土地一级开发案例
土地一二级联动开发行政诉讼
土地一二级联动开发行政诉讼摘要：一、土地一二级联动开发概述1.土地一级开发2.土地二级开发3.一二级联动开发的联系与区别二、行政诉讼相关法律法规1.《中华人民共和国土地管理法》2.《城市房地产管理法》3.《行政诉讼法》三、土地一二级联动开发行政诉讼案例分析1.案例一：某城市土地一级开发行政诉讼2.案例二：某城市土地二级开发行政诉讼3.案例三：一二级联动开发行政诉讼案例四、行政诉讼对土地一二级联动开发的影响1.规范土地开发行为2.保障当事人合法权益3.促进土地资源合理利用正文：土地一二级联动开发是指土地使用权的一级市场和二级市场相互配合、协调发展的一种土地开发模式。
土地一级开发是指对未利用土地进行基础设施建设、土地平整等，使其达到可开发利用的状态。
土地二级开发是指在土地一级开发的基础上，进行具体的项目建设。
一二级联动开发则是将土地一级开发与二级开发有机结合，以提高土地利用效率。
为了规范土地一二级联动开发，我国出台了一系列法律法规，如《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产管理法》和《行政诉讼法》等。
这些法律法规为土地开发提供了法律依据，保障了土地开发过程中各方当事人的合法权益。
在实际操作中，土地一二级联动开发行政诉讼案例屡见不鲜。
以案例一为例，某城市进行土地一级开发时，因未依法进行公告、补偿等程序，被当地居民起诉。
法院审理认为，土地一级开发过程中，相关部门应严格按照法律法规进行，保障当事人的合法权益。
在案例二中，某城市土地二级开发过程中，开发商因未取得合法手续，被当地政府予以行政处罚。
开发商不服，提起行政诉讼。
法院审理认为，土地二级开发需遵循相关法律法规，开发商的行为违反了法律规定。
在案例三中，一二级联动开发过程中，因相关部门未依法履行职责，导致土地资源浪费。
当事人提起行政诉讼，法院判决相关部门依法履行职责，保障土地资源的合理利用。
行政诉讼对土地一二级联动开发产生了积极影响。
首先，行政诉讼规范了土地开发行为。
土地一级开发案例
土地一级开发案例土地一级开发是指对原始土地进行规划、开发和建设，将其从农田或荒地转变为城市建设用地或工业园区。
下面我们将以某地区的土地一级开发案例为例，来介绍土地一级开发的过程和效果。
该地区位于城市郊区，原本是一片荒芜的土地，周边没有任何建筑物和人口居住。
由于城市的不断扩张和人口的增加，土地资源日益紧张，因此政府决定对这片土地进行一级开发，将其规划为新的城市建设用地。
首先，政府部门对该地区进行了详细的土地勘测和规划，确定了土地的可利用面积和用途分区。
在规划过程中，充分考虑了周边环境、交通便利性、配套设施等因素，确保土地开发后能够满足城市建设的需要，并为居民提供舒适的生活环境。
接下来，政府进行了土地的平整和基础设施的建设。
对土地进行平整可以使土地更适合建筑物的建设，而基础设施的建设包括道路、供水、供电、排水等配套设施的建设，这些设施的完善可以为土地的开发提供必要的支持和保障。
随后，土地逐步被开发建设为住宅区、商业区和工业区。
住宅区的建设为城市新增了大量的居住空间，缓解了城市人口密集的问题；商业区的建设为周边居民提供了更多的购物和娱乐场所；工业区的建设为城市的产业发展提供了更多的空间和条件。
土地一级开发的效果显著。
首先，原本荒芜的土地焕发出勃勃生机，成为城市的新亮点。
其次，土地一级开发为城市的建设和发展提供了重要的支持和保障，为城市的持续发展奠定了坚实的基础。
最后，土地一级开发也为周边居民提供了更多的就业机会和更好的生活条件，提升了居民的生活质量。
综上所述，土地一级开发是城市建设和发展的重要环节，通过科学规划和有效管理，可以将原始土地转变为城市的新动力源，为城市的可持续发展做出重要贡献。
希望这个案例可以为其他地区的土地一级开发提供一定的借鉴和参考，推动城市的建设和发展迈上新的台阶。
土地一级开发模式及案例分析
亿城股份:关于参与唐山市大城山片区一级开发暨对外提供财务资助的公告证券代码:000616证券简称:亿城股份公告编号:2011-003亿城集团股份有限公司关于参与唐山市大城山片区一级开发暨对外提供财务资助的公告本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整,没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。
一、交易概述2011年1月13日,亿城集团股份有限公司(以下简称“本公司”)与唐山市陡河青龙河管理委员会(筹建)(以下简称“两河管委会”)、唐山陡河青龙河开发建设投资有限责任公司(以下简称“两河投资公司”)签署《唐山市环城水系大城山片区一级开发投资合作协议》,我公司同意提供人民币4亿元的资金支持,由两河管委会和两河投资公司对唐山市环城水系大城山地块(以下简称“目标地块”)进行土地一级开发整理。
