武汉中北路项目商业市场定位
【项目管理】中北路项目项目前期定位报告
本项目
page6
2、项目背景
得天独厚、生逢其时、大有可为
1 区位背景 湖北“中南海”、权力中心、武汉内环、城市核心区、富人区
2 地块背景 东湖风景区域罕有的住宅商业用地，稀缺不可再生
板块外竞争同样激烈
page13
方向B：高端竞争思路
融入东湖板块
•发展思路：体现项目档次、提升综合居住价值、打造湖景盘 •产品组合：高端住宅+酒店式公寓+大体量商业
高层住宅：高层标杆产品（最大程度享一线湖景）、开阔空间做园景、大面积 彰显豪宅气质
3 环境背景 唯一的东湖，珍稀景观资源，都市湖区，城市名片
4 人文背景 背景 地铁4号线、中北路、武广铁路，交通便捷，但受立交影响
6 规划背景 华侨城史上最大投资落定东湖，中部最大最好的主题公园
7 市场背景 区域中高端市场参差不齐，产品打造、营销水平有空间
项目目标 武汉备受瞩目的城市标杆作品 风险控制下的突破及高度，稳妥可观的收益
——Copyright © 2009 Taskin worldwide. All Rights Reserved——
page8
二、方向研判
——Copyright © 2009 Taskin worldwide. All Rights Reserved——
8 开发商背景 武钢集团，上市公司50强企业、多个楼盘开发经验
——Copyright © 2009 Taskin worldwide. All Rights Reserved——
page7
3、项目目标
总体目标 社会效益、企业效益、消费者三赢的局面
武汉中南路商业项目营销策划案
武汉中南路商业项目营销策划案一、项目概述武汉中南路商业项目位于武汉市中心繁华地带，拥有便利的交通和优越的地理位置。
项目面积约为XXX平方米，拟打造成一个集购物、娱乐、餐饮等多功能于一体的商业综合体。
二、市场分析1. 目标群体通过市场调研，我们确定主要目标群体为年轻白领和家庭消费者。
他们注重时尚、品质和便利，对购物环境和服务品质有较高要求。
2. 竞争对手分析该区域已有多个商业中心和购物中心竞争。
我们需要深入了解竞争对手的优势和不足，以制定相应的竞争策略。
三、核心竞争力1. 优质的商业环境为了吸引目标群体，我们将打造一个时尚、舒适、高端的商业环境，提供优质的购物体验。
2. 多元化的商业业态通过引入多样化的商业业态，如国际品牌、本土特色、娱乐设施等，满足消费者多样化的需求，提高商业吸引力。
3. 定期举办活动我们计划定期举办各种主题活动，如时尚发布会、特惠大促销等，吸引消费者参与，提升商业项目的知名度和美誉度。
四、市场推广策略1. 品牌推广我们将通过各种媒体渠道进行品牌推广，如电视广告、报纸杂志、室外广告等，提高项目知名度。
2. 社交媒体宣传利用微博、微信等社交媒体平台，传播项目的最新动态、优惠信息等，吸引目标群体的关注和参与。
3. 地推活动通过派发宣传资料、举办展览和推介会等地推活动，直接接触目标消费者，提高购物中心的曝光率。
五、商业合作伙伴1. 商户合作我们将积极寻求优质商户的合作，引入知名品牌和特色店铺，丰富商业项目的业态，提升整体品质。
2. 媒体合作与当地媒体建立合作伙伴关系，共同举办各类活动，提高宣传效果和影响力。
六、预期效果1. 收益增长通过有效的市场推广和优质的服务，预计在项目开业初期实现收益增长，并逐年提升。
2. 品牌影响力项目开业后，将进一步巩固品牌形象，提高品牌在消费者心目中的影响力。
七、风险与挑战1. 市场竞争该区域商业项目众多，面临激烈竞争。
我们需要精确掌握市场动态，灵活调整策略。
武汉商圈分布
万达商业广场
由A、B、C3幢建筑物组成。A栋共6层，为大洋百货；B栋共2层，1层为小商品中心，2层为影城；C栋共4层，1层为小商品中心，2、3 层为沃乐玛超市，4层为工贸家电。
万达商业广场位于江汉路步行街及民众乐 园之间，其业态极丰富，几乎包括了以上 两者的所有业态，同时还具备了它们不存 在的商场、超市、家电市场及丰富的餐饮 形态，故此吸引了众多人前往，有效地聚 集了较丰富的人气。与此同时，还将江汉 路步行街从中山大道至京汉大道段的部分 人流吸引、分流到了此处。
经营方式及主要零售商
中南商圈百货居多，主要为扣点方式经营。临街店铺以中南商场周边商铺租金最 高，接近400元/月/平米。其余街铺租金向四周逐步降低。近期由于地铁规划的原 因，中南商圈增加了很多心的出租型商铺，市场叫价甚高。一楼租金达到400500元/月/平米。其市场接纳度尚待考证。
经营环境和城市配套
•
商圈范围：中山大道商圈位于江汉区和江岸区的交界处,为汉口商业核心区, 是武汉规模最大,最集中的商业街区.该
商圈以中山大道为主轴,连通江汉路,南京路, 六渡桥沿线. 而中山大道则主要以大型百货, 购物中心, 超市以及临街店
铺为主, 商圈商业气氛相当浓厚.在中山大道商圈, 集中了本地中高档消费水平的各种零售类型, 如新世界时尚广场, 王府井百货,大洋百货等几家在武汉具有较大影响力的大型百货商店, 也有万达购物广场, 新民众乐园, 瑞丽商城, 大 汉口乐园等出租型商场, 大福源, 苏宁电器,沃尔玛,武汉数码港,老亨利名表店,明牌银楼,工贸家电等连锁卖场,麦当劳, 肯德基,必胜客,巴西烧烤,避风塘,万客来,绿荫阁,永和大王, 华纳影城,天汇影城,环艺影城,钱柜 KTV,米乐星KTV,神采 飞扬电玩城,汤姆熊电玩城,城市英雄电玩城等餐饮娱乐企业.
