2010年度全国房价收入比研究报告
《2010中国房地产市场形势分析报告》
《2010中国房地产市场形势分析报告》<<房地产业要参>>编辑委员会编写2010年11月章节目录一、宏观形势分析 (3)二、房地产开发投资 (5)三、土地市场情况 (11)四、商品房销售情况 (12)五、存量房市场交易情况 (18)六、趋势分析 (185)一、宏观形势分析今年二季度GDP同比增长10.3%，CPI同比上涨2.9%，人民币贷款新增2.03万亿元，国民经济运行朝着宏观调控预期的方向发展，基本面进一步回升向好。
（一）经济增长下半年不乐观当前最明确的信息是，2010年下半年的经济增长不乐观，一些高层的正面强调恰好暴露出高层存在尖锐不同意见。
经济增速有所放缓，经济运行基本面依然良好。
从季节调整后的环比分析来看，GDP增速也有所放缓。
据人民银行企业家问卷调查显示，二季度企业家信心指数结束了自去年二季度以来连续攀升的势头，出现高位小幅回落，较上季下降0.5个百分点，达到83.4%。
宏观经济热度指数持续回升至48.4%，但增幅较上季回落0.3个百分点，其中小企业宏观经济热度指数出现下滑。
宏观经济热度预期指数自2008年底以来首次低于宏观经济热度指数0.1个百分点，宏观经济出现降温迹象。
因此在这样的环境下，最终政策不可能不顾及就业、金融、财政以及钢铁等重要基础产业对房地产的依赖程度的。
受下半年宏观经济总体态势影响，房价下降窗口已经打开，后续房地产调控将以贯彻落实现有政策为主，不太可能进一步加力。
数据来源：国家统计局图：2008-2010年1-6月全国商品房、商品住宅竣工面积从全球经济形势来看，欧债危机直接影响了欧元区经济复苏步伐，给全球经济复苏带来了一些不确定性，但对我国经济总体产生较大冲击的可能性不大。
对于美国经济则不要小看美国经济的自我修复能力。
坚决对四季度及此后美国经济的复苏抱乐观看法。
（二）信贷结构进一步改善货币信贷增幅继续稳定回落，信贷结构进一步改善。
截至6月末，M1同比增长24.6%，增幅比上年末回落7.8个百分点，比历史最高值（2010年1月）回落14.4个百分点；M2同比增长18.5%，增幅比上年末回落9.2个百分点，比历史最高值（2009年11月）回落11.2个百分点。
2010年房地产经济分析
2010房地产行业分析一、全国房地产发展状况一、房地产开发完成情况1-8月，全国房地产开发投资28355亿元，同比增长36.7%，其中，商品住宅投资19876亿元，同比增长33.9%，占房地产开发投资的比重为70.1%。
8月当月，房地产开发投资4490亿元，同比增长34.1%。
1-8月，全国房地产开发企业房屋施工面积33.92亿平方米，同比增长29.1%；房屋新开工面积10.48亿平方米，同比增长66.1%；房屋竣工面积3.23亿平方米，同比增长10.7%，其中，住宅竣工面积2.62亿平方米，增长8.8%。
1-8月，全国房地产开发企业完成土地购置面积25691万平方米，同比增37.9%，土地购置费6017亿元，同比增长84.3%。
8月当月，房屋新开工面积1.27亿平方米，同比增长55.8%；房屋竣工面积3744万平方米，同比下降2.1%，其中，住宅竣工面积3086万平方米，下降2.1%。
房地产开发企业完成土地购置面积3944万平方米，同比增长69.8%，土地购置费963亿元，增长66.2%。
二、商品房销售情况1-8月，全国商品房销售面积5.27亿平方米，同比增长6.7%，增幅比1-7月回落3.0个百分点。
其中，商品住宅销售面积增长4.1%，办公楼增长30.3%，商业营业用房增长33.3%。
1-8月，商品房销售额2.64万亿元，同比增长12.6%，增幅比1-7月回落4.2个百分点。
其中，商品住宅销售额增长7.5%，办公楼和商业营业用房分别增长56.5%和47.7%。
8月当月，全国商品房销售面积6886万平方米，同比下降10.1%；全国商品房销售额3533亿元，同比下降8.6%。
三、房地产开发企业资金来源情况1-8月，房地产开发企业本年资金来源44363亿元，同比增长35.0%。
其中，国内贷款8460亿元，增长27.8%；利用外资369亿元，增长23.9%；企业自筹资金16628亿元，增长50.7%；其他资金18906亿元，增长26.8%。
2010年2季度 中国房地产行业分析报告
中国房地产行业季度研究报告（2010年2季度）目录第一章 2010年2季度房地产行业总体运行状况一、房地产开发投资完成情况二、资金情况三、土地购臵及土地完成开发情况（一）土地购臵面积（二）土地开发面积四、建设情况五、销售情况（一）商品房销售情况（二）商品住宅销售情况（三）销售价格情况第二章 70个大中城市房屋销售价格及国房景气指数情况一、70个大中城市房屋销售价格二、国房景气指数情况第三章 2010年上半年热点省市房地产市场运行情况一、北京：房地产开发投资完成1251.6亿元，同比增长38.8%（一）房地产开发投资完成情况（二）房地产市场供给情况（三）房地产市场需求情况（四）房地产市场销售价格情况（五）房地产开发企业项目资金到位情况（六）政策性住房建设及销售情况二、重庆：房地产开发投资额616.39亿元，同比增长41.9%（一）商品房销售面积增速已持续7个月回落（二）开发投资增速结束近一年来的逐步加快态势（三）资金充裕度能否保持有待进一步观察（四）全市房地产开发市场区域格局有所变化（五）政策建议三、广东：房地产开发投资1507.92亿元，同比下降32.8%（一）房地产开发投资保持快速增长（二）本年到位资金增幅回落（三）土地购臵面积大幅减少（四）商品房销售面积出现负增长四、深圳：房地产开发投资205.71亿元，同比下降16.8%（一）房地产市场运行情况分析（二）当前市场分析与未来市场走势判断第四章 2010年2季度房地产调控政策回顾及展望一、2010年2季度房地产调控政策（一）政府继续推进保障性住房建设（二）住建部进一步强化房地产市场监管（三）国税总局清查土地增值税（四）三部委规范二套房认定标准二、2010年下半年房地产政策展望（一）继续加大保障住房力度（二）加强银行风险管理（三）继续加强土地管理力度第五章 2010年下半年房地产市场展望一、影响下半年房地产市场的因素分析（一）调控政策的实施效果（二）国内投机势力的投机能力（三）国际热钱的炒作能力（四）我国股市的变化情况（五）开发商的资金实力（六）银行的信贷控制二、2010年下半年房地产市场展望（一）需求将会显著减弱（二）房价上涨幅度将减缓2010年 1～6月，全社会固定资产投资为 98047.35亿元，同比增长 25.5%，增幅比上年同期下降 8.1个百分点。
