商业综合体规划要点

建筑设计
1、总体规划 2、建筑设计 3、外立面设 计 4、空间设计 5、交通设计 6、景观设计 7、照明设计 8、装饰设计
工程建设
1、成本控制 2、材料及设备 招标采购 3、进度控制 4、工程质量 5、资金计划
招商运营
1、招商计划
2、租金制定 3、招商策略 4、招商策划 5、团队组建 6、统一管理 7、统一信息 系统 7、统一服务 8、统一营销
阿联酋购物中心
室内滑雪场
釜山新世界百货
可眺望到美丽江边与水上公园的韩国休养型温泉， 22种风格的浴池、13种主题的蒸汽房供广大游客 尽情享受。 室内高尔夫练球场
上海K11种植园
上海K11猪仔乐园
•
（6）儿童业态比重不断加大、新型业态不断涌现：4-2-1家庭模式促进儿童 业态比例不断加大，海洋馆、仿真冰场等新型业态成为购物中心竞争的创新 手段。
2、商业规划对设计过程的管控
施 工 图 设 计
选 址 拿 地
概 念 设 计
方 案 设 计
初 步 设 计
1、市场调 研； 2、可行性报 告； 3、项目定 位； 3、主力商户 预招商； 4、设计仸务 书。
1、总觃概念 设计确定； 2、提供主力 业态及特业房 产技术条件； 3、方案设 计； 4、方案评审 意见签批、提 交。
3）其它方面的差异
百货公司
业态构成 盈利方式 经营模式 物业体量 平面布局 购物环境 消费人群 城市功能 发展阶段 零售业态，以购物为主 通过专柜销售收入的分成方式获利，统一收银 以商品为主导 通常选择中等规模物业 采取柜台销售和开架销售相结合方式 以商品岛柜方式布局，环境较局促 消费人群有限且较为固定 作为购物场所，服务特定商圈的消费人群 发展空间有限，亟待变革
西 雅 图 太 平 洋 中 心
釜 山 新 世 界 百 货
2）最本质的差异 【商业街区】
是购物中心的灵魂，将所有组 合业态有机联系的纽带，通过 人性化设计解决顾客疲劳感， 提高顾客滞留时间达2-5小时。
【业态丰富】
将百货、超市、专业店、专卖 店、餐饮、娱乐等业态一网打 尽、融为一体，满足一站式、休 闲式、体验式消费新需求。
精心施工和人性化设计体现在铺装和景 观绿化的诸多方面。
树池设计非常有层次感
景观广场地面玻璃将光线带到购物中心内部
景观广场地面玻璃给太古购物中心提供 了光线，形成室内外良好互动。
光线从广场地面铺装玻璃透射到购物 中心，起到景观和节能效果。
美国迈阿密购物中心营造自然与室内和谐统一品质
香车、树池与店铺巧妙融合，营造怡人的 购物环境。
整体统一性
建筑风格统一，各个单 体建筑相互配合，影响 和联系，与外部空间整 体环境协调统一。
功能复合性
可实现自身完整的工作、生活配 套运营体系，各功能之间联系紧 密，互为补充，缺一不可。
4、商业综合体的现状及发展趋势
• 1）当前现状
• 截止2012年底已开业购物中心3017家、总建筑面积超过20000万平米，预 计到2015年购物中心将达到3839家，成为最具成长性的商业形态。年新增 量在500万平米到2500万平米，增长相对平稳；行业成熟度有所提高，面积 增长与市场需求之间对应的规律性逐步形成。
太古广场景观由 英国公司设计， 总造价约1亿 元。
统筹考虑从建筑外立面延伸至地面铺装和景观绿化的整体设计和效 果。
从大铺 装过渡 到抱柱 边的小 块铺装 工艺很 细致。
踏步梯 宽60 公分， 非常人 性化。
垃圾筒 巧妙悬 挂在树 池的凹 槽处。
标识雕 刻印在 树池石 材质 上，浑 然一 体。
整体绿化设计错落有致
香港恒隆济南恒隆广场
中粮上海大悦城
华润杭州万象城
•
（4）新生代购物中心操作更加专业、规范：选址符合城市建设和规划方向， 类型更加多样化、前期规划和设计更加缜密、营销手段更加丰富多样化。
业态配比
成都九方中航城购物中心 一层平面布局
•
（5）购物中心的娱乐体验将得到强化：服务经济的下一步是走向体验经济， 商家将靠提供这种体验服务取胜（托夫勒第三次浪潮）。
—建筑大师勒〃柯布西耶
商业综合体—就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和
