南京市板块划分
南京桥北最新规划方案-最新版
南京桥北最新规划方案背景南京市桥北地区作为南京市的重要发展区域之一，一直备受关注。
在城市规划中，桥北地区被定位为城市副中心，是南京市未来发展的重要方向之一。
曾经，桥北地区的规划存在过诸多争议和不足之处。
为了更好地推进桥北地区的发展，南京市委、市政府对桥北地区进行了全面研究，制定出了最新的桥北地区规划方案。
规划目标桥北地区的规划目标是打造“1+6”城市功能板块，其中“1”即为珠江路步行街核心区，是桥北地区的核心；“6”则是指六大功能板块，包括商贸区、文化创意产业园、生物医药产业园、栖霞山景区周边开发区、麒麟奥体中心、科技创新产业园等。
规划内容基础设施建设桥北地区将统筹协调交通运输、供水排水、供热供气等城市基础设施建设，构建完善的城市基础设施体系。
在交通建设方面，桥北地区将推动轨道交通1号线二期（南京南站至安德门）和10号线紫荆花路至小市开通，并规划新的轨道交通线路和公交线路，为市民提供便捷的出行服务。
在水、气、电、热等方面，桥北地区将加强供应和配套建设，建设智慧供应系统，提高供应效率和质量，并实现环保、节能、智能化。
商业区规划桥北地区商贸区规划范围包括河西商业片区、协作区、治山商务区，总规划面积52平方公里，涵盖了商务、金融、文化、休闲、旅游等多个方面。
商贸区将重点打造几个亮点板块，比如珠江路步行街、桥北国际购物中心、白马湖广场等，以及聚集品牌商标新锐的乐购城、富星城等商业综合体。
创意产业园区规划桥北地区文化创意产业园区计划总面积为30平方公里，规划了造梦空间等一批互联网众创空间、创客空间、孵化器、加速器等，以及游戏、动漫、音乐等多个领域的创意产业园区。
文化创意产业园区将营造健康、绿色、开放、创新的工作环境，支持创意、科技和金融的融合发展，吸引创意人才和企业入驻，成为南京市培育知识密集型产业和打造创意产业品牌的重要载体。
总结桥北地区最新规划方案，是南京市加快落实“全面振兴、建设现代化国际化中心城市”的重要举措。
南京地质被分6板块 Microsoft Word 文档
南京地质被分6板块这些断裂带主要是江浦—六合断裂、幕府山—焦山(镇江)断裂、方山—小丹阳断裂等6条主要地层断裂带，断裂带长度均超过100公里。
在最近10万年内没有明显活动的断裂。
另外还有4条规模较小的断裂带分别是定淮门—马群断裂、西善桥—雨花台断裂、板桥—谷里断裂等，这些断裂带，均为不活动断裂。
南京历史上记载到2次破坏性地震，即公元499年8月4日4．75级地震和548年10月27日5．25级地震；1970以来共记录到1级以上地震62次，其中3级地震2次。
“另外，在大地构造分区上南京属于扬子断块区，该区地震活动水平相对较高，属中、强震过渡区；在地震带上南京属长江中下游一南黄海地震带，历史上共记载4．75级及以上震级地震39次，未来数十年内，仍将保持较高水平。
”于是，评估专家在隧道工程半径200公里范围内，共划分出23个潜在震源区，其中对工程场地地震危险性影响较大的潜在震源区依次是：南京潜在震源区、扬州—镇江潜在震源区、溧阳潜在震源区、常州潜在震源区和嘉山(浙江)潜在震源区。
综合各潜在震源区地震活动性参数后，得到南京过江隧道50年内地震危险性概率，即50年内最有可能遭遇4级、5级及以下非破坏性地震，概率为63％、遭遇6级及以上地震的概率为10％、遭遇7级及以上破坏性地震的概率为2％。
南京地质被分6板块徐局长解析，中国位于世界两大地震带———环太平洋地震带与欧亚地震带之间，受太平洋板块、印度洋板块和菲律宾海板块的挤压，地震断裂带十分发育，主要地震带有23条，南京位于长江下游低山丘陵地貌区，处在长江下游———南黄海地震带内，断层分布广泛，地质单元属下扬子断块区，并可进一步划分为6个次级构造单元，即六合—全椒凹陷盆地、老山凸起盆地（地壳运动引起地壳凹陷或凸起）、宁芜火山岩断陷盆地、溧水火山断陷盆地（溧水一带多由火山而形成盆地）、句容盆地、宁镇断块隆起（地壳运动引起地壳隆起而形成南京城东一系列山）等。
辖区内主要山脉有江南的宁镇山脉、宁芜山脉和江北的老山山脉等。
江北新区
第三产业
沿老山、龙王山形成带状布局的高等教育聚集区；构筑“2+2+4”的科技服务业格局，结合工业布局打造雄 州和桥林2处职业教育基地；打造大厂、三桥2处科研创新中心以及高新区、化工园、六合经济开发区、浦口经济 开发区4处科研创新基地。
地貌
