城市进入取地策略
土地资源错配、空间策略互动与城市创新能力
第35卷第4期2021年4月Vol.35No.4Apr.,2021中国土地科学China Land Sciencedoi：10.11994/zgtdkx.20210415.085459土地资源错配、空间策略互动与城市创新能力安勇打赵丽霞2(1.山西财经大学金融学院，山西太原030006;2.山西大学商务学院，山西太原030031)摘要：研究目的：以中国273个地级及以上城市为研究对象,探讨土地资源错配及其空间策略互动对城市创新能力的影响机制。
研究方法：时变引力空间权重矩阵、空间自滞后模型。
研究结果：土地资源错配及其空间策略互动对城市创新能力具有显著的抑制作用；机制检验发现，扭曲地方政府支出结构、破坏城市制度环境、抑制城市创业活力以及挤出企业R&D投入是4条重要的传导渠道；异质性分析表明，土地资源错配及其空间策略互动对不同区域城市、不同行政等级城市以及不同类型城市群的作用效果存在显著差异。
研究结论：应完善官员政绩考核机制，加快推进财税体制改革，从根源上遏制地方政府“以地谋发展”模式；应推进土地市场化改革，提升土地资源配置效率；土地治理应遵循因地施策与城市联动相结合原则。
关键词：土地经济；创新能力；空间自滞后模型；土地资源错配中图分类号:F301文献标志码：A文章编号:1001-8158(2021)04-0017-091引言创新是引领发展的第一动力。
伴随中国经济步入高质量发展阶段，技术创新的重要性日益凸显，已然成为推动经济增长质量稳步提升的核心动力。
改革开放以来，各级政府、科研机构和企业对技术创新的重视程度逐步深化，中国创新能力得到了长足进步。
2018年，中国R&D研究人员全时当量为438.1万人年，稳居全球首位，R&D经费投入强度达到2.19%，逐年稳步上升，伴随高R&D投入，中国创新产出也屡创新高，2018年发明专利申请量154.2万件，其中授权量43.2万件，均居世界第一①。
城市更新统筹下线路型TOD_综合开发规划探索——以深圳地铁10_号线东莞凤岗段为例
1 引言改革开放以来，珠三角地区以镇、村推行的自下而上的城镇化模式造成可建设用地快速消耗、城乡土地空间混杂且低效的问题，因此珠三角城市较内地更早进入存量更新时代[1]。
2009年，广东省出台“三旧”改造政策着手解决珠三角地区存量建设用地更新。
另一方面，珠三角地区也最早开始建设跨市级行政区城际轨道网络，并同步探索轨道站点片区综合开发的制度与模式[2]。
TOD 综合开发模式旨在最大化发挥轨道交通价值、促进站点周边高品质再开发以及保障轨道交通建设资金筹集[3]，珠三角多个城市均出台了相关政策推动TOD综合开发，并通过实践积累了较为成熟的经验[4]。
珠三角地区的TOD 综合开发有几个基本特征：（1）珠三角TOD 规划政策的出台时间与城市更新同步，TOD 规划本身担负片区城市更新统筹的职能；（2）TOD 综合开发规划是多级政府目标协调、多开发主体利益协调摘要：近年来，借助轨道交通建设契机促进城市产业升级、提高生活空间品质成为大城市的普遍共识。
随着我国城市进入存量提质阶段，如何通过TOD 与城市更新的耦合更大发挥轨道价值成为当前规划关注的重点。
虽然珠三角地区当前的城市更新单元模式与站点层面TOD 综合开发模式已取得一定效果，但是还存在多站产业定位不协调、更新程序无序化、偏重经济利益等问题。
因此，编制线路层面的TOD 规划以统筹多各站点片区的城市更新显得尤为必要。
本文将针对既有问题，探索线路片区产业目标统筹、空间结构统筹、公共配套统筹、更新利益统筹与土地融资统筹等五方面的更新策略，以期实现轨道交通带动沿线片区产业转型、整体品质改善的目标。
关键词：TOD；城市更新；更新统筹；轨道线路；综合开发；东莞Abstract: It has become a common consensus in major cities to promote the upgrading of urban industries and improve the quality of living space with the opportunity of rail transit construction. As China's cities enter the urban regeneration phase, current planning focuses on how to bring the value of the transit into play through the coupling of TOD and urban regeneration. Although the current urban renewal unit model and site-level TOD integrated development model in the Pearl River Delta region has achieved certain success, there are still problems such as the uncoordinated industrial positioning of multiple sites, irregular renewal procedures and a bias towards economic interests. It is therefore essential to prepare a TOD plan at line-level to co-ordinate the urban regeneration of the various station areas. This paper explore five urban regeneration strategies for integrated TOD development at the line level, including coordination