《投资性房地产》PPT课件
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投资性房地产(PPT48页)
（二）入账成本的构成
2.自建方式 企业自行建造或开发的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。 自行建造的投资性房地产，按建造该项资产达到可使用状态前所发生的必要支出，作为入账价值。 在建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入投资性房地产成本。
第八章 投资性房地产
第一节 投资性房地产概述 第二节 投资性房地产的确认与初始计量 第三节 投资性房地产的后续计量 第四节 投资性房地产的转换、处置及披露
一、房地产的涵义和特点 （一）房地产的涵义 （二）房地产的特点
第一节 投资性房地产概述
一、房地产的涵义和特点 （一）房地产的涵义
会计处理 采用成本模式进行后续计量的投资性房地产
3.将非投资性房地产转换为投资性房地产 （1）房地产开发企业，将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，其在转换日，会计处理为： 借：投资性房地产【账面价值】 存货跌价准备【已计提存货跌价准备】 贷：开发产品 【账面余额】 （2）将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，其在转换日： 借：投资性房地产 累计折旧（累计摊销） 固定资产减值准备（无形资产减值准备） 贷：固定资产（无形资产） 投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销） 投资性房地产减值准备
二、公允价值计量模式
（四）公允价值计量模式的核算方法 企业采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以会计期末投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益 。 借/贷:投资性房地产(公允价值变动) 贷/借:公允价值变动损益
一、投资性房地产的确认条件 1.与投资性房地产相关的未来经济利益很可能流入主体； 2.投资性房地产的成本能够可靠地计量。
2.自建方式 企业自行建造或开发的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。 自行建造的投资性房地产，按建造该项资产达到可使用状态前所发生的必要支出，作为入账价值。 在建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入投资性房地产成本。
第八章 投资性房地产
第一节 投资性房地产概述 第二节 投资性房地产的确认与初始计量 第三节 投资性房地产的后续计量 第四节 投资性房地产的转换、处置及披露
一、房地产的涵义和特点 （一）房地产的涵义 （二）房地产的特点
第一节 投资性房地产概述
一、房地产的涵义和特点 （一）房地产的涵义
会计处理 采用成本模式进行后续计量的投资性房地产
3.将非投资性房地产转换为投资性房地产 （1）房地产开发企业，将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，其在转换日，会计处理为： 借：投资性房地产【账面价值】 存货跌价准备【已计提存货跌价准备】 贷：开发产品 【账面余额】 （2）将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，其在转换日： 借：投资性房地产 累计折旧（累计摊销） 固定资产减值准备（无形资产减值准备） 贷：固定资产（无形资产） 投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销） 投资性房地产减值准备
二、公允价值计量模式
（四）公允价值计量模式的核算方法 企业采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以会计期末投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益 。 借/贷:投资性房地产(公允价值变动) 贷/借:公允价值变动损益
一、投资性房地产的确认条件 1.与投资性房地产相关的未来经济利益很可能流入主体； 2.投资性房地产的成本能够可靠地计量。
《投资性房地产》课件
物业管理风险
物业管理水平的高低直接影响到投资性房地产的维护和保值增值，如果物业管 理不善，可能会造成资产的损失或降低资产的价值。
06
投资性房地产的发展趋势与展望
发展趋势
投资性房地产市场持续增长
随着城市化进程加速和房地产市场成熟，投资性房地产市场规模不 断扩大，吸引了更多投资者进入。
多元化投资策略出现
收益还原法
将投资性房地产未来的租 金收益按照合理的折现率 还原为现值，以此评估房 地产价值。
成本法
基于重新构建投资性房地 产所需的成本来评估其价 值，通常适用于旧的或改 建的投资性房地产。
评估指标
土地价格
