【华润置地】万象城概念阶段动线优化报告—以苏州万象城为例
万象城案例分析报告
万象城案例分析报告2013-10-06中国房地产策划师联谊会华润万象城基本介绍华润集团简介华润（集团）有限公司是一家在香港注册和运营的企业，迄今已有72年的历史。
华润曾是一家中港两地颇具影响力的外贸企业，改革开放后，华润通过一系列实业化投资，逐步发展成为以实业为核心的多元化控股企业集团华润集团旗下共有18家一级利润中心，在香港拥有6家上市公司。
截至2010年底，集团总资产已达5,420亿港币，营业额2,170亿，94%的总资产、93%的营业额来自于内地市场。
华润置地华润置地是华润集团旗下的地产业务旗舰，是中国内地最具实力的综合型地产开发商之一，从2010年3月8日起香港恒生指数有限公司把华润置地纳入恒生指数成分股，成为香港43只蓝筹股之一持有物业可为其投资的地产企业产生持续平稳的现金流回报，形成资产上的潜在长期收益，华润置地持有物业发展了都市综合体、住宅+五彩城、住宅+欢乐颂三种模式，其中深圳万象城作为华润置地持有物业的代表作，是中国内地最具示范效应的都市综合体华润中心万象城华润中心是集大型购物中心、甲级写字楼、五星级酒店、高档公寓及住宅等功能为一体的大型城市综合体。
万象城是华润中心的购物及娱乐中心，集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一身，为消费者带来全新的消费概念和生活体验，是真正意义的“一站式”消费中心。
华润中心万象城深圳华润中心万象城——永不落幕的时尚舞台深圳华润中心总建筑面积55万平方米，一期项目包括大型现代购物中心“万象城”、国际标准5A写字楼“华润大厦”，已于2004年12月投入使用。
二期包括五星级君悦酒店、国际名品商业街、高档住宅幸福里，现均已投入使用18.8万平米的深圳万象城是是国内第一个真正的HOPSCA，华润万象城系列作品的第一个。
深圳万象城是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的标志性商业建筑群，几乎已经成为整个城市的商业代表。
项目选址西方的购物中心一般都位于郊区，因为郊区地价低，用地面积通常也是在城市中心所不能获得的，此外还得益于家庭轿车的普及化。
大型商业综合体动线研究 之 万象城系列
Research on moving lines of large commercial complex
大型商业综合体动线研究|
EXTERNAL LINE 商业外部动线
主入口应联系外部道路
Research on moving lines of large commercial complex
1 主入口需满足识别性、商业性（气氛）、导入性的特点。
MAIN ENTRY
主入口
商业建筑入口空间与商业建筑外部的街区环境紧密相连，它与一般建筑的入口的主要区别在于 其识别性、商业性和导入性。
1.识别性：特征鲜明的现代商业建筑入口影响着人们对商业建筑的第一印象，本身应具有与众不 同的形态，可以给远距离的消费者以视觉上的刺激，它的形态特征、空间布局不仅强化整体建筑商业 建筑的外观特征，同时也给商业建筑赋予独特的含义。
Bus stop
沈阳万象城 大型商业综合体动线研究|
EXTERNAL LINE 商业外部动线
实现聚集人流的目的
外部动线与外部环境对接才能聚集人流
4 货流动线避免干扰行人动线
CARGO
货流动线
从停车卸货开始经过商品管理，接着上升降货梯，到进入卖场仓库的这个过程是后勤补给动线， 此动线的特点是要够宽敞、至少180公分足够人员和推车通过；亮度要足够，一般大约300－400照度、 等同于办公室的亮度即可；通道两侧壁面要做耐撞处理，地坪要平顺耐磨使推车不受阻碍
Research on moving lines of large commercial complex
大型商业综合体动线研究|
EXTERNAL LINE 商业外部动线
从定位到招商调整，万象城是如何制定招商策略的？（附租金）
从定位到招商调整，万象城是如何制定招商策略的？（附租金）本文从商业定位、业态组合、品牌组合、招商调整、招商管控5个方面层层还原万象城招商策略制定过程，实操性极强！一、商业定位确定整体档次和主要功能•商业定位：与宏观环境的关系▲分析1）如项目位于核心区域，且竞争状况尚可，可争取一步到位，定位于中高至高端；2）在竞争激烈的情况下，如在时机上可占得先机，则最好一步到位，否则可考虑避其锋芒；3）如在区位及竞争环境都无优势，则可考虑从中至中高端定位开始，预留日后往上调整的空间。
•商业定位：与目标客户群的关系▲分析1）5个万象城所针对的目标消费群体特征基本一致，覆盖了所在城市并辐射了周边区域较有消费力的人群，为中高档定位提供了基础；2）制定商业定位时，还应充分考虑目标租户，尤其是代表性租户（如国际一线品牌）的拓展意愿和市场空间。
•商业定位：与项目自身设计的关系▲分析1）5个万象城的商业体量都在13万-17万平方米之间，属于大中型购物中心。