交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助 益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。它基本具备了现代城市的全
部功能，所以也被称为“城中之城”。 按特点可以分为两类。城市CBD中心的商业综
合体、城郊结合部商业综合体。如巴黎拉德芳斯、北京金融街、上海陆家嘴等。
2、雨润城市综合体
•
雨润城市综合体：是集高端百货、国际院线、文化休闲、主题娱乐、儿童体验、国
际商业街区、美食广场、酒店、住宅于一体的一站式城市生活中心。旗下有三大产品 线和六大主力业态。
3、商业综合体特征
高可达性
– 位于城市交通网络发达、 城市功能相对集中的区域， 拥有与外界联系紧密的城 市主要交通网络和信息网 络。
进行展现，以突出企业形象。
入口：
购物中心主入口为一级入口，起到统领全局作用，醒目 并有迎客功能，要重点设计； 沈阳万象城外立面
百货主力店出入口为二级，应重点体现业态特点；
三级入口为公寓、办公、酒店。
景观：（香港太古广场、美国迈阿密购物中心案例）
凸显立面及夜景照明，沿主立面尽量不做遮挡，以突出 时尚、表现夜景，活跃商业氛围作为主要原则。 涉及三个层面：主入口方形广场、沿主立面带形广场、 室外街景观，营造好水景、雕塑、树阵、灯箱、导视系统 、销售、坐凳、高杆灯、LOGO灯。 大冶雨润广场主入口
提交功能布
局：涉及Baidu Nhomakorabea种
分布、商业动 线、广告位 置，及主力店 和特业建筑要 求。
1、商户落 位：标示零 售、餐饮、娱 乐功能布局和 品牌落位。 2、商铺交场 条件。
参与图纸会 审，重点确认 商户落位情 况，复核交场 条件，审核方 案是否满足经 营管理要求。
3、商业规划要点
1）商业规划原则
•
•
•
交通优先：
深 圳 欢 乐 颂
常 熟 印 象 城
5、贩物中心与百货的差异
1）概念方面的差异
• 百货店：是指在一个建筑物内，实行统一管理，按楼层、区位和专柜销售若干类别商
品，并为便利顾客选购提供必要服务的零售业态；
•
SHOPPINGMALL：是多业态多业种复合，体现“一站式消费”的多功能大型商用
物业，一般是一组统一规划的建筑集群，集旅游、购物、休闲、娱乐、饮食等各种商 业功能于一体。要有宽阔的购物通道和良好的动线设计，充分考虑到来客的休息和停 车设施，要通过环境的塑造形成自身聚客的引力，其建筑美学与商业功用结合。
• 2）呈现特点
• （1）中国购物中心行业集中度低，尚处于发展阶段：排名前四位开发商占行 业总量的比重仅为6.6%，说明行业成熟度不高，市场处于自由竞争状态，机 会和空间依然很大。
•
（2）上海成为中国购物中心发展相对成熟的市场，购物中心的定位特征也呈 现多元化。
•
（3）除华润、恒隆、中粮、万达等知名品牌开发商外，众多实力派品牌开发 商进入零售不动产，增添了新的发展活力：如瑞安、格瑞、中航等。
2）商业规划要点
（1）功能分区
（2）建筑形态
（8）剖面设计 （7）平面设计
（3）交通组织
规划要点
（4）商业动线
（6）房产条件
（5）业态定位
（1）功能布局 住宅、商业要动静分区：
住宅相对集中，形成社区并与商业进行分离；
持有商业要相对集中并与可售商业形成区隔， 有利于后期经营管理。
星级酒店和甲级办公（若规划）
购物中心
多业态复合，集购物、休闲、娱乐、餐饮等于一体 通过分租物业的租金收入方式获利，分散收银 以物业为主导 体量较大，包括占地面积、建筑面积和停车面积 采取独立店铺为主的店中店形式 较大的建筑空间尺度，购物环境良好 消费人群较广且有众多随机消费 城市商业主体、城市消费文化聚集和地产物业需求 新兴行业，仍有较大的提升空间
尽量沿城市主干道显要位置独立设置，体现 项目整体档次和形象。
公寓（若规划）：
作为商业主体上部的高层建筑群出现，应尽 量沿商业主体的边缘布局。
丰县雨润广场
（2）建筑形态
外立面（新加坡ION案例）
体现时尚、现代、潮流、档次的商业氛围，强调结合当 地文化、历史进行设计； 计出独特的立面造型，并将购物中心的名称及图案标志
PART 1 PART 2
商业综合体概述 商业规划要点
PART 3
PART 4
