回顾美国房产发展史的重要阶段
美国房地产行业发展历程万科中长期规划
1900
1950
2000
2003
住宅立法 的完善
住宅相关的基本法律： 土地使用、城市规划、 抵押贷款、国家住宅法
1950前
综合性的住宅法律，在这 个期间适应住宅开发需要 而不断进行修改法律文件
1954---1959
主要建立保护公民 享受住宅的平等权 利的相关法律
1961---1968
立法关注对中、低收入 家庭的住宅条件，强调 修建住宅的可支付性
88% ▪ 67%的房屋只有2个或少于2个的卧室
，4%的房屋有两个洗手间。住宅基本 都不安装空调
二战后第二个产业经济周期住宅特点（72年）
▪ 本年度新开工房屋： 2.4 million（ 套），创历史新高，其中多家庭 住宅更占整个市场的44%，显然 在过去的20年时间里，顾客群发 生巨大的变化。
▪ 单家庭住宅的平均使用面积： 1,634平方尺，比50年代增长66% ；
1917
美国高等法院推翻1896年制定的Plessy v. Ferguson 法规 。宣布关于种族隔离的法规不合法，因为这个法规限制 其他种族的生存，只有非洲的美国人才可以生存。
▪ 到99年，国内住宅市场表现类似于50年代的住宅市场的状况：开工 1.7 百万套房屋，其中绝大多数是单家庭住宅（80%），只有20% 的 新开工房屋是多家庭住宅。 但房屋的面积继续增大，平均房屋的完 工面积是2,241 平方英尺。
▪ 到99年后，价格继续上升，同时房屋的功能和复杂性也在增加。到99 年，建好后的房屋的造价高达创纪录的 $87每平方英尺。当然这中间 是有一些原因：良好的隔热材料，终生保用的屋顶，热效能的窗户 。这些在50年代可是不敢想象的，但经过半个世纪，这些逐渐变成 现实。
1950
美国房地产发展历史与一点启示
3、郊区化阶段（20世纪中叶-21 世纪初）
在二战后，美国郊区化趋势日益明显，大量人口涌向城市郊区。这个阶段， 房地产市场呈现出高速发展的态势，房地产企业数量不断增加，市场竞争日益激 烈。
4、绿色转型阶段（21世纪初至 今）
进入21世纪，美国房地产市场开始可持续发展和绿色建筑。政府加大了对绿 色建筑的扶持力度，鼓励开发商建造节能、环保的住宅和商业物业。同时，消费 者对绿色建筑的认知度也不断提高，成为市场的一大趋势。
一、美国房地产发展历史沿革
1、起步阶段（18世纪末-19世纪 初）
美国房地产市场起源于殖民地时期，当时主要是为满足移民和资本家的基本 住房需求。在19世纪初，美国政府开始推行城市化政策，吸引农村人口向城市迁 移，推动了房地产市场的初步发展。
2、工业化阶段（19世纪中叶-20 世纪初）
随着工业革命的推进，美国经济迅速发展，城市人口激增，对住房的需求也 随之增加。这一时期，房地产开发逐渐成为一种专业化产业，政府也开始出台相 关法规来规范市场行为。
3、丰富继续教育的内容和形式
我国应借鉴美国教师继续教育的经验，丰富继续教育的内容和形式。根据教 师的实际需求和发展需要，制定多样化的培训课程和计划；同时，积极利用网络 等现代化手段，提高继续教育的灵活性和便捷性。
结论
总之，美国教师继续教育的发展历程和主要内容为我们提供了宝贵的经验和 启示。我国应借鉴美国的成功做法，强化继续教育的概念、建立完善的体系、丰 富内容和形式等方面，以提高教师的教育教学能力和专业素养，为教育事业的发 展注入新的活力。
感谢观看
二、美国房地产行业现状
1、市场状况
目前，美国房地产市场依然保持活跃状态，投资规模和交易数量均处于较高 水平。按价值计算，美国房地产市场规模超过了全球其他国家。其中，住宅地产 占据了市场的主导地位，而商业地产、工业地产和政府地产等非住宅地产也具有 相当的规模。
1998 年——2008 年房产发展史
1998 年——2008 年房产发展史第一部分、宏观调控政策的根源与目的国家进行宏观调控的根本目的是使国民经济总量平衡，经济稳定增长。
即使在政治、经济体制相对完善的发达国家，也需要国家的宏观调控来保障经济的平稳发展。
单纯地依靠市场调节会带来整个经济体系一系列巨大的风险。
因为市场调节具有一定的自发性、盲目性和滞后性，我国目前正处在体制转轨的过程中，市场发育不完善，地区间发展不平衡，单靠市场机制的作用是远远不够的，诸多的缺陷需要有国家宏观调控加以弥补。
房地产作为国家的支柱产业之一，关乎国计民生，已远远超越单纯的经济范畴，对经济结构构建，对社会安全、政治稳定都至关重要。