该体量一方面拉大了档次定位的宽度，另一方面也为功能定位的丰富性创造了条件；2）如体量不足，则须在业态选择上有所取舍，着重考虑体现万象城定位的关键业态；3）如体量过小，则万象城功能定位的丰富性未能满足，建议不做万象城；4）建筑面积方面，都以室内购物中心为主，符合目标租户群体对购物中心硬件条件的基本要求，风险相对较小。
5）万象城的定位较为集中，即在实现中高至高端定位的基础上，适当兼顾中档消费的多样化需求，以丰富的功能定位打造一站式消费模式。
•商业定位：各地万象城及主要标杆项目定位图•商业定位：定位齐整性▲分析1）购物中心的整体定位一方面取决于关键业态（如服装、配饰、皮具等）的定位高度，另一方面取决于其他业态的定位齐整性；2）如出现定位断档，容易使得购物中心整体定位模糊，不利于后期的经营；3）购物中心的商业定位受市场环境及竞争环境的影响；4）在条件成熟的情况下可考虑一步到位，在开业初期实现相对理想的商业定位，如杭州、沈阳和南宁；5）如开业初期市场条件不许可，亦可考虑从较低定位开始，结合后期市场变化，逐步通过调整而实现理想的商业定位。
【房地产营销重点学习】2020-2021【宁波华润万象府】一期复盘报告
MIXC MANSION华润万象城复盘报告品质给生活更多改变12th Dec目录战略定位Part 1价值塑造Part 2营销动作Part 3客户属性Part 4归纳总结Part 5MIXC MANSION 战略定位二、目标分解总体定位及战略目标回顾一二级联动快速滚动开发模式湾头开发模式一级开发要求资金高杠杆、高周转成交价格17500元/㎡（毛坯）年度12亿+150万方销售型物业7年内持续销售二级市场要求定位湾头运营商2015年11月15日目标实现情况20500元/㎡（精装）开盘15亿+二、目标分解R1:⚫开盘前累计认筹1068组，开盘当天认购507套，认购率达80%；⚫开盘单盘认购金额15亿+，创宁波5年来历史新高；⚫整盘均价约20500元/㎡，溢价率为17%R2:⚫在营销手法是否切合实际？如何进行提升?⚫客户资源挖掘深度是否够深刻，是否还有潜力可挖？⚫如何使项目的溢价率和去化率达到最优配比？维度一：如何塑造项目的整体形象，赋予项目更多的价值点？维度二：在营销上如何步步为营，提升项目的整体溢价率？维度三：认购客户的属性是否符合前期的预判及未来可提升方向？项目成果性分析及可能性研究需要对项目进行回顾性总结MIXC MANSION 价值塑造市中心绝版地段秉承“九岛一心”“内核外环”的理念，营造以万象城的商业集群的为核心的，以三水环绕，四院环保的生态格局的新一代城市核心圈，，以及引入全国前三的上海世界外国语学院，使其具备吸纳全市客户基础；连江通湖绝版生态顶级商业集群领冠全市的学区顶级商业集群领冠全市的学区连江通湖绝版生态市中心绝版地段主推广阵地包装推广事件中心生万象媒体湾头板块炒作“宁波的未来将会怎样”系列推广一级设计公司采访视频万象城拿地炒作万象城奠基炒作媒体深圳万象行万象城奠基仪式万象之夜万象价值解读万象城毕加索真迹展中国第23座万象城落子宁波天一品牌馆、巡展点万象城板块发展论坛万象之夜一级价值解读环城北路大闸路整体包装F 段公园围挡包装60%绿化水域覆盖上海世外入驻万象城版块上海世外签约炒作小小毕加索埋伏笔星湖、姚江滨江公园价值传递现场围挡、沙盘、展板介绍上海世外签约仪式上海世外校长宣讲学校桁架介绍/小学立面完工F 段公园施工MIXC MANSION 营销动作品牌落地，全城皆知诉求事件产品认同持续热销8.15 售楼处开放引发媒体业内关注11.15一期开盘计划指标9.12样板房开放微信粉丝1000个来访客户500组微信粉丝30000个登记客户7000微信粉丝130000售楼处登记客户3700微信粉丝130000来访客户10000全年签约15亿商超巡展、深圳杭州万象体验行、2.10品牌馆媒体开放华润万象城中心生万象主题万象城万象府：一线江景大宅3小时15亿奇迹！未来的宁波将会怎样？微信粉丝11.3w 登记客户24270组（深入了解6155组）指标完成微信粉丝500个来访客户500组12.208号楼加推8.11 万象之夜7.12-7.30毕加索中国展来访客户8834组认筹1068组认购金额14.2亿来访客户9188组认购金额14.5亿二、目标分解营销动作铺排第一阶段第二阶段第三阶段3月5日8月1日11月15日12月31日2月1日第四阶段品牌馆媒体开放开盘万象之夜毕加索真迹展巡展启动示范区开放样板房开放暨认筹启动8#加推第壹阶段营销动作2.32月1日—3月5日2.10 2.14 2.15 2.17事件一 事件二 事件三 事件四“未来宁波将会怎样”系列炒作，含宁日报眼、宁晚首页通栏、户外及线下宁波地标处“宁波中心不在这”装 置事件炒作 “华润城给宁波的新年礼” 定制新年福袋全城派发 华润城为爱大胆“啵一个”情人节事件营销，配合首轮病毒传播、大V推送、集Kiss送GODIVA “预见未来”华润置地媒体及业内春茗酒会華潤置地 （寧波） 有限公司 華潤置地附屬公司 Copyright © China Resource Land (Ningbo) Limited, Inc. 2014. All rights reserved.