全国2010年房地产宏观数据
2010年全国房地产市场运行情况开发投资比上年增长商品房销售面积上年增长开发企业资金来源比上年增长12月70城市房价比11月份增长12月国房景气指数48267亿元32%10.43亿平方米10.10%72494亿元25.40%同比上涨6.4%-1.30%101.79房屋施工面积比上年增长住宅销售面积办公楼销售面积国内贷款比上年增长12月新建住宅销价比11月份增长土地开发面积40.55亿平方米26.60%增长8.0%增长21.9%12540亿元10.30%同比上涨7.6%-1.70%指数96.03开发企业购置面积比上年增长商品房销售额比上年增长利用外资比上年增长商品住宅销价普通住宅销价商品房待售面积4.10亿平方米28.40%5.25万亿元18.30%796亿元66.00%上涨8.5%上涨7.2%指数为103.66土地购置费增长12月销售面积同比增长个人按揭贷款比上年增长二手房销价比11月份增长房屋施工面积9992亿元65.90%21808万平方米11.50%9211亿元增长7.6%同比上涨5.0%-0.60%指数为104.81比上年同期回落1.87点比上年同期提高0.34点比上年同期提高6.79点比上年同期提高2.30点。
2010年房地产市场统计分析(20101213)
房地产市场运行分析及统计解读第一部分:调控政策对房地产市场的影响作为国民经济的支柱产业，房地产业产业相关度高，带动性强,其发展态势直接关系到整个国民经济的发展状况。
同时，作为居民生活的基本条件，房地产业与人民生活息息相关。
近几年，随着经济的迅速发展、城市化进程不断加快和居民收入水平日益提高，为房地产业的发展注入了新的活力,在带动房地产快速发展的同时,也促进了国民经济的持续增长。
但房价过高、上涨过快的现象不仅使老百姓不堪重负，也使房地产市场风险增大.在百姓的质疑声和房价的狂涨中,新一轮房地产调控再次启动，势必对房地产市场和整个国民经济产生重大影响，也将影响到四川经济发展。
一、本轮房地产新政综述根据房地产业发展状况和宏观调控情况，可将我国房地产业的发展大致分为三个阶段：第一阶段，1992年～1997年，邓小平南方讲话，掀起了房地产开发的热潮，但由于发展过于盲目，造成了海南和北海的房地产泡沫。
第二阶段，1998年~2003年，国家取消住房分配制度，引导城镇居民自己购房以满足需求，房产行业飞速发展，房价持续走高.第三阶段，2004年至今，国家为促进房地产市场持续健康发展，不断地推出各种调控政策,包括金融、土地、税收、价格以及交易政策,以加强房地产业的宏观调控。
而此阶段的一系列房地产调控政策,即被经济学者和房地产业界普遍称为“房地产新政”.2010年4月14日国务院常务会议决定实行差别化的信贷、税收和土地政策,坚决遏制住房价格过快上涨。
4月15日，国务院公布了会议确定的四项政策措施，被业内称为房地产“新国四条".紧接着4月17日,国办又发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发2010年10号,以下简称“通知"），通知中提出十条举措,被业内称为房地产“新国十条".“新国十条”是对“新国四条”的进一步细化、完善，旨在出组合重拳，遏制高房价和房价的过快上涨，并正式以国务院发文的形式公布下发.具体地讲，本次房地产新政有以下特点。
中国房价收入比探秘
中国房价收⼊⽐探秘中国房价收⼊⽐探秘导读：据中国之声《新闻晚⾼峰》报道，⽬前的房价与居民的收⼊不匹配。
但是，中国住房价格泡沫挤到什么程度是合适的？必须建⽴中国⾃⼰的房价收⼊⽐与租售⽐的标准，⽤国外的标准或者⽤失真的数据⼈云亦云难免产⽣失误，甚⾄影响中国房地产改⾰⼤局。
来⾃国家统计局的数据，2010年中国房价收⼊⽐为7.76，接近合理略偏⾼。
但京沪深穗分别为17.4、15.4、15.6和9.9。
导致⼀线城市房价收⼊⽐偏⾼的原因是城市发展的极不平衡。
京沪穗深作为全国或区域政治、经济、⽂化中⼼和城市国际化的领头⽺，吸引全国乃⾄世界⾼端⼈才和富裕⼈群聚集。
这些城市的住宅⼟地供应是考虑常住⼈⼝进⾏计划配置，但⼈⼝迁移与房地产交易已完全市场化，这种⽭盾只能推⾼房价。
据统计，⽬前中国⼀线城市的房价收⼊⽐⾼达15倍，远⾼于⼀般认为的3—6倍的合理区间。
⾃温家宝提出“房价与收⼊相适应”后，有⽹友根据计算了各地的“合理房价”，得出结果为北京4387元/平⽅⽶、上海4831元/平⽅⽶、⼴州4573元/平⽅⽶。
⼀千个⼈⼼中有⼀千个哈姆雷特，也许⼀千个⼈⼼中也有⼀千种“合理房价”。
“我可以明确地告诉⼤家，⼀些地⽅房价还远远没有回到合理价位，因此，调控不能放松。
”全国两会后记者见⾯会上，温家宝总理谈及房地产调控时做出了上述表态。
去年的政府⼯作报告提出，要“促进房价合理回归”。
业界普遍认为这⼀提法意味着房地产调控的⽬标正从最初的“遏制房价过快上涨”转向“房价合理回归”，也就是说，“降价”的⽬标已经越来越明确。
房地产调控要见效，必须要有可量化的、明确的⽬标。
