深圳经典综合体项目(NEO大道、卓越世界中心、京基100)调研报告ppt课件
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深圳京基100KKMALL调研(43页)
深圳调研
一、项目基本概况
定位于“国际时尚精品购物中心”，致力于打造一个以集国际顶尖品牌及各种高端消费业态于一体的高品质国际购物中心，正在全面引入新概念精品购物，新颖、互动和体验的影院、万国美食和各类特色餐饮等国内外品牌商家。
目前深圳首家香港影院、金钱豹餐饮、俏江南旗舰店、翡翠餐饮、新加坡大食代餐饮、瑞士顶级会所、Ⅱ香港发型设计品牌以及香港利邦集团、华润高端超市，美心星巴克咖啡餐饮等国内外知名品牌已率先签约进驻。
二、项目总平面图及交通分析图
三、各楼层布局图
四、各商户名称、建筑面积、使用面积、开间、进深、租
金、售价（租金售价视调研难度，尽量调研）
主力店（代表品牌）：影院、超市
店中店（代表品牌）：男装、女装、红酒、休闲服饰、皮尔库迪鞋包皮具、
餐饮（代表品牌）：石名家西式餐饮、翡翠拉面小笼包中式餐饮
休闲文化娱乐（代表品牌）：科学美容生活馆、星际传奇
便利配套（代表品牌）：美发、天长地久、优优宝贝摄影、
五、拍照
(一)建筑设计拍照
（1）、外广场（主广场、次广场）
（2）、周边道路
（3）、公交站台
（4）、出租车停靠点
（5）、主入口
（6）、大堂
（7）、中庭（8）、主通道
（9）、次通道
（10）、扶梯、电梯、货梯
（11）、消防通道
（12）、停车场
（13）、卸货平台（14）、车辆出入口
装饰设计拍照
（1）、整体形象
（2）、室外广告位
（3）、零售店中店店铺形象。
深圳万科中心建筑分析ppt课件
4、汉白玉广场
汉白玉这一具有典型中国古典韵味的材料是霍尔的"最爱"之一。特 别在景观设计中用汉白玉打造了一个正方形小广场成为几何中心和 视觉焦点。 其中两个边突出地面500可供人们休憩小坐.而广场则可以在傍晚 举行各种健身和小型演出活动。
景观小品设计
标识系统
景观小品设计
4 结构与表皮 Structure&skin
02 ‘躺着的摩天楼’ HORIZONTIAL SKYSCRAPER 设计之初
一个绿色巨构
霍尔在设计之初，称之为“躺着的摩天楼”。水平展开的枝 状平面，由于建筑主体部分从东到西总长度约430米，与纽 约的帝国大厦高度差不多，形成了所谓“漂浮的地平线和躺 着的摩天楼”这一趣味性的描述。
03 悬浮 Hovering
1.海水的涂鸦
霍尔把建筑主体想象成，是海水曾经把它浮起在那个高度上。如今海水退去，礁石把建筑托住.而下面则形 成了一个被海水侵蚀过的场地叫做"海水涂鸦公园" 这一富有诗意的想象通过一系列起伏的山坡，方形广场.水池和为地下部分的国际会议中心设计的采光井、 下沉空间等形成了一个复杂多变、极富立体感同时规则的几何直线与自由曲线不同形状对比强烈的景观系统。
这个斱案非常革命性癿意义在于我们在做一个水平漂浮癿房子我们先把平台进行拉升乊后变成了一个新癿地面再在这个新癿地面上去做一个很传统癿房子最终我们实现了在6万m妞空地上建设12万mz丌同癿功能把6万mz丼到了天上6万mj放在了地下而整个地面都是公兯空间大会议厅壳体结构450m2的大报告厅壳体结构0022遮阳表皮skinform遮阳表皮对光的运用对光的运用遮阳百叶按照竹叶癿形象设计为曲面穿孔铝板在保证室内光线和温度癿前提条件下结合丌同幕墙系统丰富了建筑癿立面肌理同时也给室内带来丌同癿阴影效果
汉白玉这一具有典型中国古典韵味的材料是霍尔的"最爱"之一。特 别在景观设计中用汉白玉打造了一个正方形小广场成为几何中心和 视觉焦点。 其中两个边突出地面500可供人们休憩小坐.而广场则可以在傍晚 举行各种健身和小型演出活动。
景观小品设计
标识系统
景观小品设计
4 结构与表皮 Structure&skin
02 ‘躺着的摩天楼’ HORIZONTIAL SKYSCRAPER 设计之初
一个绿色巨构
霍尔在设计之初，称之为“躺着的摩天楼”。水平展开的枝 状平面，由于建筑主体部分从东到西总长度约430米，与纽 约的帝国大厦高度差不多，形成了所谓“漂浮的地平线和躺 着的摩天楼”这一趣味性的描述。
03 悬浮 Hovering
1.海水的涂鸦