of industrial objectives, spatial structure, public service facilities, regeneration benefits and financing, in order to achieve the goal of industrial upgrading and space quality improvement of the area through rail transit.Keywords: TOD, Urban renewal; Renovation and integration; Rail lines; Integrated development; Dongguan的统筹平台，城际轨道TOD 承担省、市协调职能[5]，城市轨道TOD 是市级行政区内轨道建设主管机构与区、镇/街的合作平台[6]；（3）除遵循TOD“3D”等规划设计原则之外，东莞等城市TOD 综合开发规划还担负为划定轨道建设融资土地规划的职能[7, 8]；（4）这些已开展的TOD 规划多为站点层面的规划，针对轨道线路沿线或区域轨道线网的TOD 规划实践探索还相对较少。
走出去,为了更大发展——省房协召开“跨区域投资模式与城市选择”课题研讨会
协 会在 杭 召 开“ 地 产企 业 跨 房
区域投 资模式 与 城市 选 择 ” 课
《 地产 企 业 跨 区域经 验 总 结 房
与投资模式研究》《 三角 、 、长
珠 三 角 、 渤 海三 大经 济 区高 环 度地 产 市场 比较研 究》 《 长 、泛
中心 的课 题成 果 汇报 。 据 介
绍 ，浙 江 省房 地产 业协 会 、 浙 江 大 学房 地 产 研 究 中心 和 浙
目的 在于应 用。如何利 用？他
提 出 了三条 意见 ： 一是 要 学 习
优 秀企 业 跨 区域 发 展 的 先 进
江 省浙 信房 地 产有 限公 司 ， 于
２０ ０ ９年 ３月 开 始 联 合 进 行 “ 地产 企业 跨 区域 投 资模 式 房 与城 市选 择 ” 题研 究 。 历 时 课
究 》 等 ４个 研 究 成 果 和 一 篇
总 报 告。
会议 认 为 ， 次课 题 在 理 本 论研 究 上有 突破 ， 对企 业 跨 区
域 发 展 实 践 具 有 现 实 指 导 意 义 。深入 翔 实 、 有理 有 据 的研 究成 果 ，使 与会 者 受益 匪浅 ，
也 极 大地 启 发 了大 家 的思 路 。
情况 ： 是 考虑 本地 土地 市场 一
竞 争 激 烈 ， 来 大鳄 们 纷 纷参 外
遇， 因地而用。囫
（ 刊 编辑部 ） 本
内 房 地 产 市 场 形 势 发 生 了 巨 大变 化 ， 区域 投 资 的不 同 战 跨
略 表现 出 了显 著 差 异 ， 以适 所 时 总 结 ，提 供 经 验 借 鉴 和 指 导 ， 仅 有助 于房 地 产企 业 提 不
拿地即开工 名词解释-概述说明以及解释
拿地即开工名词解释-概述说明以及解释1.引言1.1 概述在房地产开发领域，拿地即开工是一个非常常见的词汇和行业术语。
拿地即开工指的是当开发商成功获得土地使用权并开始对其进行开发和建设工作的过程。
这一阶段被认为是项目成功启动的标志，标志着开发商着手实施规划和设计，并投入大量资源和资金来建设新的房地产项目。
拿地即开工实际上是一个多步骤的过程，它包括了规划、设计、准备和施工等环节。
首先，开发商需要进行详细的市场调研和规划工作，确定项目的定位和市场需求。
然后，他们将与相关政府部门进行土地出让和竞拍，以获得优质土地使用权。
一旦土地转让手续完成，开发商就可以正式开始项目的设计和准备工作，如土地平整、基础设施建设和环保等。
最后，一切准备就绪后，开发商将启动实际的建设工作，投入资金和人力资源，开始建设房地产项目。
拿地即开工作为房地产开发的关键阶段之一，对项目进展具有重要意义。
它标志着开发商对项目的真正承诺和投入。
只有在拿地即开工后，开发商才能开始真正地将项目变为现实，并最终交付给消费者。
此外，拿地即开工的成功与否，也会直接影响项目后续工作的顺利进行，包括施工进度、销售推广和资金回笼等。
综上所述，拿地即开工是房地产开发过程中不可或缺的重要环节。
它代表着开发商对项目的决心和承诺，标志着项目的成功启动。
拿地即开工的过程是一个多层次的计划和准备工作，它对项目后续的进展和成功具有至关重要的影响。
1.2 文章结构本文主要从以下几个方面对"拿地即开工"这一名词进行解释和深入探讨。
文章结构如下：第一部分引言在引言部分，我们将概述本文的研究背景和目的，引发读者对"拿地即开工"这一名词的兴趣，并为后续的论述做好铺垫。
1.1 概述在这一部分，我们将简要介绍"拿地即开工"这一名词所代表的含义，并对其在房地产行业中的重要性进行初步探讨。
1.2 文章结构本部分将详细介绍本文的整体结构安排，为读者提供全局认识。
城市发展与土地集约利用
城市发展与土地集约利用城市化是现代化的必然趋势，发展中国家尤其不可避免。
中国是世界上最大的发展中国家，城市化已进入高速增长期。
因此，城镇用地的空间拓展将日益成为现在及未来几十年中国土地利用变化的主要特征。
然而城市土地是有限的，而人口增长和经济发展对建设用地需求势必将进一步增长。
为缓解这一矛盾，只有采取有效措施，优化土地利用结构，提高城市建设用地利用的集约度和效益，才能实现既保护耕地和其他农用地，又满足各类建设发展需求。
1. 目前城市建设用地存在的问题我国目前正步入城市化加速发展时期，加快推进城市化进程是我们的必然选择。
但在加快城市化的同时，应认识到我国城市土地利用方式还比较粗放，集约化程度低，占用耕地过多，主要存在以下三方面的问题。
1.1长期忽视城市土地内涵挖潜，走了一条外延扩张式的发展道路由于制度安排、税收设置等诸多因素，造成城市郊区土地开发成本低廉，而城市中心由于拆迁面过大而成本相对较高，以经济效益最大化为出发点的开发商必然愿意占用郊区农田搞土地开发。