⾃去年各地纷纷将房价涨幅与GDP挂钩、并以此确定调控⽬标后，如今“合理价位”成了新的调控⽬标。
⼈们关⼼，房价降到什么程度才是“合理价位”？中国之声特约著名房地产评论员、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫指出，市场的购房者可以接受的房价，就是合理房价。
所谓的房价收⼊⽐与合理房价之间没有必然的关系，根本⽆法得出“合理房价”的标准。
易居—2010年8月中国房地产市场研究报告
出品单位：中国房产信息集团总编：丁祖昱主编：陈啸天执行主编：孟音林波8月份，中央多次强调严厉的调控政策，银监会再次建议三套房贷政策从严执行，但并未进一步出台更严格的调整措施，政策重点在于保持政策延续性，严格落实和执行4月以来的政策。
从土地市场来看，土地成交表现活跃，企业高价拿地现象再度出现；从住宅市场来看，8月份全国市场成交呈现全面回升态势，仅武汉仍有一定幅度下跌；从企业表现来看，受政策影响融资渠道不畅，推高企业拿地成本，企业对旧改项目投资增多。
我们认为，下半年房地产调控政策维稳为主，重点在于政策的落实和执行，随着价格底部逐步探明，预计下半年房地产市场表现将好于上半年。
☐经济——多项指标增幅回落，经济正处由较快向稳定增长的调整期。
☐政策——中央强调调控不会放松，不排除微调的可能。
☐土地——土地成交表现活跃，企业高价拿地再度出现。
☐市场——成交全面回升，房价底部企稳。
☐企业——企业旧改项目增多，融资渠道不畅推高成本。
2010.08本月市场——政策调控以落实为主，市场成交全面回升一、经济：多项指标增幅回落，经济正处由较快向稳定增长的调整期1、宏观经济指标增速逐步放缓，通胀上行但失控可能性不大7月份，居民消费价格（CPI）同比上涨3.4%，超5月的3.1%，再创年内新高。
CPI加速上涨，主要动力来自食品价格推动。
7月份工业品出厂价格（PPI）同比上涨4.8%，较6月份下降1.8个百分点，这是PPI在今年5月创新高后连续两个月回落。
尽管通胀在上行，但这更多反映了过去流动性投放的滞后影响和自然灾害的一次性冲击，在这种情况下，政策从紧和过早放松的可能性都不大。
由于流动性控制良好，通胀失控的可能性也不大。
2、工业增加值同比增幅继续回落，经济增长放缓已成定势7月份，规模以上工业增加值同比增长13.4%，较6月份又回落0.3个百分点。
1-7月份，规模以上工业增加值同比增长17%，增速比上半年回落0.6个百分点。
这已经是工业增加值同比增幅连续5个月走低。
2010年上半年房地产市场分析报告
2010年上半年房地产市场分析报告2009年房地产市场宽松的信贷政策、通胀预期以及经济快速回暖等因素，刺激了房地产市场需求急速增加，使房价节节攀升。
为保持房地产市场健康、稳定、持续发展，遏制房价过快上涨，2010年国家相继出台了一系列楼市调控政策, 特别是4月17日国务院发布的新“国十条”，新政一出，全国各地楼市受到不同程度的影响，但2010年上半年我市房地产市场走势平稳，市场呈现良性发展趋势，具体情况如下：一、房地产市场投资情况（一）总投资及商品房施工面积同比增长今年上半年，我市房地产完成开发投资1.97亿元，同比增长22%；新开工面积9.3万平方米，同比增长15%；商品房施工面积达50.29万平方米，同比增加17.4%，其中住宅施工面积42.48万平方米，同比增加14.2%。
（二）居住用地供应量增加上半年土地成交11宗，总面积731亩，成交金额4.17亿元，其中挂牌成交3宗工业用地，共计272亩，成交价0.27亿元；拍卖成交6宗居住用地404亩，成交价3.52亿元；乡村酒店用地1宗16.72亩，成交金额0.03亿元；商业金融用地1宗38.67亩，成交价0.35亿元。
数据显示，居住用地所占比例达到55%，供应量明显增加。
二、房地产市场供销情况（一）新建商品房供销情况2010年上半年我市批准新建商品房预售面积25.9万平方米，同比增长108%，环比增长30.6% 。
2010年上半年彭州市新建商品房销售套数 2127套，同比增长22%，环比下降22%，销售面积20.4万平方米，同比增长8.3%，环比下降24%。
新建商品住宅销售套数1812套，同比增长18%，环比下降22%，5月的成交量更是逆市增长，成交量达551套。
住房成交均价3010元/㎡，成交价格继续保持相对高位运行。
从成交量的走势来看，“国十条”对我市房地产市场影响不大。
（二）二手房交易情况上半年彭州市二手房交易面积共13.9万平方米，同比上涨36%，环比下降16%。
2010年度全国房价收入比研究报告
图8
武汉房价收入比情况
图9
重庆房价收入比情况
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上海易居房地产研究院综合研究部 专题报告
10 8 6 4 2 0
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
8.9 5.7 5.1 5.4 6.2 7.0 7.7
10
8.2 8.7 8.5
住宅价格 居民有效购买力 住宅销售单位面积价格 城镇人均住宅建筑面积 家庭平均人口 城镇居民年人均可支配收入 家庭平均人口 住宅销售单位面积价格 城镇人均住宅建筑面积 城镇居民年人均可支配收入