浦口区境内集低山、丘陵、平原、岗地、大江、大河为一体；区域属宁、镇、扬丘陵山地西北边缘地带，地 势中部高，南北低。老山山脉由东向西横亘中部，制高点大刺山海拔442.1米，平原标高7─5米，山地两侧为岗， 临江、沿滁为低平的沙洲、河谷平原。
六合区地貌大部分属宁镇扬山区，地势北高南低，北部为丘陵山岗地区，中南部为河谷平原、岗地区，南部 为沿江平原圩区。境内有低矮山丘60多座，形成岗、塝、冲多种奇特地形，中南部400多平方公里的平原圩区， 河渠纵横，别具风貌。
根据规划，2020年，江北新区总人口约225-245万人，城镇口人约170-190万人，村庄人口约55万，城镇化 水平约80%。2030年，江北新区总人口约300-350万人，城镇口人约270-315万人，村庄人口约35万，城镇化水平 约90%。
江北新区是汉族为主、少数民族散杂居的地区，其中有享受民族乡待遇的镇、行政村（组）4处，分别是六 合区竹镇镇、浦口区珠江中心回民行政村（江浦街道老虎桥社区）、六合区马集镇龙塘村下杨组和浦口区顶山街 道集庆村下公房组。
2012年，浦口区完成农林牧渔业总产值53.98亿元，比上年增长12.9%；实现农林牧渔业增加值30.57亿元， 按可比价格计算比上年增长7.5%，增幅较上年上升3.4个百分点。
2012年，六合区实现农业总产值74.6亿元，比上年增长13.6%，其中：农业产值48.2亿元，比上年增长 14.8%；林业产值1亿元，比上年增长2.7%；牧业产值12.9亿元，比上年增长10.1%；渔业产值9.8亿元，比上年 增长15.6%；农业服务业产值2.7亿元，比上年增长8.8%。
南京市城区土地级别与基准地价.
南京市城区土地级别与基准地价
一、土地级别分布范围
南京市城区土地级别分布范围表（表1至表12）。
表1 主城区综合定级各级土地分布范围表
续表1
续表1
续表1
表2 主城区商业用地定级各级土地分布范围表
续表2
续表2
续表2
续表2
续表2
续表2
续表2
表3 主城区住宅用地定级各级土地分布范围表
表4 主城区工业用地定级各级土地分布范围表
续表4
续表4
注：主城区指长江以南、绕城公路以内的地域。
表5 原浦口区综合定级各级土地分布范围表
续表5
表6 原浦口区商业用地定级各地土地分布范围表
续表6
表7 原浦口区住宅用地定级各级土地分布范围表
续表7
表8 原浦口区工业用地定级各级土地分布范围表
续表8
注:原浦口区指以浦口镇区为核心的连片建成区。
表9 原大厂区综合定级各级土地分布范围表
表10 原大厂区商业用地定级各级土地分布范围表
表11 原大厂区住宅用地定级各级土地分布范围表
表12 原大厂区工业用地定级各级土地分布范围表
注:原大厂区指以大厂镇区为核心的连片建成区。
二、评估基准日
评估基准日为2004年1月1日。
三、基准地价
本次主城区、原浦口区、原大厂区更新后级别基准地价见表13至表15。
表13 主城区级别基准地价表
单位：元/m2
表14 原浦口区级别基准地价表
单位：元/m2
表15 原大厂区级别基准地价表
单位：元/m2。
南京城市总体规划的一些内容
按照规划南京将形成“中心城—新城—新市镇”三级城镇体系，其中中心城由主城，东山、仙林和江北3个副城构成。
新城包括龙潭新城、汤山新城、禄口新城、板桥新城、滨江新城、桥林新城、永阳新城、淳溪新城。
新市镇则是指建制镇和街道所在地的集中建设地区。
都市区将形成城市中心、城市副中心、新城（地区）中心组成的公共活动中心体系。
其中城市中心由“新街口—河西—南站地区”共同构成，承载南京区域中心城市服务职能。
三个副城的设置，规划形成江北（浦口）、东山和仙林三个城市副中心，江北将“相对独立发展”。
江宁规划的城市中心是在目前的凤凰港一带。
仙林新市区，目前是集中主要精力在发展大学城片区，而预留的城市中心是百水桥一带。
江北新城的城市中心，则不是在珠江镇，而是位于石佛寺一带，这是江北新城的一个滨江城市中心【南京构建城际交通圈，两小时通达长三角中心城市】南京交通将构建以“2133、3155”为畅达目标，“2133”是指长三角中心城市2 小时内通达；南京都市圈1小时通达；都市区通勤交通3刻钟（45分钟）通达；主城内3 分钟通达。
“3155”是指城市任意一点驱车15分钟上快速路、高速公路，市域所有规划村（或集中居民点）15分钟内能通达国省干线公路网；城市居民步行5分钟内可达公交、地铁车站。
