天津津南区市场调研报告1002

销售均价
2011年9月30日一期开盘，均价8500，当日销售 140套左右
客群分析ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
市区客户为主，大学城客户比例较高
产品性价比较高，但区位相对较偏，通达性弱，同时受到津南新城的挤压分流， 产品性价比较高，但区位相对较偏，通达性弱，同时受到津南新城的挤压分流， 开盘当日销售不够理想
双港板块——距离市区最近，品牌开发商集中，但区域成熟 度低，价格未能在津南实现明显超越
咸水沽板块 代表项目融创中央学府
地理位置
天津市津南区天津大道与东沽路交口
开发商
融创中国
技术指标
总占地26.5万平方米，总建筑面积约为60万平方米， 容积率2.2
项目构成
一期建筑面积为15万平方米，产品以高层、小高层、 叠拼为主，并有约2万平米的公建产品。产品一期首 推小高层和高层，采用2梯4户设计。户型面积均为 86—130平米
津南区商品住宅供求平衡，成交量稳中有升，区域价格低于全 市平均水平，但整体表现平稳
2011年8月津南商品住宅市场新增供应量为16.22万平方米，同比下降19.0%，环比下降5.0%； 商品住宅成交量为14.54万平方米，同比上升16.5%，环比上升115.4%；商品住宅成交均价为 8686元/平方米，同比上涨0.4%，环比下降2.4%。区域近期依然会有一定数量产品入市，预计依 然会供大于求，但销量不会有大幅提升。 津南区从去年8月份开始保持着较高的供应量，使得该区域的库存量较为充裕，能维持成交持续， 预计9月将陆续还会有新增供应推出补充市场。
富力桃园：高层，均价9000 金地叁拾峯：高层，均价9500 首创爱这城：高层，均价8500，首创福缇山：联排，均价 13000 华润中央公园：高层价格未定，洋房10000，联排14000
双港板块 代表项目华润中央公园
地理位置
津南微山南路与景茗道交汇处
开发商
华润置地
技术指标
占地面积:105800平方米，建筑面积:152200平方米，容积率1.5 积 占地面积
八里台板块 代表项目京基嶺域
地理位置
津南津港公路京基高尔夫球场内
开发商
京基地产
技术指标
占地面积:290000平方米，建筑面积 建筑面积:210000平方米， 占地面积 建筑面积 容积率0.7
项目构成
共646户，纯别墅社区，联排410-540平米，双拼510560平米，独栋960平米
销售均价
联排11000，双拼15000-17000，独栋28600
天津津南区市场调研报告
2011年9月 2011年
天津整体商品住宅市场近半年来呈供大于求状态，成交量和价 格均保持平稳，随着供求关系差距逐步拉大，后市压力明显
2011年8月天津商品住宅市场新增供应量为171.98万平方米，同比上涨134.91%，环比 下降9.8%；商品住宅成交量为85.62万平方米，同比上涨20.49%，环比上涨1.46%；从 供求关系上看，8月商品住宅市场供求比1：0.5，呈现供大于求的局面。 商品住宅成交均 价为9435元/平方米，同比上升1.1%，环比上升2.82%。
星耀集团
技术指标
占地4100亩，建筑面积 亩 建筑面积 建筑面积300万平方米，容积率1.1 占地 万
项目构成
共20000户，目前亚洲版块高层主推67-120㎡户型。 米克尔森庄园别墅新品在售，主推190-200平米户型 联排别墅，样板间现已开放。北美版块高层主推80364㎡，目前余房不多
销售均价
高层8000，别墅12500
津南区整体规划——承接“津、滨”，新兴产业基地，宜居 宜游新城区
规划定位：津滨城市发展主轴上的重 要区域，建设成为津滨主轴南翼新兴产 业基地；海河中游南岸现代服务业中心； 中心城市南部生态宜居宜游城市
城市职能：连接“津、滨”、依托海 河，发展现代服务业，建设高品质的生 态宜居城区；对接滨海新区产业，建设 以信息产业为主导以及现代冶金和精密 制造为辅的产业聚集区；建设体现生态 湿地和近代历史文化特色的旅游度假区。