第贰阶段营销动作3月5日—8月1日毕加索真迹展巡展启动 万象之夜 样板房开放暨认 开盘 筹启动 示范区开放 8#加推品牌馆媒体开放2月1日第一阶段3月5日推广主题 软宣 户外 事件 拓客 阵地第二阶段8 月1 日第三阶段11月15日第四阶段12月31日以万象城引入“毕 加索中国展”为契 机，强化品牌影响 力，小小毕加索全 面覆盖小太阳家庭华润万象城 中心生万象围绕毕加索展及小小毕加索大赛、软文、网络专题、微信专区、大V推送 户外、广播、贴片毕加索中国大展 小小毕加索画展 规模巡展启动、圈层营销活动 阵地包装完工亮相 万象城折页華潤置地 （寧波） 有限公司 華潤置地附屬公司 物料 Copyright © China Resource Land (Ningbo) Limited, Inc. 2014. All rights reserved.第 二、目标分解 贰 阶段营销动作核心事件一活动目标： ✓ 树立项目品牌影响力，全城皆知； ✓ 大规模市民体验，现场项目信息宣导认知； ✓ 提升城市艺术高度，促进中意文化交流； 举办时间：7.12-7.30 举办地点：宁波1844新天地当代艺术 预计参观人数：17万人次 展示作品：版画55幅、陶艺作品40件、宁波少儿绘画作品87幅（小小 毕加索作品微信投票选出） 宣传卖点: 90余幅毕加索真迹、中国首展 售票时间：2015.7.6—2015.7.30 10：00—22:00 总票房：天一品牌馆（注：画展期间1844新天地现场和天一品牌馆均毕加索真迹中国首展种子客户铺排：以赠票为名，将项目信息精准覆盖至各政府机关 及中小学校，植入品牌，培育口碑传播 政府机关 学校 2000张 10000张 江北、海曙、鄞州各区建设、规 划、城管、教育等各端口有售票）票务网站：大麦网（本次票务全部采用大麦网防伪电子机打票的形式） 票价：周一-周五票：58元/ 张 通 票：88元/张（身高1.4米以下的儿童免收门票） 团购票：38元/ 张(通票前期不做团购）覆盖江北、江东、海曙主要小学、 華潤置地 （寧波） 有限公司 華潤置地附屬公司 幼儿园Copyright © China Resource Land (Ningbo) Limited, Inc. 2014. All rights reserved.第 二、目标分解 贰 阶段营销动作活动目的： • •核心事件二寻找小小毕加索大规模、精准覆盖老三区小太阳家庭人群 作为毕加索画展前戏持续发声曝光参与对象：全市5-16岁热爱书法绘画的少儿 阶段成果： • 报名画作5473幅• ••投票人数破15万，点击43万次 微信投票前77位与毕加索展同展优胜选手有机会参加华润家庭公益旅行、梦想旅 行计划、毕加索画家班等活动奖励：传播渠道：•• •毕加索画纸传递至近70所学校。
成都华润万象城二期概念方案文本
华润置地万象城商业二期项目CRLL • MIXC RETAIL PHASE II PROJECT概念性总体规划及概念设计CONCEPT MASTER PLANNING AND CONCEPT DESIGNDECEMBER 30, 2010Project 210033.00封面COVER图纸目录SHEET INDEX设计概念 DESIGN CONCEPT基地概况VICINITY愿景VISION设计概念DESIGN CONCEPT效果图RENDERINGS技术经济指标及功能分析PROJECT SUMMARY & FUNCTION ANALYSIS 流线分析图CIRCULATION ANALYSIS设计图纸 DESIGN DOCUMENT平面图FLOOR PLANS剖面图SECTIONS标准层平面TYPICAL FLOOR PLAN总平面图（方案二）SITE PLAN (OPTION B)二层平面图（方案二）L2 FLOOR PLAN (OPTION B)vv设计概念DESIGN CONCEPT二十四城商业一期成都华润万象城CHENGDU CRC MIX-C地块#3商业用地地块#4商业用地地块#2商业用地双 庆 路SHUANG QIN ROAD二 环 路R I N G #2 RO AD双 桂 路S H U A N GG U I R O A D地铁8号线站点（建设中）Subway Line 8 Station (Under Construction)地铁4号线站点Subway Line 4 Station 城市主干道Major Road 城市次干道Secondary Road 地铁8号线线路Subway Line 8地铁4号线线路（建设中）Subway Line 4(Under Construction)在成都，万象城将成为一个：时尚生活中心——融都市城精品商业、娱乐、办公及居住等功能为一体，打造成都高端生活区交通枢纽——整合地下、地面、空中等多层次、多种类的交通，大幅度提升该地区的可达性在成都，万象城将成为一个：Transportation HubNew City Landmark新锐城市地标——勾勒出顶级商圈天际线，营造丰富空间层次的综合体A Place to Share The Happiness分享欢乐的场所——结合广场、街道、公园、水系、屋顶平台和室内中庭等，塑造多层次的景观和公共空间，为城市提供“呼吸”的空间DESIGN CONCEPT天府之国Land of AbundanceDESIGN CONCEPTRoof GardenCentral ParkGreen Terrace中央公园景观平台屋顶花园田园都市Garden & UrbanSoft Park Edge柔性公园边界刚 性 都 市 边 界Solid Urban EdgeGreen Terrace景观平台中央公园Central Park屋 顶 花 园Roof Garden。
