境内书立、领受、 使用税法规定应税凭证的单位和个人。 【提示】该税的最大特点为征收面广、税率很低。 4．印花税的计征依据及计算方法 ⑴ 印花税的计征方法有两种：从价计征、从量 计征 ⑵ 出售房屋和土地按0.5‰的税率计征印花税 • 应交印花税＝房屋和土地标的额×0.5‰ 【提示】房屋买卖过程中，房地产公司和购房人 均应交纳。
第二讲 房地产开发企业及 相关行业纳税筹划
一、房地产开发企业及相关行业的主
要税种及税率 二、相关行业的税种及税率 三、房地产业营业税的纳税筹划思路
一、房地产开发企业及相关行业 的主要税种及税率
㈠ ㈡ ㈢ ㈣ ㈤ ㈥ ㈦ 主要税种及税率简表 营业税及附加税 印花税 契税 土地增值税 企业所得税 房产税
ห้องสมุดไป่ตู้
0
5%
增值额30% 增值额 40%-扣 除项目金额5% 增值额50%-扣 除项目金额 15%
增值额60%-扣除 项目金额35%
15%
35%
㈡ 营业税及附加税1/7
1．营业税的定义 • 营业税是指对提供应税劳务、转让无形 资产和销售不动产的单位和个人，就其 取得的营业收入额（销售额）征收的一 种流转税。
房地产开发企业计征营业税的计征依据4/7
• 具体包括：
第一，出售房屋收取的款项；
第二，出售土地使用权收取的款项； 第三，代收的房屋水表、电表、装修等款项； 第四，出售房屋和土地预收的款项。 【提示】纳税人转让土地使用权或者销售不动产， 采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收 到预收款的当天。
第五，视同销售的营业额
㈢ 印花税1/2
1．印花税的定义 • 印花税，是对经济活动和经济交往中书立、领
受、使用税法规定应税凭证的单位和个人征收
的一种行为税。
2．印花税的征税范围
• 印花税的征税范围包括：各种经济合同、产权
转移书据（如房产证）、营业账簿、权利、许
可证照等。
㈢ 印花税2/2
3．印花税的纳税人 • 印花税的纳税人，是指在中国境内书立、领受、 使用税法规定应税凭证的单位和个人。 【提示】该税的最大特点为征收面广、税率很低。 4．印花税的计征依据及计算方法 ⑴ 印花税的计征方法有两种：从价计征、从量 计征 ⑵ 出售房屋和土地按0.5‰的税率计征印花税 • 应交印花税＝房屋和土地标的额×0.5‰ 【提示】房屋买卖过程中，房地产公司和购房人 均应交纳。
房地产全程纳税筹划详细PPT
房地产企业开发项目全程税收风险防范及纳税筹划第一节公司设立与征地环节一．设立房地产公司1、工商管理部门对抽逃出资的处罚《公司登记管理条例》第71条：公司的发起人、股东在公司成立后，抽逃出资的，由公司登记机关责令改正，处以所抽逃出资金额5%以上15%以下的罚款。
构成犯罪的，依法追究刑事责任。
2、开发资质管理新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到房地产开发主管部门备案：（1）营业执照复印件；（2）企业章程；（3）验资证明；（4）企业法定代表人的身份证明；（5）专业技术人员的资格证书和劳动合同；（6）房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。
房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。
《暂定资质证书》有效期1年，房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长有效期，但延长期限不得超过2年。
但自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，有效期不得延长。
3、股东借款——税法界定为分利财税[2008]83号：符合以下情形的房屋或其他财产，不论所有权人是否将财产无偿或有偿交付企业使用，其实质均为企业对个人进行了实物性质的分配，应依法计征个人所得税。
（1）企业出资购买房屋及其他财产，将所有权登记为投资者个人、投资者家庭成员或企业其他人员的；（2）企业投资者个人、投资者家庭成员或企业其他人员向企业借款用于购买房屋及其他财产，将所有权登记为投资者、投资者家庭成员或企业其他人员，且借款年度终了后未归还借款的。
