工程项目前期工作流程

工程项目前期工作流程

一、建设项目选址

1、项目地块的市场调研-------实地调查、资料、信息收集。

2、项目地块的建议书

2．1项目概况：项目的地理位置、项目背景、占地面积、地形地貌、地块内的现状、周边现状和市政配套设施等等。

2．2可行性研究报告：市场概述、土地供应市场分析、房地产二级供应结构分析、住宅市、影响商品房价格因素及价格走势分析、市场参与者构成、地方住宅金融业、政策走向分析。2．3项目定位

2．4规划与建筑

2．5居室户型

2．6公建配套

2．7园区环境

2．8物业管理

2．9投资估算及效益分析

2．10建设结论及建议

二、土地使用证办理

1、土地协议出让

1．1规划资料

1．2价格评估

1．3估价备案

1．4建设用地报批

1．5土地使用证（行政中心→地籍处）

1．6权属调查：土地测绘

1．7发证

2、土地招标、拍卖

2．1竞标成交确认书(土地交易中心)

2．2规划资料

2．3建设用地报批

2．4土地使用证（行政中心→地籍处）

2．5权属调查：土地测绘

2．6发证

三、在拿到地之后按规划资料可同步委托进行规划设计，以节省项目建设周期。

四、建设用地阶段

1、计委立项

1．1立项申请报告

1．2建设地点的土地权属材料及地形图

1．3开发企业或民营企业首次申报项目须附工商营业执照

1．4使用银行贷款项目须说明贷款银行、贷款数额、并附贷款承诺书

1．5根据投资大小项目性质等具体情况，部分项目须编写项目建议书

2、办理建设项目选址意见书

2．1建设项目选址意见书申请表

2．2用地计划及有关立项文件

2．3用地协议和土地确权资料

2．4地形图

3、申请规划设计条件

3．1规划设计条件申请表

3．2建设项目选址意见书

3．3用地计划及有关立项文件

3．4地形图

4、规划方案审查

4．1建设工程规划报建申请表

4．2立项文件

4．3规划方案（需要设计资质章）

4．4相关前期资料

5、办理建设用地规划许可证

5．1建设用地规划许可证申请表

5．2建设项目选址意见书

5．3相关前期资料

5．4地形图

五、建设工程规划许可证阶段

1、建筑单体方案报审

2、按审核方案做施工图设计（之前须完成地质勘探工作与三通一平）

3、建设工程规划许可证（办理过程中需征求消防、人防、市容、卫生等部门意见和相关前期资料）此过程涉及多项费用包括大配套费（金额巨大）规划科技服务费、测绘院测绘定位

六、施工图审查阶段

1、送施工图到施工图审查中心

2、按审查中心意见进行建筑、结构、水、电等各专业的修改

3、修改意见反馈审查中心

4、施工图审查合格书（须交纳相关审查费用）

5、高层必须经防雷中心防雷审查（须交纳相关审查费用）

七、施工许可证阶段

1、在规划局规划报建的同时完成建管局招标手续工作

1．1公开招标

1．1．1银行资金证明（工期不足一年的，到位资金不少余合同造价的50%；工期超过一年的，到位资金不少余合同造价的30%）

1．1．2信息发布三天。

1．1．3选择入围报标单位

1．1．4编制招标文件

1．1．5投标答疑

1．1．6开标、评标、定标

1．1．7公示三天、发中标通知书

1．2邀请招标

1．2．1要求不严格，建设单位可操作性强，能够按自己的意愿选择中标单位，基本程序同公开招标。

2、与中标单位签定合同。

3、施工合同备案（此过程涉及多项费用包括代缴劳务费、质监费、散装水泥基金、建设工程交易费）

4、凭前面二、三、四、五、六各环节相关前期资料办理施工许可证。

八、工程建设阶段

九、单体工程竣工验收与备案

1、工程竣工验收由假设单位负责实施，工程竣工验收备案由建设单位负责办理

2、施工单位在工程完成后，对工程进行检查，确认工程质量符合有关法律、法规、和工程建设强制标准，符合设计文件及合同要求并提出《工程竣工报告》，送监理单位是否同意竣工验收意见。

3、监理单位在接到《工程竣工报告》后应在五日内对工程进行质量评估。并提出《工程质量评估报告》，经总监和单位负责人签字后加盖公章送建设单位。

4、工程完工后勘察、设计单位提出勘察、设计质量检查意见。送建设单位。

5、建设单位在工程竣工验收前，完成《工程竣工总结》。

6、工程竣工验收合格，参加验收单位应当及时签署《工程竣工验收报告》，《工程竣工验收报告》还应附下列文件：施工图设计文件合格书；工程施工许可证；工程竣工报告；勘察质量检查意见；设计质量检查意见；工程竣工总结；单位工程竣工验收记录；有关质量检测和功能性试验资料；民用建筑工程室内环境质量检测报告；规划、公安消防、环保、城建档案部门出具的认可文件；施工单位签署的工程质量保修书；法律、法规、规章和工程建设强制性验收标准规定的其他有关文件。

7、工程竣工验收实行备案制度：建设单位应自工程竣工验收合格15日内，到备案机构办理备案手续。

8、办理备案手续应符合下列要求：

8．1按规定要求填写了《工程竣工验收备案表》

8．2有《工程竣工验收报告》（含规定的附件）

8．3商品住宅还应有《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

十、住宅小区竣工综合验收管理办法

1、本办法适用于合肥市城市规划区域内建筑面积2万平方米以上的住宅小区及组团。

2、合肥市建委主管市城市住宅小区竣工综合验收工作，合肥市城市建设综合开发办公室具体负责组织实施住宅小区竣工综合验收工作。

3、住宅小区开发建设单位对所开发小区质量负责最终责任。凡未经综合验收及综合验收不合格的住宅小区不得移交，物业管理单位不得接收管理。

4、住宅小区竣工后符合下列条件的，开发建设单位和申请竣工综合验收

4．1按批准的小区规划、项目设计要求和有关规范全部建成，并满足要求

4．2住宅、公共配套设施、市政、环卫、园林绿化等单项工程质量全部验收合格，验收资料齐全。

4．3各类建筑物的平面位置、建筑体量、立面造型、装修色调等符合批准的规划设计要求。4．4拆迁居民已按规定安置

4．5已落实物业管理单位，管理基金和管理用户已落实

5、住宅小区综合验收合格，开发建设单位应将完整小区综合验收资料送合肥市城建档案馆。

6、分期建设的住宅小区，可以由市开发办负责实行分期初步验收，等全部建成后按本办法进行综合验收，分期初步验收的住宅小区，市政公用基础设施和公共配套设施满足分期使用功能要求的，可以分期使用。

7住宅小区按其综合质量验收评定分为“合格住宅小区”和“优良住宅小区”两个等级。