同时，地方政府通过从农民手中低价征地进行一定的初期开发后，再卖给开发企业或开发商，采取这种方式来增加财政收入与城市建设资金，导致城市发展普遍采用不断向外扩张的发展模式。
这种扩张式的发展模式的外部性和内部性均不经济：其外部性不经济表现在加剧了占用有限的耕地资源，在郊区大量开发住宅，造成对城市绿色带的蚕食和对生态环境的破坏，加重了城市交通和居民上班的负担；其内部性不经济表现在开发郊区不利于旧城改造，大量的危旧房不能得到修缮和改造，可能导致旧城区社会问题的发生。
1.2城市土地资源配置不合理，土地利用效率不高多年来大多数城市存在用地功能配置不尽合理的问题，普遍存在“散”和“乱”的现象；各类用地比例失调，城市生活质量偏低；土地的容量潜力未得到充分发挥，城市用地容积率普遍偏低。
许多单位存在土地使用不当和土地使用不足的问题。
一方面土地使用不当，如城市中许多黄金地段被大量的工厂、机关占据，土地价值得不到充分体现；另一方面土地使用不足，在某些特定地段上，许多开发单位多征少用或征而不用，造成土地闲置。
房地产-城市进入性研究 - 霸州市场
项目名称
建筑面积 （万㎡）
容积率
产品形式
当期供应 （套数）
主力面积
赠送率
精装
联排
2040
128—220㎡
60%
毛坯
温泉新都孔雀城
85
0.9
叠拼
720
97-100㎡
28%
毛坯
裕华西道189号 恒天枫溪郡
16
1.8
35
0.79
高层 高层 洋房 联排 叠拼
1040
68-160㎡
1389
202 60
89-139㎡
41-55万
15
11
2.2
高层
—
89-126㎡
6000
54-75.6万
—Leabharlann 321.99高层、洋房
2800
29-145㎡
7000
20-116万
—
三、市场格局
2、区域性小结：
政府新区内项目多为大型房企以及本地较为有实力的企业开发，
项目定位偏向中高端，大多数项目整体规划不大，以精致的 改善型产品为主兼顾刚需客群。初始定价偏高，开盘量
赠送率
—— —— —— —— —— ——
精装
毛坯 毛坯 部分精装 毛坯 毛坯 毛坯
霸州市场环境
2、区域在售产品情况汇总
霸州政府新区 区板块竞争
区域内标杆项目月均去化142套，区域内房源基本售罄剩余部分房源都 存在土地纠纷而不能出售，截止目前区域均价涨至7000元/平米 区域内去化总价高层44-75万，洋房75-120万
主力面积
均价 （元/㎡）
总价区间
月均去化
68-108㎡
7500
51-120万
完整版)国内外城市地下空间开发利用现状及发展趋势
完整版)国内外城市地下空间开发利用现状及发展趋势国内外城市地下空间的开发利用现状及发展趋势1.国外城市地下空间开发利用现状及发展趋势自1863年英国伦敦建成第一条地下铁道以来，现代城市地下空间的开发利用进入了一个高峰期。
20世纪后，大城市陆续修建了地下铁道，改善了城市交通服务，促进了商业的繁荣。
然而，从七十年代中期起，发展势头渐趋平缓。
现在，国外城市地下空间的开发利用主要基于经济、地理、社会和城市等方面的因素。
1.1 国外城市地下空间开发利用现状发达国家如日本、美国、欧洲等在城市地下空间的开发利用方面成就较高。
1.1.1 日本城市地下空间开发利用现状日本国土狭小，城市用地紧张，因此地下空间的综合利用比北欧等国家起步较晚。
但是，日本已经居世界领先地位，建设了许多地下街道、地下车站、地下铁道和地下商场。
其中，地下商业街的规模越来越大，设计指标越来越高，抗灾能力也越来越强。
同时，国家已经形成了一整套较健全的地下商业规划和设计质量方面的法规。
1.1.2 美国城市地下空间开发利用现状美国的城市地下空间开发利用主要集中在大城市的市中心区域。
其中，纽约市的地下空间利用最为广泛，包括地下铁道、地下商场、地下停车场等。
此外，美国在地下空间的利用方面也有一些创新，如在旧金山建设了地下水库，以储存城市的饮用水。
1.1.3 欧洲城市地下空间开发利用现状欧洲的城市地下空间开发利用主要集中在北欧国家和瑞士等地。
这些国家的气候寒冷，因此广泛的城市地下空间开发形成了一个四季温暖的地下世界。
在城市中心区域，地下商业街、地下车站等设施也很常见。
同时，欧洲在地下空间的利用方面也有一些创新，如在瑞士的洛桑市建设了地下垃圾处理站，以解决城市的垃圾处理问题。
2.国内城市地下空间开发利用现状及发展趋势国内城市地下空间的开发利用起步较晚，但是在近年来也有了一些进展。
目前，国内城市地下空间的开发利用主要集中在大城市的市中心区域，包括地下商业街、地下车站、地下停车场等。
我国城市地下空间用地分类与利用特征
412024.02 / The Vitality and Utilization of Urban-Rural Public Space 城乡公共空间活化与利用地下空间发展特征，对于理解我国不同城市地下空间利用特征、高标准建设城市地下空间具有重要意义。
1 城市地下空间用地分类城市地下空间是对地下空间概念的延伸[1]，从城市规划的角度来看，城市地下空间是通过地下空间开发潜力评价后具备开发可能的空间资源，既包括具备开发可能但尚未开发的部分，又包括已利用的部分，可以理解为城市规划区范围内地面以下已经形成的或尚未开发但在现有技术条件下可开发的。
本文所研究的城市地下空间就是这部分地下空间。
当前各地区地下空间用地分类标准尚不统一，导致地下空间难以实现统一管理。
2020年自然资源部印发《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（试行）》（下文统称《指南》），《指南》适用于国土调查、监测，国土空间规划、用途管制、耕地保护，以及土地审批、供应、管理等自然资源管理的全过程[2]，因此地下空间的地类划分必须充分对接《指南》。
本着科学、简明、并列不交叉的原则，以承载功能作为主要依据，在划分用地类型时对于与地上空间承载功能一致的沿用《指南》，参考《指南》和地下空间工程和地下空间设施分类，将城市地下空间分为7个一级类、15个二级类及多个具体设施，分类结果如表1所示。