4、注册子公司、分公司？法人投资/自然人投资？跨地区的项目公司如何注册？（1）子公司、分公司税收管辖权（2）跨地区项目的税收管辖权（3）税后分配利润，法人股东与自然人股东税收待遇的差异5、出资方式的涉税问题：（1）货币——印花税（2）货物——增值税、印花税（3）无形资产——印花税（4）不动产/土地——契税、土地增值税、企业所得税、印花税（5）股权或债权6、个人股权转让——公司法、公司登记管理条例、税法（工商局与税务局的协调）国税函[2009]285号：股权交易各方在签订股权转让协议并完成股权转让交易以后至企业变更股权登记之前，负有纳税义务或代扣代缴义务的转让方或受让方，应到主管税务机关办理纳税（扣缴）申报，并持税务机关开具的股权转让所得缴纳个人所得税完税凭证或免税、不征税证明，到工商行政管理部门办理股权变更登记手续。
《房地产税收筹划》课件
2 研究税收政策
了解最新规定
4 切实减少税务风险
遵守相关法规
房地产税收筹划的案例
1
如何降低房产交易税
2
最佳交易时间和方式
3
如何避免重复征税
合理规划资产结构
如何优化资产结构
合理配置不同类型的资产
结论
1 房地产税收筹划的重要性
最大化利用税收优惠政策
2 如何合理规避税收风险
确保合法合规
参考资料
• 税务法规 • 房地产税收筹划案例 • 相关报告和研究
《房地产税收筹划》PPT课件
# 房地产税收筹划 ## 简介 - 什么是房地产税？ - 房地产税的作用和目的 - 房地产税与其他税种的区别
房地产税的种类和征收产税
契税，增值税，转让税
如何进行税收筹划
1 税务规划的重要性
有效管理资产
3 合理安排资产组合
最大限度减少税务负担
房地产企业税收培训课件
企业所得税的计算方法与申报流程
1
常见计算方法
概述常用的企业所得税计算方法和税率。
2
申报流程
说明企业所得税申报的程序和要求。
3
税务风险管理
分享如何合规遵循税收法规，降低税务风险。
合理利用税收优惠政策
1 了解税收优惠政策
介绍不同类型企业可以享 受的税收优惠政策。
2 优化企业结构
分享如何通过合理调整企 业结构最大化利用税收优 惠政策。
3 案例分析
分析实际情况下如何灵活 运用税收优惠政策的案例。
税务检查与应对措施
检查程序
解释税务检查的程序和注意事 项。
应对策略
分享如何准备和应对税务检查， 降低风险。
合规建议
提供遵守税收法规的建议和行 为规范。
税收政策变化及其影响
政策预测
影响分析
应对措施
分析当前和未来的税收政策走向。
评估税收政策变化对企业的影响。
提出应对税收政策变化的经验和 建议。
税务实务操作技巧培训
1
电子申报
2
演示如何使用电子申报系统，提高办税
效率。
3
会计报税
介绍财务报表和税务申报的关联性。
问题解答
回答常见税务问题，并分享实用的操作 技巧。
房地产企业税收培训ppt 课件
本课件旨在帮助房地产企业了解税收知识，优化税务筹划，防范风险，并提 供实务案例分析和操作技巧培训，以应对新时代的税务管理与改革。
税收基础知识
1 税种分类
介绍各类税种的定义及税 收特点。
2 纳税义务
解释企业在税收方面的主 要义务和责任。
3 税收政策
概述国家税收政策的基本 原则和发展方向。
房地产开发企业税收筹划 ppt课件
PPT课件
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三、房地产开发企业如何根据不同阶段进行税收筹划？
（一）买地阶段的涉税分析与筹划 （二）建房阶段的涉税分析与筹划
（三）售房阶段的涉税分析与筹划
（四）管房阶段的涉税分析与筹导税种进行筹划？
（一）房地产开发企业营业税税收筹划与案例分析
1、房地产开发企业销售不动产中主要营业税问题
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（二）税收筹划的特征
请注意 它的本 质特征！
一种节省税款的方式 具有合法性
一种精心的纳税安排
非财务属性
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（三）税收筹划与避税
避税
税收筹划
利用税法漏洞 国家采取反避税
研究税法 合理利用 国家保护支持
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税收筹划与避税是两码事儿
避税，是指纳税人利用税法规定上的漏洞、不足和缺陷， 在纳税前采取合乎法律规定的方法规避或减轻税收负担 的行为。避税不符合国家的立法精神，但不违法，国家 用反避税措施对其加以限制。而税收筹划符合国家的立 法精神，受国家保护和支持。