房地产的公共属性决定了ZF 必须行使干预、管理和调控的职能，如果完全放开房地产市场，任凭其“市场化调节”、自由发展，房地产必将给社会带来一系列灾难性后果。
因此，在中国目前，宏观调控不仅必要而且是必须的。
近年来对我国房地产业宏观调控政策的讨论始终围绕“房价涨跌”这个问题展开。
因为房地产价格是广大市民关注的焦点，不仅牵着人们的钱袋子，也左右着人们购房臵业的积极性。
房价持续上升，百姓望房兴叹。
稳定房价，解决买房难、买房贵的问题，是广大群众的强烈呼声，也是让全体人民共享改革发展成果、促进社会和谐的迫切需要。
如何控制房价过快上涨，让更多人买得起房，目前已列入各级ZF 工作议程。
第二部分、历年来宏观调控政策回顾与展望1998 年住房分配货币化——标志着房地产业全面开始市场化2000 年规范房地产市场2001年刺激消费，繁荣房地产市场2003 年4 月，121 文件第二套住房提高首付比例——拉响宏观调控警报；7 月，开始集中整顿土地市场。
2005 年3 月房贷优惠政策取消——调控涉及消费层面3 月房地产税改革深入——调控触及交易环节3 月国八条出台——调控上升到政治高度（旧国八条）5 月七部委意见——调控加强、细则出台（新国八条）3月26日，国务院高层已经发布了一份关于切实稳定住房价格的通知，这个通知共有八点意见，被称为旧“国八条”。
各国房地产发展史
各国房地产发展史一、中国房地产发展史中国的房地产业发展可以追溯到古代的土地制度。
在封建社会时期，土地归属于地主阶级，农民只能作为佃农耕种土地，并向地主缴纳租金。
到了近代，随着中国社会的变革，房地产业也经历了不同的发展阶段。
1949年中华人民共和国成立后，中国实行了计划经济体制，房地产业被国家垄断。
直到改革开放以后，中国逐渐放开了对房地产市场的控制，允许个人和企业购买、出售和租赁房产。
这一举措促使了房地产市场的蓬勃发展，各地相继出现了大量的楼盘和房地产企业。
二、美国房地产发展史美国的房地产市场发展较早，可以追溯到殖民地时期。
在18世纪，美国各州陆续出台了土地买卖法律，确立了土地产权制度。
随着西部拓荒和城市化的进程，美国的房地产市场逐渐成熟。
20世纪初，美国建立了现代房地产市场体系，包括了土地登记制度、房地产经纪行业和住房信贷体系。
房地产市场的发展推动了美国经济的增长，也成为了美国家庭财富的重要组成部分。
然而，在2008年爆发的次贷危机中，美国房地产市场遭遇了严重的泡沫破裂和经济衰退。
三、日本房地产发展史日本的房地产市场经历了不同的阶段。
在二战后的重建时期，日本政府出台了一系列的住宅建设政策，促进了日本房地产市场的迅速发展。
然而，在1980年代末期，日本房地产市场经历了一次泡沫破裂，导致了长期的经济低迷和房地产市场的衰退。
1990年代以后，日本政府采取了一系列的措施，包括金融体制改革和房地产税制改革，以恢复房地产市场的稳定。
如今，日本的房地产市场已经逐渐复苏，房产投资成为了日本人的重要理财方式。
四、英国房地产发展史英国的房地产市场可以追溯到中世纪时期的封建制度。
在18世纪，英国通过一系列的土地法律和土地登记制度，确立了现代房地产市场的基本框架。
随着工业革命的到来，英国的城市化进程加快，房地产市场也得到了进一步发展。
20世纪以后，英国的房地产市场经历了几次波动。
1970年代的石油危机和1990年代的房地产泡沫破裂，都对英国的房地产市场造成了较大的冲击。
美国两次房地产泡沫的启示
美国两次房地产泡沫的启示近一百多年以来，美国先后经历了三次较为严重的房地产泡沫，分别发生在20世纪30年代“大萧条”之前，20世纪八十年代和21世纪初期。
美国“大萧条”以股市崩盘为首要标志，房地产泡沫的形成与破裂均早于股市泡沫，其影响远小于股市泡沫，因而不被瞩目，相关的研究和讨论较为少见，有关文献非常缺乏。
因此，我们对美国房地产泡沫的研究集中于20世纪以来的两次泡沫。
一、美国近两次房地产泡沫的基本情况1.二十世纪八十年代房地产泡沫与储蓄贷款协会危机20世纪70年代末80年代初，美国战后“婴儿潮”一代进入成年，形成了对住房的巨大需求。
20世纪70年代起，美国政府开始使用金融手段鼓励居民购房，成立了房地美公司，为低收入群体向银行申请住房贷款提供担保。
80年代初，里根总统为振兴经济，对房地产业实行税收优惠政策，1981年颁布《经济复苏税收法》，促使房价节节攀升。
1983-1986年是20世纪80年代的泡沫形成与膨胀阶段。
1986年，美国政府出台了新的税收修正法案，消除了许多避税，特别是对于房地产投资的避税。