2、房价收入比的衡量标准 尽管房价收入比是一个全球通用的指标，但其合理范围却没有严格界定。世 界银行 1998 年对 96 个地区的统计资料显示，家庭收入在 999 美元以下（最低收 入户）的国家（地区） ，房价收入比平均数为 13.2；家庭收入在 3000 美元～3999 美元（中等收入户）的国家（地区） ，房价收入比平均数为 9；家庭收入在 10000 美元以上（高等收入户）的国家（地区） ，房价收入比平均数为 5.6。各国（地 区）房价收入比的数值是高度离散的，这 96 个地区最高的为 30，最低的为 0.8， 平均值为 8.4，中位数为 6.4。一般而言，在发达国家，房价收入比超过 6 就可 视为泡沫区。 另外， 由于各国在房价收入比的数据选取和数据质量上有所差异，彼此之间 的可比性并不高。 在欧美国家， 房价收入比既有新建住宅的、 也有旧有住宅的 （成 交量远大于一手房） ，多数国家采用的是按套计价，且是中位数房价，和中位数 家庭收入。而我国目前只有一手住宅的全国统计数据，房价是按平方米计算的， 房价和家庭收入都是按平均数计算的，而且由于统计困难，居民家庭收入统计无 法涵盖各种隐性收入，普遍存在少估现象。
2000-2010年我国房价收入比演变特点及优化对策
收 稿 １期 ：２ １— ｏ ＿ ０ ５ １ ０ ｌ ９＿ １
作者简介 ：张长生 （９ ７ ） １４ 一 ，男 ，江 西南 昌人 ，华南 师范 大学增 城学 院教授 ，研 究方 向 ：经济发 展与 经济 体制 改革 ；张燕 （９ ６ ） １７ 一 ，女 ，浙江绍兴人 ，华南师范大学增城学院经济系副主任 ，研究方向 ：房地产 经济学 ，国民收入分配 问题
表 ２ ０ ０ ２ １ 我 国城 镇 ．２０ － ００年 不 同收入居 民房 价收入 比
年 份 全 国平 均 最 低 收 入 户 ２０ ０ ０焦 ２０ ０ ５正 ２ １ ００正 ６ ２ ．８ １． ６ ４ ７ ６ ７ ．７ ２．９ ２ ６ ７７ ．６ ２ ．８ ５ ３
的实施及人 们生 育观 念 的更新 ，２０ －２ １ 间 ，我 国每 户 ０ ０ ００年
二 、新世纪以来我国房 价收入比演变特点及原 因 １ ．房价增长快于城镇 居 民收入增 长是 房价收 入 比上升 的 直接主因。房价收入 比是居民一次性 购房总价 与居 民家庭年 收 入的 比值 ，而住房 总价 是人 均住 房面 积与 每户家 庭平 均人 口 数 、单位面积住宅平均销售价格的乘积。由于计划 生育等政 策
中 图分 类号 ：Ｆ ９ ． ３ 文 献 标 识 码 ：Ａ 文 章 编 号 ：１０ －４ ３ （０ ２ １ ０ ９ — ０ ２９２ ０ ８ －５ ３ ２ １ ）０ — ０ ５ － ４
房价收入 比主要用 于衡量房价 是否处于居 民收入能够支撑 的合 理水 平。国际上通用的房价收入 比的计算是 以 住宅套价的 中值 ，除 以家庭年 收入 的中值 。而中国的住宅是按照平方米价格 交易而不是按照套来交易 ，我 国的房 价收入 比是 ：（ 住宅销售单 位面积价格 ×城镇人 均住 宅建设 面积 ）÷城镇 居 民年人均 可支 配收入 。因此 ，进行 国
2010年全国各城市房地产市场情况总结报告1(宁苏锡、北京、内蒙、武汉版)
2010年全国各城市房地产市场情况总结报告1 （宁苏锡、北京、内蒙、武汉版）目录：1、2010年成交数据显示：宁苏锡楼市量跌价扬2、一线城市去年房价升幅超两成北京居首上涨42%3、一线城市去年房价升逾两成土地出让金水涨船高4、回望2010内蒙古楼市房地产投资力度加大5、武汉商业地产度过史上最旺年2010年成交数据显示：宁苏锡楼市量跌价扬新年伊始，我省楼市具有代表性的宁苏锡三地去年的成交数据也一并出炉。
从成交量来看，2010年三地楼市成交量均有大幅下滑，不过房价均现逆市上涨。
根据南京官方网站“网上房地产”的统计，2010年南京商品住宅成交为4.9万余套，相比2009年的9.93万套，成交量下降了近五成。
南京365房地产家居网抽样调查了该市江北、江宁、城北、城中、城南、仙林、城东和河西的58家楼盘，发现房价平均涨幅为13.7%。
其中，47家房价有不同幅度的上涨，占总楼盘标本数的八成。
另据搜房数据监控中心统计显示，2010年南京房价上涨幅度为12.01%，不过相较2009年近四成的涨幅，还是明显收窄。
由于2010年销量明显萎缩，导致2011年开年之初当地可售房源已有32600多套，比2010年初2.5万套的可售量增加了7000多套。
如按照2010年日均卖房约134套的销售速度，今年当地新房销售压力不会小。
根据官方数据，2010年苏州住宅成交46790套，较2009年减少30939套，跌幅为39.80%。
该市“第一房产研究中心”昨日提供的数据显示，苏州住宅去年全年综合成交均价约为9977.33元/平方米，较2009年上涨2526.22元/平方米，涨幅为33.9%，几乎是2009年涨幅的近3倍！苏州工业园区房价成为当地的“房价标杆”区域，全年住宅成交均价达到了11823.38元/平方米；“房价盆地”金阊区全年住宅成交均价则为5757.6元/平方米。
去年11月苏州还出台了限购政策，但对于投资者的打击依然有限。
2010年全国房价排名及收入水平
07年收入排名07年月收入09年收入排名09年月薪舒适收入标准F/G 8拉萨28,5612,380399009001 66西宁17,9661,49738100010001 36乌鲁木齐20,8491,73725210021001 33长沙21,4991,79221248024801 45呼和浩特19,7151,64330170017001 43沈阳19,9141,66026210021001 57银川18,4241,53537110011001 84贵阳16,5531,379160016001 69秦皇岛17,5291,46120255025501 68西安17,7281,47727208020801 14无锡25,6022,13412320032001 67长春17,7421,47933150015001 65太原18,0841,50728198019801 48昆明19,1211,59317280028001 71南昌17,4451,45436120012001 115石家庄15,2391,27023230023001 76兰州16,9601,41334150015001 