霍尔把建筑主体想象成，是海水曾经把它浮起在那个高度上。如今海水退去，礁石把建筑托住.而下面则形 成了一个被海水侵蚀过的场地叫做"海水涂鸦公园" 这一富有诗意的想象通过一系列起伏的山坡，方形广场.水池和为地下部分的国际会议中心设计的采光井、 下沉空间等形成了一个复杂多变、极富立体感同时规则的几何直线与自由曲线不同形状对比强烈的景观系统。
这个斱案非常革命性癿意义在于我们在做一个水平漂浮癿房子我们先把平台进行拉升乊后变成了一个新癿地面再在这个新癿地面上去做一个很传统癿房子最终我们实现了在6万m妞空地上建设12万mz丌同癿功能把6万mz丼到了天上6万mj放在了地下而整个地面都是公兯空间大会议厅壳体结构450m2的大报告厅壳体结构0022遮阳表皮skinform遮阳表皮对光的运用对光的运用遮阳百叶按照竹叶癿形象设计为曲面穿孔铝板在保证室内光线和温度癿前提条件下结合丌同幕墙系统丰富了建筑癿立面肌理同时也给室内带来丌同癿阴影效果
商场商业综合体调研报告PPT
福特基金会总部
蔡德勒建筑事务所设计，创造 复合型购物中庭并获得成功
多伦多伊顿中心
约翰·波特曼设计，22层高，犹 如城市广场，同时把这种空间 命名为中庭空间 中庭空间体验式发展，也是中庭设计走向成熟得标志。
亚特兰大海特摄旅馆
美国捷得建筑事务所设计，是 整个城市得共享空间，标志着 购物中心开始进入主题化建设。
平面形式 点式平面 线状平面 复合型平面
平面形式（点式平面）
This is a good space for a short subtitle
中庭位于建筑核心位置，通常为单核式，空间大，具有凝聚力和 秩序感。
平面形式（点式平面）
鹿特丹
深圳kkmall
纽约富尔顿中心
中庭位于建筑核心位置，通常为单核式，空 间大，具有凝聚力和秩序感。
点，增加了购物中心的营业面积。
中庭的空间序列组织
混合组织模式
中庭的空间序列组织
混合组织形式
实际调研：沈阳K11商业中心
中庭的空间序列组织
混合组织形式
网络案例：曼谷The Commons商场
06
中庭的功能组织设计
交通联系功能 休闲娱乐功能 辅助商业功能
良好的功能复合化设计能够保证商业综合体中 庭空间顺利完成购物人流的顺畅疏导，紧急情 况下的安全疏散，并且能够满足购物者多种多 样的使用要求，是商业运作高效而有序的基本 保障。
代表举例
现代商业中庭的兴起（1900-1967）
This is a good space for a short subtitle
拱廊 拉斯金大厦
主要形式
布拉德伯（1903）
乔治·威曼设计的布拉德伯大楼中第一次出现 电梯和大棕榈树，中庭空间的发展有了突破。
2018-深圳各区商圈情况及各大商业中心案例研究 PPT
开业时间 2011年11月28日
消费群 福田区商务人士及年轻客群
出租率 超过90%
停车位 2000个
租金水平 L2、L3层餐饮类租金范围为300-500元/㎡/月；
人流量 工作日日均客流约4-6万人次左右，周末及节假日日均客流约7-9万人次左右
项目分析
卓越·INTOWN是卓越集团跨界商业领域的深圳第一力作。它依托于中心区最大体量的甲级商务体 卓越世纪中心，以“爱”为主题，以“时尚”为宗旨，突破现有购物中心建筑布局，开放式经营， 营造街区感和视觉震撼，被誉为“深圳CBD商务休闲主场”,现在已成为写字楼商务配套商业的标杆 之作，更是被称为“美食魔方”和“开胃CBD”，开业至今通过招商调整汇集如爱马仕茶饮店813 芭依珊、克拉咖啡、深圳首家喜茶热卖、70后饭吧等热门餐饮品牌。
城市商圈 发展研究
深圳市各商圈定位及项目分布现状
前海中心 （未来 5-20 超级商业中心90万平方 米、配套商业服务业180
宝安区
宝安商圈 海雅缤纷城2013 合正汇一城2013 沙井京基百纳2013 西荟城购物广场2013 壹方城2017
花园城中心2006 2007 保利文化广场2008 天利名城2010 凯德来福士2017
次核心商圈
深圳市商圈定位及项目分布
Coco City2014 2014 缤果空间购物广场2014 类型：购物中心 档次：中档 消费者特征：中北部区 域的本地居民
福田 深南中