美国房屋价格和土地价格分别于1986和1989年走向高点，随后在1986年国际石油市场的震荡和1987年纽约股市“黑色星期一”等一系列突发事件的影响下，房地产泡沫破裂。
受房地产泡沫破裂影响，以储蓄贷款协会为中心的银行业危机全面爆发，1990年下半年美国经济结束了自1982年以来的持续增长，陷入了新一轮衰退。
20世纪80年代末，美国房地产泡沫的破裂引发了储蓄贷款(S&L)协会危机。
美国储蓄贷款协会(简称/储贷协会)主要是以储蓄存款作为资金主要来源，并提供长期贷款(主要是住房抵押贷款)的金融机构，在解决美国人的住房问题和发展美国支柱产业建筑业中都占有举足轻重的地位。
但20世纪70年代以来，美国逐步推进利率市场化，到1986年完全取消了针对利率管制的Q条例。
由于储贷协会的业务主要是长期固定利率抵押贷款和较短期的储蓄存款，利率市场化使其资产和负债期限和利率上的不匹配问题更为严重。
从30年历史看旧金山湾区房市
从30年历史看旧金山湾区房市旧金山、纽约、洛杉矶属于美国地产的龙头地位，但房市的起伏规律都非常相似。
图为旧金山市一景。
之前我们谈了很多房地产走势的“现在进行式”，看的都是最新发展的市场行情，好处是知道现在发生的市场变化，了解房价、销售量、库存、房源等数据以便准备做出符合个人的投资计划。
但房地产是一门长期投资，光看当下走势还不够，要进入这场投资“战争”中，还要知道过去所发生的事，才能够预知未来、眼光放远。
本次我们就要谈谈美国，以至旧金山湾区房地产的历史，不说太远的，就说说近30年的过去，我们会惊觉过往的经历竟然如此类似。
“周期”，任何事物都有一个周期。
房地产更不例外，它会经历恢复期，产生一个房市泡泡，当泡泡吹到一等程度，到达峰值，就会带来破灭；随之市场进入低迷、下跌，然后等待下一次的恢复期的重新开始。
如此的历程循环往复、屡试不爽。
（美国房地产发展史）湾区房市历史惊人的相似从1984年开始至今，全美、旧金山湾区已经历三个房市泡沫的循环，分别在1991年-1995年、2001年、2008年-2011年这三个时间段，但是每次的循环都会带来新的涨幅与新的房价高点。
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不过令人惊讶的是，从新的上升到泡沫化这个区间，都是5到7年的时间，没有例外。
看看我们正在经历的新一轮循环，赫然已经走过5年，难道新的泡沫即将到来？美国地产贪婪带来的崩盘在八十年代初，九十年代中期和在2012年，都经过约4年的衰退期，经过几年来的下跌，被压抑的需求反弹而爆发，价格开始再次上升。
每次衰退都是基于一个不合理的繁荣，甚至可以说是“集体的犯罪行为”。
好比垃圾债券、储蓄和贷款欺诈、网络公司股票疯涨。
往往都是“失控的贪婪”埋下下一次泡沫的种子。
前一段时间我们刚走过2008年发生的次贷风暴带，这个泡沫是由于数以亿计的欺骗性贷款引发。
以美国为例浅谈国外房地产行业发展历程
•2000
•2003
•金融服 务的变化
•现金购买住宅，没 有长期的分期付款服 务
•1900
•FHA抵押贷款利率4.25%， 购买住宅金融服务手段有限
•1950
•可提供长达30年的固定利率抵押贷款服务， 利率8% ；多种金融服务手段可供购买者选择
•2000
•2003
•住宅立 法的完善
•住宅相关的基本法律： 土地使用、城市规划、 抵押贷款、国家住宅法
•1938
•联邦抵押贷款协会也就是现在的 Fannie Mae，在 联邦政府的主导下•北成京立锡。恩企业管理顾问公
司
•200 3
•1905
•第一栋牧场住宅在加利福尼亚州建成，这种住宅也被称为 Bungalows。该类型的住宅于1905-1910年迅速在美国的其他 地方流行起来。由于它流行范围广、大众买得起而被形容 成“所有美国人的住宅”
• 低收入家庭住宅的税收扣除条例颁布，刺激低收入家 庭的私有住宅发展。
•Zion Consulting Confidential
•1900
•关注居住者环境，销售创历史新高 •1996 •拥有住宅的家庭比例达到68.6%
•2003
•1989
•Freddie Mac股票公开发售。
•199 67C.5l%int的on战总略统目宣标布。公民住宅拥有率在2000年达5 到
司
•1965
国家住宅和城市规划部成立，体现国家对公民住宅条 件的重视。
•1962---1968
•62年肯尼迪总统11063号行政令颁布；68年平等住宅法颁布 ，关注公民的平等住宅权益。 国会通过“国家洪水保险程序”，使屋主可以享受到与住 宅洪水有关的保险。