2 我国城市地下空间开发利用现状2.1 我国城市地下空间开发利用总体状况我国城市地下空间开发始于20世纪50年代，以人防工程建设为主[3]，1978年第三次全国人防工作会议提摘要 随着国土空间规划体系的建立，统一国土空间用地分类，对于国土资源的规划管理十分重要。
城市地下空间规划一直是规划体系中的薄弱环节，用地分类的不统一导致各地地下空间规划管理面临困难。
文章结合国土空间规划用地分类标准，对地下空间用地进行地类划分，并通过梳理调查国内主要城市地下空间开发利用现状，研判我国主要城市地下空间发展特征，提出当前地下空间开发面临的共性问题和管理难点，并给出策略建议。
试论城市更新改造中存在问题及解决策略——以河北省邯郸市旧城改造实践为例
试论城市更新改造中存在问题及解决策略——以河北省邯郸市旧城改造实践为例发布时间：2023-02-02T03:10:18.624Z 来源：《城镇建设》2022年8月16期作者：郭思学[导读] 进入二十一世纪以来郭思学河北工程大学建筑与艺术学院，河北邯郸 056107 [摘要]进入二十一世纪以来,尤其是党的十八大以来,我国经济社会高速发展,城乡面貌发生了翻天覆地的变化,每个城市的建设规模都增长了几倍,甚至几十倍。
城市规模在扩张新建的同时，也伴随着老城的提质改造建设，在城市的旧城改造建设中出现了一些问题，这些问题隐蔽性强，但影响深远，随着城市的经济发展而逐步显现。
以河北省邯郸市旧城改造为例，总结城市旧城改造中的经验教训，为我们的城市管理者和建设者提供参考。
[关键词]城乡规划；旧城改造；运营；提质进入二十一世纪二十多年以来，我国社会经济发展逐步驶入快车道，城乡面貌发生了翻天覆地的变化，最显著的是城市规模大幅扩张，城市聚集效应进一步显现。
我国城市建设的大幅扩张主要有三种方式，第一种是整体式，政治、经济、民生等功能区发展完善为主要方式的规划建设；第二种是分布式，以各级各类经济开发区、高新科技开发区等规划建设为补充的建设；第三种是针灸式或微创式，城市旧城提质改造建设。
在这三种城市发展的方式中，以城市旧城提质改造建设任务最重，情况也最复杂，所需要面对和解决的矛盾也最激烈。
改革开放几十年来，各地都在大力发展经济，每一个城市都在进行大规模的建设，我国城乡规划建设经验从无到有，属于摸着石头过河经验不足，而且对我国经济发展的速度估计不足，对我们社会主义国家初心使命定位不清，这就造成了在城市旧城提质改造中制定的政策缺少前瞻性，采取的措施不得力缺乏可操作性，考虑问题不全面缺乏系统性。
站在历史的今天，反思我们的城市建设尤其是旧城提质改造建设实践，其中所产生的一些消极影响逐步显现，为城市的管理者和建设者敲响了警钟。
下面以河北省邯郸市旧城提质改造实践为例，进行详细的说明。
房地产公司拿地因素分享
房企拿地的三大影响因素思考结合成本培训西安学习心得集团对我产品研发中心进行相关系统培训，通过两日之培训，对于设计具体细节，每个人想法都不尽相同，通过课间及课后休息时间，与讲师交流，对其所途经城市，合作开发商了解相关信息，对于近期我集团异地拿地，初步有如下思路，现通过课后总结，将心得与公司共同分享。
拿地是一个系统工程，横向纵向关系复杂，涉及到的方面很多。
本文从企业因素，城市因素，项目研判三个方面，全面系统分析影响拿地的因素。
一、影响拿地的因素之企业因素1.公司战略从公司整体发展角度，是否要进入一个区域，进入一个城市，是否要扩大在该城市的市场占有率。
这方面需要重点考虑的是做好城市领先和城市数量的关系，尽可能的把更多的城市做成根据地。
2.土地储备一是从土地储备总量上是否充足，能否支持未来几年的可持续发展，特别是对上市公司而言，由于拿地到竣工确认收益至少需要三年，因此土地储备必须保证未来三年的业绩支撑。
二是从土地储备结构上是否合理，是否一线、二线、三四线布局合理，是否市区、近郊、郊区分布合理，是否高端、改善、刚需有效组合等等。
3.资金情况公司的资金是否充足，募集资金的能力与成本如何？如果资金充足亦或过剩，募集资金的能力强，而项目开发的预期收益率高于资金募集成本，那么增加项目土地储备可以增加公司的利润的，应该合理利用融资增加土地储备。
4.溢价能力公司在品牌、产品、营销等是否能在某一区域或某一类产品上实现较高的溢价，如果具有较高的溢价能力，那么不仅项目的潜在收益较高，而且公司也有较高的机会获得该项目。
反之，如果公司的溢价能力有限，不仅是收益水平低，实际上公司通过公开方式投的土地的几率也很低。
其中政府关系也是公司实现土地向下溢价的一项重要资源。
5.成本控制公司取得土地的成本不应该高于周边土地的价格（除非公司的溢价能力极强），即谨慎对待地王项目，如果公司获得土地的成本低于市场水平，或是市场的土地价格存在刚性，易升难降，则土地成本风险较低。
复地战略三部曲的
复地战略三部曲的“风险规避”策略我们在研究复地如何做大做强时，发现其清晰的战略三部曲——即资本化、全国化、双核化。
而在这三部 曲中，复地正好将外部市场风险防范于未然，提前规避或降低了复地整体经营的风险。
房企如何做大做强，战略很重要，但问题是中国房企90%都没有真正的战略规划，大多数房企将战略 规划职能放在投资拓展部，并多年奉行从“土地扩张”中获得中短期超额利润，最终使企业战略沦为到底是 “指哪打哪”还是“打哪指哪”的玩笑之挣。
但于复地，我们在研究其如何做大做强时，却发现其清晰的战略 三部曲——即资本化、全国化、双核化。
而在这三部曲中，复地正好将外部市场风险防范于未然，提前规 避或降低了复地整体经营的风险。
一、资本化（2004年）——规避资金贫乏风险，利用资本化迅速做大做强在日渐明显的“大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼”的地产生态链中，企业单纯依靠自有资金和银行借贷很难迅速做 大做强，房地产经营最大的风险也是“缺钱”的风险，利润不足或是现金流断裂而最终破产的房企数不胜数。