【将建成条过江通道、16条城市轨道交通】在城市道路上，南京将规划形成“井字三环、轴向放射、组团快联”的城市快速路系统。
同时将规划有16条过江通道，建成16条城市轨道交通线。
【南京规划 公共服务】[仙林江北江宁都有三级医院][步行8分钟 区中心][打造30地区 中心][9大片区集中供热] 南京在 设 上建立级 设体系， 市级 设 集 区、市级设副中心、地区（新城）级 设 中心、 区（新市镇）级 设 中心、区（村）级 设 中心。
设 上，将 服务 制在250 有，小学服务 制在500， 中服务 制在1000。
南京市城市规划地域划分及编码规则
附件二南京市城市规划地域划分及编码规则前言规划研究及编制的对象及载体是城市地域。
为实现控制性规划在都市发展区内的全覆盖，须合理的划分城市规划编制单元，作为组织控制性规划编制的基础。
本规定确定了“综合分区-分区-规划编制单元-规划管理单元-地块”五级体系城市规划地域划分，通过合理的编码，确保每一地块的唯一性。
同时，为建立规划成果信息系统，以及与国土局土地利用总体规划衔接做好基础。
上述五级体系中，规划编制单元是编制控制性规划的基本单元。
在都市发展区内，规划的城镇发展用地和生态保护用地之间规划基础不一，一般地说，都市发展区内的新市区、新城总体规划已经确定，可以根据规划结构比较容易划分规划编制单元。
为实现都市发展区近期建设用地的控制性规划全覆盖，本次原则上划定了新市区、新城城镇建设用地内的规划编制单元；远郊城镇规划编制单元因工作基础的原因，本次原则上暂不划定，而仅划分至“分区”。
未来工作深化以后，可以根据编码规则，逐个确定规划编制单元。
生态用地上的规划编制单元原则上以乡镇为单位进行划分。
开展规划单元划分及地块编号工作尚属首次。
因为经验不足，定有许多缺陷及错误。
请局内各处室、分局，各参与南京规划编制的设计单位在使用过程中多提宝贵意见。
有关反馈意见请汇总至局规划处。
1．总则1.1地域划分根据南京城市总体规划确定的城市布局结构，确定“综合分区-分区-规划编制单元-规划管理单元-地块”五级地域划分体系。
其中，规划编制单元是编制控制性规划的基本单位。
编制控制性规划时，也可根据需要合并若干个规划编制单元一同编制。
1.2地域边界及调整地域边界划分应根据城市规划确定的城市结构、用地性质、地理特征以及行政界线确定。
各级地域边界可以根据规划编制时的实际作调整。
边界调整时，相邻地域边界应作相应调整，以确保无缝衔接。
1.3地域划分的原则1.3.1综合分区-分区-规划编制单元三级由市规划局划分、确定编码；规划管理单元~地块两级由规划设计单位划定、确定编码。
南京市板块划分
外秦淮河以南,含江宁区全部
江宁东南西三面零间隔 环抱南京市区,是南京名山名水历史文化富存之所,是南京将来开展中的大型居住区,凭借产业、环境等优势,房地产市场开展迅速, 目前已形成各具特色的六大片区.目前由于地铁南延线的开通,房价飙升迅速,影响了区域市场的正常开展,但随着板块区域交通的不断改善与配套的日益成熟,以及板块价格的合理调整,该区域仍然会是购房者,尤其是首次置业者的关注
城南
含雨花台区、秦淮区的东南部,以及白下区桐桥的小部分区域,与江宁区接壤.东至中和桥路,南至江宁地界,西至凤台南路,北至中华门段明城墙.
城南板块是一个个由政府先做规划配套,后进展土地出让开发的区域.老城南地区的房地产工程频繁的以“南京主城房地产销售价格盆底〞的形象出现,工程销售不温不火,在售工程也大多无可圈可点之处.但随着交通、生活配套等逐渐成熟以及产业开展的推动,区域内的环境优势得以进一步显现,板块认可度逐渐升高.
迈皋桥片区：地铁为最大优势,区域产品差异化不明显.由于地铁附加值已进入产品售价,后期价格很难再有较高的攀升,将来的竞争焦点仍然会回到工程品质、售价和效劳上.
幕府路板块,地铁通车、中央门商圈的形成、玄武湖的改造以及重点形象工程南京火车站的改建,在很大程度上改善了区域相貌.区域竞争力的进步,重塑了中央门地区的经济地位.
南京历来有龙蟠虎踞之说,城东向来被视为南京风水宝地,以风景优美著称,目前城东的紫金山是南京最大的旅游风景区,拥有众多的历史文化遗迹与得天独厚的人文资源.1997年开始,在月牙湖畔开始陆续建立一批高档小区,掀起城东房地产开发的热潮,历经10多年,该板块始终以兼具自然风景和人文优势的高档住宅区形象出现.随着市场的开展,环紫金山板块正逐步向南京顶级别墅区开展.