18年整理万象城概念阶段动线优化报告
背景介绍：随着城市化的进程加速，人们对于购物娱乐场所的需求也越来越高。
万象城，作为一家大型综合购物中心，旨在为顾客提供全方位的购物、娱乐和休闲体验。
然而，在概念阶段的动线设计中存在一些问题，需要进行优化。
问题分析：1.流线不畅：目前，万象城的动线存在拥挤、绕行、错位等问题，导致部分店铺流量较少，影响商户的经营效果。
2.活动定位模糊：万象城在概念阶段未明确活动区域的定位，导致活动空间的浪费，不能最大程度吸引顾客的注意。
3.出入口设置不合理：当前万象城的出入口设置位置不合理，导致顾客在进出万象城时存在困扰和迷失的情况。
优化建议：1.动线规划方案：通过重新规划万象城的动线，提高流线的通畅性。
可以考虑在主要交通节点设置指示牌，引导顾客到达目的地。
同时，对于布局在角落或偏远位置的店铺，可以考虑调整其位置，使其更容易被顾客发现。
2.活动区域定位：明确活动区域的定位，根据顾客的需求和市场调研，将活动区域设置在人流量较高的区域，并设计吸引顾客的活动内容和装饰，增加活动的吸引力。
3.出入口优化：重新评估现有出入口的位置和数量，确保出入口的布局合理，并设置指示标志，方便顾客进出万象城。
可以通过增加出入口的数量、设置地标性的装饰等方式来提高顾客的导向性，减少顾客的困扰和迷失。
实施方案：1.进行动线规划：委托专业设计公司对万象城进行动线规划，根据顾客流量、商户类型和客流路径等因素，设计出合理的动线方案。
2.活动区域布置：根据市场调研和顾客需求，确定活动区域的位置和大小，并进行配套的装饰和设施布置，吸引顾客的注意和参与。
3.出入口调整：评估现有出入口的位置和数量，并根据评估结果进行调整。
增加出入口的数量，设置标志性的装饰和指示，提高顾客的导向性。
预期效果：1.优化后的动线能够提升顾客的购物体验，增加购买欲望，提高商户的经营效果。
2.合理的活动区域定位和装饰能够吸引顾客的注意和参与，提高万象城的知名度和美誉度。
3.出入口的调整和优化能够减少顾客的困扰和迷失，提高顾客的满意度和忠诚度。
万象城概念阶段动线优化报告
上位规划解读 – 吴江区规划层面
2011户籍人口由多到少依次是
• 松陵:15,4837人 • 汾湖:14,2934人 • 盛泽:13,3542人 • 平望:82,268人 • 桃源:7,1819人
• 震泽:6,7374人 • 七都:6,1553人 • 横扇:4,3821人 • 同里:4,3636人
华润动线咨询
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HUARUN CENTERR TRANSPORT
1.0 概述 OVERVIEW
1.1 项目位置和上位规划 Project Location and Plan 1.2 项目性质与规模 Project Land Use and Scaling 1.3 项目规划条件 Project Planning Condition 1.4 参考规范 Reference
太湖新城吴中片区
10km
太湖 CBD
3km
3km 松陵老城 客流吸引
华润动线咨询
HUARUN CENTERR TRANSPORT
30km 盛泽镇城区
本项目商业体量10万平方米，属于区域级集中商业设置，主要商业的吸引半径为 3-6km，因此： • 一级客流：近期主要是松陵老城区居民和周边居民，远期的则包括太湖CBD和 部分太湖新城的吴中片区 • 二级客流：近期为盛泽和汾湖等缺乏优质商业的乡镇，离基地有一定距离，基 本在基地半径30公里范围内，通过吴江南北快速干线松平线约半小时可达基 地。
华润动线咨询
HUARUN CENTERR TRANSPORT
目录：Байду номын сангаас
1.0 概述 OVERVIEW
2.0 项目现状和规划条件 PROJECT EXISTING&PLANNING CONDITION
201209华润万象城模式总结与反思193P
• 西部中心城市，西部政治、商贸、科技、通讯、文化、教育、交通、经济、军事、金融 中心之一，享有“西部之心”美誉； • 副省级市，四川政治、经济、文化中心，西南最大的交通枢纽； • 国家首批历史文化名城； • • • • 省会，副省级城市，东北最大的国际大都市； 东北地区的政治、经济、金融、文化、交通、信息和旅游中心； 沈阳也是我国最重要的重工业基地，振兴东北老工业基地的龙头； 沈阳位于环渤海经济圈内，是环渤海地区与东北地区的重要结合部；
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青岛