宝能allcity龙岗店2013 龙岗万科广场2013 龙岗coco park2012 koho mall·广弘中心2016 类型：购物中心 档次：中档 消费者特征：东北部区域 的本地居民
深圳市商圈研究
城市商圈 发展研究
深圳京基百纳空间(KKmall)市场调研报告_赢商网
KK mall商场室内墙 上有许多灯箱，有商 家的宣传，有购物中 心会员服务介绍等等， 不仅装饰了墙面，也 为指引顾客起了一定 作用。 在KK mall外墙上设 有大屏幕，让人们更 加了解KK mall的品 牌故事，影音结合更 生动。
KK mall内BI~L4层均设有电子数字位置指示器，上面注明 了每一层的洗手间、扶梯、垂直电梯、停车场等，方便顾 客查找信息。
交通十分便利，大剧院B出口直通KK mall，地铁 1,2号线十分便利。
1.KK mall设有立体导购柱、灯箱、LED屏幕、电 子数字位置指示器、X展架等等宣传设计。 2.室内扶梯的设计服务于顾客，不仅是从下往 上旋转式的设计，更是方便顾客上下楼层。 3.各楼层根据商户不同风格设计，不仅是购物之 选，也是观光之选。 4.停车场为地下B2、B3两层，入口两个，并且 设有专门的货车停车场。
全方面的指引服务，特色化的LED屏幕以及电子 数字指示器。 客户服务更有雨伞借租，轮椅、婴儿车借租等人 性化服务。 京基会员卡与消费卡的设置，让顾客得到更多的 优惠。
多处的灯箱海报，从地铁通道、室内墙壁、外墙 屏幕等途径招商，不仅有利于内部招商也宣传了 京基品牌。 符合KKMALL整体形象的品牌商户。
L1：主要以高档的服装品牌为主，另有10家左右的钟表，精品类商
户。店面装潢富有特色，以精致的品质为卖点。
L2：主力店NOVO，时尚潮流的新天地，主要以知名的时尚服饰为
主，品牌效应吸引顾客消费，时尚质感是这一层的主打。
L3：主力店NOVO，也是以服饰为主，最有吸引力的就是儿童的聚
集地，这一层集中了儿童服装以及儿童用品，星际传奇反斗乐园，为 小孩们打造了一片新天地，也吸引了家庭前来。
L4：主力店优莱荟以及UA影院，都是以体验为主的，而且是以基础
最新北京城市综合体专题研究1ppt课件
出售
——
世奥国际中心
亚奥
公寓/写字楼/商业
自持﹤出售
出售
出售
出售
——
盘古大观
亚奥
公寓/写字楼/商业/酒店
自持﹥出售
出售
自持
未定
合作
保利金泉广场
亚奥
公寓/写字楼/商业
自持﹤出售
出售
出售
未知
——
三空间
亚奥
公寓/写字楼/商业
自持﹤出售
出售
未知
——
——
操作模式
物业组合/自持vs出售（表一）
操作模式
物业组合/自持vs出售（表二）
区域级（望京） 规划人口：30万人 常住人口：18.6万人
城市级（CBD） 居住人口：CBD核心区内共有居住人口约5.4万人 从业人口：CBD核心区吸纳了约13.5万从业人口
一定规模的人口数量与庞大人流量，是催生城市综合体的消费支撑
条件要求
开发商（软件） — 资金/运营
区域
项目
总投资
总建面
CBD
条件要求
定义特性
条件要求
操作模式
效应影响
发展趋势
典型个案
研究总结
研究背景
项目名称
区域
物业组合
自持/出售比重
公寓
写字楼
商业
酒店
华贸中心
CBD
公寓/写字楼/商业/酒店
自持﹥出售
出售
自持+出售
自持
售
财富中心
CBD
公寓/写字楼/商业/酒店
自持﹤出售
出售
出售
自持+出售
未知
银泰中心
CBD
——
世奥国际中心
亚奥
公寓/写字楼/商业
自持﹤出售
出售
出售
出售
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盘古大观
亚奥
公寓/写字楼/商业/酒店
自持﹥出售
出售
自持
未定
合作
保利金泉广场
亚奥
公寓/写字楼/商业
自持﹤出售
出售
出售
未知
——
三空间
亚奥
公寓/写字楼/商业
自持﹤出售
出售
未知
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操作模式
物业组合/自持vs出售（表一）
操作模式
物业组合/自持vs出售（表二）
区域级（望京） 规划人口：30万人 常住人口：18.6万人
城市级（CBD） 居住人口：CBD核心区内共有居住人口约5.4万人 从业人口：CBD核心区吸纳了约13.5万从业人口
一定规模的人口数量与庞大人流量，是催生城市综合体的消费支撑