根据土地的位置、面积、使用年限等因素确定 。
建筑物价格
根据建筑物的结构、装修、成新度等因素确定 。
THANKS
感谢观看
资者需要具备更专业的投资眼光和技能。
02
技术创新将改变房地产投资方式
随着科技的发展，如区块链、人工智能等技术的应用，将为投资性房地
产市场带来新的机遇和挑战。
03
政策调控对市场影响加大
政府对房地产市场的调控政策将更加严格，对投资性房地产市场的影响
也将更加显著。投资者需要密切关注政策变化，合理调整投资策略。
01
03
合规风险是指投资者在投资性房地产交易、持有和处 置过程中未能遵守相关税收法规和规定，可能面临税
务机关的处罚和追缴税款的风险。
04
操作风险是指由于投资者对税收政策理解不准确或操 作不当导致的税收风险，如未能及时申报纳税、错误 计算税额等。
04
投资性房地产的融资策略
融资方式
银行贷款
通过向银行申请贷款来筹集资金，是 投资性房地产最常用的融资方式。
物业管理水平的高低直接影响到投资性房地产的维护和保值增值，如果物业管 理不善，可能会造成资产的损失或降低资产的价值。
06
投资性房地产的发展趋势与展望
发展趋势
投资性房地产市场持续增长
随着城市化进程加速和房地产市场成熟，投资性房地产市场规模不 断扩大，吸引了更多投资者进入。
多元化投资策略出现
收益还原法
将投资性房地产未来的租 金收益按照合理的折现率 还原为现值，以此评估房 地产价值。
成本法
基于重新构建投资性房地 产所需的成本来评估其价 值，通常适用于旧的或改 建的投资性房地产。
评估指标
土地价格
根据土地的位置、面积、使用年限等因素确定 。
建筑物价格
根据建筑物的结构、装修、成新度等因素确定 。
THANKS
感谢观看
资者需要具备更专业的投资眼光和技能。
02
技术创新将改变房地产投资方式
随着科技的发展，如区块链、人工智能等技术的应用，将为投资性房地
产市场带来新的机遇和挑战。
03
政策调控对市场影响加大
政府对房地产市场的调控政策将更加严格，对投资性房地产市场的影响
也将更加显著。投资者需要密切关注政策变化，合理调整投资策略。
01
03
合规风险是指投资者在投资性房地产交易、持有和处 置过程中未能遵守相关税收法规和规定，可能面临税
务机关的处罚和追缴税款的风险。
04
操作风险是指由于投资者对税收政策理解不准确或操 作不当导致的税收风险，如未能及时申报纳税、错误 计算税额等。
04
投资性房地产的融资策略
融资方式
银行贷款
通过向银行申请贷款来筹集资金，是 投资性房地产最常用的融资方式。
第四章投资性房地产ppt课件
贷：投资性房地产
p 转入折旧及摊销 借：投资性房地产累计折旧（摊销）
贷：累计折旧/累计摊销
p 转入减值准备
借：投资性房地产减值准备
贷：固定资产减值准备/无形资产减值准备
精选课件ppt
33
【例题】某企业对投资性房地产采用成本模式进行后续计量
。2015年1月1日，该企业将一项投资性房地产转换为自用房
地产（固定资产）。该投资性房地产的账面原价为2000万元
A.出租办公楼应于2016年计提折旧150万元 B.出租办公楼应于租赁期开始日确认其他综合收益175万元 C.出租办公楼应于租赁期开始日按其原价3 000万元确认为投资性房地产 D.出租办公楼2016年取得的75万元租金应冲减投资性房地产的账面价值
精选课件ppt
36
【例题】甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。自2016年1
月1日起，甲公司将一栋办公楼租给某单位，租赁期为4年，每年收取租金
650万元。该办公楼账面原价为12000万元，预计使用年限40年，预计净残
值为零；至2016年1月1日已使用10年，已计提累计折旧3000万元。2016年
12月31日，甲公司在对该投资性房地产进行减值测试时，发现该投资性房
精选课件ppt
41
3.自用房地产转换为投资性房地产
p 转入账面余额
借：投资性房地产——成本
累计摊销/累计折旧
无形资产减值准备/固定资产减值准备
[公允价值变动损益（公允价值<账面价值时）]
贷：固定资产/无形资产
[其他综合收益——公允价值变动——投资性房地产（公允
价值>账面价值）]
精选课件ppt
42
【例题】甲公司2013年至2016年发生以下交易或事项：
p 转入折旧及摊销 借：投资性房地产累计折旧（摊销）
贷：累计折旧/累计摊销
p 转入减值准备
借：投资性房地产减值准备
贷：固定资产减值准备/无形资产减值准备
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33
【例题】某企业对投资性房地产采用成本模式进行后续计量
。2015年1月1日，该企业将一项投资性房地产转换为自用房
地产（固定资产）。该投资性房地产的账面原价为2000万元
A.出租办公楼应于2016年计提折旧150万元 B.出租办公楼应于租赁期开始日确认其他综合收益175万元 C.出租办公楼应于租赁期开始日按其原价3 000万元确认为投资性房地产 D.出租办公楼2016年取得的75万元租金应冲减投资性房地产的账面价值
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36
