酒店经营、管理策划报告

打造精品

经营、管理策划报告

杨勇

2010年9月1日

第一部分项目概况及市场

调研分析

一、项目概况

“好世界酒店”项目位于中山市与珠江海市交界的中山市神湾镇道路主干道旁，地块属“好世界酒店”项目利用“宝艺厂”原厂房作二期扩大酒店规模用地，现由李宗兴先生投资开发。该项目规划上属神湾镇区首个集客房、卡拉OK娱乐、桑拿、中西美食、商务服务为一体的酒店项目。该地块总占地面积为 M2，并有面积为300多亩土地作为以后公司发展的战略用地。规划客房：90余间（套）、卡拉OK包房14间、桑拿贵宾房30余间（套）。酒店地理位置较为优越。一期已有客房1栋30余间（套）,桑拿贵宾房：30间余（套），二期续开发客房60余间（套），并对一期之客房、桑拿、卡拉OK贵宾房进行全面重新装修。

长远战略规划拟建成集商用、住宅、高级酒店为一体的集团项目。

现项目地块处于厂房基础整改及酒店设计方案审核施工过程中，二期项目预计9月全面动工，2005年1月1日前全面试业。

二、区域酒店市场分析

（一）神湾镇酒店业发展概况

中山市神湾镇交通四通八达，由此地到中山市区、珠海仅需时约30分钟内。

改革开放以来，中山市的经济发展一直走在全面、全省的先列，人民生活水平较高。中山市的人文文化对比全省其他经济较发达地区较为纯朴。成为香港人最为热衷的美丽的后花园。

（二）项目所处区域市场概况

从个人所见所闻的情况来看，神湾镇地方经济较为发达，厂商较多，交通方便，但酒店业发展非常落后，供销失衡。全镇居然只有“好世界”一家可提供娱乐、休闲、住宿的酒店。

故“好世界酒店”要在其他开发商未猛醒过来之前，完成自已的品牌建立及资本累计。

打造一个精品型的、独具特色的“好世界酒店”，建立一家具有优质服务、出品、卫生的具有较高水平酒店（企业）品牌；建设一家休闲、娱乐、轻松漫步可到，充分满足当地消费者对生活全方位、多层次的需求。打破“神湾无好酒店”的心理障碍，刺激了商家及其他消费者在当地的消费。