2023年武汉市写字楼行业市场环境分析
2023年武汉市写字楼行业市场环境分析武汉市作为一座重要的中心城市和区域经济中心，其写字楼市场的发展也引起了广泛关注。
在市场环境分析方面，我认为主要从以下几个方面来探讨：城市布局、政策支持、经济发展、人口流动和市场竞争。
城市布局方面，武汉市目前正不断优化自身的城市布局，以适应城市发展和市场需求。
自主经济区、高新技术产业园区等新型经济产业区的快速崛起，为写字楼产业提供了广阔的发展空间。
同时，武汉市走向国际化的发展方向也为写字楼市场的发展创造了更多的机会和条件。
政策支持方面，各级政府对于写字楼市场的重视程度不断加大。
针对写字楼产业，武汉市政府制定了一系列的政策措施，深入推进商务大楼产业发展、培育甲级写字楼、推动特色商业和高端服务业发展等，进一步促进了写字楼市场的发展。
经济发展方面，武汉市拥有良好的经济基础和发展前景，近年来各项经济指标均保持稳定增长，其中其他服务业的发展也在快速推进，为写字楼行业注入了新的活力。
这些经济因素不仅为需求方提供了更多的商务场地需求，同时也为写字楼产业增加了新的有利条件。
人口流动方面，武汉市是一个充满活力和动力的城市，吸引了大量的人口涌入，尤其是各种人才的涌入。
这些人口数量的增加和流动对于写字楼市场的发展影响重要，不仅为各种人才提供合适的写字楼场地，同时也为写字楼市场增加了能够客户数量。
市场竞争方面，武汉市写字楼市场的竞争趋势也是不断加强的。
各大写字楼物业公司都在不断加强自身的服务质量和核心竞争力，推出一系列性价比高、周边环境好、交通便利的写字楼，竞争已经不仅仅是定价和面积大小的问题，而是服务质量及周边配套设施的争夺。
综上所述，武汉市作为一个重要的城市，其写字楼市场的发展势头强劲，市场环境逐渐成熟，市场竞争也在加强。
在未来的发展中，写字楼行业将会面临更多的机会和挑战，需要精心规划和不断创新，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。
武汉市洪山区概述区域商业市场研究分析暨五环广场项目商业策划定位报告(上)
珞狮南立交
地铁8号线二期
卓
二
刀
环
泉
线
南
路
卓刀泉立交 鲁 磨 路
拥 军
珞瑜路
路
规
划
虎泉街
路
雄楚大道BRT
民 族 大 道
CBRE | Page 7
项目地处洪山中心区和光谷高新区的过渡区 域，区域内已形成“三纵三横”的主要道路 结构，交通网络较完善，交通便利性较高；
项目可直通二环线，方便到达武汉其他核心 区域，加强了本区域与外部的沟通和连接； 已建成的八一路延长线为东西方向的主干道 ，可直通二环线；
2013年9月
武汉市洪山区概述区域商业市场研究分析 暨五环广场项目商业策划定位报告
（上）
CBRE | Page 2
区域特性分析
区域特性
科研教育集中区域
区域特性
生态旅游区 光谷商贸区
高新产业园区
产业升级
区域产业现代化程度高，第三产业总体比 重接近80%，产业结构不断优化升级，现 以金融保险、文化创意、高新科技、商贸 旅游等为支柱产业，并快速向以现代服务 业为主导的发展方向迈进；
95 100
204
200
300
单位：亿元
洪山区内部及与武昌区衔接处形成多个 成熟商圈，促进了区域的社会消费品零
售总额快速增长，也反映出本案区域居
400
500
民具有较强的消费能力和发展潜力。
数据来源：2011年武汉市统计年鉴
区域全市领先的零售总额保证了旺盛的消费力，同时其高增长速度显示出消费结构升级的趋势；
区域路网将陆续得到进一步改善，周边三大 立交已通车，并新建拥军路等规划路，形成 支路网，减轻主干道交通压力，使得项目所 在区域的交通便利性进一步增强。
2007年武汉中北路项目商业市场定位
h
13
商业体量预计（1）
30000 25000 20000 15000 10000
5000 0
武汉历年人均国内生产总值（元）
21457 2004年
24963 2005年
26238 2006年
12000 10000
8000 6000 4000 2000
0
武汉历年人均可支配收入（元）
8524.42
9564.52
商圈面积达40万平方米
第二阶段 轨道交通兴建
逐步发展成熟，大型、综合型并具有 地标性的商业地产将孕育而生,辐射半
径增大
业态组合不断完善齐全，结构不断调整优化以及交通便捷性及可及性的增强，商 圈辐射半径将增大，覆盖面增大。核心商圈将由车行10分钟向外延伸。