【例题】甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。自2016年1
月1日起，甲公司将一栋办公楼租给某单位，租赁期为4年，每年收取租金
650万元。该办公楼账面原价为12000万元，预计使用年限40年，预计净残
值为零；至2016年1月1日已使用10年，已计提累计折旧3000万元。2016年
12月31日，甲公司在对该投资性房地产进行减值测试时，发现该投资性房
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41
3.自用房地产转换为投资性房地产
p 转入账面余额
借：投资性房地产——成本
累计摊销/累计折旧
无形资产减值准备/固定资产减值准备
[公允价值变动损益（公允价值<账面价值时）]
贷：固定资产/无形资产
[其他综合收益——公允价值变动——投资性房地产（公允
价值>账面价值）]
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42
【例题】甲公司2013年至2016年发生以下交易或事项：
第6章-投资性房地产ppt课件(全)
000
❖ 贷：无形资产——土地使用权
3 000 000
❖ 假设甲公司采用公允价值模式进行后续计量，则甲公司 的账务处理如下：
❖ 借：固定资产——写字楼
5 000 000
❖ 投资性房地产——写字楼（成本） 5 000 000
❖ 贷：在建工程——写字楼
10 000 000
❖ 借：投资性房地产——已出租土地使用权（成本） 3 000 000
❖ (3) 每月应缴纳的营业税
❖ 借：营业税金及附加
20 000
❖ 贷：应交税费——应交营业税
20 000
❖ (4)年末计提减值准备
❖ 借：资产减值损失
2 000 000
❖ 贷：投资性房地产减值准备
2 000 000
❖ 二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产 ❖ 只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持
❖ 只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模 式条件的情况下，企业才能将投资性房地产的后续计量 模式从成本模式变更为公允价值模式。
❖ 为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的后续 计量模式一经确定，不得随意变更。
第四节 投资性房地产的后续支出
❖ 一、资本化的后续支出
❖ 采用成本模式计量的，投资性房地产进入改扩建或装修 阶段后，应当将其账面价值转入改扩建工程。借记“投 资性房地产——在建” 、“投资性房地产累计折旧”、 “投资性房地产减值准备”等科目，贷记“投资性房地 产”科目。发生资本化的改良或装修支出，通过“投资 性房地产——在建”科目归集，借记“投资性房地产— —在建”科目，贷记“银行存款”、“应付账款”等科 目。改扩建或装修完成后，借记“投资性房地产”科目， 贷记“投资性房地产——在建”科目。
投资性房地产培训课件(ppt 147页)
2011年12月31日，该写字楼的公允价 值为8400万元。
49
公允价值升高如何 处理？
50
甲公司的账务处理如下：
（1）12月1日，甲公司出租写字楼
借：投资性房地产 8000
贷：固定资产
8000
51
（2） 12月31日，按照公允价值调整 期账面价值，公允价值与原账面价值
能够单独出售。 假设甲公司采用成本模式进行后续计量。
28
分析
两栋厂房：
一个出租
一个自用
分别何资产？
土地使用权如何核算？
29
借：固定资产——厂房
1200
投资性房地产——厂房 1200
贷：在建工程——厂房 2400
30
土地使用权中的对应部分同时转换为 投资性房地产
= 900×（1200÷2400） = 450
管理而持有的房地产，包括自用建 筑物（固定资产）和自用土地使用 权（无形资产）。
7
如：房地产开发企业准备出售 的楼盘 2. 作为存货的房地产 通常指房地产开发企业在正常 经营过程中销售的或为销售而 正在开发的商品房和土地。
8
【例题】下列项目中，属于投资性房地 产的有（ ）。
A.已出租的建筑物 B.已出租的土地使用权 C.持有并准备增值后转让的土地使用权 D.已出租的机器设备 E.持有并准备增值后转让的建筑物 【答案】ABC
经营租赁合同约定，乙公司每月等额支付 甲公司租金40万元。
40
经营租赁后是否需 要折旧？
41
甲公司的账务处理如下：
（1） 每月计提折旧
每月计提的折旧
=（7200÷20）÷12 = 30
49
公允价值升高如何 处理？
50
甲公司的账务处理如下：
（1）12月1日，甲公司出租写字楼
借：投资性房地产 8000
贷：固定资产
8000
51
（2） 12月31日，按照公允价值调整 期账面价值，公允价值与原账面价值
能够单独出售。 假设甲公司采用成本模式进行后续计量。
28
分析
两栋厂房：
一个出租
一个自用
分别何资产？
土地使用权如何核算？
29
借：固定资产——厂房
1200
投资性房地产——厂房 1200
贷：在建工程——厂房 2400
30
土地使用权中的对应部分同时转换为 投资性房地产
= 900×（1200÷2400） = 450
管理而持有的房地产，包括自用建 筑物（固定资产）和自用土地使用 权（无形资产）。
7
如：房地产开发企业准备出售 的楼盘 2. 作为存货的房地产 通常指房地产开发企业在正常 经营过程中销售的或为销售而 正在开发的商品房和土地。
8
【例题】下列项目中，属于投资性房地 产的有（ ）。
A.已出租的建筑物 B.已出租的土地使用权 C.持有并准备增值后转让的土地使用权 D.已出租的机器设备 E.持有并准备增值后转让的建筑物 【答案】ABC
经营租赁合同约定，乙公司每月等额支付 甲公司租金40万元。
40
经营租赁后是否需 要折旧？
41
甲公司的账务处理如下：
（1） 每月计提折旧
每月计提的折旧
=（7200÷20）÷12 = 30
第11章投资性房地产ppt课件
4
二、投资性房地产的初始计量
一般按照历史成本进行初始计量，计量方式与
固定资产 或无形资产相同。
外购、自行建造投资性房地产，可比照固定资 产的核算方式进行会计处理。
自行建造的按照存货成本计量方法计量，在达 到可使用状态前的一切支出作为入账价值。但建 造过程中的非正常损失要扣除作为当期损益。
债务重组和非货币交易取得的投资性房地产 按照相关会计准则进行初始计量。
9
计提折旧或进行摊销时： 借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧（建筑物） 投资性房地产摊销（土地使用权）
存在减值迹象的，应当进行减值测试，发生减值 计提减值准备。
其后，折旧和摊销额应根据减值后的账面价值 和尚可使用年限重新确定。
10
公允价值获取方式 参考类似房地产市场的现行市价。 参考不同地理位置和资产状况的房地产市
5
案例
2009年6月1日企业用存款3000万元购入写字楼一栋 用于出租给甲公司，租期5年，相关税费20万元，预 计使用寿命40年，预计净残值21万元，预计确立费 用为1万元，直线法提取折旧。每年年末收取租金 400万元，租期10年。2009年7月1日开始出租。采用 成本模式计量。
1.购入时：
借：投资性房地产
1080
投资性房地产累计折旧 32.76
贷：投资性房地产--成本
928.8
盈余公积
12.996
利润分配--未分配利润 116.964
8
第二节 投资性房地产计量模式
（一）投资性房地产成本计量模式
在资产负债表日，企业应当首选成本模式对投 资性房地产进行计量。
比照固定资产和无形资产的计量方式进行计量。 按与固定资产和无形资产相同的方式计提折旧或 进行摊销，计入“主营业务成本”或“其他业务成 本”。 租金收入作为“主营业务收入”或“其他业务收 入”。
二、投资性房地产的初始计量
一般按照历史成本进行初始计量，计量方式与
固定资产 或无形资产相同。
外购、自行建造投资性房地产，可比照固定资 产的核算方式进行会计处理。
自行建造的按照存货成本计量方法计量，在达 到可使用状态前的一切支出作为入账价值。但建 造过程中的非正常损失要扣除作为当期损益。
债务重组和非货币交易取得的投资性房地产 按照相关会计准则进行初始计量。
9
计提折旧或进行摊销时： 借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧（建筑物） 投资性房地产摊销（土地使用权）
存在减值迹象的，应当进行减值测试，发生减值 计提减值准备。
其后，折旧和摊销额应根据减值后的账面价值 和尚可使用年限重新确定。
10
公允价值获取方式 参考类似房地产市场的现行市价。 参考不同地理位置和资产状况的房地产市
5
案例
2009年6月1日企业用存款3000万元购入写字楼一栋 用于出租给甲公司，租期5年，相关税费20万元，预 计使用寿命40年，预计净残值21万元，预计确立费 用为1万元，直线法提取折旧。每年年末收取租金 400万元，租期10年。2009年7月1日开始出租。采用 成本模式计量。
1.购入时：
借：投资性房地产
1080
投资性房地产累计折旧 32.76
贷：投资性房地产--成本
928.8
盈余公积
12.996
利润分配--未分配利润 116.964
8
第二节 投资性房地产计量模式
（一）投资性房地产成本计量模式
在资产负债表日，企业应当首选成本模式对投 资性房地产进行计量。
比照固定资产和无形资产的计量方式进行计量。 按与固定资产和无形资产相同的方式计提折旧或 进行摊销，计入“主营业务成本”或“其他业务成 本”。 租金收入作为“主营业务收入”或“其他业务收 入”。
投资性房地产ppt
2.取得租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入
3.投资性房地产发生减值 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备
• 【例4-5】
二、采用公允价值模式计量的投资 性房地产
〔一〕采用公允价值模式的前提条 件
企业只有存在确凿证据说明投资性 房地产的公允价值能够持续可靠取 得，才可以采用公允价值模式对投 资性房地产进展后续计量。
• 【例4-13】
〔二〕采用公允价值模式计量
1、处置采用公允价值模式计量的投 资性房地产时,应当按实际收到的 金额：
借：银行存款等
贷：其他业务收入
2、结转该项投资性房地产的账面余额 借：其他业务本钱 贷：投资性房地产——本钱 贷或借：投资性房地产——公允价值 变动〔累计公允价值变动〕
3、同时结转投资性房地产累计公允 价值变动。假设存在原转换日计入 资本公积的金额，也一并结转。
三、投资性房地产后续计量模式的变更 1、准那么要求： 企业对投资性房地产的计量模式一经确
定，不得随意变更。本钱模式转为公 允价值模式的，应当作为会计政策变 更处理； 已采用公允价值模式计量的投资性房地 产，不得从公允价值模式转为本钱模 式。
2、变更的账务处理：本钱模式转为 公允价值模式的，应当作为会计政 策变更处理，将计量模式变更时公 允价值与账面价值的差额，调整期 初留存收益。
• 企业自行建造房地产到达预定可使 用状态后一段时间才对外出租或用 于资本增值的，应领先将自行建造 的房地产确认为固定资产或无形资 产，自租赁期开场日或用于资本增 值之日开场，从固定资产或无形资 产转换为投资性房地产。
• 自行建造投资性房地产的本钱，由 建造该项房地产到达预定可使用状 态前发生的必要支出构成。
• 采用公允价值模式进展后续计量的 投资性房地产，应当同时满足以下 两个条件：
3.投资性房地产发生减值 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备
• 【例4-5】
二、采用公允价值模式计量的投资 性房地产
〔一〕采用公允价值模式的前提条 件
企业只有存在确凿证据说明投资性 房地产的公允价值能够持续可靠取 得，才可以采用公允价值模式对投 资性房地产进展后续计量。
• 【例4-13】
〔二〕采用公允价值模式计量
1、处置采用公允价值模式计量的投 资性房地产时,应当按实际收到的 金额：
借：银行存款等
贷：其他业务收入
2、结转该项投资性房地产的账面余额 借：其他业务本钱 贷：投资性房地产——本钱 贷或借：投资性房地产——公允价值 变动〔累计公允价值变动〕
3、同时结转投资性房地产累计公允 价值变动。假设存在原转换日计入 资本公积的金额，也一并结转。
三、投资性房地产后续计量模式的变更 1、准那么要求： 企业对投资性房地产的计量模式一经确
定，不得随意变更。本钱模式转为公 允价值模式的，应当作为会计政策变 更处理； 已采用公允价值模式计量的投资性房地 产，不得从公允价值模式转为本钱模 式。
2、变更的账务处理：本钱模式转为 公允价值模式的，应当作为会计政 策变更处理，将计量模式变更时公 允价值与账面价值的差额，调整期 初留存收益。
• 企业自行建造房地产到达预定可使 用状态后一段时间才对外出租或用 于资本增值的，应领先将自行建造 的房地产确认为固定资产或无形资 产，自租赁期开场日或用于资本增 值之日开场，从固定资产或无形资 产转换为投资性房地产。
• 自行建造投资性房地产的本钱，由 建造该项房地产到达预定可使用状 态前发生的必要支出构成。
• 采用公允价值模式进展后续计量的 投资性房地产，应当同时满足以下 两个条件：
《投资性房地产》PPT课件
2021/2/12
a
36
3.投资性房地产后续计量模式 的变更
为了保证会计信息的可比性，企 业对投资性房地产的计量模式一 经确定，不得随意变更。
2021/2/12
ห้องสมุดไป่ตู้
a
37
成本模式可改为公允价值模式：
采用成本模式转为公允价值模式 时，企业应当作为会计政策变更， 并按计量模式变更时公允价值与 账面价值的差额，调整“利润分 配——未分配利润”科目，同时 还要调整“盈余公积”科目。
2021/2/12
a
47
对投资性房地产计提折旧时，按 实际提取的金额计入“投资性房 地产”科目的贷方；对投资性房 地产摊销时，按实际摊销的金额 计入“投资性房地产”科目的贷 方。
2021/2/12
a
48
对于采用公允价值模式投资性房 地产的，平时不计提折旧，也不 进行摊销，应当以资产负债表日 投资性房地产的公允价值为基础 调整其账面价值，公允价值与账 面价值之间的差额计入当期损益。
a
53
在公允价值计量模式下，由于已 经按其期末的公允价值对投资性 房地产的账面价值进行了调整， 因而公允价值计量模式下的投资 性房地产不存在减值的问题。
2021/2/12
a
54
4）“公允价值变动损益”科目
“公允价值变动损益”会计科 目，主要核算采用公允价值模 式计量的投资性房地产等, 由 于公允价值变动而形成的应计 入当期损益的利得或损失金额。
2021/2/12
a
57
企业将采用公允价值模式计量的 投资性房地产转换为自用房地产 时，该项房地产在转换日的公允 价值低于其账面价值，按其差额 计入该科目的借方；
2021/2/12
财务会计-投资性房地产PPT 图文
编制的会计分录为：
（2）领用工程物资时，编制的会计分录为：
借：在建工程
——商务办公楼
38 000 000
贷：无形资产
38 000 000
借：在建工程 ——商务办公楼
26第 16 页
01 概述
二 自行建造的投资性房地产
（3）发生人工费用时，编制的会计分录为： （4）达到预定可使用状态并出租给A公司，编制的会计分 录为：
——商务办公楼—— 成本