双港板块 代表项目华润中央公园
样板示范区打造体现实力开发商水平，立面 采用市场接受度高的英式风格，高端别墅氛 围浓厚，品质感强
双港板块 代表项目首创爱这城
地理位置
津南梨双公路与微山南路交汇处
开发商
首创置业
技术指标
占地面积:64000平方米 ，建筑面积 建筑面积:157000平方米，容积率2.47 占地面积 建筑面积
八里台板块早期由明星大盘星耀五洲带 动，随着海尔、碧桂园等开发商逐步进 入，整体区域不断发展，从目前看，区 域成熟度较低，但由于湖泊较多，整体 环境好，宜居性突出，在售项目基本以 低密度产品为主 碧桂园 京基领域
注：京基项目严格意义上不属于八里台 板块，由于区域内单一项目开发，暂将 之归入八里台板块一并分析
天津整体土地市场成交活跃，但成交量和价格环比明显下降， 后市信心不足
2011年8月，天津土地公开交易市场有104宗土地成交，环比上涨0.97%。成交的总建设用地面 积约为659.16万平方米，环比下降16.46%，同比上涨75.72%；成交的规划建筑面积约为663.93 万平方米，环比下降19.76%，同比上涨44.44%。 天津土地出让市场楼面地价环比大幅下降。8月楼面地价为915.76元/平方米，环比下降28.48%； 成交土地单价为922.39元/平方米，环比下降31.30%。成交宗地中平均单幅土地成交面积为6.34万 平方米，环比下降17.24%。单幅土地平均成交金额为0.58亿元，较上月下降43.69%。成交的104 宗土地中有4宗土地溢价成交，成交宗地平均溢价率为1.11%，土地成交总金额为60.80亿元，环比 下降42.61%。
津南区商品住宅市场格局
双港板块 咸水沽板块
八里台板块 小站板块
咸水沽板块——津南核心区，配套相对成熟，大盘集中发力， 潜力大
咸水沽是津南传统的中心区，以咸水 沽镇为核心的区域配套相对成熟，2010 年富力联手合景泰富、雅居乐、世茂夺 得津南地王，其打造的津南新城项目体 量达300万平米，该项目的开发将直接 带动咸水沽板块的升级 融创学府中央 咸水沽板块紧邻海河教育园区，未来 天大、南开等高等院校的入驻将极大推 动片区的发展，尤其在教育、科研、旅 游、休闲、服务等领域，对板块价值提 升意义巨大 津南新城：高层、洋房、别墅，一期高层均价9000（精装） 区域内产品类型多以高层小高层为主， 融创学府中央：高层、洋房，一期高层均价9200 辅以洋房和别墅，高层价格在9000左右 沽上江南：高层、洋房、别墅，三期洋房均价12000 津南新城 沽上江南
客群分析
市区客户为主，部分区域客户，以投资度假为主
项目以大盘、景观、旅游资源为最大特色，但整体配套投入 项目以大盘、景观、旅游资源为最大特色， 缓慢，后期缺乏持续性亮点，销售情况一般 缓慢，后期缺乏持续性亮点，
八里台板块 代表项目碧桂园
地理位置
津南八里台镇津港公路与二八路交口
开发商
碧桂园集团
技术指标
八里台板块 代表项目京基嶺域
采用英式风格立 面，材质及工艺 精致，细节到位， 样板间装修奢华 但不张扬，整体 品质强
小站板块——区位偏远，开发不成熟，短期内难成气候
小站板块距离市区最远，区域成熟度低， 项目开发水平一般，无品牌开发商进入， 在售项目以高层、多层为主，高层均价 6000左右，多层7000，客户以地缘性 及大港客户为主，市区客户比例低，兼 有部分蓝印客户 水墨兰庭 天山水榭花都
销售均价
2011年8月9日一期开盘，均价9000，精装报价 2200，开盘去化约400套，截止9月底售700套
客群分析
市区（以南开、河西为主）客户约45%，地缘性客 户约45%，蓝印客户约10%
津南第一大盘，四大品牌开发商联合打造，区位 津南第一大盘，四大品牌开发商联合打造， 及配套优势明显，开盘当月销售业绩领冠全市 及配套优势明显，
