2012年全国房地产市场总结暨2013年展望(20121118)V3

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调控——地方政府对政策实施“微调”，主要集中在公积金贷款层面
今年以来，地方政府在政策执行环节反复持续试探中央的底限，虽然有个别地方由于反响过大 遭到中央叫停，但大多数城市的微调最终成行。 在众多调整渠道中，公积金贷款政策已成为成功率最高的调整渠道，众多城市在公积金上已经打 破了首套房、二套房首付的门槛。
-28.07
2012 7
2012 8
2012 9
2012 10
2012 11
2012 6 年 月
2012 7 年 月
2012 8 年 月
2012 9 年 月
2012 10 年 月
2012 11 年 月
年 月
年 月
年 月
年 月
年 月
房地产开发投资累计增速
商品住宅新开工面积累计增速
房地产开发投资单月增速
商品住宅新开工面积单月增速
数据来源：国家统计局
数据来源：国家统计
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特征2——销售指标11月由负转正，今年房地产市场销售规模再创新高已成定局
1-11月，全国商品房销售面积91705万平方米，同比增长2.4%，其中商品住宅销售面积增幅为 2.3%；全国商品房销售额53526亿元，增长9.1%，其中商品住宅销售额增幅更高达10.4%。 考虑到去年2011年年底的低位效应，预计今年全年销售规模在2011年基础上继续增长已成定局。
近几年来相当一部分三四线城市市场快速扩张，需求有过度释放迹象，今年以来发展延续性明显 减弱，交易量增长趋势放缓，相比明显不如去年同期。截止目前，1-11月累计成交同比仅为18%。 部分热点三四线城市风险较高，如鄂尔多斯近年来房地产市场炒作过头，其常住人口不到200万， 土地消化周期长达9.71年，市场严重供过于求。
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调控——中央层面坚持房地产调控基调不放松
3月14日
温家宝 两会答记者问
调控不能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混 乱，不利于房地产长期健康和稳定发展。
6月5日
住建部发言人
继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实。特 别是严格执行差别化住房信贷巩固调控成果。 各级财政都要按规定落实资金来源，切实加大资金投入。严格实施 差别化住房税收政策，加强交易环节和持有环节相关税收征管，抑 制投机投资性购房需求。
91,705.00 81,500.00
2012年1-2月 2012年3月
2012年4月
2012年5月
2012年6月
2012年7月
2012年8月
2012年9月 2012年10月 2012年11月 商品房销售额
商品住宅销售面积
商品房销售面积
商品住宅销售金额
数据来源：国家统计局 7
特征 3——一二线城市表现明显强于去年，前11个月交易量同比全线上涨
7月25日
财政部长谢旭人 全国财政厅(局)长座谈会
10月17日
温家宝 中南海经济形势座谈会
房地产调控初见成效，但依然不稳定，必须坚持调控政策不动摇。 调控手段，从长期讲还需要逐步完善，更加注重市场和法制手段。
12月16日
中央经济工作会议
加强和改善宏观调控，促进经济持续健康发展。继续实施积极财政 政策和稳健货币政策，还要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。
三四线
数据来源：CRIC 鄂尔多斯房地产市场 炒作过头，其常住人口不 到200万，土地消化周期 长达9.71年，市场严重供 过于求。康巴什大面积降 价，从去年的每平米均价 10000 元 暴 跌 到 了 现 在 9 的3000多元。 今年上半年，温州全 市商品房销售面积同比下 降47.4%；市区二手住房 总成交量同比下降58.6%， 而在7月份上旬，甚至出 现零交易量的情况。温州 市二手房均价比去年同期 下跌25.1%。
信贷
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特征 1——开发投资与新开工指标8月后触底回升，行业逐渐步入上行通道
2011年11月以来房地产开发投资与新开工面积累计增速
40
29.90 27.90 27.80 23.50 18.70 18.50 17.60 12.90 16.60 15.40 15.60 15.40 15.40 16.70
27.80 20.15 12.49 19.58 9.22 18.17 11.76 9.63 17.03 14.18 15.53 28.47
0
0
30 20 10 0 -10
0
0
2.61
0.00 -9.84 -9.13 -14.42 -18.89 -30.44
4.96 -9.41
6.32
0
0.00 -5.20 -7.90 -8.20 -10.70 -11.10 -11.10
2012年全国房地产市场总结
暨2013年展望
丁祖昱 易居（中国）控股有限公司 上海易居房地产研究院 先生 执行总裁 副院长 2012年12月