南京市房地产板块和片区划分说明
南京河西板块介绍
南京河西板块介绍河西板块发展综述河西，顾名思义即秦淮河以西地区。
习惯上将该地区分为北、中、南三个部分。
北部为龙江板块，中部为以奥体为中心的奥体板块，南部为纬九路以南部分。
以下为以奥体为中心地区即河西新城区的内容综述。
第一部分自然状况概述一、行政区划河西新城区位于南京市的西南面，城市主导风向的下风向。
总占地约56平方公里，其中：下关区1.5平方公里，鼓楼区约6平方公里，建邺区48.5平方公里。
西临长江，东部北段至外秦淮河，南段至凤台南路，南到秦淮新河，基本上为江河所围。
地势南低北高，地面标高5.5-7.5米，水塘较多，属长江漫滩地貌单元。
河西新城区分为北部、中部、南部三个部分：1、北部为纬七路以北、外秦淮河以西，长江以东地区，占地面积20平方公里；2、中部为纬七路以南、马东广场以北地区，占地面积约21平方公里；3、南部为马东广场以南、新秦淮河以北地区，占地面积约15平方公里；4、长江南京段第二大岛一一江心洲总面积约15．3平方公里，为河西新城区规划发展储备用地。
二、自然生态环境１、土质环境土层分布（自上而下）大致分为四层：1.杂填土、素填土。
2.淤泥、淤泥质亚粘土、粘土等。
呈软塑-流塑状态，属高压缩图，承载力低。
该土层分布较厚，且不均匀，由北向南逐渐加厚。
3.粉（细）砂等，呈稍密-中密，中密-密实状态，承载力尚可。
4.岩石，从北向南埋深逐渐加深，承载力很好。
２、水环境河西地区西侧的长江江段属于夹江饮用水水源地范围，内有城南水厂、北河口水厂等水厂的取水口和油脂化工厂、二钢等企业水厂取水口，水质可以达到饮用水源地II类要求。
主要湖泊为莫愁湖。
３、大气环境河西地区SO2、TSP、NOX浓度基本上可以达到居住区二级标准要求。
４、噪声河西地区声环境现状质量较好，基本可以满足相应功能区划要求。
三、土地利用现状南部地区土地权属为国有土地、集体土地和部分撤村建居土地。
目前用地仍以农业用地为主，雨花经济技术开发区位于其中。
南京城市规划PPT课件
南2京3
专项规划 ZHUANXIANGGUIHUA
1.
城市交通规划——地铁规划
《《魏城市斯规曼划演原讲理圣》经之》南读京的书现笔在记
截至2014年8月，南京地铁有5条线路、92座 车站，线路总长180.2公里，日均客流量超过 一百五十万人次，地铁线路长度居中国第4 （仅次于北京、上海、广州）世界第13位
总体规划 ZONGTIGUIHUA
5.
城市中心体系分析
《《魏城市斯规曼划演原讲理圣》经之》南读京的书现笔在记
南1京5
专项规划 ZHUANXIANGGUIHUA
1.
城市交通规划
《《魏城市斯规曼划演原讲理圣》经之》南读京的书现笔在记
南1京6
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2019/9/3
SUCCESS
3.
文化保护规划
“一城”指南京老 城 “二环”指明城墙 内环，明外郭、秦 淮新河和长江围合 形成的绿色人文外 环
《《魏城市斯规曼划演原讲理圣》经之》南读京的书现笔在记 南3京0
专项规划 ZHUANXIANGGUIHUA
3.
文化保护规划
《《魏城市斯规曼划演原讲理圣》经之》南读京的书现笔在记
“三轴”指中山大道、 御道街和中华路三条 历史轴线 “三片”指城南、明 故宫、鼓楼——清凉 山三片历史城区 “三区”指紫金山、 玄武湖、幕府山—— 燕子矶和雨花台—— 菊花台 3个环境风貌 保护区
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专项规划 ZHUANXIANGGUIHUA
4.
城市江岸空间规划
规划中充分发挥长江沿岸资 源优势，加强港口岸线整合， 优化沿江布局，提升滨江生 活休闲景观功能；支撑国家 综合交通枢纽和滨江生态宜 居城市的城市职能，规划中 利用岸线总长307.6公里，其 中城市生活与旅游景观岸线 达52.3公里。
南京五桥板块三桥板块2022规划
南京五桥板块三桥板块2022规划
南京五桥板块三桥板块2022最新规划_五桥板块最新信息：5月11日上午，南京市以电视电话会议形式召开南京市长江大保护工作推进会。
规划目标为：新时代山水城市主轴、世界级魅力人文江岸。
如何做好长江沿线的保护和开发工作，成为未来十五年金陵发展的一项重要事项。
近期将南京历史作为滨江空间的灵魂，融生态、生活、生产空间的建设，以各具特色的九大城市客厅为抓手，即在滨江核心段选取河西鱼嘴城市客厅、欢乐滨江城市客厅、绿博园城市客厅、宝船遗址公园城市客厅、下关滨江商务区城市客厅、上元门城市客厅、幕燕风貌区城市客厅、江北新区定山城市客厅、绿水湾城市客厅等九个重要节点，以点带面拉动滨江空间品质的提升。