•Zion Consulting Confidential
美国房地产发展历程
美国房地产发展历程美国房地产发展历程始于殖民地时期，经过了数百年的发展，成为全球最大的房地产市场之一。
本文将总结美国房地产发展历程，从殖民地时期到今天。
殖民地时期（前1620年-1776年）殖民地时期是美国房地产发展的起点。
在这个时期，欧洲殖民者开始在北美建立定居点，并从土著居民那里购买土地。
最初，土地主要用于农业和定居，然后逐渐发展成商业和工业用地。
19世纪初期（1776年-1840年）美国独立后，国家开始扩大领土，引入土地政策以促进西部拓荒。
政府通过陆地法案和城市土地法案向定居者分配土地，并鼓励农业和定居发展。
这段时期也是城市发展的开始，大量人口迁入城市寻找机会。
工业时代（1840年-1890年）随着工业革命的到来，美国经济实力迅速增长，房地产市场也得到了推动。
工厂的兴起导致了快速城市化，人口涌入城市，房地产市场迅速增长。
土地价值上涨，城市扩张，房屋和商业用地需求增加。
20世纪初（1890年-1945年）在20世纪初，美国经历了一系列经济萧条和战争，房地产市场受到了冲击。
然而，在战争结束后，美国经济快速恢复，城市化进程重新加速。
住宅需求激增，大量低成本住房建设。
二战后（1945年-1970年）二战后，随着美国经济的蓬勃发展，大规模的住宅建设开始兴起。
政府通过住房政策和援助计划促进了低成本住房的建设，帮助更多人实现了购房梦想。
同时，城市化进程继续推进，商业地产和写字楼的需求也迅速增长。
20世纪末至今（1970年至今）在20世纪末，美国房地产市场经历了一系列挑战和困难，包括金融危机和房地产泡沫的崩溃。
然而，美国房地产市场逐渐恢复，并在全球范围内保持领先地位。
技术的发展和新兴产业的兴起，如科技和互联网行业，对房地产市场产生了新的影响。
至今，美国房地产市场规模巨大，发展成为全球最重要的房地产市场之一。
大量住宅、商业和工业用地的开发，为经济增长提供了强大的推动力。
同时，美国房地产市场也面临一些挑战，包括价格上涨、房屋供需不平衡和土地资源的匮乏。
新屋开工量、新房销售量与未来经济走向——1960—2011年美国经济发展史分析
３ ． １ 新房开工量的实证分 析 为了考察新房开工量对实际产出的影 响 ， 构建如下模型 ： 、 ， 一 ， ， ～ 考虑 到实际产出除受 到当期新房开工率 的影 响 ， 而且还受 到上 ，， ， ， ．…、
更好指标。（ Ｄ 仅占住房市场 １ ５ ％ 份额的新房销售量之所以能对经济 一期新房开工量的影响， 即所谓的惯性， 因此， 修正模型为：
场活跃但 经济收缩 的情 况。 即使在那个 时候 ， 经济衰退也是短暂的 ， （ ２ ３ － ３ １ ）（ 一 ０ ． ８ １ ） （ ０ ． ７ ８ ） （ 一 １ ． ８ １ ） （ ４ ． ３ ０ ） （ １ １ ． １ ７ ） 没有产生深远 的影 响。 因而新房开工与销售是作为房地产业的两个 Ｒ ＝０ ． ９ ９ ４ Ｄ ． Ｗ＝ Ｉ ． ６ ８ Ｆ ＝ １ ５ ５ ８ Ｔ － ５ １ 重要指标 已经成为预测未来经济活动 的非常有效的工具 。 这个 模型说明 ， 本期 的新房 开工量 的增长不一定会增加实 际产 ２ ． １ 新 房开工量 出， 而上一期的新房开工量的增长则会 促进实际产出的增 长。这是 自２ ０世纪 ６ ０ 年代到本世纪初 ， 新房建筑一直处 于不 断的波动 因为 ， 实际 Ｇ Ｄ Ｐ衡量 的是按照 市场价格计算 的一个 国家（ 或地 区） 当中，其 中有三个 明显 的波峰和波谷 时期 ，分别是 １ ９ ７ ２ — １ ９ ７ ５年 、 在 一定时期 内市 场活动的最终 成果 ， 它衡量 的是最终产 品 ， 而不 是 １ ９ ７ ８ — １ ９ ８ １ 年和 １ ９ ８ ６ — １ ９ ９ １ 年， 而这三个时期分 别爆 发 了三次 经济 中间产 品。根据统计 ， 建一个独居家庭 住宅 ， 从动工到竣 工大概平 危机 。由此 可见房地产产业对经济走 向的反应之快 。当经 济处 于良 均需要 ６个月时间 ， 而一个公寓楼的建筑周期则是 １ Ｏ 个 月到 １ 年。 好的发展态势时 ， 新房开工一直呈 上升趋势 ； 当经济 即将 下滑时 ， 新 从拟合值 可以看 出 ，新 房开工对实际产 出的影响是很 大的 ， 上 房建筑量 也明显走低 ； 而 当经济处于萧条状 况时 ， 新房建 筑量也跌 一期每开工一千户 ， 本期 的实际产 出将会增 长两千三百万美元。