h
5
徐东商圈构成
复合型
名称 SHOPPING MALL
h
18
HOPSCA的理念
豪布斯卡地产模式在欧美引领一场生活模式的改变，以前人们购物、休 闲、娱乐都要到城市的不同区域，而在豪布斯卡，一切都可以在家附近 完成。
豪布斯卡创造的集约空间，将一个人的个人空间、生活空间、工作空间、 社交空间包容为一。
这种集合性模式，颠覆传统的建筑理念，构建居住、购物、休闲、娱乐、 养生等多种功能于一体的综合物业群，让生活在这里的居民感到无比的 轻松、舒适和快乐。很好的整合了城市的各种资源，使资源共享，实现 了优势互补。
h
6
区域业态分析
业态
基本情况
商场
有大型商场和SHOPPINGMALL但是档次不高
零售
有世界三大零售巨头
超市
有徐东平价和中百超市
餐饮
比较少
娱乐休闲
杨春湖城市副中心综合规划(含高清规划图)
（2008年3月写的）前言：放在几年前，大部分武汉市民可能都不清楚“杨春湖”在哪。
现在不一样了，“杨春湖”频频在媒体中出现，原因很简单，因为武汉新火车站正在杨春湖畔如火如荼的建设。
也许几年后，武汉市民去杨春湖的机会比去天河机场还要多。
根据武汉城市总体规划，杨春湖是三个城市副中心之一（另外两个是鲁巷、四新）。
以后杨春湖不仅仅是大家乘车路过那么简单，而是要发展成一个新的城市中心，会有大量的人口迁入。
考虑到武汉火车站明后年就可竣工，杨春湖地区的综合建设会紧锣密鼓的进行，用不了多久，这里的农田和水塘就会发生天翻地覆的变化。
《杨春湖城市副中心综合规划》，是在5家国内外知名设计单位方案的基础上，由市规划院在2006年底完成，2007年夏通过市政府审批，2007年底通过省政府审批。
本报告文字比较长，我就不全贴了，转贴长江商报的一篇报道，相当于本规划的一个纲要。
然后主要贴图片。
市政专项规划的内容我会抽取一部分在后面贴出来。
以下是长江商报2007年12月4日的报道：将成主城区东部经济发动机，可容10万人居住，社会资金将成主要资金来源杨春湖城市副中心将成为武汉未来新门户。
昨日，记者从武汉市规划局获悉，该副中心整体规划正式获得省政府通过。
杨春湖城市副中心位于武汉市武昌地区东北部，是在《武汉城市总体规划(2006-2020年)》中确定的，依托于京广客运专线武汉站的交通枢纽型城市综合服务中心。
该副中心将改变武昌、汉口、汉阳三足鼎立的传统格局，成为东部城区经济发展的发动机，武汉的整个城市格局将显得更加合理。
主城区东部经济发展的发动机该副中心地处洪山区内，东临武钢工业区，西望武昌区，北接青山区，南抵东湖生态旅游风景区，正好处于武汉主城区东部的核心地段。
武汉市规划设计院副院长胡忆东介绍，预计武汉火车站远期年旅客发送量达3100万人，高峰小时旅客发送量为9300人、站房最高聚集6000人。
杨春湖长途客运换乘中心为一级客运站，日客流量为6万人。
【优质】武汉市各大商圈商铺的市场调查报告
武汉市各大商圈商铺的市场调查报告一、调查目的建立试点商圈进行集中营销，从独立运作营销活动，到联合本地商家之间进行协调互补，不仅有助于提升整个区域的吸引力，让商圈内所有的商家都获益，更重要的是能有效加深客户对手机支付的印象，强化客户感知。
二、推广目标在2014年内在武汉一个商圈启动营销活动三、调查内容：对各商圈的商户数量、类型、消费群体、POS覆盖率等做全面的调查。
四、调查时间：2014年7月3日——2014年7月4日五、调查情况：1、武汉新世界中心武汉新世界中心，位于解放大道624号，占地面积37234平方米，其中四星级酒店、高档写字楼、中心百货与高档住宅构成，商业类型主要是酒店、写字楼和购物中心，主要针对中高端消费群体，商户主要由武汉新世界物业管理有限公司统一招商管理。
选点分析：商铺虽以销售或租借形式提供给各品牌店，但对商铺统一管理力度不足，之前开展的大范围营销活动较少，可见其管理部门控制力较弱，不建议作为试点商圈。
其POS机的覆盖率约为99%。
2、汉街万达汉街集合200多个国内外一流商家，内容包括购物、餐饮、文化、休闲、娱乐等，是中国商业内容最丰富的城市商业步行街。
汉街万达广场，位于汉街中部，建筑面积15万平方米，购物中心总面积9.3万平方米，其中包括近6万平方米全国最大的万千百货店，汇聚全球顶级奢侈品牌60个以上，是全国万达广场的旗舰店。
其商业特征主要是高档百货、奢侈品，主要是针对高端消费群体。