小结 商业发展 指标所属模块 城市选择体系
沈阳
一线和1.5线城市（深圳、杭州） 有多个商圈共筑的商业氛围
【总结·反思】选址
亿元
模块分析|城市选择|收入与消费
元
小结
指标所属模块
一线和1.5线城市（深圳、杭州）
二线城市
社会消费品零售总额
人均可支配收入 人均消费支出
城市选择体系
城市选择体系 城市选择体系
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【总结·反思】选址
模块分析|城市选择|城市地位
城市选择指标：城市地位共性
深圳
成都
类型：特大城市(人口>650万) 交通：区域交通枢纽 行政级别：副省级市、计划单列市或重 要的二线城市
南宁
杭州
战略：国家战略要地 国家经济区核心城市 功能：经济、政治、文化、科技中心
青岛
小结 城市地位 指标所属模块 城市选择体系
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【总结·反思】选址
模块分析|城市选择|商业发展
城市选择指标：商业发展共性
深圳
成都
商圈数量：多个，而非仅一个或没有 商圈成熟度：现有商圈发育较为成熟 商圈层次：辐射范围不同，有不同层级 的商圈
南宁
最新万象城分析报告
5、运营效果：2005-2006年亏损；2007年 开始盈利，营业额15.6亿元
华润中心区域分析
项目地理位置： 位于罗湖金三角 商业区，包括东 门、人民南、宝 安南三大核心商 圈，万象城是宝 安南商圈的标志 性项目。
华润中心区域分析
交通系统分析： ➢ 地处深圳市东西贯通的两条主干道深南大道和滨河 大道之间 ➢ 与"地王大厦"隔深南大道相望 ➢ 与地铁一号线大剧院站有地下通道直接相连 ➢ 周边共有巴士线路30多条 ➢ 距深圳火车站、罗湖口岸约1000米 ➢ 距皇岗口岸约5分钟车程 ➢ 距深圳宝安国际机场和香港国际机场仅30分钟车程
万象城产品设计特色
主动线：整个购物中心只有一条主动线，无次要通道，所有店面都 分布在动线两边，这样避免了整个商场中死角的出现。
万象城标准层面积约2.4万㎡，比较大。但动线采用是完全可 以回环的经典线型模式，也没有任何的次动线。平面动线的长 度380M左右。通常情况下，动线长度和店铺平均进深成反比， 如果动线短，则店铺平均进深长。但是万象城利用每层均设置 的停车场巧妙的解决了大平面下的店铺进深问题。
• 结构顾问：广州容柏生建筑工程设计事务所（RBS） • 交通顾问：香港弘达交通顾问有限公司（MVA） • 造价顾问：威宁谢咨询（深圳）有限公司（DLS），香港排
名前三 • 景观顾问：香港雅博奥顿国际设计有限公司（ADI） • 灯光顾问：美国碧谱照明设计有限公司（BPI） • 节能顾问：北京唯绿节能设计顾问公司 • 幕墙顾问：艾勒泰建筑工程咨询（上海）有限公司
万象城运营分析
招商策略
总策略： 先确定主力店，再全面招商
具体措施：
◆ 4-5个人负责商铺招商 ◆ 2-3个人负责写字楼招商 ◆写字楼招商由专业的招商代理公司 ◆商铺招商由公司自己招商团队完成
万象城商业各功能区规划及相关策略(35页)
万象城商业各功能区规划及相关策略（35页）万象城商业各功能区规划及相关策略一、万象购物中心（超市部分）1、业态及功能划分图1：负一层（架空层）业态及功能分布示意图图2：一层业态及功能分布示意图图3：二层业态及功能分布示意图图4：三层业态及功能分布示意图二、商业步行街（万象新街）1、业态及功能划分项目定位为集餐饮、休闲、娱乐、购物于一体的体验式风情商业街，在业态布局上，充分考虑餐饮业态对人群的拉动性，以及各业态之间的互相合作。
图1：商业街一层业态分布示意图图2：商业街2层业态分布示意图1）特色美食街（见图1、2）：餐饮对人流的拉动最为明显，对于商业街来说，西侧人流相对缺乏，而且项目西侧为回迁的农贸市场，环境较差，考虑设置南北排布的美食一条街，用于经营南北小吃。
对于餐饮业态的规划，须考虑两个重要因素：停车及交通：尽可能的预留地上停车位，通过道路网的组合，缓解交通带来的压力；设置消防系统、给排水系统、抽排烟系统、排污（包括隔油池）系统以及燃气系统等配套设施；2）综合性购物及配套类业态（见下图）：商业街的大部分还是以购物及餐饮为主，购物类的业态以时尚服饰类、数码类以及其他百货精品，配套类的业态包括美容美发、金融、通讯类，以此丰富了商业街的商业元素。
3）休闲娱乐（见下图）：位于商业街的中段，二层设置娱乐类的业态，如：网吧、棋牌、保健等休闲类娱乐业态。
一层设置为综合性购物和配套类业态。
4）品牌餐饮：品牌餐饮设置于商业街节点，每100米设置节点餐饮，可以起到了有效的拉动人流的作用。
主要包括国内、国际品牌的餐饮类业态，如麦当劳、肯德基、必胜客、棒约翰、绿茵阁、日本寿司及韩国料理等。
须考虑设置消防系统、给排水系统、抽排烟系统、排污（包括隔油池）系统以及燃气系统等配套设施（见下图示意）。
5）品牌专卖区：该区域位于商业街入口及步行街中部街区，百货的延伸地带，位置优越，具有较高的商业价值和消费空间。
设置品牌专卖店的业态，可以承受较高的租金，对商业街区的经营档次有良好的提升同时也可以吸引消费层次较高的消费群体在商业街区聚集。