50合肥19,0271,58632168016801 42成都19,9621,66429190019001 56武汉18,5051,54218268026801 80郑州16,6941,39116288028801 81重庆16,6301,38624225022501 70南宁17,5201,46035130013001 15天津25,2712,10613315031501 40海口20,2201,68519260026001 16苏州25,0162,08564300430012广州34,3282,8615475047501 37济南20,7561,730143120312017南京29,3422,4459378037801 27厦门22,5771,8817410041001 30大连21,8781,82315300050000.6 41青岛20,0221,6698400040001 60福州18,3141,52611338033801 90哈尔滨16,2921,358311700170014深圳32,4762,70625280528011上海34,3452,86215350535013北京34,1912,8495000500015杭州30,5802,5484498049801 34温州21,2791,7733502050201 85三亚16,5181,37722236023601所属地2010年房价房价名次收入房价比西藏3400950.70002451青海3440930.435222868新疆4410750.393972033湖南5339520.335565337内蒙古4920630.333926152辽宁4980620.333232932宁夏4690710.327363184贵州4534740.304238347河北5114560.285637466陕西5398500.27368161江苏7843230.27202601吉林5445480.271533517山西5635450.26743567云南6006360.26530414江西5573470.260855912河北4874640.260549172甘肃5440490.259803922安徽6255310.253490541四川6630300.250904977湖北6196330.248883688河南5689420.24453624重庆5720400.242278555广西6137340.237901255天津8958180.235087817海南7288280.231201976江苏9103150.229008752广东1256080.227760085山东7760250.222895189江苏1201690.203492565福建9660140.19476363辽宁9678130.188382586山东8962170.186174961福建8666200.176109701黑龙江7939220.171012302广东1697860.159402364上海1916830.1493157北京2231020.127711788浙江2584010.098619711浙江1885440.09405166海南1831950.075140564。
2010年全国各城市房地产市场情况总结报告2(北京、深圳、上海、昆明版)
2010年全国各城市房地产市场情况总结报告2 （北京、深圳、上海、昆明版）目录：1、北京去年普通住宅开盘价同比涨近万元2、年末楼市成交继续走高恐慌需求再成托市主力3、2010深圳楼市成交量创近十年最低全年均价涨36%4、2010年上海上演“房价飞”每平米涨4223元5、2010年昆明楼市走“V”步岁末创下周成交新高北京去年普通住宅开盘价同比涨近万元尽管成交价格不易统计，但从开盘价来看，去年的房价涨幅十分明显。
据统计，2010年北京市普通住宅项目的开盘均价为24374元/平方米，同比上涨9765元。
调控难遏房价。
作为热点城市的北京，在2010年全年的成交中，呈现出价涨量跌的态势。
官方数据显示，去年一年，北京共成交住宅超过30万套，同比2009年下跌31%。
其中，新房、二手房成交量均有较大跌幅。
尽管成交价格不易统计，但从开盘价来看，去年的房价涨幅十分明显。
据统计，2010年北京市普通住宅项目的开盘均价为24374元/平方米，同比上涨9765元。
价涨量跌根据北京市房地产交易管理网的数据，去年全年，北京共成交二手住宅196547套，期房住宅95523套，现房住宅15557套，总计307627套。
同比2009年，下降三成。
其中，二手住宅、期房住宅和现房住宅成交量分别下降26%、34%和54%。
成交量全面下滑。
据统计，去年北京普通住宅项目共开盘303次，比2009年减少135次，降幅为30.82%。
其中有不少项目曾多次开盘。
有分析认为，作为热点城市，政策调控是北京楼市成交量下滑的主要原因。
为响应“国十条”，去年4月，北京出台了号称“史上最严厉”的地方版调控政策，其中包括“限购令”、提高首付比例等，很大程度上抬高了购房成本，并遏制了需求。
另一方面，房价却未受到调控的影响，一路昂然向上。
2010年普通住宅项目的开盘均价为24374元/平方米，同比上涨9765元，涨幅高达63.89%。
而2009年，北京普通住宅项目开盘总体均价仅为14872元/平方米。
2010年上半年全国房地产市场研究报告_部分2
开发成本，也相应降低了房价。
从消费者的角度来看，开征物业税可以增加炒房者和投资客保有的房地产成本，能够起到鼓励合理的消费性购房、抑制投机性购房并进而降低房价的作用。
但值得注意的是，房价是否会因为物业税的征收而呈现理论上的下降还有待观察：一是，由于房屋价值越高物业税也越高，消费者对未来房价上升的预期和物业税开征后使用费用提高的预期都会导致部分有购买实力的买家趁物业税实行之前购进大户型或者豪宅，需求的增加会导致房价上升。