南京江北新区五桥板块最近的绿水湾城市客厅将打造成为.....绿水湾城市客厅，凸显示地源乡的规划定位，结合南京江北青奥体育公园和绿水湾鸟类天堂，将时尚动感的观景阳台与质朴自然的湿地景观充分融合，打造一个纵览大江景色的湿地游园、一处亲水、休闲、娱乐、观光的公共场所和一座弘扬青奥精神、展现生态文明的城市客厅。
规划范围：八卦洲长江大桥到大胜关长江大桥之间。
全长约35公里，陆地面积约115平方公里的南京滨江核心地区。
南京市城市规划地域划分及编码规则
附件二南京市城市规划地域划分及编码规则前言规划研究及编制的对象及载体是城市地域。
为实现控制性规划在都市发展区内的全覆盖，须合理的划分城市规划编制单元，作为组织控制性规划编制的基础。
本规定确定了“综合分区-分区-规划编制单元-规划管理单元-地块”五级体系城市规划地域划分，通过合理的编码，确保每一地块的唯一性。
同时，为建立规划成果信息系统，以及与国土局土地利用总体规划衔接做好基础。
上述五级体系中，规划编制单元是编制控制性规划的基本单元。
在都市发展区内，规划的城镇发展用地和生态保护用地之间规划基础不一，一般地说，都市发展区内的新市区、新城总体规划已经确定，可以根据规划结构比较容易划分规划编制单元。
为实现都市发展区近期建设用地的控制性规划全覆盖，本次原则上划定了新市区、新城城镇建设用地内的规划编制单元；远郊城镇规划编制单元因工作基础的原因，本次原则上暂不划定，而仅划分至“分区”。
未来工作深化以后，可以根据编码规则，逐个确定规划编制单元。
生态用地上的规划编制单元原则上以乡镇为单位进行划分。
开展规划单元划分及地块编号工作尚属首次。
因为经验不足，定有许多缺陷及错误。
请局内各处室、分局，各参与南京规划编制的设计单位在使用过程中多提宝贵意见。
有关反馈意见请汇总至局规划处。
291．总则1.1地域划分根据南京城市总体规划确定的城市布局结构，确定“综合分区-分区-规划编制单元-规划管理单元-地块”五级地域划分体系。
其中，规划编制单元是编制控制性规划的基本单位。
编制控制性规划时，也可根据需要合并若干个规划编制单元一同编制。
1.2地域边界及调整地域边界划分应根据城市规划确定的城市结构、用地性质、地理特征以及行政界线确定。
各级地域边界可以根据规划编制时的实际作调整。
边界调整时，相邻地域边界应作相应调整，以确保无缝衔接。
1.3地域划分的原则1.3.1综合分区-分区-规划编制单元三级由市规划局划分、确定编码；规划管理单元~地块两级由规划设计单位划定、确定编码。
城市规划与发展——南京篇
二、南京规划简史
1、 “东吴建邺城规划格局” 2、 “明朝应天府城”规划格局 3、 民国时期《首都计划》 4、 《南京市城市总体规划 （1981-2000）》 5、 《南京市城市总体规划 （1991-2010）》
城市规划与发展——南京篇
二、南京规划简史
➢ 古代六朝建康城、明代都城均有严格的城市建设规制；
宜城市
黄山市
九江市
景德镇市
南昌市
城市规划与发展——南京篇
3.2 构筑一日生活圈和一小时通勤圈
林场
桥林
铜井 禄口
仙林 汤山
南京与周边城市联系的轨道交通规划图
南京机场到周边城市高快速交通网络规划图
➢ 加强轨道交通向都市圈城市的延伸：规划新增六条南京都市区通往南部两县以及周围城镇的都市圈 快速轨道交通线。分别是：宁高线，禄口-高淳；宁马线，铜井-马鞍山；宁和线，桥林-和县；宁滁县， 林场-滁州；宁仪线，仙林-仪征；宁句线，汤山-句容。
行政区划：共辖11个市辖区，2个县——鼓楼，白下，玄 武，秦淮，建邺，下关，雨花台，栖霞、浦口、江宁、六 合区、高淳县、溧水县。
面积：全市总面积6600k㎡，其中市区面积4730.74k㎡， 江南八区总面积782.75K㎡。
人口：
区域/人口（万人） 全市
市区
户籍人口
629.77 545.97
常住人口
城市规划与发展——南 京篇
2020/11/10
城市规划与发展——南京篇
目录
一、 南京概况 二、 南京规划简史 三、 南京现行规划 四、 三副城规划 五、 南京房地产板块分析
城市规划与发展——南京篇
一、南京概况
1、区位 2、历史 3、地形 4、气候 5、行政区划 6、交通
南京十大板块
规划：66家化工企业全部迁走
将这里的小化工企业全部搬走，要把原来的老的工业基地变成一个新型的现代化的城区。
第五板块：
下关板块
现状:下关的板块就是位于下关的西站地区，整个规划的面积是2.36平方公里，前两天已经正式挂牌，已经开始正式启动了
规划:建一个现代化的新城区，全力打造成新的下关滨江风光带或者滨江新城。