【华润研发】最牛城市综合体万象城设计标准（综合体唯一标杆）
【华润研发】最牛城市综合体万象城设计标准（综合体唯一标杆）【华润研发】最牛城市综合体:万象城设计标准(综合体唯一标杆) 第一部分总体规划一、规划要求1.1 建筑退线要求商业综合体的城市道路退线应在满足自身商业开发需求的同时，尽量符合当地城市规划技术要求关于该地块的建筑退线规定，确有困难之处应通过集团相关部门积极进行协调解决。
商业综合体的城市道路退线还应以满足消防要求及对周边建筑的视线间距和日照遮挡距离为前提。
应根据地块周边道路等级状况确定建筑退线距离，沿高等级城市道路的退线距离应大于低等级道路的退线。
高层部分道路退线距离应多于多层部分，高层建筑退线最低不应少于8米，多层不应少于5米。
二、功能分区根据城市综合体总体定位及策划报告布局万象城购物中心、万象城公寓、办公楼、万象城酒店式公寓及住宅。
购物中心、办公楼、酒店的可达性、住宅私密性、3.1.1总平面功能分区万象城城市综合体在总平面规划中基本分为以下几个大的功能分区：酒店功能区，商务区，高级写字楼功能区、酒吧街区、商业休闲购物餐饮文化娱乐区、特色商业服务区，室内步行街、高档居住区、文教服务区、公寓办公区和城市广场区等等功能区。
项目必须依照集团提出的开发要求详细确定好各功能区的内容组成和规模，并根据地块的城市规划条件和成本技术条件考虑适合的建筑体量和形状。
确定综合体主次面、主要人行车行出入口和城市广场区的位置，必须符合城市规划的需求，对应地块周边情况和道路人流特点，满足综合体商业经营和未来更新的需要。
各功能区规划应围绕室内步行街这一核心部分展开，首先确定符合城市商业人流规律的步行街走向和形式，然后根据其他功能区的使用特点沿步行街加以有机的组合衔接。
酒店区与高级写字楼功能区，宜尽量沿主要城市干道于显要位置独立设置，以突出其城市标志作用和物业的高档性；商业休闲购物餐饮文化娱乐区由多个主力店沿步行街组合而成，与步行街形成商业综合体的主体部分；公寓办公区一般作为商业主体上部的高层建筑群出现（插蜡烛），应尽量沿商业主体的边缘布局。
华润中心万象城规划运营案例doc11
华润中心万象城规划运营案例doc11在零售业中，ShoppingMall是一种高级的商业业态形式，译成中文为“超级购物中心”。
在西方国家，ShoppingMall与百货店和超市一样是一种常见的业态形式，属于一种新兴的复合型商业零售业态，具有规模庞大、功能齐全的特点，ShoppingMall集购物、休闲、娱乐、饮食于一体，是包括主力百货店、大卖场以及众多专卖店、娱乐中心、连锁店、餐厅在内的超级商业中心。
ShoppingMall发端于20世纪50年代的美国，现已成为西方国家的主流零售业态，销售额已占据其社会消费品总额的一半左右。
ShoppingMall 进入中国时刻不长，由于其本身需要投入庞大的资金和对经营有专门高的要求，因此这一新兴的业态进入中国后显现了专门多咨询题，一些地点显现一哄而上的局面，消费能力难以满足庞大的消费规模；某些超级购物中心项目则断裂于资金链条，显现资金漏洞，不得不中途搁浅或停建；还有一些超级购物中心即使将就开业但却利用率专门低，难以达到设计规模，造成了资源的庞大白费。
本期我们将关注华润集团的华润中心“万象城”项目的整体规划和运营模式，期望对国内方兴未艾的ShoppingMall市场带来新的思路。
请看本期“华润中心‘万象城’规划运营模式案例”。
市场：对区域购买力是一个真实的考查★ShoppingMall在中国市场的方兴未艾体现在各地纷纷上马超大型的购物中心，据了解北京、上海、广州、深圳、西安、青岛和武汉等都市都有许多差不多建成、和正在规划中的ShoppingMall项目，例如差不多建成的北京东方广场、上海正大广场、港汇中心、广州的天河城、深圳的中信都市广场等，正在建设当中的还包括深圳的华润中心“万象城”、北京的世纪金源时代购物中心、华贸中心购物广场、中关村国际商城、春天Mall和广州正佳广场等一大批超级购物中心。
这些在建的ShoppingMall普遍的规模在50万平方米以上，有的甚至达到100万平方米，投资动辄几十亿元到上百亿元。
万象城市场及定位报告
发达·万象城项目总体营销定位港联地产发达万象城项目组二00八年四月十六日【上篇】一、项目产品解析1.项目描述1)地理位置本项目位于满洲里市东北部成熟的城市生活旧中心区。
东临水塔路及幸福路，南隔幸福街与金地小区相邻，西隔健康路与现代花园住宅小区相邻，北临城市主干道世纪大道。
为满洲里市中心最后一块较完整的大型地块。
2)区位特点交通发达：项目南入口位于5道街，北临城市主干道世纪大道，6条公交线路覆盖全市。
配套成熟项目周边拥有成熟生活区域的完善商业配套——友谊超市、广达农贸、新世纪商业小食街，及四道街、五道街、六道街鳞次栉比的临街商铺；周边一中（高中）、三中（初中）、五中（初中）、逸夫小学形成完整的教育梯级配套。
3)地块规划指标项目规划总用地面积111309.0平方米，由A、B、C三块被道路分割的地块组成。
地势较高，地形高低变化较大，通过结合地形开发建设，该项目将会形成高低错落，与环境有机结合的——市中心唯一社区景观特色。
