【精品报告】房地产市场报告-2019年宁波房地产市场年终报

前言

2019年的宁波主城依旧活力四射，日光频现；主城五区虽有量缩但六区量增，价格则继续稳健上涨，涨幅居全国排名前列。但同时，下属县市则相对艰难，价格下滑且有亏损大甩卖者，可谓冰火两重天。

主城区的稳健市场，除城市综合实力的提升、人口导入、政策宽松、地价上涨等刺激外，一方面受益于限价项目的热销，如中旅城；另一方面受政府前期供地影响，各板块库存低，可售稀缺。

目前提出未来社区概念，虽无实质推进，但在一定程度上刺激二手的价格坚挺甚至继续上涨，有利于主城楼市的健康可持续，进而形成明显的价差带动近郊新城板块的持续热销。

楼市格局：保主城，提主城，拉价差、造热点，楼市不能熄火；下属县市一切随缘。

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趋势1：此消彼长/彼涨此消

以200万以内房源为例，看历年各区房源比重分布：鄞州→镇海→江北→北仑（小港）；

2016年，陈婆渡地价破万，鄞州近郊200万以内房源告急，此后镇海江北小港多点开花，持续消灭200万以下房源。

奉甬一体化，3#沿线填补了鄞州低总价房源的空白；借力3#轨道交通（奉化段未通车），18年底以来奉甬新城、方桥江口带动大量鄞南投资客导入；价格递差合理：鄞州核心4.2万元/平→鄞州中心区3.1万元/平→姜山2.4万元/

经过一轮房价的上涨，尤其是地价的推动，慈城、骆驼、小港的均价均有明显上涨；在投资需求一定的情况下，在大鄞南有大量合理的低价房源输出的情况下，彼涨此消；其他板块需结合实际供求，谨慎判断机会。

趋势2：内需投资如何源源不断/自给自足

受城市格局等多因素影响，宁波一直是内改型需求城市；16年以来杭州湾等片区吸引了大量的上海温州投资客，但经过2年的洗礼，他们撤了，剩下以宁波为绝对主力，在苦苦支撑。

杭州湾：19年宁波大市客户占比70%（市区50-60%）；

奉化：19年宁波大市区客户90%以上（市区70-80%）；

成交：2019年杭州湾新区住宅成交254万方，成交金额323亿元。

成交：2019年奉化住宅成交209万方，成交金额269亿元。

两个新城均有千万级的待推量，靠宁波自给自足的投资客是否能够实行可持续发展？未来尤其是杭州湾新区，在提升至前湾新区的规划下，挖掘外市外省投资客，任重道远

另外，在没有改变杭州湾、奉化以宁波投资客为绝对主力的情况下，短期内并没有足够的需求去支撑新的类似的大规模新城建设。

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趋势3：余姚即使设区亦难成下一个奉化

且不说奉化、杭州湾仍有源源不断的待开发，宁波自给自足的投资需求在可持续发展的前提下，是否能够腾出手来进军大余姚；相比奉化主城，余姚并无明显优势。

此轮房价上涨核心驱动力是中心溢出：长三角以上海为中心，向周边蔓延，带动周边城市发光发热；一方面上海大都市带来的投资需求，另一方面带动城市中心（如宁波主城）形成新的发光发热点，向周边扩散。

合理的溢出需要具备：1、没有有效截留；2、有足够合理的价差3、完善的动线；奉化的逻辑是：方桥的炒作价值高于奉化主城区，高于奉甬新城，形成合理的价差动线，以3#轨道为枢纽。奉化并不具备形成新的发光发热点，完全是承受来之大鄞州的导入。

那么余姚由江北发力，沿着姚江北→慈城→三七市→丈亭镇→余姚城东，距离上有断档，价格上并不能形成有效的价差，尽管后续规划仍有空间；但江北在主城属于弱区，发光发热点不足；目前慈城奥体的热销是建立在低价的前提下；慈城新区未来2万+的房源并未经过市场验证和洗礼。

但总体来说，余姚主城目前的存量相比慈溪要健康，需求尚可，话题炒作仍有热销项目。

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目录

政策回顾：坚持中央“房住不炒”基调p6限房价竞地价

人才购房补贴加码归来

房贷利率LPR

落户新政实施

土地市场：上半年火热补仓/下半年限价出台p8主城区供地加量/价格高居不下

住宅市场：金九银十成色不足p13供求平稳/价格上涨

限购犹在/圈外挑大梁/圈内回暖

成交若下行/库存压力骤现

企业存货：金额/面积NO1:绿地

非住宅市场：写字楼——成交下滑，库存高位p26公寓——成交上行，价格新高

未来预测：五区量跌价稳/部分板块需谨慎p33

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政策回顾

中央政策：

中央经济工作会议指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。此次会议提及的“房住不炒”、因城施策、三个“稳”等引发广泛关注。专家表示，即便经济下行压力加大，但“房住不炒”定位不变，中国不将房地产作为短期刺激经济的手段，同时将采取更加有力的措施解决新市民、年轻群体的住房困难，满足居民实际需求。

土地政策：

主城五区，土拍启动“限房价竞地价”：限制毛坯商品住宅最高销售均价和最高销售单价；实施全装修的，限制全装修商品住宅最高销售均价和最高销售单价；限制车位最高销售单价。取消土地最高限价20750元/㎡以及溢价率100%限制。

限购/限售政策：

限购政策，依旧保持圈内限购，未来没有扩大限购圈

的可能性；限购范围：机场路-鄞州大道-福庆南路-

甬台温高速-盛莫路-聚贤路-甬江-世纪大道-东昌路-

望海南路-北环路所围区域。

限售政策，目前宁波市五区、奉化主城区、杭州湾新

区实行两年限售。

贷款利率：

截止19年12月底，银行贷款利率上浮略有回落；首套房首付三成为主，利率上浮14.3%为主，二套房首付四成，利率上浮19.4%为主；未来存在继续小幅放松可能性。

购房补贴：

继续延续2018年12月6日宁波市住房和城乡建设委员会发布的关于《宁波市人才安居实施办法》的通知：第十条，对毕业10年内的基础人才在宁波大市范围内首次购买家庭唯一住房的，可享受购房总额2%、最高8万元的购房补贴；第十一条，享受购房补贴的所购住房，在取得不动产登记证满5年后方可上市交易。

奉化对具有本区常住户口，只要来奉化工作，且在宁波市内无房（或低于36平方米）的高层次人才可享受最高10-50万购房补贴；购买40年产权单身公寓也可享受购房补贴优惠；人才公寓购房补贴提高至12-55

万。人才公租房租赁补贴标准：补贴周期最长一般不超过36个月，最高1000元租房补贴。