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目录 Contents
内容 一、调控进入第二阶段，市场呈现九大特征
二、行业集中度提升，利润率下降
三、当前行业发展面临三大问题
四、对房地产企业的六点建议
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一、调控进入第二阶段，市场呈现九大特征
东莞公积 金贷款二 套房首付 降至50%
深圳南京 清远中山 公积金贷 款首套首 付下降至 20%
宁波上 调公积 金贷款 额度
成都扩大 公积金贷 款范围 深圳上调 公积金贷 款额度
大连上 调公积 金贷款 额度
苏州公积 金首、二 套首付降 至20%、 50%
户籍
从化 入户 延期 政策
上海外地户 籍三年可购 第二套叫停 湖南省 首套利率优惠 无后续 河南省 首套利率优惠 无后续
1月
厦门 调整 普通 住房 标准
Байду номын сангаас2月
天津上海 调整普通 住房标准 芜湖契税 补助叫停
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
税收
沈阳武汉 调整普通 住房标准
公积金
沈阳河南 克拉玛依 上调公积金 贷款额度
南昌蚌埠 呼和浩特 郑州上调 公积金贷 款额度
芜湖临沂湖南 重庆上调公积 金贷款额度 沈阳重庆公积 金贷款首套首 付下降至20%
一线
二线
特征 4——三四线城市增长趋势放缓，部分热点城市风险凸显
2012年三四线城市商品住宅成交走势表（单位：万平方米，%）
级别 城市 常州 连云港 南通 泰州 徐州 芜湖 黄石 东莞 惠州 晋江 兰州 烟台 小计 2012年Q1 成交面积 同比 96 -34% 58 55% 15 -19% 12 -68% 36 -49% 41 13% 22 7% 80 -35% 59 -8% 10 -2% 6 -75% 40 122% 473 -22% 2012年Q2 成交面积 同比 137 42% 85 43% 16 -22% 33 18% 61 -35% 83 109% 31 135% 147 7% 96 18% 19 11% 19 412% 55 -6% 784 21% 2012年Q3 成交面积 同比 151 32% 101 17% 46 -26% 26 -3% 93 86% 64 48% 28 151% 171 23% 94 22% 31 22% 27 -5% 80 31% 912 26% 2012年11月 成交面积 同比 42 52% 33 86% 20 251% 8 -19% 27 68% 19 64% 15 44% 65 107% 27 90% 18 406% 18 154% 24 75% 317 87% 2012年1-11月累计 成交面积 同比 475 13% 314 41% 111 -3% 91 -17% 244 -5% 229 61% 104 71% 522 8% 305 16% 96 57% 80 10% 223 34% 2794 18%
万平方米 2012年以来全国商品房、商品住宅销售面积与金额累计值走势 亿元
100000 90000 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0
53,526.00 44,783.00
60000 50000 40000 30000 20000 10000 0
-20 -30
-13.44 -12.90-12.70 -24.76
0
0 2011 11 年 月 2011 12 年 月 2012 1 年 月 2012 2 年 月 2012 3 年 月 2012 4 年 月 2012 5 年 月
-40 2011 11 2011 12 2012 1 2012 2 2012 3 2012 4 2012 5 2012 6 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月
房地产开发投资累计增速在8月份出现反弹迹象，三季度开始趋于平稳，11月再次出现回升势头； 新开工面积累计增速也在8月份触底回升，到9月份增速下降的势头得到缓减。从新开工面积单月 增速来看，11月份新开工增速创今年新高，基本宣告行业步入上行通道。
2011年11月以来房地产开发投资与新开工面积单月增速
分阶段来看，今年一季度一二线城市市场普遍仍处于低迷状态中，而随着政策面的逐步好转，市 场交易量自二季度开始明显反弹，一二线城市二、三季度交易量同比增幅显著， 11月一二线城市交 易量再次强势反弹，同比增幅都在1倍以上，楼市呈现翘尾行情。 前11月一二线城市交易量分别增长了33%和22%，尽管调控依旧，但总体表现仍要好于去年。
鄂尔多斯 空无一人的高档别墅区
温 州 楼盘打对折也无人问津
特征 5——重点城市二手房市场成交同步回暖
2012年以来，北京、上海、深圳等重点城市二手房市场交易量同步回暖，其中广州交易量增幅达 到47%，上海和苏州的增幅也在30%以上，究其原因，首套房利率优惠等宽松政策对一、二手房市 场的利好作用是相同的。 重点城市中惟有深圳今年二手房交易量出现萎缩，究其原因，去年下半年深圳针对二手房市场出 台新政，二手房交易缴税以交易中心指导价为税基，导致交易成本大幅明显增加，深圳自去年下半年 以来二手房市场成交持续低迷。