第九板块：
Байду номын сангаас百里风光带
现状:这个百里风光带可能有些群众有点陌生，就是北边从燕子矶开始，观音门，一直沿着土城头的路到宁溧大道，整个这一块，土城头是30公里，再利用秦淮新河20公里，加起来是100里，所以我们起了一个名字叫百里风光带
规划：18个城门将连起来
打造百里风光带应该说非常有意义，特别是土城头的路要外扩，城里边有一个城墙，外边的土城头路是南京以前的城墙，把外面的城墙打造起来，把18个城门连起来，这对南京未来发展保护历史文化名城，或者挖掘历史文化，做一个项链把18个门连起来，非常有意义。
第二板块：
南部新城板块
现状：铁路南站现正在如火如荼地建设，南站及周边32平方公里建设已经启动
高铁南站地区加上大校场-红花机场地块，将建成南京南部新城，各种设施会比新街口更完善。
规划：南部新城“体量“变大了
记者注意到，从此前公布的规划来看，“南部新城”以南京南站地区(5.63平方公里)、红花机场地区(约10平方公里)为核心，包括雨花台宁南地区和江宁东山新市区(含土山)部分地区在内共约48平方公里。而新的规划中，南部新城变大了，变成了164平方公里，核心区是66平方公里。
第十板块：
住房保障
今年南京市委市政府提出要加快民生住房保障，今年要开工建设600万平方米，竣工300万平方米，整个形成四大组团，第一个组团在尧化门，第二个组团是栖霞，第三个在上坊，第四个在雨花，这四个板块形成住房保障的组团，规划已经全部完成。
南京房地产江宁板块介绍
江宁的环境优美，不仅有汤山、方山、牛首山三大风景区，还有众多湖泊，空气质量好，污染少；在学区配套方面，目前已有12所高校进驻江宁大学城，除南医大江宁新校区新生已经进驻以外，南京工程学院、金陵科技学院、江苏经贸职业技术学院江宁新校区，也将迎来近万名新生；南京晓庄学院、江苏海事学院和南京交通学院江宁新校区已在建设之中；中国药科大学、南京航空航天大学、北京广播学院、河海大学、金陵协和神学院等正在做新校区的总体规划。
还有一些国外著名院校正在洽谈中。
今后3至5年内，江宁大学城将形成15所高校、20万学生的规模；开发区载体优越，江宁开发区、江宁科学园、禄口华科园、滨江开发区四个园区包罗了所有制造业门类。
回顾近三年南京地产的发展，江宁一直是当之无愧的主角，江宁物业也曾是投资潜力最大的区域，经过三年的迅速升值及江宁楼市的日益成熟，江宁楼价已进入平稳期。
随着居民量迅猛上升，江宁的居民生活配备成为重中之重的问题，商铺投资已成为开发商重新关注的对象。
中国女人街、同曦假日百货、武夷商城、温州商业街等几个大规模商铺相继面市，商铺热将带动其周围楼盘进一步升值。
同时江宁作为南京房地产业竞争激烈而充满活力的地区，其自身已孕育出五个不同的小板块：岔路口板块、东山镇板块、三山板块、百家湖板块、科学园板块。
其中以岔路口板块、三山板块在今年表现得尤为风生水起。
配套江宁板块的地理位置既是优势又是劣势。
江宁距离南京城区相对较近，交通状况比江北好上很多，但是商业容易受到城区的辐射，消费群体不容易聚集，交通不够发达、各种配套设施跟不上楼盘开发的速度，给江宁的发展带来了一定的压力。
2004年的江宁地产已经进入了大盘时代，相对缓解了配套方面的弱势，例如武夷绿洲占地80多万平方米，同曦鸣城连商业总共100万平方米的规划面积，还有天地新城、明月港湾等大盘的云集。
今年江宁板块又是商业开发兴起的一年，各个小区在开发建设规划阶段就考虑到商业等配套的完善，有意识地弥补配套的不足，倚仗大盘优势，“别人做花园，我们做公园”，满足自身小区的内部配套的同时，又可以辐射周围的环境，为周边配套完善作出贡献。
影响房地产区位价值的主要因素
3 房地产区位价值确定
3.1 南京市主城区商服繁华度作用分值图
图3-2 南京市主城区交通通达度作用分值图
图3-3 南京市主城区市级医院影响度作用分值图
图3-4 南京市主城区重点中、小学作用分值图
图3-5 南京市主城区公园景点影响度作用分值图
图3-6 南京市房地产区位价值分值空间分布图
地租/m2
CBD 商业 居住
工业
农业
CBD 距 离 市 中 心 的 源自 离商业 居住工业
土地利用集约程度的递减
农业
距离市中心的距离
图1-1 城市土地利用的经济模型
娱乐
家
娱乐 工作地 购物中心
学校 当地购物
医疗 市中心
图1-2 城市居民家庭活动范围内的主要功能设施
表1-1 房地产区位价值评价因素因子表
3.6 南京市主城区房地产区位价值空间分布特征
第一：总体上，城市发展符合E.W.伯吉斯的“同心圆”模型。从图3-6可以看 出，以新街口为圆心，南京市主城区的房地产区位价值随着距离的增加而逐 步降低，具体表现为区位价值分值的降低。