美国房地产发展历史
引言概述：美国房地产市场的发展历史悠久，经历了多个阶段和起伏。
从殖民地时期开始，到今天的现代化大国，美国房地产市场经历了许多重要事件和变革，对美国经济和社会产生了深远影响。
本文将分析美国房地产市场的发展历史，并从五个大点来详细阐述其变迁和影响。
正文内容：一、殖民地时期的土地所有权制度1.比较英国和法国殖民地的土地所有权制度2.在殖民地时期土地的分配和使用方式3.土地的交易和市场发展情况4.土地的税收和监管政策对房地产市场的影响5.殖民地时期土地所有权对今天房地产市场的影响二、西部开拓和土地批发经济1.路易斯安那购地和俄勒冈拓荒运动的影响2.亚利桑那法案和土地赠送政策的实施3.垦荒法和土地分配制度的建立4.铁路建设和土地开发的相互促进5.西部开拓和土地批发经济对房地产市场的塑造三、房地产市场的崩溃和大萧条时期1.20世纪20年代房地产市场的繁荣和泡沫2.1929年股市崩盘和房地产市场的连锁反应3.大量房产抵押贷款违约导致的银行破产4.政府干预和新政策的推出5.大萧条对房地产市场的长期影响四、二战后的房地产市场复苏和升级1.国家住房法案和对低收入家庭的支持2.高速公路建设和郊区化的发展3.住宅建筑和房地产销售业的兴起4.抵押贷款市场的创新和发展5.二战后的房地产市场复苏和升级对经济的影响五、现代化和创新的房地产市场1.贷款抵押债券市场的崛起和发展2.抵押贷款衍生品的兴起和风险3.技术和互联网对房地产市场的变革4.可持续建筑和绿色房地产的兴起5.现代化和创新的房地产市场对社会和环境的影响总结：在过去几个世纪里，美国房地产市场经历了许多重要的变革和发展。
从殖民地时期的土地所有权制度，到西部开拓时期的土地批发经济，再到大萧条时期的市场崩溃和二战后的市场复苏，美国房地产市场一直在不断演变和变革。
现代化和创新的房地产市场已经催生了新的模式和商业模式，如贷款抵押债券市场和可持续建筑等，对经济和社会产生了深远的影响。
西方国家房地产发展史
西方国家房地产发展史房地产业是指通过建设、销售和出租物业，为人们提供居住、商业、工业和公共服务等需求的行业。
西方国家房地产业的发展经历了不同的阶段和特点，下面是其中的一些主要历史事件和特点。
1. 中世纪：在欧洲的中世纪，土地财富被大部分掌握在教堂和贵族手中。
城市和农村的土地主要由领主或国王控制，土地的流转非常困难。
2. 16世纪至19世纪：在17世纪，英国颁布了一系列土地法规，包括允许土地交易和将所有权从封建领主转移到私人手中。
这些法规打破了封建主义的束缚，为土地私有化奠定了基础。
到了18世纪末19世纪初，英国颁布了一系列关于地租的法规，鼓励开发商购买土地并开发房地产项目。
这些法规加速了土地和房地产市场的成长，在城市中产生了新的房地产领域，如住宅、商业和办公用房。
3. 20世纪前半期：在20世纪前半期，房地产发展受到两次世界大战的影响。
随着城市人口的增加和经济的增长，公共住房被广泛建设。
同时，在经济的带动下，房地产市场也迅速成长，发展起了大规模的住宅和商业房地产项目。
4. 20世纪后半期：到了20世纪60年代，城市化进程加速，房地产市场高速增长。
许多国家出台了房屋购买补贴政策，以促进居民置业。
此外，金融创新成为推动房地产市场增长的另一个重要因素。
随着经济不断发展，房地产业逐渐成为全球性的产业，通过杠杆化和信息技术，跨国资本在房地产投资领域形成了较大的规模。
5. 当代：在当今全球化的市场中，房地产业正面临着新的机遇和挑战。
一方面，在全球城市化和消费升级的趋势下，需求不断增加；另一方面，房地产市场的调控与监管也越来越严格。
可持续发展和绿色建筑等概念受到更多关注，社会责任成为了房地产业的主要议题之一。
总之，西方国家房地产业的发展历程充分体现了市场经济与政府干预之间的相互作用和辩证关系。
需要寻求市场与政府的平衡点，实现可持续性和社会公正等多重目标的协同发展。
香港、美国房地产发展历史
• 香港房地产和金融业的紧密关系，房地产业靠银 行的信贷支持而发展，银行业靠房地产业的发展 而获利。据统计，1981年至1987年房地产信贷规 模占香港总贷款规模的比重始终在30%以上，60 年代中则高达80%。香港优越的地理位置、完善 的基础设施和自由港政策吸引大量游资和资本涌 入房地产业，也促使香港房地产业日益兴旺。 战后以来香港爆发的6次地产危机中，有3次 直接或间接因为西方经济危机，还有两次与政治 因素和香港居民移民他国、贱抛物业有关。但就 内部因素而言，主要还是因为香港房地产市场特 殊的供求关系及其投机性。 香港经济属于开放型的自由市场经济，在多 数行业难以形成垄断性的经济力量，但在房地产 领域却具有明显的垄断色彩。