项目构成
一期联排容积率0.55，面积290—410平米
销售均价
2011年6月18日一期开盘，总价400—600万，销售50套
客群分析
市区客户为主，部分区域客户
该项目07年即拿地，搁置时间较长，别墅楼板价 该项目07年即拿地，搁置时间较长， 07年即拿地 约5000元，土地成本较高；产品上面宽（中间户6 5000元 土地成本较高；产品上面宽（中间户6 米）庭院小是硬伤，销售不够理想，后期高层因为 庭院小是硬伤，销售不够理想， 成本压力也面临定价难题
天山水榭花都：高层5800，多层7000 水墨兰庭：高层6000
市场小结
天津整体房地产市场供大于求，随着调控周期的拉长后市不容乐观；津南区相对而言整体保持平衡， 但区域现状不成熟，价格平台较低；土地市场同比成交活跃，但环比下降明显，后市信心不足 津南区整体规划为连接市区和滨海新区的枢纽，未来新兴产业基地和宜居城市，发展空间巨大 津南区目前开发热点集中在咸水沽和双港板块，品牌开发商聚集，产品以高层小高层为主，价格 8000—10000左右，八里台板块宜居性强，近期开发逐步走热，以低密度产品取胜，联排11000— 13000，小站板块相对落后 津南客户基本上由市区和地缘客户组成，蓝印客户也占据约10%比例，距离市区越远板块，市区客 户比例越低，置业驱动力主要为自住、投资及度假 区域内项目竞争激烈，由于地缘性客户购买力弱，对市区客户的争夺尤为激烈，规模大、配套全、具 备优势资源的项目较易形成突破
双港板块紧邻天津外环线，距离市区最 近，开发相对较早，富力金地进入较早， 近两年新入市项目主要为华润中央公园和 首创项目。 九州之地 区域内产品以高层为主，价格在 8000—10000，尽管距离市区近，但由 于区域内尚不成熟，价格与咸水沽相比未 能实现明显突破 华润中央公园 首创福缇山 首创爱这城 富力桃园 金地叁拾峯
海尔家国天下风尚英伦
星耀五洲
星耀五洲：高层、洋房、别墅，高层8000，别墅12500 海尔家国天下：14500（精装），风尚英伦：8700（精装） 碧桂园：高层6000，联排9500 京基领域：联排11000，双排16000，独栋28600
八里台板块 代表项目星耀五洲
地理位置
津南八里台镇天嘉湖
开发商
占地面积:666700平方米 ，建筑面积 建筑面积:960000平方米， 占地面积 建筑面积 容积率1.6
项目构成
共7536户，产品包括别墅、洋房和高层，一期二期洋 房别墅基本售罄，目前在售高层96—143平米
销售均价
高层6000，联排9500
客群分析
市区和区域客户各半，自住和投资为主
碧桂园以惯用的大盘配套、低价策略树立核心竞争力，入市以来销售良好 碧桂园以惯用的大盘配套、低价策略树立核心竞争力，
咸水沽板块 代表项目津南新城
地理位置
天津市津南区天津大道与东沽路交口
开发商
富力、合景泰富、雅居乐、世茂
技术指标
占地面积119.40万平方米，规划建筑面积约301.1万 平方米，容积率2.5，共分为9个区域滚动开发
项目构成
一期B区共24栋，高层产品，层数为30-39层12栋板 式高层，主力户型64—124㎡，共900户
客群分析
市区客户为主，部分深圳客户，私营业主
项目早期土地成本较低，依托高尔夫球场及五星 项目早期土地成本较低， 皇冠酒店等核心资源，产品品质感强，赠送球卡， 皇冠酒店等核心资源，产品品质感强，赠送球卡， 与区域内项目拉开档次和客群，一期销售良好， 与区域内项目拉开档次和客群，一期销售良好， 已成为津南豪宅标杆
项目构成
高层共1792套，主力户型面积84—96平米
销售均价
2011年7月23日开盘，均价8500，至今销售130套
客群分析
市区客户为主，部分区域客户
高层整体品质感一般，现场品质和氛围营 高层整体品质感一般， 造弱，人气不足，销售情况一般 造弱，人气不足，
八里台板块——区域不成熟，但整体环境较好，以低密度产 品为主，各项目特色明显