广场公寓写字楼营销策略案
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供销主力情况： 30-60平米的一房为目前在售公寓的主力供销主力产品
公寓市场价格情况： 按毛坯价计算，麓北6600-7500元/平米，中心区9000-130000元/平米，省府红星620010000元/平米，伍家岭月湖4800-7000元/平米，尚东6300-10000元/平米
装修标准：800-1000元/平米左右
A. 第一部分 目标及面临形势 B. 第二部分 公寓营销策略及营销执行 C. 第三部分 写字楼营销策略
页码
2 5 7 9 34
© Copyright Centaline Group, 2010
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报告内容
A. 第一部分 目标及面临形势 B. 第二部分 公寓营销策略及营销执行 ※ 公寓市场分析 ※ 公寓价值体系 ※ 公寓营销策略及营销执行 A. 第三部分 写字楼营销策略
© , 2011
’s | 30
开盘成交率 1.2月最低迷期40%——6月60%
90.00% 80.00% 70.00% 60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00%
成交率
成交率
2010.1月
3月
5月
wenku.baidu.com
7月
9月 11月2011.1月
3月
5月
7月
9月 11月
1月
3月
5月
7月
© , 2011
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新开盘供需比 客户量明显上升，开盘供需比从0.8-1.0以上华丽转身
1.60 1.40 1.20 1.00 0.80 0.60 0.40 0.20 0.00
需供比
需供比
9月 10月 11月 12月 2011.1月
2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月
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成交均价
“以价换量”未全面铺开。2012年第二季度价格上涨势头渐显，环比 涨幅为7% 。高价项目面市及部分项目借势盲目涨价拉高整体均价。
© , 2011
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可售库存
内六区住宅存量接近900万方。2012年，受整体市场影响，去化速度均 较慢，存量去化时间扩大一倍，未来各区销售压力仍较大。
报告内容
A. 第一部分 目标及面临形势 B. 第二部分 公寓营销策略及营销执行 C. 第三部分 写字楼营销策略
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8、9月任务概述
时间紧，任务重！
8月初，5-7#住宅底商，24套，约1亿； 8月15-25日，4#公寓，450套，约1.5亿； 8月底，南区商铺，111套，约3.2亿； 9月5日，5#住宅，124套，约1亿； 9月25日，3#写字楼，216套，约2.5亿； 9月底，7#栋住宅，124套，约1亿…… 2个月内，总销售金额高达约10.2亿！
长沙土地市场 供应增长 逆市回暖 需求增长续上行
长沙内五区非工业地年度供求情况表（2008-2012年上半年）
2008-2012年上半年内五区土地供应情况
1000
60
900
51
800
50
700 600
41
604
500
36
40
482
26
30
400
19
353
300 212 200
215
134
178
20 324
新房供应
需求市场及政策环境影响开发商对未来楼市预期，推动其改变推货 节奏，进而影响供应市场。2012年上半年住宅供应同比下跌26%
© , 2011
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新房成交
受调控政策延续性的影响，2012年上半年住宅成交量下跌三成。3月底， 间歇性的利好政策使成交市场迎来转机，二季度回升之势渐显。
© , 2011
3 5-6月份，年内两次降准、降息，直接改变市场预期 ，“红五月、红六月”精彩上演
中原观点：在政府年内不出台更加严厉政策的预期下，预计下半年长沙 的市场态势将是：筑底成功，量价略微上行！
上行的价格必将受到中央打压，本案在8、9月份中央与地方的博弈局势 尚未明朗情况下，应尽快出货，尽快回笼资金；
报告内容
2012年上半年长沙内五区土地成交面积为353万
二 方，同比增长8.87%，成交建筑面积的再次回涨，
主要是供应地块增多，整体的容积率相对较高。
2012年上半年长沙土地市场供求上涨，宗数、宗 地面积和建筑面积都有不同幅度的上涨，其中供应
三 宗数涨幅更是高达36%。2012年调控依旧继续，但
是经济环境的宽松和地方政策的适当调整，下半年 土地供应或将继续保持良好的增长态势。
© , 2011
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新开工面积
长沙内六区新开工面积共202万方，同比下滑64%，未来将持续一段时间供应不 足，导致供需失衡。
© , 2011
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小结 楼市三部曲：低迷、见底、回升
1 1-2月份，成交量为历史最低，价格继续下行
2 3-4月份，在年内第一次降存准的情况下，预期出现 波动，供需缓慢释放，价格完成筑底
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供应量: 全市已知在售公寓项目共46个，总供应面积89.67万方 ；其中商务公寓16.03万方，住宅公寓73.64万方
在售公寓情况： 全市已知在售公寓项目共46个，其中住宅公寓38个（精装修公寓19个，占比50%），商务公 寓8个（精装修公寓7个，占比87.5%）
千亿大商圈·长沙西中心·第一综合体强势登陆 ——长沙·奥克斯广场公寓、写字楼营销策略案
湖南中原事业一部A组 28.05.2012
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报©告Co的pyr任ight何Ce部ntal分ine 都Gro不up,可201被0 擅自引用、复制和传播。
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2008上半年 2009上半年 2010上半年 2011上半年 2012上半年
土地面积（万方） 建筑面积（万方） 宗数