条件要求
开发商（软件） — 资金/运营
区域
项目
总投资
总建面
CBD
条件要求
定义特性
条件要求
操作模式
效应影响
发展趋势
典型个案
研究总结
研究背景
项目名称
区域
物业组合
自持/出售比重
公寓
写字楼
商业
酒店
华贸中心
CBD
公寓/写字楼/商业/酒店
自持﹥出售
出售
自持+出售
自持
售
财富中心
CBD
公寓/写字楼/商业/酒店
自持﹤出售
出售
出售
自持+出售
未知
银泰中心
CBD
深圳商业综合体市场调查PPT课件
︱71
门头
地王购物中心 不同于一般购 物中心设计， 步入须经过阶 梯，经过展示 通道入门类似 商务大堂，才 可进入购物区。
第72页/共94页
︱72
第73页/共94页
中庭
五层挑空设计效 果，中间布置彩 灯垂吊，整体现 代感较强。
︱73
精品店
第74页/共94页
︱74
商业业态
第75页/共94页
︱75
第51页/共94页
第52页/共94页
中信城市广场
第53页/共94页
中信城市广场位于深南路市政府南侧，交通发达,人 气兴旺,商业气氛浓愈, 被深圳市主流媒体评为八大商 圈之一。 项目别具一格的建筑造型，多样化的功能设计，显 示了深圳市对外政治、经济、文化交流窗口的典雅风 范，集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光为一体的 shopping mall。 项目占地5.1万㎡，由建筑面积3.99万㎡的中信大厦、 7.18万㎡的商业购物中心，经营面积达2000㎡的国际 休闲（酒吧）街，以及3万㎡的星光广场组成 。
第79页/共94页
区位关系
项目位于深南路与宝安南路交 叉区域，紧邻大剧院、地王大 厦，对接地铁轨道出入口，周 边商业、商务氛围浓厚，地理 位置绝佳。
第80页/共94页
外立面
万象城定位于深圳最大、 华南最好、中国最具示范 效果的室内购物中心，外 立面采用厚重石材与通透 玻璃有机结合，凸显项目 典雅、高贵、大气、时尚。
第3页/共94页
区位指南
项目位于华侨城核心，东临五星级威尼斯酒店、南世界之窗主题公园、北依欢乐谷主题乐园、 西望两大国际标准高尔夫球场、远眺深圳湾海景，拥有双地铁站厅，地理位置极其优越 。
第4页/共94页
益田假日广场定位为中国最具体验特色的国际购物中心，其 以国际、精品、体验为引导，集丰富业态于一体，强调鲜明 主题特色，整体建筑形状以油轮造型独具特色。
门头
地王购物中心 不同于一般购 物中心设计， 步入须经过阶 梯，经过展示 通道入门类似 商务大堂，才 可进入购物区。
第72页/共94页
︱72
第73页/共94页
中庭
五层挑空设计效 果，中间布置彩 灯垂吊，整体现 代感较强。
︱73
精品店
第74页/共94页
︱74
商业业态
第75页/共94页
︱75
第51页/共94页
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中信城市广场
第53页/共94页
中信城市广场位于深南路市政府南侧，交通发达,人 气兴旺,商业气氛浓愈, 被深圳市主流媒体评为八大商 圈之一。 项目别具一格的建筑造型，多样化的功能设计，显 示了深圳市对外政治、经济、文化交流窗口的典雅风 范，集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光为一体的 shopping mall。 项目占地5.1万㎡，由建筑面积3.99万㎡的中信大厦、 7.18万㎡的商业购物中心，经营面积达2000㎡的国际 休闲（酒吧）街，以及3万㎡的星光广场组成 。
第79页/共94页
区位关系
项目位于深南路与宝安南路交 叉区域，紧邻大剧院、地王大 厦，对接地铁轨道出入口，周 边商业、商务氛围浓厚，地理 位置绝佳。
第80页/共94页
外立面
万象城定位于深圳最大、 华南最好、中国最具示范 效果的室内购物中心，外 立面采用厚重石材与通透 玻璃有机结合，凸显项目 典雅、高贵、大气、时尚。
第3页/共94页
区位指南
项目位于华侨城核心，东临五星级威尼斯酒店、南世界之窗主题公园、北依欢乐谷主题乐园、 西望两大国际标准高尔夫球场、远眺深圳湾海景，拥有双地铁站厅，地理位置极其优越 。