二是，房地产市场是区域性市场，房价的涨跌取决于市场的供需关系。
就目前情况来看，我国住房需求十分旺盛，开发商让利空间不会太大，而变相通过增加小区附加值（如绿化、环境、智能化等）以及利用各种形式的促销来稳定房价，与增加的投入相比，开发商的整体成本仍远远小于开征物业税以前的开销，从而成为物业税最直接的受益者，消费者可能并不会因为开发商成本的降低而买到低价的商品房。
五、从严清算土地增值税5月19日，国家税务总局发布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》，对2007年发布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》作了进一步的强调和细化。
5月25日，国家税务总局又下发了《关于加强土地增值税征管工作的通知》（以下简称《通知》），《通知》要求各级税务机关要认真贯彻落实国务院通知精神，高度重视土地增值税征管工作，进一步加强土地增值税清算，强化税收调节作用。
综合来看，《通知》主要有以下几方面的内容，如表2-4所示。
从《通知》的内容来看，“清算”制最大的意义在于将软性的“预征”通过一系列约束条件变为了刚性“清算”，不仅一定程度上堵死了各种“变通”的通道，而且意味着，在土地价格持续上涨的背景下，开发商如果不尽快出手，将背负较高的税负压力，利润以及价格在未来都将面临未知的变数。
但笔者认为，对于诟病已久的房价，该项调控政策不会有直接影响。
一是从土地增值税征收来看，该政策一旦实施必然产生两个直接后果：一是房地30产企业开发成本大幅增加，开发商势必选择将税收成本转嫁到终端购房者；二是企业资金链条紧张，部分小房地产企业或许因为无力承担资金收紧的压力而倒闭破产。
2010年全国各城市房地产市场情况总结报告4(贵阳、山西、惠州、杭州、武汉版)
2010年全国各城市房地产市场情况总结报告4 （贵阳、山西、惠州、杭州、武汉版）目录：1、年末贵阳楼市：调控力度不减优惠促销不断2、2010山西商品房量价齐升保障房建设如火如荼3、2010年惠州房价稳步上涨 2011年依旧看涨4、2010年杭州房价涨跌：10个楼盘平均涨幅12%5、2010年武汉楼市成交均价上涨22%年末贵阳楼市：调控力度不减优惠促销不断进入12月份以来，我市众多楼盘并未像前几年一样，在楼市步入年底淡季时偃旗息鼓，而是一反惯例，持续拿出优惠售房措施，掀起了促销优惠潮。
由此折射出在调控政策不断加强的背景下，贵阳楼市正在出现一些实质性的变化。
中天世纪新城东城旗郡别墅组团最高赠送面积170平方米；贵阳恒大城一期认筹，送1500元/平方米豪装、认筹交1万可享受开盘额外85折；睿力上城认筹客户均可重复参与每周一次总价值30000元家电抽奖；大兴星城买房即享92折优惠；黔灵山国际社区黔灵公馆2期一次性付款96折，贝地卢加诺四期认筹送购房款、送物管费、送1年车位使用权；保利贵州在售的4大项目推出五重大礼，每套最大优惠5万元……楼盘年底促销，不仅在贵阳市中心区、金阳、乌当、小河等区域热火朝天，而且还开始传导到周边县、市的房地产市场，12月18日，投资9亿多元，总建筑面积约30万平方米，被称为修文当地“第一大盘”的商品房项目文城逸都开盘，开盘当日举办了一个购房者抽奖活动，奖品有中档轿车、彩电、笔记本电脑等，据项目开发商称，仅各类奖品，开发商就投入了一百多万元。
据不完全统计，12月份的前三周，有27个楼盘在报纸媒体上发布的促销广告达160多个版。
“年底优惠促销，在不少行业已是常规动作，如家电、服装、百货就经常搞此类活动，不过以前在贵阳楼市仅属楼盘个案。
”12月20日，记者在云岩区三桥某楼盘采访时，该楼盘的销售负责人说，即使是在受金融危机波及的2008年楼市，贵阳虽然也曾在年底出现一些楼盘搞优惠促销活动，但其范围和集中度也没有今年这么高。
关于2010年房价情况的调查报告
关于2010年房价情况的调查报告随着两会的召开，2010年的热点问题是被炒得沸沸扬扬。
当然房地产问题一直都是近几年的热点话题。
当两会召开期间，中央和地方推出一些针对性措施，更是使得房地产问题成热点问题的榜首。
房价问题从没有像今年这样备受关注，在各大网站的两会民意调查中，“住房问题”也都位居前列。
为了对当前房价的真实情况有一个深入的了解，我们对当前房价情况进行了调查和分析，现将调查和分析的结果报告如下：当前房价是高了还是低了？当前房价是高还是低的问题，一直是媒体争论的焦点问题。
鉴于这种现状，我们进行了一项调查。
首先我们走访调查了房地产交易市场。
除了个别开发商认为当前房价还有一定降价空间以外，开发商普遍认为当前房价已经不能再降价了，否则房地产开发商都将破产。
接着，我们问卷调查了民众，民众最普遍的观点认为，近十年，房价有的地方上涨了好多倍，现在房价不大幅度下降，他们很难买房。
开发商和民众作为一笔交易的买卖双方，调查结果可能有失偏颇，所以，我们专门对政府部门进行了走访调查。
政府部门的答案总结起来主要是，政府不能干预市场行为，房价是高是低，应该市场说了算。
至于民众反映买不起房，原因是多方面的，每年开发的经济适用房只可以解决千分之一的贫困家庭。
根据问卷调查，我们得出的结论，目前房价已经过高，高房价已经严重的影响了百姓的生活，造成了贫富差距的加大。
在我们所做的调查中，93%的人认为房价不正常，其中53%的人认为非常不正常。
高房价的元凶究竟是谁？是土地财政？房地产GDP？城市扩张的巨大需求推动？还是“绑架”政府和银行的地产商？（一）政策刺激我国政府从2008年年底开始先后出台了一系列住房、土地优惠政策。
这些政策加上开发商的降价促销力度，大大刺激了楼市的刚需阶层。
从而形成了春节后首轮以刚需为主力的购房热潮，让楼市迅速从寒冬复苏并回暖。
楼市复苏的现实重建了人们对房地产行业的信心，开发商开始买地、开工建房。