表2-7 南京市主城区空气环境质量指数表 （空气污染指数API）
根据国家《环境空气质量标准》规定：
空气污染指数API在（0，50）区域时，空气质量状况为优； 空气污染指数API在（51，100）区域时，空气质量状况为良； 空气污染指数API在（101，200）区域时，空气质量状况为普通（轻度 污染）； 空气污染指数API在（201，300）区域时，空气质量状况为不佳（中度 污染）； 空气污染指数API＞300时，空气质量状况为差（重度污染）。 南京市各监测点的空污染指数在74～83之间，空气质量状况为良。
江苏省各地级市信息
江苏省各地级市信息江苏省：13个地级市；54个市辖区、27个县级市、25个县1.南京市辖11个市辖区、2个县025—210000（苏A）a.⽞武区b.⿎楼区c.建邺区d.⽩下区e.秦淮区f.下关区g.⾬花台区h.浦⼝区i.栖霞区j.江宁区k.六合区l.溧⽔县m.⾼淳县南京市概况：南京是中国著名的四⼤古都及历史⽂化名城之⼀,地处长江下游的宁镇丘陵⼭区,全市⾯积6598 k㎡，全市户籍⼈⼝617.2万⼈，南京是副省级城市，江苏省省会，国家历史⽂化名城，国家综合交通枢纽，国家重要创新基地，区域现代服务中⼼，长三⾓先进制造业基地，滨江⽣态宜居城市，长江三⾓洲承东启西的国家重要中⼼城市。
a⽞武区概况：⽞武区位于南京市城区东北部。
东、北两⾯与栖霞区交错分界，南⾄中⼭东路与⽩下区相邻，西抵中⼭路、中央路全线与⿎楼区衔接，西北部、东南部分别与下关区和江宁区毗邻。
区域⾯积75.17平⽅公⾥，下辖8个街道、64个社区、6个⾏政村，在籍⼈⼝13.80万户、51.07万⼈。
b⿎楼区概况：位于南京城西北部，是南京市的中⼼城区之⼀，东以中央路、中⼭路为界，与⽞武区为邻；南以汉中路、汉中门⼤街为界，分别与⽩下区、建邺区接壤；西⾄长江夹江，与建邺区的江⼼洲隔⽔相望；北以护城河、明城墙、定淮门⼤街⼀线为界，与下关区相连。
区域⾯积26.62平⽅公⾥，其中主城区16.82平⽅公⾥，江东新区9.8平⽅公⾥。
辖7个街道办事处。
辖区内有95个社区居委会和3个村委会。
c建邺区概况：南京市六个主城区之⼀，位于市区西南部，东、南紧邻外秦淮河和秦淮新河，西临长江，北⽌汉中门⼤街。
总⾯积80.87平⽅千⽶。
户籍⼈⼝为217 366⼈。
下辖南湖、滨湖、南苑、兴隆、沙洲、双闸、江⼼洲7个街道办事处，38个社区居民委员会，18个村民委员会。
d⽩下区概况：位于南京市中部，是南京市中⼼城区之⼀，地处南京市交通、商贸、⾦融、信息、⽂化娱乐最密集的地区。
全区⾯积27.76平⽅公⾥。
江苏省南京市房地产市场调研报告
南京市房地产市场调研报告——进入南京市场前期调研报告目录：一．南京市房地产总体状况分析；二．南京市房地产市场板块划分及其属性；三．政府房地产发展政策；四．政府城市规划对房地产的影响；五．城市发展中交通发展的影响；六．南京市房地产企业竞争企业状况；七．江宁板块详细资料；八．项目诸项信息；九．项目SWOT分析及预见性建议；南京市房地产总体状况分析南京市房地产整体上市场供需两旺，价格持续上涨，卖方市场特征显著，但同时也具有结构性短缺市场的部分特征(如:80—90平方的房型短缺)。
市场竞争层面也呈现板块化、品牌化、专业化，这就意味着本项目入市不仅要面临微观的项目竞争，也要面临企业、板块层面的竞争。
如何在市场上找准机会点击败竞争对手？通过对南京房地产市场、板块市场、项目本身及目标客户群的详细分析，认为南京房地产市场正处于从用户市场向概念市场的过渡阶段（从卖社区环境向卖生活方式、卖文化过渡），在此阶段，可借鉴一线发达城市的成熟市场经验，在完善产品本质的基础上，创造概念市场。
一、总体供求状况呈现卖方市场特征1、土地供应状况□新的土地批租政策——拍卖，预示着南京的土地市场开始进入市场化阶段。
□城市改造规划提供大量土地进入市场——新城区建设、城内企业的外迁、十大城市工程的启动、老城地区棚户拆迁，提供大量可开发土地。
□南京房地产市场各区域发育不平衡，市区过热，而城郊相对较迟缓，因此，政府有意识地利用调整级差地租的手段，控制不同区域的土地供应，从而达到有效地疏散城市人口和平衡各区之间开发水平的目的。
□待开发土地大多集中在城市新区。
南京中心城区内空间十分狭小，可提供的土地资源有限。
这种现象的原因很多，其中包括改善城市面貌与环境需要大量公用土地；公共设施建设需要土地；原有工业用地和军事用地的占用也影响了城市民用和商用土地的开发，因此城区外扩已经是大势所趋。
可见。
大量待开发的土地集中在城市新区。
2、住宅供求状况供销量持续稳定增长——这一点也可以从南京历年开发供应总量看出来。