第4页/共94页
益田假日广场定位为中国最具体验特色的国际购物中心，其 以国际、精品、体验为引导，集丰富业态于一体，强调鲜明 主题特色，整体建筑形状以油轮造型独具特色。
商业地产项目案例考察报告.ppt
︱30
卓越时代 COCO
区位指南
香格里拉
中心城
大中华广场
晶岛国商购物
中心城位于深圳中心区CBD中央，南毗邻国商晶岛购物中心，北邻市民中心广场，东衔大中 华交易广场，西接香格里拉大酒店，处于地铁会展中心B出口，地理位置绝佳。
外立面效果展示
中心城以“紫金公园”为设计概念精心设计，以“生态景观式休闲消费“为主导打造的集购物 、休闲、旅游、餐饮、娱乐、文化等于一体的大型生态购物中心 。
区位指南
项目位于华侨城核心，东临五星级威尼斯酒店、南世界之窗主题公园、北依欢乐谷主题乐园 、西望两大国际标准高尔夫球场、远眺深圳湾海景，拥有双地铁站厅，地理位置极其优越 。
外立面效果展示
益田假日广场定位为中国最具体验特色的国际购物中心，其以国际、精品、体验为引导，集 丰富业态于一体，强调鲜明主题特色，整体建筑形状以油轮造型独具特色。
海岸城
项目概况
海岸城由东座、西座写字楼、 购物中心和风情街组成，是目前 深圳西部规模最大的综合型商务 、商业项目。 海岸城总投资约20亿元人民币 ，总建约30万㎡，其中：购物中 心约12万㎡；写字楼约14万㎡； 商业街约4万㎡。 海岸城购物中心是目前深圳西 部经营面积最大、功能最齐全、 服务人群最广、最具代表性的集 购物、休闲、娱乐、餐饮等为一 体大型购物中心，也是深圳唯一
区位指南
项目紧邻国际会展中心和正在建设中的深圳第一高楼平安国际金融中心，无缝衔接深圳地铁 和未来CBD公交总站 ，周边商业、商务氛围浓厚。
外立面效果展示
沿中心二路碟形设计效果，大面积采用通透玻璃安装，展现项目现代、时尚的气质，并打造 公园版购物中心效果。
酒吧街效果展示
COCO PARK引入酒吧的时尚元素，打造酒吧街区文化，吸引年轻消费群体，并把酒吧空间 延至外部，晚上营造超强人气的商业氛围。
卓越时代 COCO
区位指南
香格里拉
中心城
大中华广场
晶岛国商购物
中心城位于深圳中心区CBD中央，南毗邻国商晶岛购物中心，北邻市民中心广场，东衔大中 华交易广场，西接香格里拉大酒店，处于地铁会展中心B出口，地理位置绝佳。
外立面效果展示
中心城以“紫金公园”为设计概念精心设计，以“生态景观式休闲消费“为主导打造的集购物 、休闲、旅游、餐饮、娱乐、文化等于一体的大型生态购物中心 。
区位指南
项目位于华侨城核心，东临五星级威尼斯酒店、南世界之窗主题公园、北依欢乐谷主题乐园 、西望两大国际标准高尔夫球场、远眺深圳湾海景，拥有双地铁站厅，地理位置极其优越 。
外立面效果展示
益田假日广场定位为中国最具体验特色的国际购物中心，其以国际、精品、体验为引导，集 丰富业态于一体，强调鲜明主题特色，整体建筑形状以油轮造型独具特色。
海岸城
项目概况
海岸城由东座、西座写字楼、 购物中心和风情街组成，是目前 深圳西部规模最大的综合型商务 、商业项目。 海岸城总投资约20亿元人民币 ，总建约30万㎡，其中：购物中 心约12万㎡；写字楼约14万㎡； 商业街约4万㎡。 海岸城购物中心是目前深圳西 部经营面积最大、功能最齐全、 服务人群最广、最具代表性的集 购物、休闲、娱乐、餐饮等为一 体大型购物中心，也是深圳唯一
区位指南
项目紧邻国际会展中心和正在建设中的深圳第一高楼平安国际金融中心，无缝衔接深圳地铁 和未来CBD公交总站 ，周边商业、商务氛围浓厚。
外立面效果展示
沿中心二路碟形设计效果，大面积采用通透玻璃安装，展现项目现代、时尚的气质，并打造 公园版购物中心效果。
酒吧街效果展示
COCO PARK引入酒吧的时尚元素，打造酒吧街区文化，吸引年轻消费群体，并把酒吧空间 延至外部，晚上营造超强人气的商业氛围。
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16
卓越—世纪中心
中庭
约3.5万㎡“中产阶级时尚体验中心”的中庭广场多元化业态不仅成就深圳首席商务综合体，更是 加大1、2、3、4号楼的联系性。整体呈现明快和谐，轻松休闲，国际化，现代化的装修风格。商业档次 为高档及中高档，餐饮和购物类的比例最大，次主力店和核心租户主要有服装、美容SPA、大型中餐、 美食广场、精品超市，特色餐饮、特色酒吧、健身会所等。
