某生态旅游项目建设可行性研究报告

★优秀甲级资质可研报告★专业设计院设计★word格式可编辑★目录一、项目概况 (1)1. 项目区位 (1)2. 区域概况 (1)2.1 自然环境 (1)2.2 人文环境 (1)2.3 周边企事业状况 (1)2.4 周边配套设施 (2)2.5 基础设施 (3)3. 用地现状分析 (4)3.1四至 (4)3.2用地规模 (4)3.3现状分析 (4)3.4地质分析 (4)3.5植被分布 (5)3.6几何性质 (5)3.7用地性质 (5)3.8规划市政 (5)4. 规划要点 (5)5. 项目出让条件 (6)二、市场研究 (6)1. 宏观经济与总体市场分析 (6)1.1 市宏观经济与评价 (6)1.2 市房地产市场的总体分析与评价 (8)2. 辐射区域分析 (11)2.1辐射区域界定 (11)2.2各片区特点概述 (11)2.2各片区不同档次物业的供需结构及客户基本分析 (14)2.3各片区不同档次物业需求走势 (17)3. 区域市场分析 (19)3.1 地段价值分析 (19)3.2 供需结构分析 (23)3.3竞争项目分析 (28)三、项目定位 (33)1. 容积率试算及成本测算法 (33)2. 客户定位 (34)2.1客群的市场细分 (34)2.2各客群细分市场描述与判断 (37)2.3项目定位结论 (53)3. 适宜容积率及产品配比的确定 (54)4. 项目SWOT分析 (54)5. 推广定位 (56)四、规划设计 (58)1. 方案构思 (58)2. 初步规划构思 (59)2.1现状利用 (59)2.2地块价值利用分析 (59)2.3景观设计 (59)2.4路网结构 (60)2.5建筑设计................................................ 错误！未定义书签。

3. 技术经济指标 (60)五、项目开发及销售计划 (61)1. 开发计划 (61)2. 销售计划 (61)六、经济评价 (62)1. 项目测算依据 (62)2. 成本分析 (62)3. 经济效益评价 (63)4. 项目投资测算表 (64)附录一：**湖片各项目总结提炼.............. 错误！未定义书签。

三创地块可行性研究报告一、项目概况1. 项目区位项目位于**西部的***区，处于**湖生态园的东南侧。

南距**市中心约10～15公里，北距市**机场15公里。

2. 区域概况2.1 自然环境**湖生态园区属**的郊区***区管辖，位于市中环线张公堤之外。

园区内有水域面积约6平方公里，华中首家高尔夫球场（18洞、标准72杆）、东方跑马场等。

当前除了一些住宅小区外，基本为荒地和菜地。

2.2 人文环境**湖生态园区定位为生态旅游区，但当前基本没有相应的产业和教育的支撑，规划中有**湖公园、旅游城等待建。

2.3 周边企事业状况**湖生态园区周围有台商投资区、鑫桥科技产业园等。

区内有台湾统一、美国百事可乐、广东今日、上海光明、香港华丰、台湾远东、香港新世界以及等一批国际、国内较有影响的知名企业纷纷在投资区内落户。

其职工工资状况如下：***区企业职工的人均年工资收入（单位：元/年）从表中数字看，***区企业职工的收入水平决定其很难成为我们的客户。

2.4 周边配套设施教育: 睿升私立学校（中小学）；休闲/娱乐、餐饮、商业、医疗、治安、消防、金融、邮政等配套基本没有，依赖于各小区自行配备。

但距离本地块1站路的常青花园（位于机场路东侧）为大型成熟社区，配套齐全完备。

内部有9所幼儿园、多所中小学、1所全日制大学工业学院、1所老年大学、商业、金融、饮食、交通、文化、医疗等齐全，一家医院、大型肉菜市场、超市等。

2.5 基础设施2.5.1外部交通当前从市区到达本项目的路径有1）中心片区－常青路—金山大道―环湖路―马池路―环湖中路；2）中心片区－常青路—机场东侧、常青花园市政路―马池路―环湖中路；其中第二条路径开通公交线路720路（机场河－－丽水佳园），能够到达本项目。

从通达性来看，第一条路径通达性好于第二条路径，但沿路有很多楼盘拦截；第二条路径经过马池路立交桥跃过机场高速路，直接到达环湖中路。

绝对距离较近，但必须经过常青花园，在马池敦的立交桥处调头，该处环境较差，在通达性上逊于第一条路径。

2.5.2内部交通目前马池路已经通车，环湖中路正在施工，且已经修建至本地块，整个环湖中路预计明年贯通。

所以，区域内路网较为完善，但没有公共交通工具支撑。

2.5.3市政设施a. 自来水b. 供电c. 煤气d. 排水、排污e. 有线电视、电话、网络3. 用地现状分析3.1四至3.2用地规模3.3现状分析地块主要为农地，沿地块内现状道路两侧有高约15～20米的水杉树。

地块东侧鱼塘将来会在规划中的污水明渠用地范围内。

目前地块平整，标高基本在19.6m～19.8m。

市对城区项目的最低地面标高要求≥20.65m，对本区域虽无严格限制，但须依据排水现状，最低地面标高拟定为20.5m～22.5m。

因此本项目需填土70cm～90cm (以20.5计算)。

3.4地质分析暂时缺少。

3.5植被分布地块内部沿现状道路两侧为水杉树。

（见3.3现状环境图）3.6几何性质该地块形状基本呈梯形，南北方向长约260～420米，东西方向宽约660～700米。

（见下图）3.7用地性质地块现为预留建设用地，规划为居住用地。

3.8规划市政4. 规划要点●容积率在2.5以下；●建筑密度不超过22％；●绿化率≥35%；●建筑高度限高90米并满足**机场对建筑净空的要求；●建筑退规划用地边界线距离：建筑物、构筑物后退周边距离道路红线距离≥5米，满足日照、消防等要求；●建筑间距≥1.2h(h为南侧建筑总高度，且满足消防要求)；●停车数量：机动车1：0.5、自行车1：0.5。

