万科设计阶段成本优化与控制

房地产设计阶段成本优化与控

制（Ⅳ）

【Ⅰ】目标与措施

‡基本原则

【Ⅱ】设计管控关键路径

‡概念设计

‡实施方案

‡初步设计与施工图

【Ⅱ】启示与建议

基本原则：基于客户细分

省钱等于赚钱

成本控制不等于省钱

合理规划有效成本

严格控制无效成本

之一：成本规划

①确定盈利模式

②可售比

③产品附送率

④停车率与停车方式

⑤商业及业态

⑥会所及配套

⑦人防及分区

之二：成本级配

①建筑模块

②精装模块

③景观模块

④电梯模块

⑤智能化模块

之三：成本对标

①标准层含钢量

②标准层混凝土含量

③窗地比

④地下室层高

⑤地下停车面积

⑥地下室钢筋含量

⑦景观软硬景比例

‡概念设计

‡实施方案

‡初步设计与施工图

【设计前期】

1权

设计部“1/2 主角”；但工作量繁重

项目事务部

项目部

2事

核心：精准定位,产品决策设计任务：概念设计

预测成本

2事

在对土地认知的基础上，通过多方案分析比较，确定1、指标

产品定位指标

2、方案确

定规划草案

事

2

•确定指标

•盈利模式•确定规划结构

•预估成本•目标客户

•预估利润•营销策略

人

三步骤

1

基础

分析

2

强排

方案

3

4

两大前提

一、项目：土地规划要点确定

红线；容积率；限高；退线；配套

二、营销：项目定位及户型配比

商业；产品类型及配比；住宅面积及配比；会所。。。

两个案例：

分解强排方案盈利模式选择

？精准定位；预测成本

①精准市场分析

②重视设计前提

③做好强排方案

④掌握基本盈利模式

⑤注意积累固化

1 1.1.竞品选择标准标杆楼盘：3个“最”区位

社区

竞争楼盘：3个“同”户型

装修

1.2竞争格局分析

细分市场的竞争格局：

‡清晰市场及竞争事态

‡精准定位

‡总价及产品结构两个分类要素

1.3竞品分析表：

主力产品信息分析

竞品名称销售情况

户型面积单价总价项目优势项目劣势楼盘A

楼盘B

楼盘C

楼盘D

楼盘E

2重视设计前提

土地要点

项目定位

政府政策

？

①精准市场分析

②重视设计前提

③做好强排方案

④掌握基本盈利模式

⑤注意积累固化

强排方案三步法第一

步

第二步

第三步

Google ★

草模

1、不要轻易否定前期对宗地分析的结论

2、强排方案的目的确定盈利模式

①精准市场分析

②重视设计前提

③做好强排方案？

④掌握基本盈利模式

⑤注意积累固化

【掏干挖净】

容积率建筑密度

①用足容积率：用足“高货值”产品容积率

②用足建筑密度：用足溢价空间

①景观资源最大化：

②拉高拍低

③丰富产品形态塑造高端形态

①锦上添花--赠绿规划、底层挖掘

②雪中送炭--底商寸土寸金

③政策红利--抬高车库

？

①精准市场分析

②重视设计前提

③做好强排方案

④掌握基本盈利模式

⑤注意积累固化

5拿来主义“走出去！引进来！‡从“盈利模式”角度，对规划模式：调研、认知、积累、固化

案例分解

【实施方案】

权

营销部

项目事务部

项目部

事

规划方案

道路

地下室与停车

景观意向

户型与意向立面

物业管理模式

成本测算

指标

一、规划结构深化

‡规划

‡结构

‡物业模式二、主要产品确定

‡立面风格选择

‡精装修级配确定

‡景观风格初选

案例分解

①可售比

②产品附送率

③停车率与停车方式

④商业及业态

⑤会所及配套

⑥人防及分区

1可售比

‡架空层：被遗忘的角落

‡地下室：定时炸弹or地下黄金

‡寸土寸金：会所、管理用房、设备用房、不可分摊的走廊

2产品附加值

1、综合楼面地价、销售均价、建安成本三者关系确定赠送价值比例

2、高地价一般采取高附加值、高售价策略

低地价一般采取低附加值、平均售价策略

3停车率与车库形式

A. 营销定位

‡各种产品车位配置比例

B. 规划要点：数量测算

C. 停车方式

‡地上/地下比例