但复地通过企业资本化演变却基本解决了“融资难”问题：一是复地背靠资本运作大鳄——复星集团，作为 复星的嫡系，复地每在资源需要时，总能得到复星的资助；二是复地早在2004年就在摩根士丹利保荐下完 成香港 H 股的上市，并相继募集17亿、4.05亿和6.84亿巨量资金，更重要的是，复地凭借资本市场约束和 规则快速提升了企业管理抗风险能力，如今，复地又启动回归 A 股的战略举措，无疑在资本市场的融资实 力还将继续加强；第三是借助股权融资等手段，吸引海外基金，创造银企合作的更多机会，比如2004年复 地雅园与摩根士丹利合作，2005年复城国际与荷兰 ING 合作等。
二、全国化（2005年）——规避调控和行业周期风险，全国化战略做大做强2005年，复地在立足上海的基础上，已初步完成了全国化战略布局，并提出了三大区域战略圈。
首先，以 上海、北京为代表的一线城市是复地的核心目标；其次是区域中心城市，如武汉、重庆、天津等；第三是 长三角地区，如以上海为中心辐射的南京和无锡等城市。
项目拿地策略.ppt
公司重点关注项目
土地一级开发的模式
北京模式 重庆模式 云南模式 武汉模式
公司重点关注项目
北京土地一级开发模式 北京市目前为政府主导型和企业主导型两种土地一级开发模式并存。
政府主导模式
企业主导型模式
公司重点关注项目
重庆土地一级开发模式
典型的政府主导型模式
土地一级开发的主体是市政府，代表市 政府实行一级开发的机构是九个国有控 股集团(城市建设、高速公路、高等级公 路、水务、地产、水利投资、开发投资 集团、渝富)。
土地招拍挂制度
土地招拍挂制度是国家土地资源出让、买卖的招标、拍卖、挂牌制度的简称， 具体是指国家在土地出让或者买卖程序中的“招标”“拍卖”“挂牌”交易的 政策或规定。
该方式作为我国经营性用地出让的指定方式，对规范土地市场、提高政府 的对城市土地的管理水平、促进房地产市场的有序发展等方面都有着重要意义。
公司重点关注项目
土地一级开发项目
2010年11月11日11时58分，承德市人民政府与利海集团在承德市政府办 公楼举行了简短而隆重的仪式，双方正式签署了承德新城15平方公里合作开发 框架协议。
承德市政府与利海集团合作开发承德新城15平方公里框架协议的签订是利海 继雁鸣湖国家级生态文明示范区之后，第二个“一级开发与二级开发”联动的 项目。
◆在一级市场的博弈中，往往地方政府更能和开发商有共同的大利益，他们的 分歧仅仅是相互分多少的问题，两者都一起打如何在非竞争环境中获得国家土 地收益的主意，因此，开发商要用好地方的政策，同时要很技巧地规避国家大 的法律法规的约束。
项目拓展拿地方式及应注意问题
土地一级现状和存在的问题
目前国内一级土 地开发存在的问 题
公司重点关注项目
城市选择的策略范文
城市选择的策略范文经济因素是城市选择的重要考虑因素之一、人们通常会考虑城市的消费水平、薪资水平、就业机会等经济指标。
比如，对于求职者来说，选择一个就业机会较多且薪资水平较高的城市是较为合理的选择。
另外，城市的经济基础、发展前景以及是否有良好的商业环境等也是经济因素的考虑。
教育因素是家庭选择城市时较为重要的考虑因素之一、人们会考虑城市的教育资源是否丰富、教育质量以及教育机构的声誉等。
良好的教育资源可以提供良好的学习环境，培养孩子的能力和素质，因此这一因素对于家庭来说是非常重要的。
医疗卫生是城市选择的另一个重要考虑因素。
人们通常会考虑城市的医疗资源是否齐全、医疗设施是否先进、医疗水平是否高等。
优质的医疗资源可以提供更好的健康保障，特别是在紧急情况下，拥有良好的医疗服务可以提供更及时的救治。
生活环境是城市选择的一个重要方面。
人们会考虑城市的自然环境、气候条件、污染状况等。
一般来说，人们更倾向于选择环境优美、空气清新且污染较少的城市作为居住地。
交通便利是城市选择的另一个重要考虑因素。
人们会考虑城市的交通网络是否发达、交通容量是否足够等。
优质的交通网络可以缩短出行时间，提高生活便利性。
社交环境也是城市选择时需要考虑的因素。
人们会考虑城市的人文环境、文化氛围、社交机会等。
优质的社交环境可以提供更多的拓展和发展机会，丰富人们的生活。
以上是城市选择的一些常见策略和考虑因素。
不同的人在选择城市时可能会对上述因素给予不同的重视，因此，城市选择的策略是因人而异的。
无论选择哪个城市，都需要权衡各种因素，根据个人的需求和目标做出最适合自己的决策。
农村包围城市的历史意义
农村包围城市的历史意义
农村包围城市是指农村地区的农民和工人群众联合起来，进一步发动和组织农村包围城市的阶级斗争。
这一策略被毛泽东提出并成功应用于中国共产领导的人民革命中。
农村包围城市的历史意义主要体现在以下几个方面：
1. 阶级斗争形势的转变：农村包围城市战略的实施，标志着中国革命进入了一个新的阶段。
以农村为根据地，发动群众，以农村地区的动员力量逐渐向城市渗透，使革命取得了一个重大转折。
2. 推动土地革命：农村包围城市战略是中国土地革命实践的核心。
通过农村包围城市，农民和工人群众得到了有力组织和武装，成功推翻了封建地主阶级的统治，实现了土地革命。
这为中国农业经济的发展和农民权益的保护奠定了基础。
3. 形成人民武装力量：农村包围城市战略的实施，使中国共产能够组织和武装广大群众，创造出了人民军队这一强大力量。
通过人民军队的发展壮大，中国革命取得了胜利，成功推翻了蒋介石的国民政权，建立了中华人民共和国。
4. 启示国际共产主义运动：农村包围城市战略的成功经验启示了国际共产主义运动，成为世界范围内的左翼政治斗争的重要参考。
这一战略的成功推动了许多国家和地区的革命，进一步推动了世界革命的进程。
总之，农村包围城市的历史意义在于标志着中国革命的转折点，推动了土地革命
的实现，形成了中国革命的武装力量，同时也为国际共产主义运动提供了宝贵的经验和启示。
高中地理“人地协调观”培养策略
“人地协调观”是指人类与地理之间协调关系的认识和理解，包括地对人的影响、人对地的影响、人与地的协调发展等多方面。