选点分析：汉街有统一的招商管理部门，商铺基本以销售或租借形式提供给各品牌店，没有统一组织活动和宣传的号召力，逐个商铺洽谈费时费力，不建议作为试点商圈。
此POS机的覆盖率约为85%。
3、菱角湖万达菱角湖万达，位于武汉市江汉区，项目总建筑面积约51万平方米，是由商业总、室外商业街、公寓、住宅与底商组成的大型城市综合体。
近20万平米大商业体由万千百货、沃尔玛超市、大歌星KTV量贩歌城、万达数码影院、国美连锁家电、大玩家超乐场、主题餐厅等多种业态组成，其中室内步行街近4万平米，室外步行街近5万平米。
世邦魏理仕：武汉长城建设中北路红岭片项目前期市场研究报告
世邦魏理仕：武汉长城建设中北路红岭片项目前期市场研究报告中北路红岭片项目前期市场研究报告致：日期：2<008年<>12月服务结构图第一阶段第二阶段南昌经济研究城市建设与规划宏观环境研究区域发展分析补充深入调研写字楼总体市场研究分析写字楼研究写字楼微观市场分析初步研究结论商业总体市场研究分析商业研究商业微观市场分析SWOT分析供应分析酒店总体市场研究分析财务分析产品档次定位酒店业研究酒店微观市场分析建筑规划建议产品配比定位酒店式公寓总体市场分析目标客户定位酒店式公寓研究需求分析项目定位酒店式公寓微观市场分析租金/售价定位案例分析最终建议CB Richard Ellis | Page 2宏观回顾p武汉市国民经济的不断攀升，无疑将带动武汉五城历武年汉社GD会P消增费长品情零况亿元售总额35<00亿元<>18.0%居民的收入水平和对生活品质的要求的不断提3<>1422922<>16.0%304<00<>14%<>14.8%.5%<>14.7,<000<>15.6%<>15.8%<>12.0 %259<>1<>14.0%高；25<00<>1<>1.8%<>12.<>1%轻轨<>1号线2238<>12.0%3,<0002<000<>1882<>10.0%<>1622<>1468<>15<00<>1335p长期以来，武汉人民收入增长比较缓慢，但近28.0%,<0006.0%<>1<000几年来，消费市场和人民生活水平均呈现出快<>1,<00临0江商务拓展带4.0%5<002.0%0速增长势头；<00.0%2<00<>12<002<0022<002<>1<0032<0020204<003202<0050422<00060522<0 0<007622<00<0087前上海北京GDP武G汉DP增金长率3季度融成业都产业带长沙p按照武昌区发展规划，本案位与武昌核心区范亿元围内，处于金融业产业带上，并且衔接零售产五中城部历城年市人GD均P可相支比配情收况入35<00元/人业带和设计产业带，具有较好的综合区位优3205<00,<00025<00,<000势；本案2<>105<00,<000<>15<00武昌核心<>10,<000信息软件产业带p武汉地铁二号线与四号线将在洪山广场站和中<>1<0005,<000南路站点实现零换乘模式，本案具备较好的交5<00设计业产业带零售业产业带<00通优势，有机会增强项目的辐射范围，增加了2<00<>12<0002<0022<00<>122<000302202<000342<0024<0052<00520206<00622< 00<0077郑上州海南北昌京武汉武汉长沙成都合肥长沙太原项目的商业价值和可开发性；数据来源：各年各城市统计年鉴、2<007年武汉统计公报CB Richard Ellis | Page 3地块周边规划公正路东湖西路沙湖路延长至公正路，路于2<008年底完工湖总体量达<>126,<000沙平方米，商姚业体量达家50,<000平方米，预岭期街20<>1<>1年建成。
--武汉商圈简介
目前武汉11个重要的商业和商务板块。
1、汉口核心区汉口核心区主要包含建设大道金融区、解放大道商业区（武广商圈和江汉路商圈）和王家墩中央商务区。
其中王家墩中央商务区是现在及未来武汉市城市建设的重点项目之一，是“十一五”规划重点建设的武汉市五大功能区之一。
汉口核心区内的解放大道沿线是武汉市传统商业区，商业氛围成熟集中，产业支撑也以商业为主；而王家墩中央商务区的兴起，将成为集商务办公、商业、文化、博览、居住等多功能于一体的华中现代服务业中心，与东湖高新技术开发区、汉阳现代制造业中心共同形成高效良性互动的“经济金三角”，成为展示武汉国际新形象、新风貌的重要窗口，从而使武汉作为华中地区经济功能核心的作用和地位更加突出。