（1）征税范围 ① 销售不动产征收范围的基本规定 ② 销售不动产征收范围具体规定
（2）销售不动产中营业额规定 ① 基本规定 ② 具体规定
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2、房地产开发企业自有建筑施工队的征税问题
① 自退行为征税问题 ② 受托提供建筑劳务的征税问题
3、房地产开发企业转让土地使用权中征税问题
4、房地产开发企业物业管理中的征税问题
a、收取物业费、保养费、征税问题 b、代替有关部门收取各种费用而取得手续费收入 c、物业企业代有关部门收取的水费、电费、燃气费、维修基金、房 租不计征营业税。
PPT课件
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房地产企业所得税政策与纳税筹划
房地产企业所得税政策与 纳税筹划
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房地产企业所得税政策与纳税筹划
四、房地产企业对外出租房屋租金收入，什么时间确 认缴纳企业所得税？
五、最新资产损失扣除方法解读。 六、建筑公司在外地设立的工程部如果超过经营收入
的0.2%就地预缴了企业所得税，在总机构汇算清缴 时是否可以减除？ 七、国债利息收入纳税问题。
房地产企业所得税政策与纳税筹划
八、用于企业在建工程的贷款，因工程暂停 施工，所支付的贷款利息，是否可以计入 当期财务费用扣除？
九、支付给境外企业的设计费是否需要代扣 代缴营业税、城建税和教育费附加及企业 所得税？
十、关于企业转பைடு நூலகம்上市公司限售股有关所得 税问题。
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房地产企业所得税政策与纳税筹划
四、房地产企业对外出租房屋租金收入，什么时间确 认缴纳企业所得税？
五、最新资产损失扣除方法解读。 六、建筑公司在外地设立的工程部如果超过经营收入
的0.2%就地预缴了企业所得税，在总机构汇算清缴 时是否可以减除？ 七、国债利息收入纳税问题。
房地产企业所得税政策与纳税筹划
八、用于企业在建工程的贷款，因工程暂停 施工，所支付的贷款利息，是否可以计入 当期财务费用扣除？
九、支付给境外企业的设计费是否需要代扣 代缴营业税、城建税和教育费附加及企业 所得税？
十、关于企业转பைடு நூலகம்上市公司限售股有关所得 税问题。
房地产企业的税收政策及税收筹划PPT共59页
▪
26、要使整个人生都过得舒适、愉快，这是不可能的，因为人类必须具备一种能应付逆境的态度。——卢梭
▪
27、只有把抱怨环境的心情，化为上进的力量，才是成功知之者不如好之者，好之者不如乐之者。——孔子
▪
29、勇猛、大胆和坚定的决心能够抵得上武器的精良。——达·芬奇
▪
30、意志是一个强壮的盲人，倚靠在明眼的跛子肩上。——叔本华
谢谢！
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房地产企业的税收政策及税收筹划
6、法律的基础有两个，而且只有两个……公平和实用。——伯克 7、有两种和平的暴力，那就是法律和礼节。——歌德
8、法律就是秩序，有好的法律才有好的秩序。——亚里士多德 9、上帝把法律和公平凑合在一起，可是人类却把它拆开。——查·科尔顿 10、一切法律都是无用的，因为好人用不着它们，而坏人又不会因为它们而变得规矩起来。——德谟耶克斯
房地产企业税收筹PPT课件
（2）总机构设在高税区，分支机构设在低税区，应选择
“母子公司”的组合形式，避免将低税区的利润汇总到
高税区缴纳。
.
9
亏损与盈利情况的存在，企业如何选择？
（1）总机构盈利，分支机构亏损，选择总分公司，可以将 分支机构的亏损弥补总机构的盈利。
（2）总机构亏损，分支机构盈利，选择母子公司； （3）总机构盈利，分支机构有盈有亏，可与其中亏损的组
合伙公司于有限公司相比最大的优势在于不需要缴纳企业 所得税，而只需承担个人所得税就可以了。有限公司除了 要缴纳企业所得税外，在分配利润的时候还可能要缴纳个 人所得税。
.
5
案例：假设应纳税所得额为1000万元，
有限公司（非上市）： 企业所得税=1000×25%=250（万元） 个人所得税=（1000-250）×20%=150（万元） 总体税负=250+150=400（万元）
.