第三周期：遇挫
• 1969年香港房地产市道逐渐复苏，港府于 1972年制订了一项“十年建屋计划”，令投 资者信心迅速恢复。但1974年的石油危机导 致香港股市暴跌，又带动房地产业全面调整， 香港地价下跌40%，楼价下跌了30-40%。
第四周期：遇挫
• 1975年底开始，房地产市场重又回升，港府1976 年开始地铁修建计划，提升了城市土地价值；1978 年，又推行“居者有其屋计划”(即廉价屋计划)， 解决了222.5万普通市民的住房问题。1977年香港 人口超过450万人，1979年达到500万人。需求增 加，令楼宇供不应求，新兴市镇(屯门、沙田、葵涌 等)逐步形成。 承接70年代后期的快速发展，1981年香港房地产市 场达到高潮，但随后而来的世界性经济危机及中英 香港问题谈判，令港人出现信心危机。1982年底， 香港楼价比1981年下跌60%，1983年房地产市场 全面崩溃。直到1984年9月，“中英联合声明”签 署后，市场才重新复苏。
6.大萧条与第二次世界大战 • 1929年开始的大萧条在美国历史上持续时 间最长· 也是最严重的经济衰退。在股票市 场崩溃之前，房地产的泡沫就己经破灭 • 1931年后房地产公司大量破产 • 胡弗总统和国会1932年建立了联邦住房货 款银行系统，合并和重组了储蓄和贷款协 会 • 1934年成立的联邦住房管理局引发了住房 金融革命
美国房地产政策的历史变迁
而后，福特提出“社区发展补助计划”(CDBG)， 将住房建设、都市重建和其他住房资 助计划合在 一起．并将资金分配给各州和地方政府．旨在加
强相促进社区的发展。
4．里根与布什时代
在里根执政之前，卡特曾设想帮助租客以 合作社员的身份购买所租住的—人住宅， 但由于难以承受还款的压力而失败。
同年，《住房与城市发展法》颁布，“住 房与城市发展部” (HUD)成立，后来的许 多住房计划由此部门负责实施。
3．尼克松与福特时代
1969年，尼克松上台之后，先后实施了 第235条款的“自置居所计划”和第236条 款的 “租赁住宅计划”，但收效甚微，尤 其是当时的公屋建设或公私合作的住房计 划受到 很大非议，加上经济不景气，尼克 松暂时中断公屋建设。
1990年，布什政府出台“国民可承担住 宅”法案，一方面通过担保和信用证明方 式为租客提供帮助，有效利用现存的住宅；
另一方面，加强地方政府和地方非营利的 社区开发机构在地方住宅建设中的作用。
此外，将住宅自有化作为主要战略，实施 “人人拥有居住机会”计划(HOPE)，把公 屋出售，并将一些社会服务与住房问题相 融合。
1934年，国会正式通过《国家住房法》 (NHA)，成立“联邦住宅管理局”(FHA)和 “联邦储蓄贷款保险公司”(FSLIC)，组建 “互助抵押贷款保险基金”，负责对个人 住房抵押贷款提供保险。
为解决中低收人人士的住房难题，国会 在1937年又通过“公共住宅法案”，设立 “联邦平民房屋建设总处”(USHA)，以建 立永久性的中央补助。
１９３７年《公共住宅法案》
（Ｐｕｂｌｉｃ Ｈｏｕｓｉｎｇ Ａｃｔ ） 成立“联邦平民建设总处”， 负责对公共 住房的建设提供长期的补贴。
美国房地产企业巨头的发展史值得借鉴
先应用于 高层建 筑 ，汉斯公 司有机会 始终参 与这些技 术 的发展 进程 ，并 逐步将 这些 技术商业 化。汉斯 还将许 多 原 先 只在 高档 写 字楼 等 公 共建 筑 应 用 的成 熟技 术 和 设 备 ，广泛 应用于 住宅项 目。 由于 技术 上的领 先 ，汉斯 有 效 避免 了产品 的同质化 ，拥 有了许 多同行所缺 乏 的独 特
大 能 力 原 则 ： 质 开 发 能 力 ，学 ＞创 新 能 力 和 以 人 为 本 品 － ｊ
立的商业 实体形 式运作 ，其最 高领导 由一位 既是公 司合 伙人 又是 公司执 行委 员会成 员的执行 副总裁担 任。一 方
面 通 过 建 立 科 学 严 谨 的 管 理 体 系 加 强 常规 管 理 ， 另 一 方 面 ，汉 斯 更 注 重 对 人 的 管 理 ， 公 司 从 不 会 因 为 市 场 低 迷 而 轻 易 裁 员 ， 良 好 的承 诺 把 员 工 与 公 司 联 系在 一 起 ， 使 他 们 能 以 公 司 利 益 为 自 己利 益 。 以企 业 家 和 职 业 经 理 人
