房地产公司楼盘项目财务分析报告

著名的企业家松下幸之助曾经说过一句名言：“具备凭现状以判断未来趋势的能力；现在是零，

无限的。”

长远趋势，引领企业未来发展方向的重要性。这同时也说明，借助于系统而强大的财务分析体系和各种工具性指标细化分解的基础作用，有效地使用和处理财务信息，可以正确地分析和评价公司的财务状况和经营成果，了解公司在一定时期的获利能力、偿债能力、营运能力等，并通过财务决策在一定程度上达到控制并驭驾公司的经济活动的目的。总之，许多公司的管理层都寄望于借助一套健全而又高效的财务管理体系，以快捷优化直观的现代化信息处理方式，为管理者的经营决策提供有力的支持和佐证。当前，在房地产项目开发规模筹划的进程中，如何进行财务资金分析，防范和规避财务风险，发挥融资资金作为有效资源配置的目的，对房地产公司决策层显得尤为重要。为了实现这一现实需要，我们立足于实务管理的角度，对房地产楼盘进行财务分析。我们将以一家房地产集团下属公司（以下简称A项目公司）作为案例分析对象，通过报告的形式浅述财务分析过程：

一、项目公司发展背景

某集团成立于1992年4月，地处南方沿海开放城市，其前身是一家国有联合投资公司，后由香港著名房地产投资集团收购，并进行集团化管理。集团主要经营业务项目包括房地产业、商业开发、建筑装修以及商业贸易和进出口贸易。2000年组建成股份制公司，对房地产开发、建材等基础产业增加了投资，并拓展了物业管理、别墅开发等领域的业务，同时在北京、天津等大城市中开发了不少房地产楼盘。逐步向区域性、专业化、多层次的经营房地产的企业集团迈进。

A楼盘项目是集团公司200X年开发的一个楼盘，占地面积约430亩，建筑面积30万平方米，由20栋30层高层住宅、134套双拼、联排别墅组成。项目实行项目总经理负责制，财务会计人员由集团公司统一派驻。A项目公司重大支出项目需报集团公司总经理批准，每日需将收入支出报告表及时传报集团公司，每月除报送资产负债表、损益表等正常财务报表外，还需上报一份财务分析报告，以便集团公司方便对楼盘项目运作和资金使用情况进行监控和管理。以下简举五月份A楼盘项目公司的财务分析报告实例。

二、财务分析报告正文事务优化完善的目的，紧抓机遇，把握销售良机，在B城市楼市整体不稳定的大环境下，取得不错的绩效。5月实现销售面积10573.629平方米，合约签订金额为6931.1万元，公司同时也通过举办书画展等宣传推广活动，在社会上打开知名度，在广大市民中引起了一定的反响，提高了楼盘的品牌名誉度和认可度，有力地推动项目的进展。同时，公司内部也通过增收节支活动，通过目标行政费用任务的强化执行，落实到各部门，在一定程度上降低了费用成本的开支。总的来讲，经营和内部管理能适应形势的变化，做到规范化发展。

现将结合实际情况对5月财务总体状况进行详细分析，以下分为指标完成情况及资金运作情况等几方面进行分析分明:

1.主要财务指标完成情况

A项目公司5月份计划销售面积33444平方米，实际完成37251.84，增长幅度为11.39%。单位销售成本3080.29，拟定销售均价为每平方米6000元，实际销售价为5975；计划销售额为20067万元，实际完成销售额为22258.9万元，增长额为2192.9万元，相比计划增长了10.92%；同时，经营成本计划数10302.03万元，实际数11474.65万元，两者相差1172.62万元，成本增长了11.38%；销售毛利同期数为9764.97万元，而实际销售毛利额为10784.25万元，增长了将近1020万元，毛利增长幅度10.44%，去年同期销售毛利率为48.66%，今年为48.45%，相差不大；税费方面去年同期经营税金及附加累计1330.44万元，今年实际累计2074.75万元，增长744.31万元，增长幅度为55.94%；期间费用（包括管理费用、销售费用、财务费用）去年同期累计共1441.68万元，今年实际累计总数1060万元，相比费用降低了26.47%。其中，管理费用（主要是行政费用）去年133万元，今年148万元，增长11.28%；销售费用（主要是营销推广费）去年802.68万元，今年869万元，增长了8.26%；财务费用去年506万元，而今年锐减为43万元，幅度下降为91.50%。另外，今年发生其他业务收入4.6万元，其他业务支出0.4万元，营业外支出10万元。总体而言，今年1-5月份利润总额7643.7万元，比较起去年同期6992.85万元，利润总额增长了9.3%；扣除所得税后，今年1~5月净利润为6521.48万元，去年同期为6396.86万元，增长额增加了124.62万元，增长率为1.95%。去年1-5月份净利润率

