中国房地产业的现状问题及原因分析

中国房地产业的现状\问题及原因分析

作者：徐鹏杰

来源：《商情》2010年第19期

【摘要】当前我国房地产仍然存在投资规模增长过快、房价居高不下等制约房地产健康发展的关键问题,影响了我国城市化进程的加快、人民生活水平的提高、和谐社会的建设。房地产市场宏观调控不足;房地产市场的供求信息不对称;政府的短视财政与开发商的利益联结;中国投资渠道较窄及中国投资者的素质较差等因素是影响我国房地产健康平稳发展的主要因素。

【关键词】中国房地产现状问题对策

近年来,随着经济社会的发展和城市化进程的加快,房地产己经成为我国经济增长的引擎和国民经济的重要支柱产业,房地产及固定资产投资对国民经济的贡献日益显著。特别是2002年以来,在扩大内需和全面推进住房制度改革等宏观经济政策引导下,我国房地产业蓬勃兴起,出现高速增长态势。但要客观地看到,目前我国某些大中城市房地产市场存在着整体过热和一定程度的泡沫。著名经济学家谢国忠强调:“房地产行业的发展和需求的增长超过了中国经济可以承受的程度。”为此,国家相继采取了降温措施,通过上调存款准备金率、存贷款利率,紧缩房地产开发信贷等宏观调控政策。同时在一系列行政性措施中,连续出台与房地产市场相关的多项重大政策,如对房地产项目坚持适度从紧的供地政策;积极调整土地供应结构,加大普通商品房土地供应,限制高档商品房土地供应;清理固定资产投资项目等。政府的宏观政策调控,在一定程度上遏制了房地产信贷增长过快的势头。然而,我们必须清醒的看到,当前我国房地产仍然存在投资规模增长过快、房价居高不下等制约房地产健康发展的关键问题,影响了我国城市化进程的加快、人民生活水平的提高、和谐社会的建设。目前学界对这一问题的研究相当充分,产生了一系列较为系统的理论成果。然而从既有的成果来看,大多局限于一般性的对策分析。因此,分析我国房地产发展过程中存在的主要问题,探寻房地产的科学发展之路,无疑具有重要的理论意义和现实意义。

一、我国房地产发展的现状

当前,我国经济增长已经进入新一轮上升期。投资稳步增长,消费结构保持升级势头,从2002年开始,我国GDP增长率已经稳定在8%以上。在我国经济增长势头强劲的带动下,房地产市场摆脱了之前徘徊不前的局面,出现高速增长态势,2003和2004年房地产业更是达到高峰,显现整体过热的特点。

以房地产投资开发为例。从房地产业的投资增长速度来看,我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年到1993年是房地产开发投资的高峰时期,1994年以后随

着全行业步入调整时期,房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势,1998年房地产逐步走向复苏后,房地产业的开发投资增长率也走向回升。从1999年到2009年全国房地产开发投资累计

完成投资106874.4亿元,年均完成10687.44亿元。我国房地产的投资从1999年到2009年期间增长了近6倍,尤其是2000以后,中国房地产的投资出现了一个高速增长的时期。更具体的有关投资额与增长速度的描述可以从下表得到。

可以发现,2000-2009年期间,中国房地产投资的增长速度几乎都在20%以上,远远超过了中国的国民生产总值的增长。据统计,2010年一季度的1-2月,全国完成房地产开发投资3144亿元,同比增长31.1%,增幅比去年同期提高30.1个百分点。其中,商品住宅完成投资2233亿元,同比增长32.8%,提高32.0个百分点,占房地产开发投资的比重为71.0%。长期供应方面,2010年一季度中的1-2月,全国房地产开发企业完成土地购置面积2407万平方米,同比增长11.2%,去年全年则是下降18.9%;完成土地开发面积1567万平方米,同比下降40.8%,降幅较前期已有较大程度的缩小,后期供应有望逐渐跟上。总的来说,我国房地产的开发投资在近年里经历了一个高速增长的时期。