技术优势。
市 开 发建造 了７ ０ Ｏ 多个 项 目 ，总建 筑￣ ２２ ０ ４ ０万 平 方 米 ，在境 外 １ 个 国家开 发 了１ ０ ６ ０ ５个房地 产项 目，包括
在 中 国 的 ３ 项 目 ， 总 建 筑 面 积 近 ４ ０万 平 方 米 ，在 已 个 ０ 开 发 的 ８ ｏ 个 项 目 中 ， 汉 斯 公 司 持 有 其 中 绝 大 多数 的 ０多
就坚持在 房地 产开发流 程 的各个环节 与一流企 业合作 。
对客 户而言 ，汉斯产 品最 具 有竞争 力 的内涵 特点是 ： 为
客户提 供技术 复杂、 设施先进 的高档 产品且 物有所值 的 产 品。在差 异化的 同时 ，公司倡 导成 本领 先原 则 ，由于 项 目建 成后 多为 自行 管理 ，汉斯 在产 品设计 时即充 分考 虑到 物业 未来 的营运 费用 。 由于营 运费 用 比较 低， 斯 汉
21世纪不动产
21世纪不动产发展历史1971年，美国加州，美国房地产的传奇人物、杰出的房地产经纪人――巴特莱尔(Art Bartlett)和费舍尔(Marsh Fisher)创办了21世纪不动产。
是美国Realogy公司旗下最大的不动产服务体系。
21 世纪不动产2022年进入中国，经过十余年发展，已成长为国内领先的房地产综合服务提供商，业务涵盖从前端到末端完整的房地产服务链条，包括二手房买卖与租赁，商业地产、新楼盘的策划、销售、租赁及咨询，房地产金融，房地产互联网，房地产基金，以及房地产品牌的特许加盟。
21世纪中国不动产(纽约证交所股票交易代码：CTC)于2022年1月登陆美国纽约证券交易所企业规模21世纪不动产是全球最大的专注于住宅市场的房地产特许21世纪不动产是全球最大的专注于住宅市场的房地产特许经营机构之一，覆盖了全球71个国家和地区，拥有约7800 经营机构之一，覆盖了全球71个国家和地区，拥有约7800 家加盟店和超过115,000名经纪人。
家加盟店和超过115,000名经纪人。
截止2022年月底，21世纪中国不动产在中国大陆地区已截止2022年6月底，21世纪中国不动产在中国大陆地区已发展了27个区域加盟商，覆盖全国31个主要城市，包括北发展了27个区域加盟商，覆盖全国31个主要城市，包括北京、厦门、郑州、温州、上海、深圳、大连、宁波、杭州、青岛、天津、成都、福州、武汉、昆明、西安、石家庄、沈阳、潍坊、烟台、乌鲁木齐、南宁、重庆、合肥、佛山、安阳、贵阳、太原、济南、徐州和南京。
体系内拥有1,470 安阳、贵阳、太原、济南、徐州和南京。
体系内拥有1,470 多家门店及超过17,600名经纪人和雇员, 多家门店及超过17,600名经纪人和雇员,销售信息系统中的房源量达740万余条。
房源量达740万余条。
企业理念21世纪中国不动产的核心价值是：提供消费者放心、省心的服务。
世纪中国不动产的核心价值是：提供消费者放心、省心的服务。
美国房地产发展史及现状
美国房地产发展史及现状
美国房地产发展史可以追溯至十七世纪，当时公开交易的出现见证了政府对地产投资
者的积极扶持以及对地价市场的控制——这也是美国房地产发展的开端。
在十八至十九世纪，经济增长的加快带动了土地交易的旺盛活动。
莱特兄弟的抵押贷款出现在十九世纪，
它使房地产加倍成为一种投资可行的财产。
二十世纪以来，出现了对房地产投资的兴趣，并由此引发了一系列的房地产法律的发展。
如在补贴和流动性方面，政府出台了一系列规定来支持投资者，关于土地管理、地税、土地发展等也出现了涉及法律法规，以支持房地产投资者把资金投入可行的项目上。
20世纪80年代以来，正好与各种网络平台技术的兴起同步，房地产市场可以给投资
者提供解决方案，方便快捷地实现网上房地产投资。
随着经济的发展，美国的住房市场也
在不断革新：先进的��美观的建筑设计、宽敞的公共活动场所，以及完善的物业管理体系，使得美国城市变得更加现代化，也推动了美国房地产市场的发展。
从近年来来看，美国房地产市场目前处于良性循环当中，受到外部因素（如税收政策、利率变化）的影响，一直处于比较稳定的水平，受到投资者的热烈欢迎。
2018年，美国房地产市场几乎达到了近几十年来的历史纪录高点，全美住宅销售额首次突破7.25万亿美
元的大关，达到7.54万亿美元，比2017年猛增8.8%。
总之，在美国，房地产投资被认为是一种成熟而安全的投资，无论是登记房地产投资