王家墩中央商务区将建设的几十座高端写字楼集群将成为辐射华中地区的博览、金融中心，培育起一个相对成熟的总部经济。
2、武昌核心区武昌核心区生态环境优越，公共与市政设施配套，经济发达，交通便捷，高收入群体相对集中的现代化中心城区。
武昌的城市建设发展潜力巨大，依托中南商圈、沙湖、东湖等先天优势，几个重点工程相继完工，武昌火车站改造完成，珞狮路地下通道已通车，其中沙湖、积玉桥板块近邻徐东商圈和东湖，过江隧道贯通，后续岳家嘴立交以及轨道4号线的建成，都将进一步提升板块的居住和投资价值。
武昌核心占据了城市中心的利好，集合了多个大型住宅板块、多种商业形态、不可比拟的完整配套，可以分成徐东、中北路、沙湖、积玉桥、武珞路板块；徐东商圈、中南商圈亚贸商圈、水果湖商圈各具特色，多家银行、餐厅、医院、学校等更是形成了一体化完整居住链。
是集政治、经济、文化、教育与一体，目前住宅均价为8800元/㎡左右。
3、光谷板块光谷版块东起光谷大道，南至外环线，西至卓刀泉、民族大道，北到珞瑜路，武汉中国光谷已成为武汉一张响亮的城市名片，也是武汉房地产开发最为集中的区域之一。
优良的自然环境；不断发展的道路交通网络；光谷广场、关山公园（在建）等市政基础建设的不断深入；万科、保利等大的地产公司重兵囤积大大提升该区域楼盘的品质，使该版块的房价在过去四年不断攀升。
截止目前关于“白沙洲农副产品大市场”搬迁与规划的最全整理
截⽌⽬前关于“⽩沙洲农副产品⼤市场”搬迁与规划的最全整理1、⽩沙洲农副产品⼤市场，华中最⼤农贸集散地，⽩沙洲市场龙头⽼⼤，⼀年销售400万吨农副产品，销售额达320亿元，除此之外，⽩沙洲⼤市场还是全国最⼤的淡⽔鱼交易市场，仅淡⽔鱼⽇均成交量就达到3700吨。
武汉⼈吃的粮油，基本全部来⾃⽩沙洲⼤市场，通过⽩沙洲⼤市场中转交易的粮⾷等产品直接⼯给武汉市1000多万⼈⼝及周边县市。
⽩沙洲⼤市场的粮⾷价格已成为武汉粮⾷价格的“晴⾬表”，是湖北省及武汉市粮⾷局做出相关决策的重要依据。
2、2017年4⽉12⽇，洪⼭区⼈民政府与省联发投集团就武汉⽩沙洲农副产品⼤市场搬迁和改造事项充分协商，正式签订框架合作协议。
武汉⽩沙洲农副产品⼤市场实际占地⾯积703亩，建筑⾯积19.4万㎡，位于武汉南三环⼊⼝处。
⽬前，出⼊市场的运输车辆庞杂，造成了周边路段频繁的交通拥堵；农产品集散地的定位也不利于武汉南⼤门城市形象的打造。
随着武咸公路扩宽⼯程（双向12车道）的实施、武深⾼速的通车、地铁5号线转运站的建设，该区域将成为重要的交通枢纽和城市名⽚。
同时，位于江夏郑店的海吉星已具备作为农副产品集散地的经营条件，⽩沙洲⼤市场的搬迁和改造势在必⾏。
3、2017年5⽉25⽇，洪⼭区表⽰：⽩沙洲⼤市场位于⽩沙洲⼤道，地处武汉市南⼤门，占地⾯积约470亩。
由于进出⽩沙洲⽣鲜与冷链⼤市场的⼤型运货车辆较多及⼈流较⼤，给周边环境带来较⼤影响。
为了尽快改善武汉‘南⼤门’的交通状况及居住环境，⽩沙洲⼤市场搬迁⼯作势在必⾏。
为此，洪⼭区政府已召集多个部门就⽩沙洲⼤市场搬迁问题召开专题会议并进⾏研究。
由于⽩沙洲⼤市场搬迁涉及环节多、影响⾯⼴，情况相对复杂是⼀项系统⼯程，相关⼯作正在有条不紊地推进。
⽬前，洪⼭区已与省联发投集团签订⽩沙洲⼤市场搬迁改造框架协议，正与⽩沙洲⼤市场管理⽅就⽩沙洲⼤市场搬迁事宜进⾏沟通并交换意见。
⼀旦取得⽩沙洲⼤市场管理⽅的⽀持，我区将启动⽩沙洲⼤市场的⼟地收储⼯作，并按照“三旧改造”政策对上述地块进⾏改造，以减轻该地区的交通压⼒，改善该地区的城市⾯貌。
武昌商圈分析
公物业不足的情况。改区域办公中小型公司集中在该物业内,改物业内部陈旧，配套也不够
完善，故未来新增的物业有十分大的空间来满足现有区域办公物业不足的情况。
5、区域其他项目情况
项目名称
中南国际城
位置
中南路与武珞路交 汇处
体量
总建筑面积 18万方，住 宅、商业组 合而成,商 业约1.2万 方，商业单 层2300平 米，5层 总建筑面积 77000方， 共27层 总建筑面积 75000万方、 写字楼、商 场组合而成 总建筑面积 45万方，商 业总建筑面 积约1.2万 方 总建筑面积 6万方 总建筑面积 4.8万方
裙楼层高
4.8米
停车位
停车位:450个 3元/小时 360元/月
规划设计
中央空调 楼层状况
无
电梯数量
8部客梯，2部货梯
一栋25层的高层写字楼及一栋24层的高层住宅
