项目代建管理

项目代建模式管理

一、项目代建界定：

项目代建是已经取得土地证的企业（委托方）与有项目开发与管理能力企业（代建方）合作的一种方式，委托方承担全部，代建方承担开发任务，通过管理和品牌输出，为已获得土地的委托方提供房地产全过程的管理。在这个过程中，委托方负责筹措项目开发所需全部资金，拥有项目开发中的投资决策权、监督权、建议权和知情权，享有项目的投资收益，承担项目投资风险。代建方负责包括项目前期管理、规划设计管理、工程营造管理、成本管理、营销管理、竣工交付管理等开发环节的全过程管理。

二、项目代建模型：

三、项目管理团队：

代建方负责项目管理团队组建，项目总经理及主要专业负责人由代建方派遣，财务负责人由委托方派遣。

项目管理团队根据合同约定、项目公司的授权、以及项目公司管理制度行使项目运营管理权，履行项目委托开发管理的职责和义务。

代建方根据合同的约定或委托方的授权行使项目日常经营理权，努力实现项目管理各项目标，取得合同约定的收益。

根据合同约定可在受托管理项目使用代建方品牌，委托项目可使用代建方品牌字样作为项目推广案名，并在项目推广销售阶段的广告、销售资料和项目现场包装等推广物料中使用代建方品牌字样和商标。

四、项目财务管理：

委托方负责项目公司财务管理，负责筹措项目开发所需全部资金，代建方拥有财务信息知情权。

五、代建方的收益：

委托方向代建方支付的费用包括三个部分：

派驻团队基本管理费——代建方将根据委托项目规模、物业类型以及开发计划，派驻相应数量的管理团队。管理团队的基本管理费包括工资、社会保险、福利等，一般采用包干制的方式予以约定，由委托方承担，在项目公司列支。

委托开发管理费——取费标准原则为项目总销售额的一定比例（？%），结合项目物业类型、总销售额、销售去化速度等因素确定。根据项目销售进度节点，并结合部分关键工程节点，分批支付。如果项目分多期开发，以项目每期的销售额为基数，按约定的分批支付。

项目业绩奖励——以双方约定的项目经营指标（如销售总额、利润指标等）作为经营考核目标，当项目经营结果超过考核目标时，

按一定标准提取项目业绩奖励，具体奖励方案根据项目实际情况协商确定。

六、代建业务管控：

如何管控代建业务，抓住代建项目的“三项八点”关键管控

1.控制项目总目标

委托方在项目确权后，以“合同”的形式委托代建方负责包括项目前期管理、规划设计管理、工程营造管理、成本管理、营销管理、竣工交付管理等开发环节的全过程管理，代建方并根据合同约定在受托管理项目上使用代建方的品牌。

1)确定协议形式

初期，委托方和代建方初步进行合作，签署委托协议;委托方与代建方签订委托协议时通常使用“总价加经济价格调整”类型的合同来控制总体成本和项目进度的。此类合同适用于范围明确、时间明确、合同金额较大、执行期长且很容易被经济大环境影响的项目。

代建合同签订后，代建方应当向委托方缴纳总投资10-30％的履约保证金（或出具同额度的银行履约担保函）。

2)确定成本及进度

委托协议确定后，双方共同制定产品设计方案，共同进行项目目标成本制定，确定项目的总目标;在总目标成本的基础上形成“最高目标成本限额”和“省奖超罚”的补充经济条款。当最终项目总成本节省时，节省的金额将按照事先约定好的比例进行奖励。

通过总体目标的确认和明确的处罚奖励制度，代建方会主动的并且愉快的进行严格成本、进度及质量控制，确保可以赚取不菲的节省奖励。

2. 明晰职责、分权管控

1)责权划分：

委托方岗位：项目公司董事会是委托方经营决策机构，代表委托方形式监督权、决策权、建议权和知情权;财务负责人由委托方派遣;

委托方职责：委托方负责涉及土地取得以及主要规划指标调整相关的前期审批事项。

代建方岗位：代建方负责项目管理团队组建，项目总经理及主要专业负责人由代建方派遣。项目管理团队根据合同约定，项目公司董事会的授权，以及项目公司管理制度下行使项目运营管理权，履行项目委托管理职责和义务。

代建方职责：负责推荐规划设计单位，负责在充分与委托方沟通的基础上选定重大规划设计方案。项目规划方案、建筑设计、材料设备须满足代建方产品的标准。

2)付款模式和付款条件控制

项目成本款项：项目公司实行资金预算管理制度，项目经营团队负责定期编制资金使用计划，上报委托方同意后，合理安排资金使用;代建方结合资金计划和上报进度确认后直接支付给供应商，避免代建方代付或周转。有效的提高了付款效率，同时还增加了供应商的满意度。保证了现场施工进度，提高了供应商的配合度。

委托开发管理费款项：签订委托合同后付相应的首付款。根据项目工程形象进度及计划达成率进行进度款付款，同时保留质保金，形成对代建方的制约。按照不同的“销售去化比”进行管理费用的销售相关付款;最后按照项目的后期维护约定付尾款。

3)成本和招标管理

项目根据概算、预算设定成本管理目标，实行全过程动态成本管理。代建方拟订招标方案并组织具体实施，委托方可全程参与，招投标方案和结果须经委托方审批。

同等情况下，优先考虑代建方的合格供应商。主要材料和设备采购标准不低于代建方近3年内同类同档次产品, 优先通过代建方采购平台进行集中采购，以节约采购成本，保证采购品质。

4)品牌使用及推广

委托方的项目可以使用代建方品牌字样作为项目推广案名。在项目推广销售阶段的广告、销售资料和项目现场包装等推广物料中使用代建方品牌字样和商标，以便提项目溢价率及销售收益。

3.代售、服务及考核管理

1)代售及后续服务

严格筛选代售公司，确保项目收益。通过招标的形式确定代售公司。由代售公司履行合同所约定的项目营销策划和销售管理工作，与委托方另行签订销售代理合同。