国内外物业管理有关情况介绍

一、与物业管理相关的几个定义：

（一）物业

物业一词最早为香港同胞所使用，其含义为：已经建成投入使用的各类房屋及其配套的建筑物、构筑物、设备、设施和场地（含绿化场地）。

（二）房地产

房地产一词的含义为：通过人类劳动建造的房屋，以及与房屋相关连的建筑物、构筑物、设备、设施和土地。也可以说，房地产是房屋财产和与房屋相关的土地财产的总称。

从以上含义可以看出，物业和房地产在主要方面属于同义词。如果说有所区别的话，则是物业的含义中明确地写出了“已经建成投入使用”的词汇。

（三）房地产业

房地产业的业务活动，贯穿房地产的全过程，包括组织房地产的开发建设，进行房地产的流通经营和中介活动，开展对投入使用房地产的服务管理，并由从事以上各项业务的单位组成房地产业。

（四）物业管理

物业管理系指对已经建成投入使用的各类房屋及与其配套的建筑物、构筑物、设备、设施、场地的维护、维修、服务、管理。

二、物业管理的主要服务项目：

一般来说，物业管理具体可以分为三大类别服务：

1．公共服务，它是为全体业主和租户提供的经常性服务，是所有住户都可以享受到的，贯穿于物业管理的始终。物业管理公共性服务项目有八个方面：

（1）清洁卫生：楼宇内公共楼道的公共地方的卫生清洁、垃圾清运以及经常性的保洁；

（2）绿化物日常维护：对绿化物进行定期修剪、施肥、更新；

（3）治安管理：设专职保安人员每天24小时巡逻值班；

（4）公共蓄水池维护：楼内公共蓄水池应定期清洗消毒；

（5）水电管理：对配电设备、水泵房及公共水电设施进行日常管理维修；

（6）排污设备管理：清疏和维修排水、排污下水管道、化粪池；

（7）高层楼宇增设的服务项目：配备专职电梯管理人员，搞好电梯维护、保养；

（8）根据需要增设的其他服务项目。

2．专门服务，它是为某些住户群体提供的服务。比如为高层住户24小时开启电梯，高层供水水泵、消防设备、发电房的维修保养等等。

3．特约服务，它是为满足住户特别需要而提供的个别服务。比如，代管房屋；预约定期上门清扫室内卫生；收洗衣物；代办购物，购火车、飞机票等；代请保姆，照看病人；代送小孩上下学、入托；代办各类商务以及住户委托的其他服务项目。经营是物业管理公司以管理区域内的条件为基础、以住户为对象所进行的经济活动，它是物业管理适应市场要求而必须具备的功能。由于具体条件不同，各物业管理公司的经营项目也不尽相同，但一般来讲，物业管理公司有其基本的经营项目：如物业租赁及物业信托经营；物业中介及物业估价；房屋及附属设施维修与改建工程施工；室内装潢设计及工程施工；家电、车辆及各类生活用品的维修服务；还可根据实际需要开展旅游、健身、商业、餐饮业、娱乐业等经营活动。

通常物业管理费包括公共和专门服务，如果是特约服务一般要另行收费。

三、国外的物业管理机构及主要特点：

物业由于使用期长，不可能采取一般商品出售时负责一两年保修期的办法，而是需要长期的维护维修服务管理，因而，一些专门为物业维护维修服务管理的机构应运而生。西方国家以社会化的物业管理机构为主，也有少量由单位自办的物业管理机构。

以美国为例，社会化的物业管理机构大体上分为两类。第一类是各种专业型的物业管理机构，主要有各种专业或者比较综合的维修公司、清洁公司、绿化公司、保安公司和服务公司。其中保安和服务公司业务，正逐步向独立的行业发展，是否归属于物业管理，存在着不同意见。由于美国分散居住独门独户的居民很多，不宜实行综合管理，而是由各独门独户的居民根据自己的需要，分别与上述有关的专业公司签订长期合同或临时委托，进行物业的专业管理。

美国还有一种综合型的物业管理机构，主要承担住宅小区和公寓楼的物业管理，即按合同规定的期限和内容，综合承担以上物业的维护维修，清洁绿化和保安等业务。国外的物业管理总结起来有五大特点：

（1）自负盈亏、自主经营的独立的物业管理公司发展迅速，政府公屋逐渐交由独立的物业管理公司管理，私人楼宇越来越多地委托专业的物业公司管理。

（2）物业的所有权与管理权分离。物业管理公司与业主的关系是雇用关系，业主通过招标或协议等方式选择物业管理公司，并认真考察公司的信誉、专业知识背景及管理、财务、法律水平、管理费用的高低以及社区活动能力。而物业管理公司饱受市场竞争的压力，必须注意其形象，不断改善经营管理，提高效率，尽量让业主满意，否则就会有被淘汰或被

解雇的危险。

（3）物业管理及收费标准由市场形成。政府一般不规定具体的收费标准，具体收多少管理费由业主（委托方）与管理公司（受托方）双方讨价还价决定，视市场供求状况、地区环境、房屋数量与质量、服务内容多少与深浅等情况而不同。

（4）各国（地区）的物业管理模式均结合自己国情，符合各自特点。如新加坡因土地资源稀缺而形成了政府统筹型的物业管理模式。香港则根据人多地少，物业供应由政府供应与市场供应“双轨制”而形成了房委会管理与物业管理公司管理相结合的管理模式。

（5）政府在物业管理中发挥了重要作用，但政府一般不直接干预物业管理收费的具体标准。政府多以详尽、完善的法律、法规规范物业管理各方面关系人的行为与责、权、利。

四、新加坡小区的物业管理

新加坡以它的清洁卫生、草坪绿化、环境优美誉满全球，这主要因为其管理工作很有实效：

1、物业管理组织系统健全。

新加坡物业管理统一归新加坡建屋发展局负责。该局下设36个区办事处，每个区办事处一般管理2至3个小区，每个小区拥有4000～6000个住户，区办事处管理住宅一般为10000～15000套（户）。

2、强化法治管理。

新加坡政府强调对居住小区进行法治化管理。物业管理部门编写了《住户手册》、《住户公约》、《防火须知》等规章，同时制定了公共住宅室内外装修、室外公共设施保养等规定，为物业管理法治化奠定了基础。例如对室内装修有非常严格的规定：政府出售的公共住宅，室内装修规定在领到钥匙之日起3个月内完成，此后3年内不准再进行第二次装修。同时规定住户装修须向建屋发展局申请装修许可证，由领有建屋发展局施工执照的承包商承包。装修户与承包商一起前往物业管理单位办理装修手续，并且缴纳一笔建筑材料搬运费和废物清理费。工程装修完毕，由住宅稽查员根据申请装修内容进行工程检查验证。为了保持建筑物的结构完整性和外观统一性并保证安全，对室内装修项目有严格规定：

①不准改变住宅主体结构（墙体、柱子、梁）；

②厨房、卫生间的磨石地板和墙壁瓷砖3年不准更换；

③室内管线、电源开关不准改变；

④楼房外观不准改变。