在地理学科教学中培养学生“人地协调观”，对全面提升学生学科核心素养有重要促进作用。
人与地的协调发展是地理学科教学的核心内容，在教学过程中，教师要注重培养学生自然观、人口观、环境观、资源观、发展观，进而有效提升学科教学品质。
一、创设情境，启动“人地协调观”思维情境教学是最为常见的教法应用，教师在具体设计和展示时，要有观照意识。
地理学科教学内容众多，教学情境设计要让学生通过情境引导直接进入学习核心，自然建立“人地协调观”。
学生学力基础不在同一水平线上，因此教师在情境设计时，要增强情境设计的普适性，让更多学生都能够顺利进入地理学科学习，赢得“人地协调观”培养主动权。
教师可以选择问题情境、媒体情境、案例情境、故事情境等，引导学生顺利进入学习核心。
在教授人教版高中地理必修二“人口的合理容量”相关内容时，教师先甘肃省白银市平川中学 康庆琪利用多媒体展示一组图片信息：“这些图片是发达国家和发展中国家的生活对比，认真观察这些图片，你能够从人口数量这个角度展开分析吗？发达国家和发展中国家生活水平为什么差距巨大，这与人口控制有哪些关系呢？”学生开始观察这些图片，很快就有信息回馈。
在课堂讨论环节，学生根据自己掌握的学科知识，对相关问题进行专业解读：“发达国家人口增长缓慢，甚至出现了负增长，人均收入就更高，占有资源也就更多；而发展中国家，本来基础较差，其人口增长更快，人均占有资源就更少，生活水平难以提高。
因此，控制人口合理增长，这应该成为基本国策。
”教师对学生的专业分析做出积极回馈，对合理控制人口问题进行科学阐释，重点强调“合理容量”问题。
教师利用多媒体图片进行直观引导，将学生带入特定学习情境之中。
学生对图片进行观察时，能够产生鲜明的对比感。
发达国家和发展中国家处于不同的生活水平。
中国属于发展中国家，从学生分析中可以体会到，学生大多能够客观地看待人口问题。
城市土地管理体制：变迁、缺陷及完善
城市土地管理体制：变迁、缺陷及完善新中国成立之初，我国实行的城市土地政策是土地国有化，改革开放以后，国有土地可以有偿征用。
但是我国城市土地管理体制在改革过程中仍然存在着很多问题。
本文首先介绍了城市土地管理体制的变迁过程，指出城市土地管理体制存在的种种缺陷，并为完善城市土地管理体制提出了可操作性的建议。
标签：城市土地管理体制；变迁；缺陷；策略1949年新中国成立后，我国的土地制度发生了翻天覆地的变化，由地主阶级的私有制变为社会主义公有制，随后在1952年的土地改革后，转变为农民土地所有制，之后又朝着社会主义公有制过渡，在这一波三折的过程中，我国的土地制度经历了一个从不完善到逐渐完善的过程。
1 城市土地管理体制变迁新中国成立以来，我国的城市土地管理体制改革分为两个步骤，先是城市土地国有化，然后向国有土地有偿使用过渡。
以十一届三中全会作为起点，在此之前和之后的几年内属于计划经济体制时期，中共十四大以后是社会主义市场经济建立时期，这两个时期的共同点是城市土地使用权归国家所有；而根本的区别就是，后者的城市土地可以有偿使用，土地的流转权诞生。
2 城市土地管理体制存在的缺陷2.1 中央和地方的权力界定混乱我国的土地管理法里是这样说的，我国的土地所有制是社会主义公有制，也就是全民所有或者是部分集体所有。
这句话并没有规定地方政府对土地的权限界定，并没有指出我国地方政府对土地到底有没有所有权。
最近几年，我国的“土地财政”所引发的矛盾日益尖锐，主要是中央和地方对土地的权力界定混乱所导致的。
因为最近几年由于房地产行业的火热发展，土地带来的巨大的收益是显而易见的，虽然在土地管理法中对土地的权限有了明确的说法，但是在实际过程当中，地方政府采取各种手段，不经过审批或者是虚假审批，通过土地的收益增加地方的财政。
2.2 城市土地的储备制度存在严重缺陷土地储备制度是最近几年具有创新性的制度，是我国政府职能发挥的健全和完善，在宏观调控中发挥了一定的作用。
对城市地下空间开发的几点对策与建议
对城市地下空间开发的几点对策与建议一、背景地下空间是指地表以下构筑物的总称。
如地下商场、地下停车场、地铁、矿井、军事设施、防灾设施、隧道等建筑空间。
在地上空间越来越紧迫的今天，地下空间是人类的一个重要发展方向。
国外在地下空间起步较早，自1845年伦敦地铁的建设起已发展160余年，中国的城市地下空间开发利用源于上世纪50年代，经历了上世纪60年代的“深挖洞、广积粮”后，于1986年提出“人防工程与城市建设相结合”，经过60余年的发展，现正处于高速发展的时期。
近些年，各大城市均加大了地下空间的投入，近30个城市进入城市地铁与轻轨建设的高速发展期，并以此为拓展，综合发展城市地下空间。
原因大致有四个方面：一是可解决地面土地利用紧张问题；二是可整合地下建筑资源；三是可更好利用原有地下设施，特别是结合轨道交通设施，使人在地下行走的环境得到改善；四是会给城市地下管道设备设施带来较好梳理功能。
但是，与地面建筑不同，城市地下空间一旦建成就改变了地质结构，很难再次调整，并且由于其无法建设外部消防通道，标高低于道路标高，防灾压力较大。
2007年，我国颁布了《物权法》，对城市地下空间开发利用权属问题做了初步界定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。
”在这样的大背景下，各大城市为了节约集约用地，提高土地利用率，相继出台了地下空间开发的相关法规，并将地下空间纳入城市发展的重要评定体系，积极推进城市地下空间的综合开发利用。
三、案例研究——广州珠江新城地下空间开发珠江新城地下空间南起海心沙，北到黄埔大道，东起珠江大道东，西至珠江大道西，规划用地70多公顷，建筑面积接近50万平方米，是目前为止全国规模最大、最复杂的民用地下空间项目之一。
曾先后经过多轮国际竞赛，德国欧博迈亚、美国SWA等国际机构对珠江新城地下空间的建设提出许多优秀的建议。
珠江新城地下空间包括地下人行通道、地下道路隧道及其他市政设施、地下配套商业、地下综合设备用房、地下车库、地下旅客自动输送系统、区域真空垃圾收集系统等。
地产前策到底是干什么的？!