套内装修 公共部分精装修 结构/外墙: 框剪 建材装修 卫生间:高级地砖、考漆玻璃、精美墙砖、金属天花、大理石洗台、高级洁具 通 讯: 预留电话、多媒体会议系统、有线电视、计算机宽带网络 一栋整层为中国工商银行湖北省分行 1F为苏宁电器移动电话，IT数码卖场 2F神采飞扬 苏宁电器空调 电话 电器等 3F苏宁电器 电视/音箱等 4F空置 5F公馆 6F空置 有两部直达观光电梯 塔楼主要客户为新华人寿 5层20000多平方米的大型商场
中商百货 商场地址 营业时间 单层面积 停车位 商业临街面 6部扶手梯/2部观光梯 2部货梯 走廊1.8(次)-2.5米(主) 中南区域 目前经营状况 结算方式 品 牌 月结 武汉中南路9号 9：30-21：30 0.4万平方米 200个(地上5元/次地 下3元/时) 120米
麦当劳 奥龙快餐等
武汉南湖项目市场分析
三. 区域房地产市场分析1.区域市场分布武汉由于历史上的交通问题天然被两江分割，未能形成典型性的中心城区与附中心城区的概念，而是形成较多的区域性中心，片区化分较多，较繁杂，依据市民传统将武汉市楼盘化分未如下几个片区，其中：属于汉口区的有：盘龙城片区、后湖片区、金银湖片区、王家敦片区、永清片区、西北湖片区、沿江大道片区、硚口片区；属于汉阳区的有：沌口片区、鹦鹉大道片区；属于武昌区的有：积玉桥片区、徐东片区、青山片区、东湖片区、南湖片区、新南湖片区、光谷片区。
2.市场选择1、综述根据《武汉市城市总体规划（1996—2020）》，南湖组团是武昌4个综合组团之一，是未来武汉市重要的城市副中心，规划用地22.5平方公里，规划居住人口11—15万，辐射人口35万。
南湖片区通过中环线将光谷高新技术开发区连接起来，具有得天独厚的交通优势。
同时，也是距离武昌中心城区最近的超大居住组团之一。
南湖片区（尤其是紧临南湖、珞狮路以西区域）自然环境优美，东邻浩淼南湖，南有即将修建的水上公园和农业生态科技园。
该片区人文资源丰富，武汉理工大学2000亩新校区即坐落于此，距离武汉大学、华中师范大学、华中农业大学等全国著名高校不过十分钟车程。
南湖片区的代表住宅项目包括：早期的南湖花园城（含若干项目）、丽岛花园、名都花园、风华天城。
目前在售项目主要是金地.格林小城和大华.公园世家。
南湖片区历经十年发展，是大武昌地区三大板块中最早形成大规模集中开发的板块。
原有的宝安南湖花园城总体定位偏低，大部分项目属于经济适用住宅和中低档商品住宅。
1999年以“居住特区”作为市场定位的丽岛花园进入市场，带动南湖片区整体市场形象提升，“南湖板块”与“徐东板块”、“关山板块”成为大武昌地区最具发展潜力的三大片区市场。
2002年名都花园、2003年风华天城项目相继入市，使南湖板块从项目规模到项目品质都达到了武汉市房地产市场的中高水平。
2004年起，金地，大华等众多品牌开发商的加入，片区交通和配套的改善，使得本片区在形象，品质上都得到提升，获得了武汉客户的普遍认可，成为目前武昌客户的首选购房区域之一。
武汉市区域性酒店市场分析
武汉市区域性酒店市场分析以武汉市中北路为中心,方圆五公里内三星级以上酒店为研究对象。
根据武汉市酒店市场的发展现状与区域条件,结合SOWT分析法分析该区域酒店市场情况,为该地酒店市场的发展提供建议。
标签：酒店;区域经济;市场分析中图分类号: F719武汉一直是长江中游的商贸金融中心。
2008年全年实现生产总值3960亿元,比上年增长15.1%。
完成财政收入791.3亿元,增长24.8%,全社会固定资产投资2252亿元,增长30%。
社会消费品零售总额1850亿元,增长21.8%,增幅创12年新高。
城市居民人均可支配收入达到16712.44元,增长16.4%;农民人均纯收入达到6349元,增长18.2%,增幅均创12年来最好水平。
1 武汉中北路酒店市场概况据武汉市旅游局统计,武汉市五星级酒店已达18家,四星级25家,三星级46家,二星级44家,其它20家,未来还有约10家五星级酒店欲抢滩武汉。
在过去不到三年的时间里,武汉开了8家五星级酒店,大大超越了过去6年开6家的速度。
目前,武汉已经形成了几大酒店云集地带,如武广商圈,长江大酒店挨着华美达天禄,对面就是新世界国际酒店,附近还有亚洲大酒店和金盾大酒店。
武汉市旅游局有关人士表示,近三年内,还将有希尔顿、皇冠假日、喜来登等顶级品牌酒店来汉,东方马城和沌口还将建超五星级酒店。