二、当前我国房地产发展过程中存在的主要问题

我国房地产在高速发展的背后,存在着不容忽视的诸多问题,主要表现在以下几个方面。

(一)房地产供求矛盾十分突出。供给方面,土地是影响房地产供给的主要因素,而在需求方面,人均可支配收入、城市人口和房价是影响房地产需求的主要因素。我国房地产作为一种产业,与其他产业相比较,存在着严重的供给方面市场化不足而需求方面市场化过度的现象。产品市场化与要素非市场化之间严重不对称。造成这种非对称的一个重要原因,在于作为房地产供给方面的土地的稀缺性与不可再生性。因而,土地的供给不能像其他生产要素的供给那样,按照市场的信号不断地提供到市场上来,因为严格保护耕地是我们的基本国策。对于一般商品来说,当市场上出现供不应求,价格上涨,就会吸引生产资源转移到这种商品生产上来,直至这种商品出现供大于求,价格下跌。然而,房地产商品则不是这样。尽管房地产价格上涨了,其所必须的生产资源(这里主要指土地)却不可能无条件地转移到这个领域。土地的空间特性决定可供利用土地资源的稀缺性。而随着经济社会的发展和人口的增加,对土地的需求又存在着不断扩大的趋势。因此形成了越来越突出的房地产供给和需求的矛盾。

(二)房地产供给市场化不足下的“房屋空置”怪象

供给方面市场化不足而需求方面市场化过度时,应该是商品的供不应求,而我国的房地产市场现状却是恰恰相反:房地产供不应求的情况下却出现了房屋空置怪象。对这一问题,可用房价与人均收入的对比进行解释。

房价与收入比是国际上通用的衡量房地产泡沫的指标之一。按照世界银行的标准,发达国家的房价收入比一般在1.8-5.5倍之间,发展中国家合理的房价收入比在3-6倍之间。目前业界

比较公认的套房销售价格与消费者户均年可支配收入比例为5-6倍较为合适。2007年中国商品房年平均销售价格为3885.40元/平米,而2007年全国城镇居民人均可支配收入为13786元,三口之家的家庭可支配收入是41358,按每100平方米计算,2007年房价收入比是9.4,即使按每居户80平方米计算,2007年的房价收比是7.5。因而,当前的商品房价格己经远远超出了大多数普通市民的收入承受能力。当然,用房价收入比来衡量供求矛盾或是房地产泡沫,有很多学者对此方法的科学性提出质疑。但经济的实际数据表明,近几年来房价的增长速度超过了人均可支配收入的增长速度。两者之间的矛盾是存在的。而此矛盾正是导致房屋空置的原因之一。同时由于房地产既是消费品又是投资品的特性,随着新一轮房产行情的到来,许多房地产开发商预期房价将会不断上涨,所以故意捂盘不卖。因此出现了以下怪象:一边是大量的房屋空置,一边是大量的需要房屋的工薪阶层和普通百姓住不上房、买不起房、买不到房。

(三)供给与需求的区域不平衡的矛盾

我国的基本国情是区域经济发展的不平衡性,东部与西部地区经济之间的差异特别大。表现在我国房地产的供给与需求上也是如此。尽管当前房地产形势总体上是好的,但也有一些地区不同程度地出现了投资增幅过大、投资结构不合理、价格上涨过快、土地供应过量等有可能过热的“苗头”。投资的增幅与销售的增幅相比,应该要保证能够在发展中不断消化同期上市的商品房。

(四)房地产市场运行监管和协调调控体系不完善,房改制度改革有待深化

当前有的开发企业经济实力和市场竞争力不强,房产开发交易行为不规范,虚假广告,合同欺诈,中介服务和物业管理中违法和违规行为等,还没有得到有效遏制,政府对房地产市场调控和监督有待进一步加强。同时,我国的市场化程度还不够高,房地产市场机制不够完善,住房供应体系还不健全,房地产市场的服务体系还远远不能适应居民住房消费需求,房地产中介服务市场也存在很多问题。不少家庭住房比较困难,适合我国国情的住房保障制度有待建立。

三、制约我国房地产健康发展的因素分析

(一)我国房地产市场宏观调控尚存不足

近年来,我国政府针对房地产领域出台的一系列措施,对房地产市场的健康发展起到了一定的作用,房价上涨速度有所减缓,房地产投资增速过猛势头得到有效遏制。但是,由于经济社会形势的快速变化,政府在制定房地产宏观调控政策时,相关决策存在着一些误区,政策执行中发生了一些偏差,客观上导致调控政策并没有达到预想的效果,城市土地价格持续攀升,房价偏高的问题也没有得到真正解决,房地产行业一些深层次的结构性问题更加突出。主要表现在: