公交场站综合开发投融资试点方案

日本木木公交综合体
借鉴与启示
• 日本公交枢纽综合开发的经验
― 由政府和民间资本共同出资对公交枢纽综合开发和多元化 的产业经营，促成公共交通的可持续发展。
― 以公交枢纽带动和推动土地开发，又以土地开发来培育和 固定公交枢纽所需的客源，获得双赢，值得借鉴。
1 公交场站综合开发社会化融资的可行性和必要性
1 公交场站综合开发社会化融资的可行性和必要性
1.3 案例分析
香港公交/地铁+物业开发模式的实践经验
枢纽土地
企业
公交场站建设运 营
• 香港模式的效果
有利于提高投融资效率，筹措建设资金， 减少建设期政府现金投入，减少运营负担；
有利于TOD理念的实施，同时提高提高土 地开发的经济效益和社会效益；
盖物业 划图设计阶段
28亿元，未持有商业收益
蛇口西
2
车辆段 上盖物
业
施工图设计已基本完成，进行景观及 外立面设计优化 开展项目营销策划及产品优化工作
精装公寓，大户型住宅
以单身宿舍和住宅预售，商业持有经营的模式入市。 总销售收入约24亿元，可实现销售净利润约3.8亿元。 未持有商业收益
3
深大站 上盖物
― 建设主体主要是民间资本、民间与政府、政府3类。
日本木木公交综合体
• 日本公交枢纽物业开发模式
― 在TOD模式下，以公交枢纽支撑和引导城市发展，土地 经营与交通建设同时进行，实现城市与交通可持续发展。
― 日本最基本的经营策略就是土地经营与交通发展同时进 行，即进行一体化开发。即以公交枢纽为中心，以房地 产、购物中心等零售服务业、旅游观光、酒店等共同发 展的经营模式。
有利于优化设计理念，提高建设效率。
1 公交场站综合开发社会化融资的可行性和必要性
1.3 案例分析 香港公交/地铁+物业开发模式的实践经验
借鉴与启示
• 香港采用联合开发的物业开发模式，各利益主体明晰权责利，
最大程度地保证了上盖物业开发的有序、科学、合理，从而取
得了比较好的综合效益。
第二阶段：取得土地， 招标开发主体
第一阶段：前期规划
01：进行前期策划，对枢 纽及上盖空间进行规划和 可行性研究。 02：制定投融资策略。
01：取得土地优先开发权； 02：进行公开招标，选取开 发商
第三阶段： 物业开发建设
01：由所确定的物业开 发主体，具体协调操作物 业开发的规划设计，施工 监理、策划销售等环节工 作。
第四阶段： 物业利润分成、 经营管理
1.3 案例分析
深圳地铁投融资模式探索
深圳市学习借鉴香港“地铁+物业”模式在 轨道交通二期5条线部分车站及车辆段进行 上盖空间开发探索与实践。
深圳市轨道交通二期上盖综合开发项目介绍
序 号
名称
占地面积
建筑面积
可售面积
（万平米） （万平米） （万平米）
市场地价 （亿元）
开发利润 （亿元）
市场地价+开发利 润合计 （亿元）
• 国内外趋势 • 政策及背景 • 案例分析
1 公交场站综合开发社会化融资的可行性和必要性
1.3 案例分析
联合开发的公交枢纽开发模式——香港
香港沙田公交综合体
• 香港沙田公交枢纽综合体
― 沙田公交综合体位于九广东铁沙田站，是沙田 新市镇的中心。交通枢纽汇聚有轨道站点、2个 巴士站、40条首发及过境公交线路以及少量停 车位。
1 前海车辆段
48.97
141
77.55
44.40
74.39
118.79
2
深大站
3
蛇口西车辆 段
二 期 4 塘朗车辆段
5 莲花西站
0.98 12.97 23.51 3.68
9.78 30.63 53.93 20.00
8.90 11.27 26.00 20.00
7.16 7.69 21.04 38.73
1 公交场站综合开发社会化融资的可行性和必要性
1.3 案例分析
TOD模式下公交枢纽与房地产的综合开发——日本
• 日本对公交综合体物业开发的操作
― 公交枢纽一体化开发既达到土地本身经营效益的最大化， 也为公交提供了尽可能多的客流，实现双赢。
― 日本利用这种“土地重组”的过程，既保证了交通项目 的顺利实施，也使私营投资者有利可图，从而降低了政 府的投入，吸引了大量民间资本，扩大了融资渠道，降 低了项目风险。
01：根据合同进行利润分 成。 02：所开发的物业后期的 经营及管理。
1 公交场站综合开发社会化融资的可行性和必要性
1.3 案例分析
TOD模式下公交枢纽与房地产的综合开发——日本
• 日本公交枢纽的融资方式和体制设定
― 日本公交场站建设资金的筹措途径主要有政府补助、利 用者负担、受益者负担、发行债券和贷款等5类；
14.94 3.87 19.29 24.46
22.1 11.56 40.33 63.19
6 北站枢纽
来自百度文库
4.27
51.00
51.00
47.24
31.24
78.48
7 横岗车辆段
21.3
47.90
47.90
14.34
15.8
30.14
合计
115.68
247
242.61
180.6
183.99
364.59
1 公交场站综合开发社会化融资的可行性和必要性
― 交通枢纽站和上层商业开发分层布置，通过换 乘大厅及通道实现全天候连接。立体化的交通 体系结合8层的商业开发，土地利用率较高，公 交吸引的出行人流给上盖物业带来大量商机。
• 香港模式的核心优势
― 香港模式的核心是“公交场站或地铁+物业”，
― 就是把公交或地铁项目与土地开发项目在规划、 设计、投融资、建设、经营等五个环节统筹考 虑，有机结合，同步运作，实现规划更优，投 资更省，土地利用价值更高的积极效果。
关于开展公交场站综合开发 投融资试点方案
综合开发研究院
2012年9月
项目概述
汇报内容
1、公交场站综合开发社会化融资的可行性和必要性 2、公交场站综合开发投融资试点选取 3、公交场站投融资试点的操作方案
项目概述
汇报内容
1、公交场站综合开发社会化融资的可行性和必要性 2、公交场站综合开发投融资试点选取 3、公交场站投融资试点的操作方案
1.3 案例分析
深圳地铁投融资模式探索
深圳市轨道交通二期上盖综合开发项目介绍
序 项目 号 名称
工作进展
产品定位
投资分析
前海车 保障型住房——主体动工建设，部分
若以住宅、办公预售，商业持有经营的模式入市。
1 辆段上 已封顶。前海车辆段上盖商业部分规 住宅、公寓、办公、酒店 预计总销售收入约82亿元，可实现销售净利润约为