第二部分本项目市场定位策略

一、目标市场锁定

（一）、本项目客户群定位

1、“好世界”的主要客户群来源及主要客户

本项目的客房主力目标客户之一应该是来神湾镇投资、工作，有一定的事业基础的企业主、企业高级白领人士，来神湾洽谈业务的商务人士、收入中等偏上的当地人；

个人讲究生活的高品质，追求高尚的生活空间，绝不满足于饮食，期望酒店提供的全面优质温馨客房服务、全面商务服务及时尚好玩的娱乐服务。

自信，追求时尚与高雅、浪漫的生活情调，工作相对比较稳定，小有积蓄，希望拥有全方位的服务及私人空间，有个性，崇尚西方生活，喜爱咖啡、网络和音乐，比较感性。

1、作为社会的精英一族，现代人的消费观念已经从过去的一味贪大炫耀变得越来越实在，

并具有更加精明的理财头脑和个人财务计划。

2、注重酒店功能本身及周边配套设置，除了庭院环境及休闲设施外，更关心个性化、环

保、卫生、安全性的服务文化设施等配置。

3、注重酒店的形象定位及创新理念，酒店本身的文化品位，能够体现消费者作为上流社

会的身份特点，满足消费者精神上的需求。

二、本项目市场定位

`1、识别据以定位的竞争优势（项目SWOT分析）

●优势：

●机会

☆中山经济增长势头良好，地方经济较发达，大部分行业收入增加，人们收入水平较高。

☆为两市交界地区，客源市场空间较大。

☆地处工业中心区地带，大量工业企业紧邻项目所在地，周边各种生活配套不齐全，市场需求氛围正日趋成熟，利于项目的市场推广。

☆周边无竞争，将为本项目入市创造时机。

●劣势

☆本酒店异军突起，人们的某些新的消费观念和求新观念也许还有一定程度不适合本项目

推广；

☆消费者可能更多认知“中山市内或珠海市的酒店”；

☆本项目一期开业时间较长，设备设施陈旧，二期规划设计有一定的落伍，原厂房建筑架构改变有一定的困难；

☆项目规模较小，项目自身档次难以提高，管理水平也有所欠缺；

威胁

☆区域内市场消费能力相对有限；

☆周边其他区域酒店开发较快，使产品唯一性、排他性，差异化不明显；

☆客源市场消费观念有待改变；

2、本项目项目概念

本提案的目的在于强调酒店的主题定位，对于原有命名可继续沿用，但一定要加强推广力度，充分结合主题定位，原则上“以全新客房、商务服务、桑拿娱乐为主”在市场上宣传、推广，力争改变消费者原有认识。彻底摆脱一期项目陈旧不利因素，重新树立酒店全新的形象，在对外媒体上，运用统一的创新的手玩，让消费者在心理上、感官上有一个全新的认识。

3 、（品牌）形象定位：

依据上述项目优劣势分析及卖点提炼，可以确定其如下市场形象定位——独具特色、精品

服务：

时尚生活新起点——神湾首家高品质商务、娱乐酒店，开创精英时尚休闲商务生活起

点；

轻松支付——轻松自在，薪水消费，自由挥洒人生；

优越•原味都市——神湾核心，完善配套，打造舒适、自在、畅意，完全时尚服务；放飞心情的地方……，休闲、交流、沟通、商务、娱乐无不彰显时代气息。

三、价格定位（略）

总之，在项目入市初期，为了消除项目一期的不利因素和负面影响，使项目一炮走红，尽

快打响知名度，可以拟订一个月优惠期，进行市场推广，以便迅速强占市场，制造热卖场，引起目标客户群的广泛关注，并利用“羊群心理”的消费心理，逐步推出创新的服务卖点，保持市场热度。

【项目顺利推广前提要素】

（1）工程按期推进，物业形象依照规划概念实现

工程进度如约展开、按期完成，并确保规划、设计概念（环境规划、外立面风格、户型设计等）全新的充分实现，以及新型材料、品种的有机选用，施工质量的有效监控，将高素质的小区规划、独特新颖的立面风格、人性化环境等实景展现给市场，将会直接、有效推促物业的价值提升。

（2）社会环境质量的进一步改造

充分利用酒店的社会资源和公关手段，加对酒店对外的公关活动，营造酒店良好的社会亲和氛围。

（3）高标准酒店管理经验的引入

高标准的酒店管理是高档次酒店的重要组成部分，追求高质素生活空间人们的服务的要求不断提高，要求我们不断提供优质酒店服务。酒店一期的酒店管理显然已经跟不上发展趋势，因此，高标准的酒店管理对本酒店价值提升具有十分重要的作用，更有利于酒店重新树立项目形象、良好口碑以及未来开发高附加价值的项目系列品牌。

（4）营销推广的高质量保证

有效利用专业酒店策划手段，在公司形象策划、项目包装、酒店氛围营造、平面广告创意、设计和制作、媒介策略、促销活动实施等所有环节，以高于社会平均水平的推广策略和实施手段，逐步建立个性化、具有较高服务水准酒店品牌形象。

（5）加强客户积聚能力、自我运筹能力的充分利用

充分利用自身酒店商围区域客源资源，通过销售人员登门拜访、发出免费现金券、举行特别节目营销活动等形式消除积累客户对酒店的负面影响；依靠部分具有市场引导效应和凝聚作用的重点目标客户的开发（如本地有实力的企业到店消费），制造良性市场口碑，倚势提高物业品牌价值和市场价格。