而随着国内消费力量的增强,国内大众旅游市场井喷增长,对旅游的配套设施——酒店的要求日趋增多,武汉作为中部地区的重镇之一,各方往来人员频繁,旅游资源丰富,地区经济的发展,对该地酒店市场提出新的要求。
酒店市场的发展存在区域优势,也有不利之处。
中北路,毗邻省政府所在地——洪山广场,西靠天下名楼黄鹤楼,东接裴声中外的东湖风景区、武汉大学和东湖新技术开发区,地处金融、文化、科技、商贸的中心地带,交通便捷。
共有酒店33家,其中五星级2家,准五星级7家,四星级6家,准四星级1家,三星级16家,准三星级1家。
武汉光谷项目商业调研报告
武汉光谷项目商业调研报告商业调研报告二00五年六月目录一、武汉市5万以上商业的分布及差不多数据的收集和分析 (3)二、汉口、武昌、汉阳三大区域板块主力商业特点说明 (5)三、武昌区2002-2005年商业开发及运营分析 (9)四、2005年武昌区立即推出的商业个案调查 (10)五、商业收益率调查 (11)六、“武汉光谷项目”复合商圈调研及分析 (13)1、武汉要紧复合商圈调研及分析 (13)2、武汉“MALL”商业趋势分析 (28)3、“武汉光谷项目”周边社区商业街状况 (35)4、“武汉光谷项目”周边住宅类型、规模、经营项目、销售特点 (34)5、“武汉光谷项目”办公、住宅、酒店配套 (41)七、武汉四大商业集团经营的商业分布详况 (49)八、国内外品牌商家商业空间需求特点 (53)一、武汉市5万方以上商业的分布及差不多数据的收集和分析。
详细资料见《商业市场项目要紧调查资料汇编》。
上表中29-42为目标商场，依照《商业市场项目要紧调查资料汇编》，把营业面积、扣点率、业态比例作专项比较，图例分别如下：1.营业面积图。
分析：能够看出36-42（武广-群光）的营业面积都在10万方以下，这些商业正在投入使用； 29-35（闽东-万达）都属因此新建商业（除31），新建商业面积都在10万平方米以上。
由此可见，新建商业的规模越来越大，这是一个趋势。
2.扣点率比较图。
分析：29-34（闽东-大武汉家装）没有开业，扣点率设置为零；从34到42能够看出，大型商场里扣点率最低不低于15%，最高不超过30%，20-25%之间是被采纳最普遍的扣点范畴。
3.业态比例图。
分析：31-34（锦绣龙城-大武汉家装广场）未开业；该图显示零售业占商场业态比重在70%以上；餐饮业略多于娱乐业所占的比重，差不多都在10%以下。
说明：不同业态所占比重以它们所占面积为权运算。
二、汉口、武昌、汉阳三大区域板块主力商业特点说明。
详细资料见《商业市场项目要紧调查资料汇编》。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
商业体量预计（1）
30000 25000 20000 15000 10000
5000 0
武汉历年人均国内生产总值（元）
21457 2004年
24963 2005年
26238 2006年
12000 10000
8000 6000 4000 20000源自武汉历年人均可支配收入（元）
8524.42
9564.52
商圈的向心凝聚力将吸纳项目周边客源。商圈经营面积的扩大将辐射更多的消费 群，受消费者消费惯性的影响，届时商圈的凝聚力将分散项目的消费群体。
本项目商业是以社区商业为主导的属地型商业。因此在徐东核心商圈的边缘地带 面临着定位不当造成的被徐东商圈吞并的危机，商圈规模的扩大将会不利于属地 型商业的发展。
区域业态分析
业态
基本情况
商场
有大型商场和SHOPPINGMALL但是档次不高
零售
有世界三大零售巨头
超市
有徐东平价和中百超市
餐饮
比较少
娱乐休闲
比较少
酒吧咖啡
比较少
家居装潢
好美家、金马、 欧亚达、等规模大 档次较高
五金建材家电 有建材市场有国美电器和工贸家电
服装
有商场
美食街
有户步巷分店但比较小，有SHOPPINGMALL美食广场
项目辐射半径与徐东商圈辐射半径的此消彼涨的关系。徐东商圈半径的扩大 将压缩本项目的辐射半径，本项目只有在周边居住社区发展成熟后，才能形 成固定的消费人流及辐射半径。
无论徐东商圈如何发展及改变，本项目始终无法成为徐东商圈的中心，只能由徐 东次级商圈晋级到徐东核心商圈的边缘地带。
商圈调整对本项目利弊分析2
好美家
面积 20万平方米
2.4万平方米 2万平方米 1万余平方米
定位 集休闲、娱乐、餐饮和购物为