公共空间—大堂
大堂挑高16.5m，设有洽谈区、 服务台、LED屏、车展区、项目展 示区、企业名录展示台。
大堂三面通透，采光良好，与外 围园林景观有机结合，附有生态气 息，三层挑高大堂加上铜艺造型装 饰，彰显企业形象。
洽谈区设置有浅谈桌椅及小型办 公台面，方便特殊情况下的工作接 待及办公需求。
大堂内部划分为车展区及项目展 示区两个展示区。车展区与项目展 示区功能互补，达到共享客户资源 及盈利的目的。
局部铜艺造型装饰，增添奢华；
导视标识系统简约明了，漫反射玻璃发光字优雅清新；
吊顶综合管线“一线”排列美观简洁，增大空间尺度感； 8
电梯前厅宽3.7m，净高约2.8m，尺度适宜。
绿景—NEO企业大道
公共空间—卫生间
洗手间内地面、墙面石材铺设，整体以清新淡雅为主要风格，吊顶灯槽及洗手台台 面下漫反射灯光柔和舒适；
京基100
14
卓越—世纪中心
4号楼 办公公寓 高度：150m
1号楼 写字楼 高度：280m
Hale Waihona Puke 2号楼 写字楼+酒店 高度：268m
3号楼 写字楼 高度：185m
基础数据
地理位置：福田区福华三路会展中心东 总建筑面积：46万㎡ 涵盖业态：写字楼、公寓、酒店、商业 档次：LEED金级（1号楼）
1号楼
2号楼
公共空间
C塔相对于A塔公共空间装饰档次相对较低。首层大堂挑高两层（约7m），标 准层层高3.6m，地面石材，前面为墙砖，标准层走廊净高约2.2m，室内净高约 2.7m（有VRV空调系统）。有公共卫生间，且每户预留上下水。
大堂内部设有公司区位铭牌，方便到访客户查询。
公寓产品初期定位即为办公公寓，主要满足中小企业办公需求，需求面积一般
LED屏即时播报实时信息，实现 快速传播。
接待台提供预约、呼叫、安管、
指引、闸门控制等全方位服务，方
便企业级来访客户。
7
绿景—NEO企业大道
公共空间—电梯间及过道
地面、墙面全石材铺设。墙面采用干挂方式，石材拼接处预留约5mm缝隙，美观大方， 视觉效果较佳，避免了封堵缝隙过程中由于同一标段石材不能完全保持相同高度而造成的接 缝不齐的现象；
——
——
1200㎡/层 80-160㎡/户
66%
76%
3 A塔三楼为保利影院，主要为会议功能。
绿景—NEO企业大道
立面
立面线条简明畅快，三栋主体建筑由 东向西逐步攀升，打造竖琴外形，意在奏 响城市乐章。
外立面整体形象庄重大气，加之 273m高A塔为中心西区第一高楼，项目 地标形象凸显。
4
绿景—NEO企业大道 ——A塔（写字楼）
3号楼 4号楼
物业类 型
写字楼 写字楼 酒店
公寓 写字楼 公寓
建筑面积㎡
119779.41 49307.21 26966.92 25163.21 37388.2 64428.6
层数 66
59
34 38
高度m 279.9
商业面 积
1420.35
裙楼 层数
4
268 1522.52 4
150 32294.6
深圳典型综合类项目 调研报告
1
➢绿景—NEO企业大道 卓越—世纪中心 京基100
2
绿景—NEO企业大道
Tower A 甲级写字楼 高度：273m
Tower B 甲级写字楼 高度：176m
Tower C 办公公寓 高度：108m
基础数据
地理位置：深南大道与香蜜湖立交的东南角 总建筑面积：25万㎡ 涵盖业态：写字楼、公寓、酒店、商业 档次：LEED银级（A塔）
在100-200㎡之间。
12
绿景—NEO企业大道
中庭
楼层奇数层拥 有南北通透的空中 花园，四楼打造空 中休闲平台，为办 公人士提供休憩空 间。四层以上设计 为73m通高生态 中庭，增加塔楼的 采光通风性能，为 商务办公注入全新 的绿色人本新理 念。
通高中庭内周 为走廊，转角处为 绕行柱。
13
绿景—NEO企业大道 ➢卓越—世纪中心
30层以上以大面积租赁为主，配有行政洗手间，门禁卡进出，内部配有淋浴设施，9 体现总裁（等高级管理层）身份。
绿景—NEO企业大道
户内空间
室内层高4m，净高2.8m，精装交楼，即地面网络地板、天花吊顶、墙面刷白。