者还是境内房地产投资者，都在不断增多。
在房地产投资上，必须做好自身资产配置，不
断深入了解有关政策，发掘投资动向，管理走势，以及进入新时代房地产投资环境中的概
念与趋势，以最大程度地实现投资者的理财收益。
美国房地产发展史
美国房地产发展史
美国房地产起源于17世纪末。
在英国殖民统治期间，土地整理加上财产法都为美国房地产发展奠定了基础。
在1787年宪法颁布后，一系列房地产法都得到了规范。
到19世纪初期，人们开始把房地产纳入投资领域，把它作为一种财富储备。
随着工业化的发展，在纽约和其它主要城市的城市规划的影响下，房地产市场迅速扩张，20世纪40年代，美国联邦政府推行更为严格的财政政策，以扭转20世纪30年代的经济衰退，政府的财政政策推动了房地产市场的发展。
此外，社会发展也促进了房地产市场发展。
20世纪50年代，美国政府积极推动住宅建设和住房制度改革，许多城市社区获得了全面的住房改造，更多的家庭开始买房，这增加了房地产市场的发展。
直到20世纪80年代，房地产市场的发展受到信贷获得的推动，房地产价格持续上涨，导致了价格泡沫出现，引发了2008年经济危机。
今天，美国房地产市场依然保持稳定发展，但政府采取了更多有效的政策，如住房支持法案，为投资者提供更多的保护。
随着科技和金融业发展，未来美国房地产市场将继续发展。
美国房地产市场及房地产金融发展的历史回顾
作者： 葛瑛
作者机构： 中国人民银行上海总部,上海200120
出版物刊名： 浙江金融
页码： 73-76页
年卷期： 2011年 第1期
主题词： 房地产;金融体系;历史回顾
摘要：本文对美国房地产市场及房地产金融体系进行系统性回顾,以一个更为长期的历史视角考察次贷危机中的房地产市场波动。
美国房地产市场的发展,始终受到两个因素的推动：一是金融体系的发展,尤其是大萧条后确立的房地产金融体系框架以及80年代以后的金融自由化;二是政府的作用,＂居者有其屋＂的理念一直贯穿美国战后。
在这种模式作用下,房地产市场更容易与现代金融体系相结合,并反过来产生重大的影响。
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回顾美国房产发展史的重要阶段美国房产是如何发展的？自1923年以来固有的市场经济，美国房地产市场出现3个
明显的泡沫，特别是近期的次贷危机引发了全球危机。
美国房地产市场周期性发展的根本因素，取决于人口，利率和信贷，税收等多重因素。
过去100年来，房价呈现轻微上涨态势，与宏观经济密切相关，呈现出明显的周期性特征。
近一百年来，美国房地产行业保持了稳步上升的态势，符合宏观经济发展。
耶鲁大学的经济学家罗伯特（Case-Shiller）的房价指数（Keith Schiller）显示，房价自1890年以来上涨了约一半，不包括通货膨胀的影响。
美国房地产周期受到人口，利率等因素的影响。
虽然美国具有非常市场化的土地制度，以及更为完善的经济适用房和房地产税制度体系，但美国房地产市场无法摆脱周期的命运。
在房地产市场周期性波动的背后，人口，利率和信贷，税收等政策起了非常重要的作用。
二次大战之前，美国房地产业周期为18年。
1836-1925年，美国房地产行业每18年（或近18年）经历了危机，土地和房价变动最明显的趋势。
第二次世界大战的爆发使住房需求下降，房地产周期不计划。
随着第二次世界大战的爆发，美国由于男女人口因延迟结婚和家庭服务而形成，住房需求在1943年（长达18年）大幅下降，房地产业危机还没有爆发。
土地和房地产价格在美国继续上涨，土地和房价在1973年达到顶峰，这得益于战后对房屋需求的增长。
20世纪70年代以后，美国房地产短期波动幅度明显较小。
二十世纪70 - 80年代，美国房地产行业在-1979年和1973年至1989年分别经历了两个短期波动。
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20世纪90年代，美国房地产市场进入新一轮（1989-2007）。
美国进入90年代以来，美国房地产业健康发展尤其是9·11事件和网络泡沫泡沫破灭，美联储利率下调，利率在四十年来创下新低。
美联储逐渐降低基准利率宽松货币政策，房地产信贷机构继续放宽住房贷款条件，美国房地产市场快速扩张，导致2007年次贷危机爆发，此期间持续了18年。
责任编辑：Shelly Du
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