一体的大型综合性商场
平价超市 中低档商场
装潢建材连锁超市
专业型
欧亚达
金马家居 麦德龙
8万平方米
2万平方米 1.3万平方米
连锁制星级家居商场
连锁制星级家居商场 大型仓储式卖场
商圈内各档次结构比例逐步调整，shopping mall为代表的中档，以及以徐东平价、 凯旋门广场代表的中低档消费水平；专业卖场汇集，为本区域吸引人气；
中、高档消费群体入住：中、高档商业在受关注的情况下有发展空间。
纵观本项目在徐东中高端消费群体汇聚情况下，不应在规模上求大，而是应寻求 特色定位。
商圈调整对本项目利弊分析1
处于商圈位置发生变化。目前项目位于徐东商圈的核心商圈的边缘地带，随 着商圈结构调整及升级，核心商圈的半径将扩大，项目将纳入徐东商圈的核 心商圈中。
本项目在徐东商业格局上将形成一个全新的商业网点，位于徐东商圈的边缘地段， 以特色定位和业态组合吸纳消费者，与徐东商圈存在截然不同的商业特征和消费 群体。
市场开发机会点
• 挖掘中、高档商业发展空间。本项目周边资源和客户都比较高端，而鉴于市场 上中、高端商业处于发展阶段，为引入精品店，品牌折扣店、高档社区服务业 态提供了利好。
文化用品
有大型书店和大型文物市场
小商品
有凯旋门小商品街
从业态分布中可以看出，区域与内业态比较齐全，但娱乐休闲，咖啡屋、酒吧、 大型餐饮、西式餐饮对于一个商圈而言仍有发展空间。
发展走势：商圈升级及结构调整
商圈升级及结构调整表现： 中商百货业绩增长，重新定位。一个时尚、年轻能引领潮流的百货店。 新世界入住凯旋门广场。预计经营面积三万平方米，定位中高档，面向24－
45岁的中高收入阶层。
徐东商圈依托交通及中高端居民，其商圈结构逐渐由专业卖场为主导的商圈 向多业态、服务性、购物等综合型发展。
未来四年徐东商业走向预判
特色商业及规模性商业：作为一个新兴的商贸区，特别是其规模还在不断膨 胀和人气还在上升的时候，特色商业及具有一定规模的商业有提升潜力。
升级换代：由新世界的入住及中商百货调整，将彻底改变武汉人对徐东商圈 中、低档及平价进行到底的印象，徐东商圈将以全新的形象展示。
• 与主力商圈错位竞争，发展互补型业态。专业性卖场、大卖场齐全，而且辐射 范围大，因此本项目也不可能与之竞争，建议放弃此业态，但可以针对社区发 展1000平方左右的社区超市。
• 对于餐饮、娱乐休闲、咖啡屋、酒吧来说，本项目有明显的市场机会点。所以 本项目商业可以打造成集合休闲娱乐餐饮、精品店为一体的高尚商业街。
• 综合物业打造地标性。按照国际商圈发展规律，在商圈规模壮大、结构调整的 过程中，大型、综合型并具有地标性的商业地产将会出现，而目前徐东商圈并 没有此类物业。
项目业态需求分析
9% 46%
18% 27%
建材 家居 百货 餐饮娱乐
•在本项目两公里业态齐全，其中家具、电器、百货竞争激烈，且业态基本一中档 次为主。 •餐饮仅占9％，份量相对较小。 •商圈内休闲购物少，尤其针对品牌服饰、精品零售、饰品的中、高档购物场所比 较缺乏。 •因此对本项目而言可以发展以服饰、饰品、家饰为主的品牌零售，辅以精致餐饮、 休闲餐饮等作为点缀。
10849.68
第二阶段 轨道交通兴建
逐步发展成熟，大型、综合型并具有 地标性的商业地产将孕育而生,辐射半
径增大
业态组合不断完善齐全，结构不断调整优化以及交通便捷性及可及性的增强，商 圈辐射半径将增大，覆盖面增大。核心商圈将由车行10分钟向外延伸。
徐东商圈构成
复合型
名称 SHOPPING MALL
徐东平价 凯旋门广场
武汉中北路商业项目提报
2007.07
本次提报主要内容
一、区域商业格局分析 二、项目市场定位建议 三、项目商业业态建议 四、项目设计调整建议 五、商业资源建议 六、商业操作建议
一、区域商业格局分析
武昌商业格局
目前武昌区商业主要是“两圈一 线”，其中两圈为徐东商圈和中南商 圈，一线为中山路。
两圈一线的商业格局，形成互动发展， 但两商圈的商业发展在一定程度上抑 制了中北路的商业发展，中北路的交 通运输功能将更突出。
本项目位于徐东商圈的边缘地带，距 离徐东商圈2.5-3公里的辐射范围。
徐东商圈 中北路
本项目
中南商圈
徐东商圈的发展
第一阶段 1995 长江二桥通车
带动发展形成了功能型、专业型、复 合型商圈，麦德龙、好美家、欧亚达 家居广场、凯旋门、金马家居，中商 shopping mall等多种业态。
商圈面积达40万平方米