同时，银行信贷额迅速增加，通货预期也频频出现，投资者们又开始一步步进入楼市，使得我国房地产市场迅速升温，并出现超出预期的爆发式增长。
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上海易居房地产研究院综合研究部 专题报告
20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 北京 深圳 上海 杭州 厦门 天津 广州 武汉 沈阳 重庆 14.25 13.04
18 16 14 12 10 8 6 4 2 0
15.6
13.2 9.3 5.8 5.5 5.4 6.3 7.2
12.2
13.0
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
图6
16 14 12 10 8 6 4 2 0
杭州房价收入比情况
14
14.7
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
图4
12
广州房价收入比情况
9.9
图5
深圳房价收入比情况
10 8 6 4
2 5.0
9.2 9.2 8.9 7.8 6.0 6.0 6.1 6.7
0
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
一、房价收入比的计算方法和衡量标准
1、房价收入比的计算公式 房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值。对于房价收入比的计 算， 不同机构可能采用不同的统计指标和不同的计算方法，本文采用的数据皆来 自于国家统计系统，其中商品住宅特指一手房，不包括二手房。计算公式如下。 房价收入比
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上海易居房地产研究院综合研究部 专题报告
二、近些年全国及10大典型城市房价收入比演变情况
1、1996-2010 年全国房价收入比情况 改革开放以来，我国居民生活水平逐年提高，城镇居民人均可支配收入由 1980 年的 439 元增加到 2010 年底的 19109 元，城镇居民人均居住面积由 1980 年的 3.9 平米增加到 2010 年底的 31.4 平米（预估） ，2010 年比 1996 年的 17 平 米，增加了 84.7%。 随着经济的增长和居民生活水平的提高， 居民对于居住条件改善的需求也越
2005 年开始， 稳定房价成为我国房地产调控的重要目标之一。自 2009 年 12 月开始的这轮房地产调控，已经进行到第四波（国八条） ，更是逐渐将房价作为 调控的核心目标。2010 年 4 月中旬出台的“国十条” ，旗帜鲜明的提出“坚决遏 制部分城市房价过快上涨” 。2011 年 1 月出台的“国八条”要求“2011 年各城市 人民政府要根据当地经济发展目标、 人均可支配收入增长速度和居民住房支付能 力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。 ”更 是将房价调控目标作为地方政府年终考核指标。由于目前全国区域发展情况不 一，量化一个地区房价水平，是地方制定房价控制目标的关键。 房价收入比指标主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平， 它直接反映出房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度， 直接关系到民众的 安居乐业。当然，问题的关键是如何科学而合理的进行计算。 改革开放三十余年来，我国年均经济增长率接近 10%，创造了世界奇迹。与 之相适应，城镇居民人均可支配收入亦保持较高增长率， “十一五”期间城镇居 民人均可支配收入增长率高达 12.7%。在这种情况下，商品住宅价格保持一定的 增幅是非常合理的。但从近几年，尤其是 2007 和 2009 年，随着部分城市房价的 过快上涨，房价收入比亦出现偏高现象。为了更好衡量房价水平的合理程度，以 及分析调控政策的有效性， 有必要深入研究一下全国和重点城市房价收入比的变 化情况。
图8
武汉房价收入比情况
图9
重庆房价收入比情况
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上海易居房地产研究院综合研究部 专题报告
10 8 6 4 2 0
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
8.9 5.7 5.1 5.4 6.2 7.0 7.7
10
8.2 8.7 8.5
9.2
8.2
9.2
8 6 4 2 0 3.8 4.3
6.2
7.4 7.1 7.0 6.9 7.0 6.9 6.5 6.5 7.0
8.3
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
纵向看，2001-2007 年间大部分城市房价收入比明显上升，北京的房价收入 比由 9.55 增加为 13.09；上海由 6.7 增加为 11.25；广州由 6.49 增加为 12.09； 深圳由 5.85 增加为 13.15； 杭州由 3.51 增加为 9.86； 厦门由 5.41 增加为 13.22； 武汉由 5.14 增加为 8.89；重庆由 3.07 增加为 5.15；天津由 4.41 增加为 9.34。 2008 年，受经济危机影响我国房地产市场普遍降温，除北京、杭州两大城 市的房价收入比持续上升外， 其他城市均出现下降，特别是前期房价上涨偏快的 上海、广州、深圳、厦门等城市。 2009 年，典型城市房价明显上涨，上海、杭州等城市房价上涨幅度前所未 有；除广州、厦门外各大城市房价收入比明显提高，其中上海、杭州、重庆等城 市的房价收入比涨幅较大。 2010 年，受全国各地区住宅房价持续快速上涨的影响，典型城市中除武汉 房价收入比略有下降外，其他城市均有明显提高，其中深圳、北京、厦门、杭州 涨幅较大。