网络地板：5cm镀锌不锈钢网络地板，载重强度大。每块地板四周均有十字交叉线槽，方便拆分，灵活布线，避免了普通网络地板 因布线需求而切割造成的浪费，实现了可循环利用（成本较高，适用于租赁物业）；
指标
A塔
写字 商业 楼 影院
建筑面积/㎡ 95490 8680
楼层 主力户型/㎡
使用率
5-56
1900 ㎡/层 整层 或半 层起
租
1-4 ——
写字 楼
36837
16-41
B塔 酒店
18607 1-14
商业
8954 （含C 塔） 1-3
C塔 公寓 商业
29780 —— 5-30 1-3
1500 ㎡/层 96㎡200㎡ /户
5
绿景—NEO企业大道
分区
A塔共分为三个区。5-25层 为低区，24-40层为中区，4155层为高区。共18部进口三菱 电梯，最高速度6m/s，分区域 服务，每部电梯服务面积约 5000㎡，候梯时间为30s，达 到甲级写字楼基本要求，同时配 备两部高速消防梯，高峰期可缓 解拥堵情况。
6
绿景—NEO企业大道
3
185.5
7
4
15
卓越—世纪中心
立面
建筑立面聘请世界建 筑设计大师Larry K Oltmanns亲自主笔，独 创永恒钻石切面、卓越蓝 LOW-E玻璃幕墙，将经 典而简约的造型融入现代 商务建筑，成就中心区昭 示面最强的艺术级商务地 标。 （卓越世纪中心使用的 玻璃幕墙为专门设计定制 的8mm+12mm+8mm 中空LOW-E玻璃，其颜 色在不同日光效果下显现 不同色彩，该玻璃已申请 特别专利“卓越蓝”）
吊顶：消防、照明管线一字排列，有效节省空间，避免各专业管线交叉造成的层高损耗，线形排列整洁美观，彰显尺度；
VRV空调系统：24h分户运行，独立计量。具备国际标准新风量约30m³/h/人，呼出导入系统保持室内空气清新； 10
柱距：8.4m。
绿景—NEO企业大道 ——C塔（办公公寓）
11
绿景—NEO企业大道
卓越—世纪中心
中庭
约3.5万㎡“中产阶级时尚体验中心”的中庭广场多元化业态不仅成就深圳首席商务综合体，更是 加大1、2、3、4号楼的联系性。整体呈现明快和谐，轻松休闲，国际化，现代化的装修风格。商业档次 为高档及中高档，餐饮和购物类的比例最大，次主力店和核心租户主要有服装、美容SPA、大型中餐、 美食广场、精品超市，特色餐饮、特色酒吧、健身会所等。
公共空间—大堂
大堂挑高16.5m，设有洽谈区、 服务台、LED屏、车展区、项目展 示区、企业名录展示台。
大堂三面通透，采光良好，与外 围园林景观有机结合，附有生态气 息，三层挑高大堂加上铜艺造型装 饰，彰显企业形象。
洽谈区设置有浅谈桌椅及小型办 公台面，方便特殊情况下的工作接 待及办公需求。
大堂内部划分为车展区及项目展 示区两个展示区。车展区与项目展 示区功能互补，达到共享客户资源 及盈利的目的。
局部铜艺造型装饰，增添奢华；
导视标识系统简约明了，漫反射玻璃发光字优雅清新；
吊顶综合管线“一线”排列美观简洁，增大空间尺度感； 8
电梯前厅宽3.7m，净高约2.8m，尺度适宜。
绿景—NEO企业大道
公共空间—卫生间
洗手间内地面、墙面石材铺设，整体以清新淡雅为主要风格，吊顶灯槽及洗手台台 面下漫反射灯光柔和舒适；
京基100
14
卓越—世纪中心
4号楼 办公公寓 高度：150m
1号楼 写字楼 高度：280m
Hale Waihona Puke 2号楼 写字楼+酒店 高度：268m
3号楼 写字楼 高度：185m
基础数据
地理位置：福田区福华三路会展中心东 总建筑面积：46万㎡ 涵盖业态：写字楼、公寓、酒店、商业 档次：LEED金级（1号楼）
1号楼
2号楼
公共空间
C塔相对于A塔公共空间装饰档次相对较低。首层大堂挑高两层（约7m），标 准层层高3.6m，地面石材，前面为墙砖，标准层走廊净高约2.2m，室内净高约 2.7m（有VRV空调系统）。有公共卫生间，且每户预留上下水。
大堂内部设有公司区位铭牌，方便到访客户查询。
公寓产品初期定位即为办公公寓，主要满足中小企业办公需求，需求面积一般
LED屏即时播报实时信息，实现 快速传播。
接待台提供预约、呼叫、安管、
指引、闸门控制等全方位服务，方
便企业级来访客户。
7
绿景—NEO企业大道
公共空间—电梯间及过道
地面、墙面全石材铺设。墙面采用干挂方式，石材拼接处预留约5mm缝隙，美观大方， 视觉效果较佳，避免了封堵缝隙过程中由于同一标段石材不能完全保持相同高度而造成的接 缝不齐的现象；