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位于老城区西侧，外秦淮河和凤台南路以西，新秦淮河以北，长江以东。
河西是南京重点建设的三大新城之一，是南京城的核心区域，也是长三角地区在建的规模最大的ＣＢＤ功能区。河西是南京第一个先规划后建设的新城区，规划起点堪称南京各大板块之首，集居住、商业、商务、会展 、文化 、艺术 、体育 、科技 、休闲 、娱乐等为一体；它不仅是以文化、体育 、商务功能为主的城市副中心，而且还是居住与就业兼顾的中高档居住区，以及以滨江风光带为特色的城市休闲旅游区。
仙林
包含栖霞区、江宁区的部分区域。东至七乡河，南至江宁地界，西至绕城公路，北至宁镇公路。
仙林新市区位于紫金山东麓，地域环境景观资源优越，且人文资源十分丰富，未来将形成大学集中区、科技产业区、国际会展交流区以及高尚居住区4个片区以及徐庄软件园与马群科技园2大组团。随着地铁2号线的通车、鼓楼医院以及金鹰国际的落户，仙林板块居住价值日益提高。目前，区域主要以低密度住宅为主，在售房源较少，市场呈饥渴状态。
城中
覆盖了玄武区、下关区、秦淮区、鼓楼区和白下区，以及新街口、湖南路商圈和建宁路中央门地段，位于南京市规划主城区的中片。
南京六朝古都，名胜古迹云集于此，包括玄武湖、朝天宫、明故宫、总统府等历史文化景点，同时因具有优越的生活配套，一直受到市民的青睐。板块由于土地资源的稀缺，市场供应量较低，加之市场需求旺盛，一直是全市价格的领头羊。
南京历来有龙蟠虎踞之说，城东向来被视为南京风水宝地，以风景优美著称，目前城东的紫金山是南京最大的旅游风景区，拥有众多的历史文化遗迹与得天独厚的人文资源。1997年开始，在月牙湖畔开始陆续建设一批高档小区，掀起城东房地产开发的热潮，历经10多年，该板块始终以兼具自然风景和人文优势的高档住宅区形象出现。随着市场的发展，环紫金山板块正逐步向南京顶级别墅区发展。
江北
长江以北，含浦口区、六合区
江北由于“过江”问题的困扰，一直是全市的价格“谷底”，对于收入较低的购房者而言，低价满足了其购房需求，逐渐形成以威尼斯水城、明发滨江新城等百万以上的超级大盘云集的，但对于中高收入者来说，对于江北地区的抵触心理还比较严重。
但到目前为止，价格仍是该板块的绝对优势，但随着全市房价的高企以及过江隧道、地铁等各项规划利好的出台与实施，江北迎来了新一轮的发展契机，而浦珠路与珠江镇区域将成为江北新兴发展区域。
江宁
外秦淮河以南，含江宁区全部
江宁东南西三面零距离环抱南京市区，是南京名山名水历史文化富存之所，是南京未来发展中的大型居住区，凭借产业、环境等优势，房地产市场发展迅速，目前已形成各具特色的六大片区。目前由于地铁南延线的开通，房价飙升迅速，影响了区域市场的正常发展，但随着板块区域交通的不断改善与配套的日益成熟，以及板块价格的合理调整，该区域依然会是购房者，尤其是首次置业者的关注
南京市房地产板块和片区划分说明
根据目前南京建设的状况与房地产开发特点，将南京城区分为城东、城南、城中、城北、仙西、河西、江宁、江北八个板块，具体板块及其片区划分如下所下表：
板块
行政区
板块特征
城东
含玄武区、白下区的东部，栖霞、秦淮的小部分区域。东至绕城公路，南至中和桥路，西至大明路、明城墙，北至龙蟠路、宁镇公路。
城南
含雨花台区、秦淮区的东南部，以及白下区桐桥的小部分区域，与江宁区接壤。东至中和桥路，南至江宁地界，西至凤台南路，北至中华门段明城墙。
城南板块是一个个由政府先做规划配套，后进行土地出让开发的区域。老城南地区的房地产项目频繁的以“南京主城房地产销售价格盆底”的形象出现，项目销售不温不火，在售项目也大多无可圈可点之处。但随着交通、生活配套等逐渐成熟以及产业发展的推动，区域内的环境优势得以进一步显现，板块认可度逐渐升高。
城北
含栖霞区，另外含下关区的北部区域。城北板块位于建宁路——龙蟠路——宁镇公路以北。
城北地区由于人口密度大，交通、经济发展等原因，开发步伐相对滞后，销售价格也相对较低。2005年以来，由于整体大环境的变化，同时经过一段时期的发展，目前区域房地产市场迎来新的发展阶段。
滨江小桃源片区：以世贸滨江新城、锋尚国际公寓以及近期的天正桃源项目，已经成为南京新的高档住宅聚集区。
迈皋桥片区：地铁为最大优势，区域产品差异化不明显。由于地铁附加值已进入产品售价，后期价格很难再有较高的ห้องสมุดไป่ตู้升，未来的竞争焦点依然会回到项目品质、售价和服务上。
幕府路板块，地铁通车、中央门商圈的形成、玄武湖的改造以及重点形象工程南京火车站的改建，在很大程度上改善了区域面貌。区域竞争力的提高，重塑了中央门地区的经济地位。