5. 项目出让条件该项目区政府口头承诺为招标项目，三通一平后出让。

土地价格和付款条件暂时不能确定，尚须与政府的进一步沟通。

该地块现用途为农用地，但已经获得建设用地指标，为预留建设用地。

付款条件（未确定）。

二、市场研究1. 宏观经济与总体市场分析1.1 市宏观经济与评价●经济运行良好1）国内生产总值增长较快2002年全市GDP达到1493亿元，在全国19个副省级城市中居第11位，高于南京、哈尔滨、沈阳和济南等城市，人均GDP达到2362美元，在全国19个副省级城市中占据第13位。

2003年1～7月，全市GDP933.35亿元，比去年同期增长12％，为3年来最高。

1 2）三大需求继续增加首先，消费品市场稳步发展。

2001年全市实现社会消费品零售额达685.82亿元，居国内同类城市第6位；2003年1～9月份累计消费额达600.92亿元，同比增幅11.8％。

其次，固定资产投资两位数增长。

2002年达到570.43亿元，同比增长12.2％，在全国19个副省级城市中占据第9位。

2003年1～9月固定资产投资累计达317.29亿元，增幅为19.1％，其中：基本建设投资139.89亿元，增长16.1%；技术改造投资66.37亿元，增长22.6%；房地产开发投资99.16亿元，增长22.1%。

另外，外贸出口增加。

随着市经济增长的加快，外经贸发展趋势继续看好。

据统计，2002年累计出口10.91亿美元，比上年同期增长15％。

3）城镇居民收入继续提高2003年1～9月，市城镇居民收入在去年较高增长的基础上继续增长，居民家庭人均可支配收入累计为6512.36元，同比增长8.7%。

未来宏观经济走势1）经济前景乐观的经济发展也逐渐步入快车道，GDP增长率达到12％。

2）未来仍有高速增长的潜力1数据来源于武汉市政府网站。

地理位置优越，属于华中重镇，对于中国中部乃至西部经济的快速大发展起着至关重要的作用，她在中国经济版图上的位置是不可替代的，基于此，未来的经济高速增长是可以预期的。

3）经济增长略快于全国平均水平近年来，的国民经济均以两位数的速度在增长，高于全国平均水平的8％。

且其产业结构中第三产业比重逐步提高，2002年达到49.77％，同时基础设施建设速度加快，为未来的经济发展打下良好的基础。

4）消费信心指数提高社会消费品总额的提高，无疑表明人们对社会经济的未来发展持乐观态度，也说明了人们能够将积蓄用于消费，消费信心逐步提高。

1.2 市房地产市场的总体分析与评价房地产市场供给与需求1）房地产投资和市场需求看好2001年比2000年投资增长了14.2%，2002年比2001年更是增长了14.88%，三年的投资额依次为101、115.34、132.5亿元，位居全国19个副省级城市第10位。

今年1～8月份房地产开发投资额达到79.09亿元，同比增长25.5%。

可以预计，今年的投资额将会在2002年的基础上再次大幅增长。

2000～2002年商品房（住宅）消化量分别为359.6（339.9）、408.85（375.91）、450.27（393.01）万平米，而2003年1～8月份住宅消化量达到197.91万平米，同比增长9.6％。

2）供求形势长期有利2001年商品房竣工面积突破600万平米，住宅竣工面积也突破了500万平米。

2003年1～5月份，竣工商品房面积86.07万平方米，比上年同期增长28.6%。

而近年来，商品房的施工面积更是超过了1200万平米，2001年达到了1547万平米，2002年则达到了1690.12万平米。

其中住宅的施工面积在上世纪末就突破了1000万平米， 2001年比2000年增长了24.96%，2002年比2001年增长了10.1%。

2003年1～8月，全市房地产开发施工面积达1329.05万平方米，比去年同期增长9.1%，其中本年新开工面积415.19万平方米，比同期增长6.9%。

当然，尽管2003年1～8月份的住宅销售增幅超过施工面积增幅，但住宅的供给量绝对数字在迅猛增加，各路资本纷纷抢摊江城，未来竞争将是激烈的。

居住的区域特点：1)三镇居民不愿跨江而居；2)三镇客户职业特点：武昌为文化区，基本为高校教师、科研人员、高科技企业员工、公务员；汉阳为工业主导，客群不明显，有汽车贸易、公务员、拆迁户等；**商贸金融居多，客群不典型，有公务员、金融、商贸、房地产等；3)三镇交流日益增多，人们居住观念开始改变，跨江而居现象不断增多。

●物业价格1）年均增长约200元/平米；2）住宅价格从“金字塔”型逐步转向“纺锤型”，中间价位居多；房价以1800～3000元之间的最为集中。

相关数据显示，市1至9月在售的121个楼盘中，每平方米价位在1800元以下的有34个，主要集中在****湖、汉阳等地；每平方米价位在1800～3000元之间的，有66个楼盘，分布在各个城区；3000元以上的有8个，主要集中在**解放大道、建设大道一带以及徐东、中南和积玉桥片区。