4) 项目数据汇总（根据2008年4月1日规划方案统计）2.项目开发计划项目全部为自主开发，保证了土地的完整性、片区的完整性。
项目实行滚动式的、相对独立的开发模式。
✧一期为A地块全部01～12#楼，及B地块住宅部分29～33#楼；✧二期为C地块13～28#楼，及B地块商服部分。
项目2008年3月开始拆迁。
一期计划5月开工，包括：✧B地块多层住宅5栋。
✧A地块多层住宅8栋、情景洋房1栋、18层高层2栋、28层高层1栋。
✧一期住宅产品总套数962套；其中多层691套；高层247套；情景洋房24套。
✧一层商铺100户左右；A区地下一层商铺21户。
✧A地块车库60个，B地块一层车库63个。
总计123个车库✧A区地下一层车位15#、09#、10#、11# 190个。
B区地下一层车位24个。
总计214个车位。
3.一期产品主力户型说明⏹多层户型情况1)A户型76户，三房两厅一卫，97～100㎡。
2017年南宁华润中心万象城市场调研分析报告（71页）.pdf
三、招商策略及业态规划
• 主力店差异化经营与打造鲜明主题
• 1、打造富有个性的休闲主题，创立国内独一无二的真冰溜冰场，利用人们追新立 意的思维，将客流引至高层带动周边业态的销售。（影城、百货、数码城、超市 的业态组合悦荟、水晶城、航洋家家都有，唯万象溜冰场城做到人无我有）
三、招商策略及业态规划
• 2、五星级的专业影城的沃美国际影城，座位有1700个，拥有全球第五 块巨幕做为宣传噱头。吸引众多影迷入场观赏，做到人有我优。
占高端市场关注度。
四、营销推广
• （2）新媒体是现在80、90后的喜爱的消息接收及互动沟通渠道，因其时效性强，沟通方便 而深受年青群体的喜爱。通过智能手机，消费者可即时了解到商场最新的活动资讯、最热 的品牌推荐，甚至可以进行购物付款与朋友分享购物体验。万象城十分重注新媒体方面的 推广，建立有专职的微博营销团队，并将其列为常态的宣传途径。自官方微博运作以来， 经过每天的内容更新及与商家配合不定期举行微博有奖互动活动，一个多月的时间，粉丝 数量已增至2.9万。此外还结合当地的广西城市网进行专栏推荐，加强网络宣传。
NOVO时尚集合店
H&M
优衣库
三、招商策略及业态规划
• 4、儿童业态---无论是家庭娱乐还是儿童体验或是早教，都具备目的性强、持续 性高、连带消费多等特点，往往一家商户都能绑定一大批家庭型的会员，形成持 续不断的规律性到店。万象城在五楼引进了近20家儿童用品区，其中包括玩具 “反”斗城、mothercare、十月妈咪、金宝贝等国内外知名母婴品牌。结合影 城、电玩城等娱乐业态，将年龄层0-35岁的消费层通通囊括在内。
三、招商策略及业态规划
• 充分撑握市场现状，准确的市场定位是有效规避市场风险取得成功的前提。但对于一个规模 十万平方米以上的超级购物中心而言，如果前期没有完善的商业规划和整体定位，最终呈现 给顾客的往往是散、乱的感觉。
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Huarun Center Transport Consulting
概念阶段动线优化报告
Conceptual Stage Transport Consulting Report
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HUARUN CENTERR TRANSPORT
ATKINS
目录：
1.0 概述 OVERVIEW
研究内容 Study Target
地块 Plot
1.1 Project Location and Plan
上位规划解读 – 吴江区规划层面
2011户籍人口由多到少依次是
• 松陵:15,4837人 • 汾湖:14,2934人 • 盛泽:13,3542人 • 平望:82,268人 • 桃源:7,1819人
• 震泽:6,7374人 • 七都:6,1553人 • 横扇:4,3821人 • 同里:4,3636人
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1.0 概述 OVERVIEW
1.1 项目位置和上位规划 Project Location and Plan 1.2 项目性质与规模 Project Land Use and Scaling 1.3 项目规划条件 Project Planning Condition 1.4 参考规范 Reference
口；否则，可以按照方案统一考虑
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商业
住宅
购物中心
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1.3 项目研究范围
1.3 Study Area
项目
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本次项目研究范围包括项目地块以及周边 地块，还包括围绕地块的周边道路.