彭

111

为31.88%，今年同期为29.30%，相比之下幅度降了2.58%。

本月实现销售累计为22258.9万元，与计划数相比有所增

长，增加2191.9万元.增幅达到11%，主要是由于“五一”节黄金销售期间居民购房需求有所增长，拉动销售大幅提高，再加上有些市民聚焦于政府中心市区扩展政策，对某板块规划及其发展前景看好，因而销售指标达到良性发展状况。单位销售成本因五月尚未建立完善成本数据核算库，故先取用计划数。涉及众多指标完成状况的分析中，期间费用总体有所下降，但其他方面开支仍然有增无减，主要是税负较为沉重，另外，销售推广费也因节日期间加大宣传力度也呈现出增长趋势，这也是经营管理发展中所必须的正常因素，但应加强内部审核管理，力争在销售增长的同时严格控制开支费用，降低不必要的开销。

2.资金运用情况

该项目流动资产总计47774.79万元（按照权责发生制核算资产负债表数），其中流动资产平均总额56927.1万元，货币资金2131.2万元，存货22809.16万元，平均存货余额24976.7万元，流动负债35464.05万元，总资产合计为50019.42万元；资产平均总额58130.52万元，

总负债46559.05万元。在财务比率指标方面，流动比率1.35次，速动比率0.7次，现金比率0.04次，资产负债率93%，产权比率13.45%，存货周转率46%，流动资金周转率47%，全部资金周转率45%，总资产利润率15%，实收资本利润率3.26%，资金回收率57%。

本月资金运作状况一般，考虑到房地产行业的特殊性，资

产负债率高达93%还算正常状况，只是反映到流动比率指标方

面，资金利用效率不高，资金流转尚不能达到理想状态。还有资金回收率只达到57%，这说明还需加强资金计划管理及使用，加大资金回收力度，切实使用好现有资金，提高资金效率，使现金使用达到最大化的状态。

三、财务分析报告评点

此报告具备了一般财务分析报告的要素，也能在一定程度上反映了楼盘财务状况和经营管理现状，基本上达到以财务分析管理为中心，构建房地产集团财务一体化体系的初步目标。并结合财务管理目标，具体财务指标以及资金运用情况等几个方面进行分解评析，观点突出，有一定的借鉴和启示作用。从进一步深入阐明财务分析的意义角度来看，该报告显然还需要补充几个方面的内容。例如加强综合财务指标分析，对A 项目公司的长期偿债能力、短期偿债能力、盈利能力等指标等深入分析；从楼盘销售量、成长性等几个方面加大数据分析力度；应当结合周边同等规模楼盘的指标和发展情况进行横向对比，以此形成有说服力的财务数据；鉴于房地产业的行业特点，结合国家宏观经济形势进行分析，特别是围绕国家央行采取的存贷利率等金融政策等因素，说明房地产的融资环境及背景。同时还有税收因素分析等。对于彰显A 楼盘项目的投资价值和发展态势，乃至集团公司管理层以及项目财务管理者加强决策指导来说，都是一种互动的促进，同时也提升了整个公司的管理水平和效益。

（作者单位：中国石油广东中山销售分公司、暨南大学）

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压力促使各高校抢抓机遇，举债办学，加速发展，但由此背负的巨额债务的压力和教育经费紧缺的问题日益突出。而且，高校在经费管理使用中普遍存在着经费使用不尽合理、存在不同程度损失浪费等问题，使本来就紧张的高校经费不能产生应有的效益，加剧了资金的供需矛盾。为了缓解资金压力和供需矛盾，高校必须学会精打细算，注重办学效益。因此，如何正确认识资金使用过程中存在的问题，不断寻求提高资金使用效率的对策，对高校的健康持续发展具有重大意义。

一、我国高校资金使用效率低下的原因1.资金效益难以计量

高校作为社会的一个特殊“生产”单位，主要从事教学、科研工作，在产业划分上习惯将其划入第三产业。既然是产业，就必然存在投入与产出、

成本与效益的问题。高校的投入实际上就是高校的办学成本，产出就是高校办学效益。但高校的成本与产出比较复杂，难以用价值量化。比如高校投入中占有很大份额的人力资本，目前还没有一种量化计量的方法；高校的产出包括合格的毕业生，取得的科研成果（论文、教材、专著）以及其它社会服务净收益，但是这些指标都不便于定量计算。

2.高校对资金管理缺乏动力和压力

高校普遍存在一种传统的教育观念，认为高等教育不以营利为目的，因而对高等教育只讲投入不讲产出，不须关注资112