11
筹划：如果项目所在地所得税税率低于母公司所在地税率， 成立项目公司，如果两地税率相同或者项目所在地所得税 税率高于母公司所在地税率，成立公司项目部税收上更为 有利。
成立公司项目部在审批上比较困难，各地由于税源问题， 更希望其成立项目公司。
.
12
5、内资公司和外资公司的选择
外资公司以前的好处主要在于免征城建税和教育费附加 （2010.12.01取消） 。当然对于房地产企业还需综合考 虑土地增值税和企业所得税的扣除问题，需经过测算才能 够判定是内资好还是外资好。
.
16
1、项目可行性研究等前期费用的筹划
在房地产拿地之前，需要到各地考察，并进行市场调研和 可行性研究等工作。一般企业的这些工作都是由内部员工 进行，土地增值税税前抵扣额较低，且计入期间费用。
《房企业税收政策总纲》PPT课件讲义
严格禁止扣除的项目
1、向投资者支付的股息、红利等权益性投资收益款项； 2、企业所得税税款； 3、税收滞纳金； 4、罚金、罚款和被没收财物的损失； 5、税法规定以外的捐赠支出； 6、赞助支出； 7、企业之间支付的管理费； 8、企业内营业机构之间支付的租金和特许权使用费；
9、非银行企业内营业机构之间支付的利息；
1、有关的支出，是指与取得收入直接相关的支出。 2、合理的支出，是指符合生产经营活动常规，应当计入当
期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出。 3、成本，是指企业在生产经营活动中发生的销售成本、销
货成本、业务支出以及其他耗费。 4、费用，是指企业在生产经营活动中发生的销售费用、管
理费用和财务费用，已经计入成本的有关费用除外。
5、税金，是指企业发生的除企业所得税和允许抵扣的增值 税以外的各项税金及其附加。
6、损失，是指企业在生产经营活动中发生的固定资产和存 货的盘亏、毁损、报废损失，转让财产损失，呆账损失， 坏账损失，自然灾害等不可抗力因素造成的损失以及其 他损失。
企业发生的损失，减除责任人赔偿和保险赔款后的余额， 依照国务院财政、税务主管部门的规定扣除。
税前扣除
成本 费用（损失） 税金及附加
税前扣除的基本原则
□相关性原则，税前扣除必须从根源和性质上与收入 相关（收入相关性）
合法性原则__非法支出不能扣除 配比原则：纳税人发生的费用应在费用应配比或应
分配的当期申报扣除，纳税人某一纳税年度应申报 的可扣除费用不得提前或滞后申报扣除。 确定性原则：纳税人可扣除的费用不论何时支付， 其金额必须是确定的。 区分收益性支出和资本性支出原则：前者在发生当 期直接扣除；后者不得在发生当期直接扣除，应当 分期扣除或计入有关资产成本；
房地产业的纳税筹划PPT课件
主确定； ⑵ 契税的计算方法
• 应交契税＝计税依据×税率
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㈤ 土地增值税
1．土地增值税的定义 • 土地增值税，是对转
让国有土地使用权、 地上建筑物及其附着 物并取得收入的单位 和个人，就其转让房 地产所取得的增值额 征收的一种税。
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㈤ 土地增值税
2．土地增值税的征税范围 • 土地增值税的征税范围包含：转让国有土地使
采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收 到预收款的当天。 第五，视同销售的营业额
13
㈡ 营业税及附加税5/7
5.房地产企业附加税的种类及计算 ⑴ 城市维护建设税，税率：市区7%，县
城、镇5%，其他1% ⑵ 教育费附加，比率：3%
⑶ 各地方开征的其他费用，如防洪基金、 防沙基金、城市文化发展基金等，具体 情况各省差异较大。
档 次
级距
税 率
速算扣 除系数
税额计算公式 说 明
1
增值额未超过扣除项 目金额50%的部分 30%
增值额超过扣除项目
2 金额50%，未超过 40%
100%的部分
增值额超过扣除项目
3 金额100%，未超过 50%
200%的部分
4
增值额超过扣除项目 金额200%的部分
60%
0
5% 15% 35%
增值额30%
（1＋7%＋3%） • ＝12900×5.5＝709.5万元 【提示】⑴ 内部优惠售房优惠价格税务机关不认可，应按
正常卖价计税；这叫做让利不让税；
⑵ 作办公用的房屋、出典的房屋视同销售计税；
⑶ 收取代垫的水表、电表的初装费作房屋销售收入计税16。
㈢ 印花税1/2
1．印花税的定义 • 印花税，是对经济活动和经济交往中书立、领
• 应交契税＝计税依据×税率
22
㈤ 土地增值税
1．土地增值税的定义 • 土地增值税，是对转
让国有土地使用权、 地上建筑物及其附着 物并取得收入的单位 和个人，就其转让房 地产所取得的增值额 征收的一种税。
23
㈤ 土地增值税
2．土地增值税的征税范围 • 土地增值税的征税范围包含：转让国有土地使
采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收 到预收款的当天。 第五，视同销售的营业额
13
㈡ 营业税及附加税5/7
5.房地产企业附加税的种类及计算 ⑴ 城市维护建设税，税率：市区7%，县
城、镇5%，其他1% ⑵ 教育费附加，比率：3%
⑶ 各地方开征的其他费用，如防洪基金、 防沙基金、城市文化发展基金等，具体 情况各省差异较大。
档 次
级距
税 率
速算扣 除系数
税额计算公式 说 明
1
增值额未超过扣除项 目金额50%的部分 30%
增值额超过扣除项目
2 金额50%，未超过 40%
100%的部分
增值额超过扣除项目
3 金额100%，未超过 50%
200%的部分
4
增值额超过扣除项目 金额200%的部分
60%
0
5% 15% 35%
增值额30%
（1＋7%＋3%） • ＝12900×5.5＝709.5万元 【提示】⑴ 内部优惠售房优惠价格税务机关不认可，应按
正常卖价计税；这叫做让利不让税；
⑵ 作办公用的房屋、出典的房屋视同销售计税；
⑶ 收取代垫的水表、电表的初装费作房屋销售收入计税16。
㈢ 印花税1/2
1．印花税的定义 • 印花税，是对经济活动和经济交往中书立、领
房地产开发企业会计税务筹划PPT
（1）调整2005年度主营业务收入及相关科目 借： 以前年度损益调整 3000000 贷：应付帐款——某客户 3000000
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（2）调整2005年度主营业务成本
借：开发产品
2700000
贷： 以前年度损益调整 2700000
（3）调减营业税