数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统
横向看， 我国房价收入比的地区分布相当不均衡， 从近两年数据来看， 北京、 上海、深圳、杭州等一线城市和东部大城市，房价收入比明显偏高，均在 10 以 上，个别城市甚至远高于 10。排名前五位的北京、深圳、上海、杭州、厦门 2010 年房价收入比分别达到 17.44、15.62、15.45、14.65、12.75。而房价收入比相 对较低的重庆、 沈阳等中西部城市的房价收入比也逐渐超过全国总体水平。 可见， 2010 年全国房价收入比的下降，主要是广大三四线城市房价收入比下降，而多 数一二线城市的房价收入比是上升的。由此反映出，去年以来国家重点调控部分 城市房价过快上涨的政策取向是正确的，只是调控效果不佳。 图 13 2009-2010 年 10 大典型城市的房价收入比情况
图7
厦门房价收入比情况
13.2
10.6
12.7 11.0 10.5
12
10
12.1 8.2 8.6 6.3 6.2 3.5 4.4 9.9 10.2
8.8 5.4 5.2
6.2 7.3
8 6 4 2
0
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
8 6 4 2 0 4.4 3.9 4.1 3.1 3.5 3.5 5.2 5.0
7.8 6.5
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
图 10
12 10
天津房价收入比情况
10.6 8.1 8.5
5.4
图 11
10 8 6 4 2
0
沈阳房价收入比情况
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图 12
40%
2010 年 10 大典型城市房价增幅
35.0%
35% 30%
31.7%
29.7% 29.7% 23.7%
25%
20% 15% 10% 5%
21.8%
19.7%
18.1%
15.0% 6.8%
0%
杭州 深圳 厦门 北京 重庆 沈阳 天津 广州 上海 武汉
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上海易居房地产研究院综合研究部 专题报告
来越大，在改革了原有的福利分房制度，实现了住房商品化后，这种需求必然带 来房价的增长。尤其是 2003 年之后，我国商品住宅（按统计局口径，包含经济 适用住房）价格水平增速偏快，从 1996 年的每平方米 1604 元，上升到 2010 年 的 4724 元，上涨 266%。 与此同时， 随着经济的快速发展，我国城镇居民的人均可支配收入也保持了 较快增长，从 1996 年的 4839 元到 2010 年的 19109 元，上涨了 395%。在上述三 组数据的基础上，我们可以算出 1996-2010 年全国的房价收入比情况（见图 1） 。 图1 全国房价收入比情况
上海房价收入比情况
14.6 10.0 10.9 10.6 11.2 10.2
15.4
20 15 10 5 0 9.5 8.7 9.0 9.8 8.0 7.7 14.2 13.1 13.5
17.4
6.7
7.7
9.0
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
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上海易居房地产研究ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ综合研究部 专题报告
2、10 大典型城市房价收入比情况 除了全国总体的房价收入比情况，我们还统计了以北京、上海等为代表的 10 大典型城市 2001-2010 年的房价收入比情况。见下图。 图2 北京房价收入比情况
18 16 14 12 10 8 6 4 2 0
图3
住宅价格 居民有效购买力 住宅销售单位面积价格 城镇人均住宅建筑面积 家庭平均人口 城镇居民年人均可支配收入 家庭平均人口 住宅销售单位面积价格 城镇人均住宅建筑面积 城镇居民年人均可支配收入
2、房价收入比的衡量标准 尽管房价收入比是一个全球通用的指标，但其合理范围却没有严格界定。世 界银行 1998 年对 96 个地区的统计资料显示，家庭收入在 999 美元以下（最低收 入户）的国家（地区） ，房价收入比平均数为 13.2；家庭收入在 3000 美元～3999 美元（中等收入户）的国家（地区） ，房价收入比平均数为 9；家庭收入在 10000 美元以上（高等收入户）的国家（地区） ，房价收入比平均数为 5.6。各国（地 区）房价收入比的数值是高度离散的，这 96 个地区最高的为 30，最低的为 0.8， 平均值为 8.4，中位数为 6.4。一般而言，在发达国家，房价收入比超过 6 就可 视为泡沫区。 另外， 由于各国在房价收入比的数据选取和数据质量上有所差异，彼此之间 的可比性并不高。 在欧美国家， 房价收入比既有新建住宅的、 也有旧有住宅的 （成 交量远大于一手房） ，多数国家采用的是按套计价，且是中位数房价，和中位数 家庭收入。而我国目前只有一手住宅的全国统计数据，房价是按平方米计算的， 房价和家庭收入都是按平均数计算的，而且由于统计困难，居民家庭收入统计无 法涵盖各种隐性收入，普遍存在少估现象。