72 000 000
贷：在建工程——商务办公楼
72 000 000
第 17 页
01 概述
第三节 投资性房地产 的后续计量
采用成本模式进行后续计量的投资性房地产 采用公允价值模式计量的投资性房地产 投资性房地产后续计量模式的变更
过渡页 第 18 页
一 采用成本模式进行后续计量的投资性房地产
（1）购入时，编制的会计分录为：
借：投资性房地产——商务楼 99 000 000
贷：银行存款
99 000 000
（2）每月末计提折旧，编制的会计分录为：
每月应提折旧额＝（9 900－300）÷40÷12
＝20（万元）
借：其他业务成本
200 000
贷：投资房地产累计折旧 200 000
第 21 页
一 采用成本模式进行后续计量的投资性房地产
已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式 取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。企业计划用 于出租但尚未出租的土地使用权，也不属于投资性房地产。
2．持有并准 备增值后转让 的土地使用权
持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得 的、准备增值后转让的土地使用权。这类土地使用权很可 能给企业带来增值收益，符合投资性房地产的定义。
投资性房地产PPT课件
（2） 投资性房地产转换为存货 ◆ 采用成本模式下：P 131
企业将投资性房地产转换为存货时，应当按照 该项房地产在转换日的账面价值
借：开发产品 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产（账面余额）
22
◆公允价值模式下： P131 例7-11
企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转 换为存货时，应当以其转换当日的公允价值作为存货 的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期 损益。转换日会计处理：
1.资本化的后续支出：计入投资性房地产的成本，
先转入在建工程，完工后进入“投资性房地产”
（1）成本模式下： P125 例7-3 ① 先转入在建工程：类似“固定资产的改建扩建”
借：投资性房地产——厂房（在建） （账面净值） 投资性房地产累计折旧 （累计折旧） 贷：投资性房地产——厂房 （账面原值）
② 资本化的支出： 借：投资性房地产——厂房（在建） 贷：银行存款等
判断房地产用途改变的条件：一是企业董事 会或类似机构应当就改变房地产用途形成正式的 书面决议；二是房地产因用途改变而发生实际状 态上的改变，如自用改为出租
17
1.投资性房地产转换形式与转换日：
（1）转换形式：P129--130 中间（1）----（5）
——投资性房地产转换为非投资性房地产
——非转换投资性房地产转换为投资性房地产
借：其他业务成本 资本公积—其他资本公积 公允价值变动损益（出售前有贷方余额）
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动
账面余额
31
课后思考题
1.投资性房地产的涵义、范围、特征 2.投资性房地产的核算：成本模式？公允价值模式？
（1） 初始计量 （2）后续计量 3. 投资性房地产的转换：
《投资性房地产》课件
施
投资组合： 构建多元化 的投资组合， 降低单一投
资的风险
投资性房地产的投资技巧
地理位置：选择地理位置优越、交 通便利的地段
市场调研：了解市场需求，分析市 场趋势
投资组合：分散投资，降低风险
长期持有：投资性房地产需要长期 持有，获取稳定收益
物业管理：选择专业的物业管理公 司，提高物业价值
法律咨询：了解相关法律法规，规 避投资风险
处置方式： 出售、转 让、报废 等
处置收益： 投资性房 地产的处 置收益包 括处置收 入和处置 成本
处置损失： 投资性房 地产的处 置损失包 括处置收 入和处置 成本
转换与处 置的会计 处理：按 照会计准 则进行会 计处理， 包括确认、 计量、记 录和报告 等
投资性房地产的报表披露
投资性房地产的会计处理：包括成本模式、公允价值模式等 投资性房地产的会计报表：包括资产负债表、利润表、现金流量表等 投资性房地产的披露要求：包括披露投资性房地产的性质、数量、价值等 投资性房地产的披露方式：包括文字描述、图表展示等
投资性房地产的风险包括市场 风险、利率风险、政策风险等
投资性房地产的种类
商业地产：包括 购物中心、写字
楼、酒店等
工业地产：包括 厂房、仓库、物
流园区等
住宅地产：包括 公寓、别墅、住
宅小区等
旅游地产：包括 度假村、主题公 园、旅游小镇等
养老地产：包括 养老院、养老社
区等
教育地产：包括 学校、教育园区
可能导致投资损 失
政策风险：政府 政策变化可能影 响房地产市场价 格和需求
经济风险：经济 周期变化可能导 致房地产市场价 格波动
竞争风险：市场 竞争可能导致投 资性房地产价格 下降
投资组合： 构建多元化 的投资组合， 降低单一投
资的风险
投资性房地产的投资技巧
地理位置：选择地理位置优越、交 通便利的地段