借：应交税费——应交营业税 150000
8%和10%：
建筑业计税价格=ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ000×50%×（1+8%） ÷（13%）=1113.4（万元） 建筑业营业税=1113.4×3%=33.4（万元）
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销售不动产计税价格=1113.4×（1+10%） ÷（1-5%） = 1289.2（万元） 销售不动产营业税= 1289.2×5%=64.46（万元） 甲方转让了土地使用权、销售不动产 ，应交营业税 = 1289.2×5%+800×5%= 104.46（万元） [例7-4]甲方将土地所有权出租给乙方10年 ， 乙方出资 1000万元委托建筑公司在该土地上建房并使用 ， 期满后， 乙方将土地及房屋归还甲方。 乙方按销售不动产交税： 1000×（1+10%） ÷ （1-5%） × 5% =57.89（万元） 甲方按服务业——租赁业交税： 1000×（1+10%） ÷ （1-5%） × 5% =57.89（万元）
三、企业缴纳的税种和税收的归属
税制改革后 ，我国的税收分为国家税、地方税、 中央和地方共享税。
目前 ，在房地产业链条中 ，从土地使用权的出让 到房地产的开发、转让、保有等诸环节 ，涉及的 税种有12个 ，分别是：营业税、城市维护建设税、 教育费附加、企业所得税、外商投资企业和外国 企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土 地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕 地占用税、契税等。
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（2）调整2005年度主营业务成本
借：开发产品
2700000
贷： 以前年度损益调整 2700000
（3）调减营业税
借：应交税费——应交营业税 150000
8%和10%：
建筑业计税价格=ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ000×50%×（1+8%） ÷（13%）=1113.4（万元） 建筑业营业税=1113.4×3%=33.4（万元）
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销售不动产计税价格=1113.4×（1+10%） ÷（1-5%） = 1289.2（万元） 销售不动产营业税= 1289.2×5%=64.46（万元） 甲方转让了土地使用权、销售不动产 ，应交营业税 = 1289.2×5%+800×5%= 104.46（万元） [例7-4]甲方将土地所有权出租给乙方10年 ， 乙方出资 1000万元委托建筑公司在该土地上建房并使用 ， 期满后， 乙方将土地及房屋归还甲方。 乙方按销售不动产交税： 1000×（1+10%） ÷ （1-5%） × 5% =57.89（万元） 甲方按服务业——租赁业交税： 1000×（1+10%） ÷ （1-5%） × 5% =57.89（万元）
三、企业缴纳的税种和税收的归属
税制改革后 ，我国的税收分为国家税、地方税、 中央和地方共享税。
目前 ，在房地产业链条中 ，从土地使用权的出让 到房地产的开发、转让、保有等诸环节 ，涉及的 税种有12个 ，分别是：营业税、城市维护建设税、 教育费附加、企业所得税、外商投资企业和外国 企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土 地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕 地占用税、契税等。
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• 注：国税函（2009）342号文
• 三、收入的税务处理
– （一）开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全 部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。 – （二）企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合 同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定 确认： – 1.采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款 或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 – ２.采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定 的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付 款日确认收入的实现。 – ３.采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定 的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现， 余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
（二）销售方式 自行销售
• •
•
委托销售
• 二、开发产品完工的确认
• 依据国税发[2009]31号文件，在中国从事房地产开发经营业务的企业， 除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为开发产 品已经完工：
• 1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）
• 2.已开始投入使用的开发产品（成本对象） • 3.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）
• 1 、 商品房预售 • 预售条件： （1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权 证书； （2）持有建设工程规划和施工许可证； （3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金 达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度 和竣工交付日期。 （4）向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得 《商品房预售许可证》。
