《潍坊高新区居住区配套与住宅同步开工同步交付实施办法》文件解读

《潍坊高新区居住区配套与住宅同步开工同步交付实施办法》文件解读

发文日期:2020年04月01日

一、起草背景

《山东省城市房地产开发经营管理条例》规定：“开发企业必须按照开发合同规定的开工期限和进度进行项目的开发建设。”北京、杭州、南宁等国内城市也出台了相关办法，对居住区公共服务设施、市政配套设施开工交付时序进行管控。我们对全区在建居住区项目的住宅、配套工程开工交付情况进行了调研，发现普遍存在住宅交付后车库、社区用房、物业用房，小区绿化、道路等配套设施建设交付滞后问题，其中商务楼建设尤其滞后。为解决配套建设滞后问题，按照管委会部署，我们起草了本《办法》。

二、《办法》的主要内容

本《办法》中配套工程主要包括：幼儿园、社区用房、物业用房、养老用房等公共服务用房，生鲜超市、便利店、餐饮店、沿街商铺等配套商业用房，写字楼、综合楼、酒店等商务楼，停车位、道路、绿化景观等配套设施。

（一）提倡整体开工、整体交付。用地面积小于20亩的新开发项目和剩余未开工用地面积小于20亩的在建项目，不允许分期建设。

（二）组团化开工，组团化交付。用地面积大于20亩确需分期建设的项目，要划分组团，实行组团化开工，原则上不允许单栋建筑开工。除住宅已全部开工的个别在建项目外，商务楼原则上不允许放在最后一个组团开工，且与不小于其面积的住宅划为同一组团。一个组团内全部配套工程与住宅同步设计、同步方案审查、同步办理许可、同步开工、同步交付使用。

（三）住宅的开工交付比例，要与配套工程开工交付的比例相挂钩。开发企业依据批准的修建性详细规划，制定开工交付时序计划，提交联席会议审定。开工交付时序计划中要明确公共服务用房、配套商业用房、商务楼、配套设施开工交付比例与住宅开工交付比例的对应关系。配套设施建设滞后的在建项目，配套设施要纳入首个新开工组团。

（四）控制环节前移，严把项目开工关。不把控制点放在竣

工验收环节，避免出现因配套工程建设不足无法竣工验收、办证，引起社会群体事件的问题。项目验线、验槽时，规划分局、工程监管中心等部门要首先审查项目前期的公共服务用房、商务楼、配套商业用房、配套设施的开工交付情况，配套设施建设滞后的，不允许仅开工住宅楼。商务楼所在的组团，商务楼主体建到二层后同一组团的住宅方可开工。

（五）加强预售控制。借鉴我市原有做法，由住建局牵头，对新建项目、在建项目实行预售控制措施，原则上将每个组团住宅规模的10%作为房控暂不办理预售，待该组团配套工程全部交付后再予以办理预售。和商务楼作为一个控制组团开工的住宅楼，在商务楼主体验收前不得办理预售。土地出让环节有约定的按约定控制预售。

（六）强化主体验收管控。对于住宅工程已全部开工的在建项目，在主体验收环节，要同步核查已建成区域的车库等配套工程，前期配套工程与主体验收联动。和商务楼作为一个控制组团开工的住宅楼，与商务楼同步主体验收。

（七）建立联席会议制度。根据需要随时召开联席会议，由管委会分管领导主持，各相关单位参加，审查开发企业提报的开工交付时序计划，明确住宅和配套工程的开工交付比例关系和确需预售、主体验收控制的环节。

（八）明确部门职责，加强联动监管。住建局、规划分局、工程监管中心等部门按照职责进行管控，要及时通过书面函告加强部门联动，形成监管合力。

（九）加强项目间的联动控制。对于同一开发企业在高新区内的所有建设项目实行联动管控。若没有其他项目，则采取与开发企业未来新拿土地项目联动。

（十）加强建设过程中的巡察。建立巡查制度，由规划分局、工程监管中心对开工交付时序计划的实施情况进行日常巡查，对于不按照本办法建设的开发企业，督促责令整改。

（十一）加大对开发企业的惩戒处罚力度。对于住宅已全部建成，商务楼等配套工程迟迟不开工的项目，由住建局、经发局、大数据中心按照工作职责将开发企业列入诚信黑名单。房地产开发企业在建设过程中违反本办法规定或弄虚作假交付使用的，由住建局责令其改正，并作为不良经营行为记录在开发企业信用信息系统，向社会公布。情节严重的，住建局报请上级主管部门依法降低或取消房地产开发企业资质。

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