徐州项目商业规划
设计管控的内容
PART 1 商业综合体概述
一、商业综合体概念 二、商业综合体特征
三、商业综合体的现状及发展趋势
四、贩物中心与百货的差异
1、商业综合体概念
• • 每座城市都需要带领其步入国际化的城市综合体
2002 `03 `04 `05 `06 `07 `08 `09 `10E `11E
•
• • • • • • • •
沈阳累计开发量
4）未来趋势
• • • • （1）拓展区域：商业综合体正在由一线发达城市向二三线城市乃至四线 城市普及； （2）发展方向：社区型、邻里型； （3）操作模式：精细化、主题化； （4）业态规划：餐饮娱乐等体验业态比重将进一步加大。
1）根据城市路网合理规划二级路网和建筑布局， 将商业功能优化布局在交通最优位置； 2）人车分流、外车内人、下车上人即在地面以 人，场地内部只有人行，车流和货流全部从场地 周边进入建筑地下。
交通优先
•
• • •
功能分区：
1）按业态彼此之间的功能对应关系布置； 2）根据租售比和财务要求布置和取舍各功能业 态； 3）遵循建筑设计的基本规律。
杭州西溪印象城游乐
婴儿游泳和悠游堂儿童娱乐
海洋剧场 长兴嘉兆海洋城综合体
海 底 隧 道
千 种 海 洋 生 物
• 3）存在问题
• （1）开发商资金压力和投资风险加大：土地资源的稀缺和投资规模以及成本的大幅上 升，加之融资渠道的比较单一，没有充足的资本和资金链的保障，购物中心开发将难 以为继； （2）缺乏专业人才和团队导致项目失败：购物中心开发涉及选址、规划、定位、业态 组合、招商、经营方面的专业理念和运作，因人才的缺乏加之经验的缺失，使项目在 开发、规划、招商及后期运营的各个环节都可能存在风险。 （3）项目千店一面、缺乏竞争优势：由于商户资源及商户连锁发展能力的有限，使购 物中心招商面积困难，导致千店一面缺乏差异化特色。 （4）二三线部分城市购物中心已现泡沫： 800 100% 二线城市如成都、沈阳目前和未来 累计商业建筑面积（万平„ 700 80% 增长率（%） 将入市的购物中心项目已超过市场 600 500 60% 需求，三线城市如珠海、中山、海 400 40% 口、银川商业建筑面积今增幅达84%， 300 200 20% 二三线城市在商业地经验经历一轮 100 0 0% 发展高峰后，将面临新的拐点。
香港太古广场景观设计进一步提升其品质
项目概况： 太古广场坐落于香港岛核心地段， 位于港铁金钟地铁站上盖，是香港 及九龙（荃湾）两条地铁线的交汇 点；集高级购物商场、太古广场商 业大楼（一、二、三座）、太古广 场酒店式住宅、3间超五星级酒店 （港丽、香格里位、JW万豪）及 太古广场会议中心于一体。总建筑 面积约50万平方米，是香港岛中心 商务区内其中一个最大的商业及零 售商场。
2
PART2 商业觃划要点 一、商业综合体优化的开发流程 二、商业规划对设计过程的管控 三、商业规划要点
1、商业规划原则
2、商业规划要点
1、商业综合体优化的开发流程
项目选址
1、城市区位 2、交通条件 3、经济发展 4、城市规划 5、人口分布 6、用地性质 7、用地指标 8、财务测算
商业规划
1、开发定位 2、体量规划 3、物业配比 4、业态配比 5、功能分区 6、平面布局 7、设计任务书
公共
•
• • •
突出商业：
1）商业在城市综合体中占据主导位置； 2）在规划布局和城市形象中突出商业，体现可达 性和可视性； 3）订单式的地产开发，进行主力业态的预招商。
空间
先规划 后设计
경쟁력
功能
分区
突出商业
•
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公共空间：
1）室外：商业广场、集中绿地和景观水系； 2）室内：收放有度、错落有致、流畅通透。
巨大的社会效 应和升值潜力
历所处城市位置和庞大的规 模，注定成为城市名片，产 生巨大的社会效应，并随着 城市发展而升值。
高密度、集 约性
城市的景观和标志，人口密 度大、昼夜人口、工作日与 周末人口，功能不同而形成 互补
城市综合体的特证
土地使用均衡性
注重均衡的土地使用方 式和最大限度地利用土 地资源，避免土地过分 集中于某一特定功能。