– ４．采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实 现： – （1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或 协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入 的实现。 – （2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购 买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共 同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高 于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于 收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前 两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属 于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算 的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
房地产企业的税收政策及税收筹划
S1 房地产开发企业涉及的主要税种
• 房地产开发企业纳税检查涉及的主要税种
• 一、营业税 • （一）营业税主要涉税环节 • 1.销售环节 • 销售完工产品 • 预售未完工产品 • 视同销售
S1 房地产开发企业涉及的主要税种
• • • • 2、持有环节：房产出租 3、物业管理 4、代建工程 5、工程建设
–
•
• • • •
（三）企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对 外投资、分配给股东或投资人，抵偿债务、换取其他企事业单 位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所 有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利 润）的实现。 （四）企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、 直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定： 1.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地 城市城区和郊区的，不得低于15% 2.开发项目位于地级市城区及郊区的，不得低于10%。 3.开发项目位于其他地区的，不得低于5% 4.属于经济适用房、限价房和为盖房的，不得低于3%
•
2、商品房现售
•
商品房现售，应当符合以下条件： （1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开 发企业资质证书； （2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； （3）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （4）已通过竣工验收； （5）拆迁安置已经落实； （6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件， 其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付 日期； （7）物业管理方案已经落实。
– ４．采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实 现： – （3）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开 发产品的，属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开 发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果 销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议 中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确 认收入的实现，开发企业按规定支付受托方的分成额，不得直接 从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的， 则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认 收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应 按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单 之日确认收入的实现。 – （4）采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合 同的有关约定，参照上述（1）至（3）项规定确认收入的实现； 包销期满后尚未出售的开发产品，开发企业应根据包销合同或协 议约定的价款和付款方式确认收入的实现。
S1 房地产开发企业涉及的主要税种
• (二）主要应税收入 • 1、主营业务收入：土地转让收入、商品房销售收 入、预收收入、视同销售收入、配套设施销售收 入、销售在建工程收入、代建工程结算收入、开 发产品租金收入 • 2、其他业务收入：售后服务收入、物业管理收入、 固定资产出租收入、多种经营收入
S1 房地产开发企业涉及的主要税种
• 2.企业所得税 • （一）企业所得税各项收入的确 • （二）扣除项目的确认 • 1、成本：开发成本的归集和分摊、完工成本的结转、销售 成本的结转
• 2、期间费用
S1 房地产开发企业涉及的主要税种
• 3.土地增值税 • 4.个人所得税 • 5.房产税 • 6.印花税 • 7.土地使用税
S2 收入的确认及处理