前策岗位重要且充满压力和挑战，经常加班，目前呈现 年轻化姿态。需要定位、验证、优化产品，并平衡好土 地端口、市场端口、客户端口，配合拿地并助推去化。 总的来说，前策岗位需要专业能力、市场洞察力、沟通 能力和报告撰写能力等多方面的素质。
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工作压力与挑战
工作压力与挑战
开展市场研究
前策团队需要对当地的市场环境、政策 法规、竞争情况、客户需求等进行深入 的研究，以了解市场现状及未来趋势。 通过收集和分析数据，前策团队可以形 成对市场状况的全面认识，为公司的投 资决策提供有力支持。
对产品类型、户型设计等方面 有深入的了解，能够针对客户 需求进行规划设计。
02 沟通能力
能够与不同部门进行有效的沟 通和协调，确保项目的顺利推 进。
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报告撰写能力
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能够撰写市场研究报告、产品规 划报告等各类专业报告，为项目 决策提供参考。
抗压能力
能够在高强度的工作压力下保持 冷静，高效地完成工作任务。总 的来说，地产前策是房地产行业 中不可或缺的一部分，他们的工 作对于项目的成功推出和销售业 绩有着至关重要的影响。
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客户研究
前策团队还需要对目标客户进行深入的研 究，了解客户的需求、偏好和消费习惯， 以便为项目的定位和产品规划提供指导。 通过对客户的研究，前策团队可以更好地 把握市场机会，优化产品设计，提高项目 成功率。
工作压力与挑战
• 数据沉淀与分析：前策团队需要建立完善的数据沉淀和分析体系，通过对市场数据和客户数据的收集、整理和 分析，提炼出有价值的信息。这些数据可以包括市场供需情况、房价走势、客户画像等，通过对这些数据的分 析，前策团队可以为企业制定更加精准的投资策略和营销策略。总的来说，前策团队需要在投拓拿地阶段发挥 重要作用，通过对市场和客户的深入研究和分析，为企业提供准确的数据支持和专业建议，帮助企业做出更加 明智的投资决策。
《城市进入研究报告提纲》
《城市进入研究报告提纲》一、研究报告的范围【城市基础】：宏观经济、人口、产业、交通、城市扩张、规划【市场现状】：整体市场供求量价【细分市场】：板块研究、典型项目研究二、报告内容主要内容：武汉城市认知、投资环境研究、板块市场研究、进入策略建议（一）【城市基础】1.1城市描述城市区位、城市地位城市对外交通体系城市资源特点（教育、旅游、矿产等）城市发展历程1.2城市规模城市面积、扩张速度1.3宏观经济gdp（总量、增速、结构、人均指标）全口径财政收入（总量、增速、结构）固定资产投资（总量、增速、结构）社会消费品零售（总量、增速、结构）1.4产业发展产业布局产业规划1.5人口分析人口总量及变化人口结构人口与住宅市场交叉分析1.6分区分析行政区划范围各行政区域特点分区人口及经济分析1.7城市规划及未来发展方向城市发展规划（城市定位、城市空间结构、城市交通规划）城市未来规划实施计划及拟投资计划细分城市建设综述（重大基础项目、城市主要cbd区、商业区）1.8城市对比城市综合竞争力与市场投资机会能级同能级城市对比（二）【市场现状】2.1房地产政策历年政策总结重点政策解读（金融、税收、土地等）近期政策走向2.2一级市场2.2.1土地市场管理背景基准地价上海克而瑞信息技术有限公司（广延路383号）第1页共3页现行土地出让金支付规定（标准规定及优惠政策）2.2.2历年土地成交情况回顾历年土地供、求及量价历年土地分物业、分环线成交结构历年土地成交溢价及流拍率2.2.3武汉202x土地供应计划解读供应总量、结构及区域分布土地未来供应趋势研判2.2.4未来（202x年）各区域土地供应及去化压力各个区域202x年可供应土地面积各个区域去化速度情况，判断出各区域销售周期2.2.5未来土地重点出让区域分析未来土地重点出让区域现状及发展2.3二级市场研究方法为，通过武汉房地产市场xx年以来（年度）及近期（月度）所推产品分物业类型（普通住宅、公寓、别墅、商业、写字楼），从产品供求、成交结构、存量方面进行分析研究，了解目前武汉房地产市场开发强度及特点。
南京长租公寓研究——以龙湖冠寓为例
现代经济信息324南京长租公寓研究——以龙湖冠寓为例谈 晨 江苏城市职业学院摘要：在市场需求和政策支持的双重因素影响下，住房租赁市场欣欣向荣，与此同时，“租购同权”等行业利好政策不断落地实施，在这样的大好形势下，对于长租公寓既是机遇也是挑战。
文章对南京城市背景及南京长租公寓市场做了简要分析，以龙湖冠寓为例，提出现存的问题，并明确未来的发展策略。
关键词：长租公寓；南京；发展策略中图分类号：F293.3 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2019)030-0324-01一、南京长租公寓市场分析（一）租赁需求南京长租公寓市场客户来源广泛，产业客户为最重要的客户来源。
南京目前住房收入比高，市场客户首次置业年龄平均推后至35.9岁。
而南京目前长租公寓客户年龄多集中在20-35岁，以三产从业人员和二产中高管及技术骨干为主。
（二）租赁市场1.南京共成交6幅租赁地块，55万方，约1.57万间2017年12月，南京首幅租赁地块底价成交，地价为周边住宅地块地价的六分之一。
2018年2月，南京5幅租赁地块以底价成交，竞买人都是南京市、区政府所属国有独资公司；截至目前，南京共成交6幅租赁地块，55万方，约1.57万间，主要分布在城市近郊。