市场调研：了解市场需求，分析市 场趋势
投资组合：分散投资，降低风险
长期持有：投资性房地产需要长期 持有，获取稳定收益
物业管理：选择专业的物业管理公 司，提高物业价值
法律咨询：了解相关法律法规，规 避投资风险
处置方式： 出售、转 让、报废 等
处置收益： 投资性房 地产的处 置收益包 括处置收 入和处置 成本
处置损失： 投资性房 地产的处 置损失包 括处置收 入和处置 成本
转换与处 置的会计 处理：按 照会计准 则进行会 计处理， 包括确认、 计量、记 录和报告 等
投资性房地产的报表披露
投资性房地产的会计处理：包括成本模式、公允价值模式等 投资性房地产的会计报表：包括资产负债表、利润表、现金流量表等 投资性房地产的披露要求：包括披露投资性房地产的性质、数量、价值等 投资性房地产的披露方式：包括文字描述、图表展示等
投资性房地产的风险包括市场 风险、利率风险、政策风险等
投资性房地产的种类
商业地产：包括 购物中心、写字
楼、酒店等
工业地产：包括 厂房、仓库、物
流园区等
住宅地产：包括 公寓、别墅、住
宅小区等
旅游地产：包括 度假村、主题公 园、旅游小镇等
养老地产：包括 养老院、养老社
区等
教育地产：包括 学校、教育园区
可能导致投资损 失
政策风险：政府 政策变化可能影 响房地产市场价 格和需求
经济风险：经济 周期变化可能导 致房地产市场价 格波动
竞争风险：市场 竞争可能导致投 资性房地产价格 下降
投资性房地产培训课件PPT
提出针对性的优化建议，如加强市场调研 、完善内部控制、优化资本结构等，以降 低财务风险并提升投资回报。
05
CATALOGUE
投资性房地产税务筹划与合规管理
税务法规政策解读
房地产税法概述
01
包括房地产税法的立法背景、目的、适读房地产税收政策，包括土地增值税、房产税、城镇土
投资性房地产培 训课件PPT
contents
目录
• 投资性房地产概述 • 投资性房地产评估方法 • 投资性房地产经营策略 • 投资性房地产财务分析 • 投资性房地产税务筹划与合规管理 • 投资性房地产案例分析与实战演练
01
CATALOGUE
投资性房地产概述
定义与分类
定义
投资性房地产是指为赚取租金或 资本增值，或两者兼有而持有的 房地产。
标准化管理
建立统一的装修、服务和管理标准，提升运营效 率
成功案例分享与启示
客户关系管理
注重客户体验，提供个性化服务，增 强客户黏性
资本运作
通过资产证券化等方式筹集资金，实 现快速扩张
失败案例剖析与教训总结
案例一
某商业地产项目投资失败原因分 析
市场调研不足
对目标市场和客户需求了解不足 ，导致项目定位不准确
03
CATALOGUE
投资性房地产经营策略
租赁经营策略
确定租赁对象和租赁期限
根据房地产的性质和市场需求，明确 租赁对象（如商业、办公、工业等） 和租赁期限（如长期、短期等）。
租金定价策略
租赁合同管理
制定完善的租赁合同，明确双方权利 和义务，确保租赁关系的稳定和持续 。
通过市场调研和分析，制定合理的租 金价格，以实现收益最大化。
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（二）房地产转换的会计处理
1 在成本模式下
应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价 值.（仅仅是科目对换）
（1）成本模式投资性房地产转为自用房地产：
（2）自用房地产或存货转换为采用成本模式计量的投 资性房地产：
固定资产/无形资产/开发产品 投资性房地产—XX
累计折旧/累计摊销
投资性房地产累计折旧（摊销）
第四章 投资性房地产
投资性房地产范围 投资性房地产初始计量 投资性房地产后续计量 投资性房地产转换 投资性房地产处置
自用
房产（房屋建筑） 固定资产
出售
存货
已经出租 （经营租赁）
投资性房地产
地产（土地使用权）无形资产
第一节 投资性房地产的定义、特征、范围
1、 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或两者 兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计 量和出售。
D．采用成本模式计量的投资性房地产，符合条件时可转换为公允价 值模式计量
第四节 投资性房地产的转换和处置
一、房地产的转换 房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产
进行的重新分类。即将投资性房地产转换为其他资产 或者将其他资产转换为投资性房地产. （一）房地产的转换形式及转换日
三、后续支出
满足投资性房地产确认条件的，资本化；否则，费用化。
资本化后续支出通过“投资性房地产——在建”核算
第三节 投资性房地产的后续计量
一、成本模式与公允价值模式 1、采用公允价值模式的前提条件： 2、同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产
进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。 3、企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得