The study area is including the target plot, and surroundings. Besides, the adjacent roads will be taken into account as well.
大桥然后通过苏震桃公路进入开平路，而远期将会增加两条和北侧吴中连接、跨苏州湾的隧道联
系。
接西环快速路
太湖新城规划-总规用地
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江陵西路 松陵老城区
项目
太湖新城-吴江滨江控规
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1.1 项目位置和上位规划
1.1 Project Location and Plan 客源市场
2.0 项目现状和规划条件 PROJECT EXISTING&PLANNING CONDITION
3.0 项目交通需求预测 PROJECT TRAFFIC DEMAND ANALYSIS
4.0 项目交通初步建议 PROJECT TRANSPORT SUGGESTION
本次汇报的核心内容： 1. 对于上位规划总结，根据大区位的交通和用地条件，分析客流来源和走向 2. 对项目周边的用地和交通条件进行总结，从而分析项目与周边环境的相互影响和竞合关系 3. 对项目进行交通需求预测，从而对主要的交通指标进行预判，包括进出车流、进出闸机通行能力、停车需求等 4. 对项目的设计提出初步的交通建议
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1.1 项目位置和上位规划
1.1 Project Location and Plan
项目位置
项目位于苏州市吴江新区，开平路南侧，东太湖大道北侧，紧邻在建地铁4号线人民路站。 项目周边以商业办公居住为主要业态，东南侧为交通枢纽综合体。
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1.1 项目位置和上位规划
1.1 Project Location and Plan
上位规划解读 – 太湖新城规划
苏州太湖新城是 苏州“一核四城”城市发展战略的重要组成部分，也是苏州迈向“太湖时代”
的重要契机，总规划面积100平方公里，其中西北侧属于吴中而东南侧属于吴江。本项目属于太
湖新城中的吴江的滨湖地区。此外，交通方面，目前主要和市区的联系是通过友新路通过苏州湾
苏州主城
பைடு நூலகம்沪宁高速
太湖新城 吴中片区
吴江松陵老城
盛泽城区
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1.2 项目性质与规模
1.2 Project Land Use and Scaling
项目性质定位为商业综合体，集商业、住宅为一体。
业态 Type
商业 Commericial
住宅 Apartment
合计 Total
建筑面积 GFA sqr m 80804+20681+2224
158410
259895
39%
商业零售
61%
Retails
住宅居住
Apartment
项目用地条件
• 用地性质：商住综合用地
住宅
• 用地面积：约123亩
• 容积率：≤3.2（含地下商业）
• 建筑密度：≤60%
• 标高限制：建议所有商业控制在24m以下，住宅可选择局部2栋或以
上超高层。
• 公共设施配套要求：若有轨电车设置在人民路南侧，则人民路不得开
注：流动人口松陵7.7万，汾湖8.8万人，而
盛泽为18.7万
本项目的位置
项目位于吴江的太湖新城部分，在松陵的规划范围，东北侧紧邻目前的松陵镇的老城 区（目前吴江区人民政府所在地）。
松陵老城区的位置
村镇体系规划
原松陵城区范围（06版规划）
规划吴江城区范围
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HUARUN CENTERR TRANSPORT
中等专业 技术学校
项目距离松陵老城中心约2公里，距离太湖 新城吴中片区约3公里,盛泽镇约30公里,通 过松平线快速路可迅速到达基地。苏州市区 也有一定的通勤需求,距离项目约20公里。
苏州 城区
太湖 新城
松陵 老城
2公里
盛泽镇
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1.1 项目位置和上位规划
太湖新城吴中片区
10km
太湖 CBD
3km
3km 松陵老城 客流吸引
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30km 盛泽镇城区
本项目商业体量10万平方米，属于区域级集中商业设置，主要商业的吸引半径为 3-6km，因此： • 一级客流：近期主要是松陵老城区居民和周边居民，远期的则包括太湖CBD和 部分太湖新城的吴中片区 • 二级客流：近期为盛泽和汾湖等缺乏优质商业的乡镇，离基地有一定距离，基 本在基地半径30公里范围内，通过吴江南北快速干线松平线约半小时可达基 地。