2.城市租房容量庞大，集中在城中、城南板块近两年南京出租新增供给量基本维持在每月4-7万套左右，城市租房容量庞大；住宅租赁相对比较分散，主要集中在城中和城南板块，住宅分布较密集、配套较完善。
3.南京长租公寓项目分布目前在宁长租公寓品牌共18家，门店84家，房间数逾9500间。
前期南京长租公寓的主流运营方为互联网企业、房产中介以及快捷酒店(魔方、贝客、未来域为主)，2017年之后开发商积极在南京布局，包括旭辉、朗诗、万科、银城等。
选址较为集中，主要分布在城中与江宁片区，其中城中南片和北片(新街口商圈)、江宁上坊与江宁科学园(江宁大学城)最为密集，整体出租率高。
市场占有率方面魔方、未来域、冠寓处于第一梯队，其次是贝客、泊寓。
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其它类型市场
高饱和期市场
纯资源性市场
典型城市：三亚、博 鳌
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本报告是严格保密的。
取地要点二——选择哪个区域：对于潜在项目所 处地域在城市竞争格局中的地位及发展趋势判断 不清
政府规划及投入推动 政府CBD规划 城市CLD规划
政府主导已经形成的城市区域印记
自然资源或城市价值 拉动,城市化人口导向
城市化外扩区域
本报告是严格保密的。
住宅集中开 发期 规划期 建设期 快速成长期
价格增 幅 稳如何看待市 场参与者与需求市场
大规模项目看趋势 小规模项目看竞争
竞合:帮助提升区域价值? 品牌开发商进入的双刃剑 竞争:价格封顶线,抢夺客户? 客户与产品层次是否拉开?
根据客户及产品细分程度：抢蛋糕还是分蛋糕？
土地价格评估
项目经济测算
比准土地出让价格
开发模式及开发周期
确定各地块比较因素 修正系数
价格研判
销售收入预测
加权测算土地价值
资金运用假设
本报告是严格保密的。
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本报告是严格保密的。
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取地要点五——地块条件，内外因素是否 支撑房地产物业开发
城市交通 与城市的交通联系，道路的便捷性，轨道 交通等利好，隧道、桥梁等带来心理距离 的负面因素 江、河、湖、海；山；湿地；公园等 公建、商业、运动等大型配套 高压线、变电站、垃圾焚烧厂、污水处理 厂、破坏的山体等 原生成年树木、水系、坡地资源 高压线、内在的高差 占地规模、建筑红线内面积、容积率指标、 限高、70/90限制、车位比、配套用房
城市进入策略
龙湖案例
本报告是严格保密的。
1
城市进入标准：
本报告是严格保密的。
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项目选择策略：
区位市场的未来容量判断
大市
回现速度 VS 利润率
竞争及操作难度
发展商目标
结合容积率，项目本身的成 本－售价－利润空间关系
不同条件下的拿地策略，支 持谈判
本报告是严格保密的。
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取地要点一——是否进入城市：经济基础、政策 环境、所处房地产发展阶段是否给开发留有足够 的发展空间
城市新中心区开发经历住 宅－商务－商业发展阶段， 总开发周期一般在10年以上， 开 在投入实质性建设后将迎来5 发 年左右的发展期 而从建设期开始的前6-8年 的开发期属于高速发展期， 住宅一般集中在此段时间开 发，博得较高的开发收益
商业项目 办公项目 居住项目 市政配套 时间
次 序
不同城市新中心区的开发历程基本一致 不同城市，开发力度不同，则开发周期 不同 功能的实现前提条件是：顺应市场，政 策干预太多，即使物业建设完毕，区域功 能也不能完善
外围因素
景观、资源 周边的有利环境 周边的不利环境 内在资源
本体因素
地块内显见的劣势 技术经济指标
潜在风险
政府出让土地的附带限 出让所附带的资金沉淀条款（酒店、大体 制 量集中商业、学校等公建投入）、限价 其他不可控因素
本报告是严格保密的。
拆迁、政府道路规划更改、出土文物
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取地要点六——不存在绝对的优劣地块，关键在 于以多少成本拿地？
自然资源拉动
消费者置业偏好带来的强大惯性
品牌开发商拉动
前期品牌开发商大规 模项目介入提升人气
高端项目提升区域 认知及价格平台
奠定区域的基调
本报告是严格保密的。
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取地要点三——区域发展看好,拿地的介入 时机是否合适(与物业形态有关)
城市新中心区成功开发次序
开发类型 规划期 建设期 快速发展期 社区级商业 区域级商业 政府相关部 门办公物业 中高档住宅 土地开发 路网设施 0-2年 市政设施 3-4年 6-8 年 中高档办公 高档住宅 政府公务 类设施 5-10年 12年左右 稳定繁荣期 区域级商业 城市级商业 高档办公
城市平均单价〈4000 成本导向市场
典型城市：淮南、贵 港等三四线城市
12000〈城市平均单价 〈15000 典型城市：温州、青 岛、杭州
城市市场类型
溢价市场
4000〈城市平均单价 〈10000 典型城市： 合肥、长 沙、武汉 城市平均单价〉15000 典型城市：上海、北 京、深圳等一线城市
高速增长型市场