设“成本”和“公允价值变动”明细 1 不对投资性房地产计提折旧或进行摊销； 2 以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调
整其账面价值，差额计入当期损益： 借: 投资性房地产-XX（公允价值变动）
贷：公允价值变动损益 （公允价值下降则分录相反） 3 取得的租金收入确认为其他业务收入
（2008）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地 产，应根据其预计使用寿命计提折旧或进行摊销。
(2009)下列各项中，属于投资性房地产的有（ ）。 A.已出租的建筑物 B.待出租的建筑物 C.已出租的土地使用权 D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物
（2007）下列各项中，属于投资性房地产的有 A.企业拥有并自行经营的饭店 B.企业以经营租赁方式租出的写字楼 C.房地产开发企业正在开发的商品房 D.企业持有拟增值后转让的土地使用权
四、投资性房地产后续计量模式的变更
从成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策 变更处理，将变更时公允价值与账面价值的差额调整 期初留存收益。
[例]甲企业将某一栋写字楼租赁给乙公司使用，并一直采 用成本模式进行后续计量。20×9年1月1日，甲企业认为， 出租给乙公司使用的写字楼，其所在地的房地产交易市场 比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对 该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。 该写字楼的原造价为90 000 000元，已计提折旧2 700 000 元，账面价值为87 300 000元。20×9年1月1日，该写字 楼的公允价值为95 000 000元。假设甲企业按净利润的 l0%计提盈余公积。
二、采用成本模式进行后续计量（通 常）
按照固定资产或无形资产的有关规定对投资性房地 产进行：后续计量、计提折旧或进行摊销.
借:其他业务成本 贷:投资性房地产累计折旧(摊销) 租金收入作“其他业务收入”。 存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。
三、采用公允价值模式进行后续计量
第二节 确认和初始计量
一、确认
二、初始计量
按照成本进行初始计量，比照固定资产和无形资产等相关要求 确定。
外购或自制:只有购入或完成的同时用于出租或资本增值的：
借: 投资性房地产
贷：银行存款\在建工程等
否则,先做固定资产、无形资产或存货，再按转换处理。
（2010）企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始 自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状 态时确认为投资性房地产。（ ）
A.资本公积 B.营业外收入 C.未分配利润 D.投资收益
（2007）下列关于投资性房地产核算的表述中，正确的是
A．采有成本模式计量的投资性房地产不需要确认减值损失
B．采用公允价值模式计量的投资性房地产可转换为成本模式计量
C．采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值的变动金额应 计入资本公积
甲企业的账务处理如下：
借：投资性房地产——××写字楼（成本）95
000000
投资性房地产累计折旧（摊销）
2
700000
贷：投资性房地产——××写字楼 90
000000
利润分配——未分配利润
6
930000
盈余公积
770000
（2011）投资性房地产的后续计量从成本模式转为公允价值模式的， 转换日投资性房地产的公允价值高于其账面价值的差额会对下列财务 报表项目产生影响的是（ ）。
固定资产减值准备/
无形资产减值准备
投资性房地产减值准备
2 公允价值模式下
（1）投资性房地产转换为自用房地产 以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账
面价值,公允价值与原账面价值的差额计入当 期损益(公允价值变动损益). 借：固定资产\无形资产(转换日的公允价值)
随意变更。 不得从公允价值模式转为成本模式！
（2008）下列有关投资性房地产后续计量会 计处理的表述中，正确的有（ ）。
A.不同企业可以分别采用成本模式或公允价 值模式
B.满足特定条件时可以采用公允价值模式
C.同一企业可以分别采用成本模式和公允价 值模式
D.同一企业不得同时采用成本模式和公允价 值模式
2、 主要包括： 已出租的土地使用权(计划用于出租而未出租的不属于) 持有并准备增值后转让的土地使用权(闲置土地不属于) 已出租（经营出租）的建筑物。 3、下列各项不属于投资性房地产： （1）自用房地产(固定资产或无形资产) （2）作为存货的房地产
4、 对于部分用于赚取租金或资本增值，部分用于自用的房地 产的：