——
——
1200㎡/层 80-160㎡/户
66%
76%
3 A塔三楼为保利影院，主要为会议功能。
绿景—NEO企业大道
立面
立面线条简明畅快，三栋主体建筑由 东向西逐步攀升，打造竖琴外形，意在奏 响城市乐章。
外立面整体形象庄重大气，加之 273m高A塔为中心西区第一高楼，项目 地标形象凸显。
4
绿景—NEO企业大道 ——A塔（写字楼）
3号楼 4号楼
物业类 型
写字楼 写字楼 酒店
公寓 写字楼 公寓
建筑面积㎡
119779.41 49307.21 26966.92 25163.21 37388.2 64428.6
层数 66
59
34 38
高度m 279.9
商业面 积
1420.35
裙楼 层数
4
268 1522.52 4
150 32294.6
深圳典型综合类项目 调研报告
1
➢绿景—NEO企业大道 卓越—世纪中心 京基100
2
绿景—NEO企业大道
Tower A 甲级写字楼 高度：273m
Tower B 甲级写字楼 高度：176m
Tower C 办公公寓 高度：108m
基础数据
地理位置：深南大道与香蜜湖立交的东南角 总建筑面积：25万㎡ 涵盖业态：写字楼、公寓、酒店、商业 档次：LEED银级（A塔）
在100-200㎡之间。
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绿景—NEO企业大道
中庭
楼层奇数层拥 有南北通透的空中 花园，四楼打造空 中休闲平台，为办 公人士提供休憩空 间。四层以上设计 为73m通高生态 中庭，增加塔楼的 采光通风性能，为 商务办公注入全新 的绿色人本新理 念。
通高中庭内周 为走廊，转角处为 绕行柱。
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绿景—NEO企业大道 ➢卓越—世纪中心
30层以上以大面积租赁为主，配有行政洗手间，门禁卡进出，内部配有淋浴设施，9 体现总裁（等高级管理层）身份。
绿景—NEO企业大道
户内空间
室内层高4m，净高2.8m，精装交楼，即地面网络地板、天花吊顶、墙面刷白。
网络地板：5cm镀锌不锈钢网络地板，载重强度大。每块地板四周均有十字交叉线槽，方便拆分，灵活布线，避免了普通网络地板 因布线需求而切割造成的浪费，实现了可循环利用（成本较高，适用于租赁物业）；
指标
A塔
写字 商业 楼 影院
建筑面积/㎡ 95490 8680
楼层 主力户型/㎡
使用率
5-56
1900 ㎡/层 整层 或半 层起
租
1-4 ——
写字 楼
36837
16-41
B塔 酒店
18607 1-14
商业
8954 （含C 塔） 1-3
C塔 公寓 商业
29780 —— 5-30 1-3
1500 ㎡/层 96㎡200㎡ /户
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绿景—NEO企业大道
分区
A塔共分为三个区。5-25层 为低区，24-40层为中区，4155层为高区。共18部进口三菱 电梯，最高速度6m/s，分区域 服务，每部电梯服务面积约 5000㎡，候梯时间为30s，达 到甲级写字楼基本要求，同时配 备两部高速消防梯，高峰期可缓 解拥堵情况。
6
绿景—NEO企业大道
3
185.5
7
4
15
卓越—世纪中心
立面
建筑立面聘请世界建 筑设计大师Larry K Oltmanns亲自主笔，独 创永恒钻石切面、卓越蓝 LOW-E玻璃幕墙，将经 典而简约的造型融入现代 商务建筑，成就中心区昭 示面最强的艺术级商务地 标。 （卓越世纪中心使用的 玻璃幕墙为专门设计定制 的8mm+12mm+8mm 中空LOW-E玻璃，其颜 色在不同日光效果下显现 不同色彩，该玻璃已申请 特别专利“卓越蓝”）
吊顶：消防、照明管线一字排列，有效节省空间，避免各专业管线交叉造成的层高损耗，线形排列整洁美观，彰显尺度；
VRV空调系统：24h分户运行，独立计量。具备国际标准新风量约30m³/h/人，呼出导入系统保持室内空气清新； 10
柱距：8.4m。
绿景—NEO企业大道 ——C塔（办公公寓）
11
绿景—NEO企业大道