2012年上半年长沙内五区土地供应面积为89万方 ，同比增长27.44%。供应区域集中于雨花区和岳麓
一 区，其中雨花区就供应了13宗，占了全部供应的一
半。而供应热点集中于雨花区五一村和岳麓区梅溪 湖、洋湖垸几个地区。
公寓市场价格情况： 按毛坯价计算，麓北6600-7500元/平米，中心区9000-130000元/平米，省府红星620010000元/平米，伍家岭月湖4800-7000元/平米，尚东6300-10000元/平米
装修标准：800-1000元/平米左右
A. 第一部分 目标及面临形势 B. 第二部分 公寓营销策略及营销执行 C. 第三部分 写字楼营销策略
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报告内容
A. 第一部分 目标及面临形势 B. 第二部分 公寓营销策略及营销执行 ※ 公寓市场分析 ※ 公寓价值体系 ※ 公寓营销策略及营销执行 A. 第三部分 写字楼营销策略
© , 2011
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开盘成交率 1.2月最低迷期40%——6月60%
90.00% 80.00% 70.00% 60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00%
成交率
成交率
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wenku.baidu.com
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新开盘供需比 客户量明显上升，开盘供需比从0.8-1.0以上华丽转身
1.60 1.40 1.20 1.00 0.80 0.60 0.40 0.20 0.00
需供比
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2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月
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成交均价
“以价换量”未全面铺开。2012年第二季度价格上涨势头渐显，环比 涨幅为7% 。高价项目面市及部分项目借势盲目涨价拉高整体均价。
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可售库存
内六区住宅存量接近900万方。2012年，受整体市场影响，去化速度均 较慢，存量去化时间扩大一倍，未来各区销售压力仍较大。
报告内容
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8、9月任务概述
时间紧，任务重！
8月初，5-7#住宅底商，24套，约1亿； 8月15-25日，4#公寓，450套，约1.5亿； 8月底，南区商铺，111套，约3.2亿； 9月5日，5#住宅，124套，约1亿； 9月25日，3#写字楼，216套，约2.5亿； 9月底，7#栋住宅，124套，约1亿…… 2个月内，总销售金额高达约10.2亿！
长沙土地市场 供应增长 逆市回暖 需求增长续上行
长沙内五区非工业地年度供求情况表（2008-2012年上半年）
2008-2012年上半年内五区土地供应情况
1000
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新房供应
需求市场及政策环境影响开发商对未来楼市预期，推动其改变推货 节奏，进而影响供应市场。2012年上半年住宅供应同比下跌26%
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新房成交
受调控政策延续性的影响，2012年上半年住宅成交量下跌三成。3月底， 间歇性的利好政策使成交市场迎来转机，二季度回升之势渐显。
© , 2011
3 5-6月份，年内两次降准、降息，直接改变市场预期 ，“红五月、红六月”精彩上演
中原观点：在政府年内不出台更加严厉政策的预期下，预计下半年长沙 的市场态势将是：筑底成功，量价略微上行！
上行的价格必将受到中央打压，本案在8、9月份中央与地方的博弈局势 尚未明朗情况下，应尽快出货，尽快回笼资金；
报告内容
2012年上半年长沙内五区土地成交面积为353万
二 方，同比增长8.87%，成交建筑面积的再次回涨，
主要是供应地块增多，整体的容积率相对较高。
2012年上半年长沙土地市场供求上涨，宗数、宗 地面积和建筑面积都有不同幅度的上涨，其中供应
三 宗数涨幅更是高达36%。2012年调控依旧继续，但
是经济环境的宽松和地方政策的适当调整，下半年 土地供应或将继续保持良好的增长态势。
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新开工面积
长沙内六区新开工面积共202万方，同比下滑64%，未来将持续一段时间供应不 足，导致供需失衡。
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小结 楼市三部曲：低迷、见底、回升
1 1-2月份，成交量为历史最低，价格继续下行
2 3-4月份，在年内第一次降存准的情况下，预期出现 波动，供需缓慢释放，价格完成筑底
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供应量: 全市已知在售公寓项目共46个，总供应面积89.67万方 ；其中商务公寓16.03万方，住宅公寓73.64万方
在售公寓情况： 全市已知在售公寓项目共46个，其中住宅公寓38个（精装修公寓19个，占比50%），商务公 寓8个（精装修公寓7个，占比87.5%）
千亿大商圈·长沙西中心·第一综合体强势登陆 ——长沙·奥克斯广场公寓、写字楼营销策略案
湖南中原事业一部A组 28.05.2012
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报©告Co的pyr任ight何Ce部ntal分ine 都Gro不up,可201被0 擅自引用、复制和传播。
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2008上半年 2009上半年 2010上半年 2011上半年 2012上半年
土地面积（万方） 建筑面积（万方） 宗数
2012年上半年长沙内五区土地供应面积为89万方 ，同比增长27.44%。供应区域集中于雨花区和岳麓
一 区，其中雨花区就供应了13宗，占了全部供应的一
半。而供应热点集中于雨花区五一村和岳麓区梅溪 湖、洋湖垸几个地区。