本次交易不构成关联交易。
2011年1月13日,公司第五届董事会临时会议审议通过了本次交易。
公司实有董事7名,出席会议董事7名,一致同意关于本次交易的议案。
因公司本次提供财务资助金额超过公司最近一期经审计净资产10%,根据《深圳证券交易所主板上市公司规范运作指引》的规定,本事项应在董事会审议通过后提交股东大会审议。
二、交易对方基本情况(一)唐山市陡河青龙河管理委员会(筹建)性质:唐山市政府派出机构负责人:刘敬文(二)唐山陡河青龙河开发建设投资有限责任公司成立日期:2009年1月23日地址:唐山市北区富强楼文化路办事处法定代表人:夏宝胜注册资本:3900万元人民币主营业务:环城水系基础设施和重大产业项目的非金融性投资股东情况:唐山市国有资产监督委员会持股100%财务状况(未经审计):截至2010年11月30日,总资产163874万元,净资产3926万元。
两河管委会、两河投资公司与本公司及持股5%以上的股东均无关联关系。
交易对方不存在除本公告所披露的以外、与本公司及本公司前十名股东在产权、业务、资产、债权债务、人员等方面的关系,亦不存在其他可能或已经造成本公司对其利益倾斜的其他关系。
土地一二三级联动开发案例
土地一二三级联动开发案例
城镇化与乡村振兴之路，企业参与一级开发的可能性越来越大。
在此过程中的城镇、城市郊区、三四线城市在基础设施、产业结构、人口集聚等方面基础薄弱，土地成片开发前期的土地一级开发将面临不少难题，为企业开发带来不少难题。
一方面，企业参与一级开发能有利于实现一、二级开发联动，能更好地分享城镇化与多村振兴的发展成果；另一方面，开发过程中一旦一级开发问题没有处理好，就将为企业带来资金回收困难、土地无法获取、开发滞后等一连串难题。
所以：企业在参与乡村振兴、城镇化过程中，如何有效处理一级开发的问题是企业必须面临的选择。
核心提示：随着乡村振兴、新型城镇化战略的实现，土地开发重心：
1）从城市中心向城市郊区转移；
2）成片大规模复合开发、区域开发；
3）从一线、省会城市向三四线城市、区域中心等城镇化重点城市转移；
4）从纯土地获取向附带拆迁、功能置换、基础设施及公共设施建设等方式转变；
5）从纯房地产开发向附带产业、商业、旅游等综合开发转变。
【课程对象】
公司高管，董事长、总经理特别是战略发展和项目总、投拓相关人员
【核心内容】
乡村振兴、城镇化发展与一级开发；土地一级开发基础、一级开发与二级开发的关系；一、二级开发联动模式与案例分析；土地一级开发操作中的核心问题
分析及解决途径分享；资金流转与土地有效控制；大规模土地开发中拆迁、功能置换、土地指标等关键问题处理分析；土地一级开发中土地价值、增值方式与功能设立；一级开发退出、风险与风险控制模式设计.…。
案例分析土地一二级联动开发模式
今天我们用案例的形式来讲讲土地“一二级联动开发”，本故事纯属牧诗杜撰，如有雷同，请以本故事为准。
某本土龙头房企A公司与当地政府签订框架协议锁定了1000亩土地一级整理，政府缺钱，协议约定由A公司负责1000亩红线内拆迁及道路、学校等基础设施修建，拆迁补偿、道路、学校等基础设施建设成本计入一级成本。
政府也承诺待项目二级拍卖出让以后按一级成本的10%计算A公司的一级整理收益。
毛地整理的过程也就是一级熟化的过程。
对于充满野心的A公司来讲，目标也绝不只是为了赚一级10%的收益而已。
老板更想在二级市场上获取这1000亩土地做二级开发，毕竟这两年本地市场异常火热，而A公司本年的货量远不能支撑自己今年定下的销售目标，因此一定要想尽办法在二级市场上拿到这1000亩，而且要以尽可能低的价格拿下！这就牵涉到了二级“控地”的问题了，我们知道招拍挂市场向来是比较公开透明的市场，一旦你想通过设置条件来排除竞争对手是极其容易被举报的，政府出于被监管的风险，往往不敢在条件设置上动手脚。
一些比较常见的二级“控地”手段，比如“捆绑拆迁”、“控规调整”、“代建公建配套”、“项目方案整体规划”、“围棋策略”等。
为了充分确保可以完整地获取这1000亩土地，A公司老板可是煞费苦心，几乎把上面这些“控地”手段全部用上了。
好在老板在本地深耕多年，与政府领导关系到位，政府关系协调效率较高，在外来企业看来极其难办的事情对A公司来讲并不是太难。
再加上政府在当地诸多一级项目上都需要仰仗A公司来投资，且A 公司在当地整体实力、口碑都还不错，自然也愿意配合。
当地要求单次土地出让规模不能超过400亩，为了完美地配合后期取地，A公司采用了以下手段：1捆绑拆迁与政府约定首期供地400亩，但是这400亩土地是毛地挂牌，在竞买须知上要求摘牌企业必须负责400亩土地范围内的拆迁安置工作。
走到现场一看，妈呀，红线内几乎到处都是拆迁，村民们各个彪悍，还有在生产的厂房等，都不是好惹的主。
旧城改造及一级土地开发
一级土地开发的重要性
总结词
一级土地开发对于城市发展、经济增长和民生改善具有重要意义。
详细描述
一级土地开发能够提供城市发展所需的土地资源，促进城市规划和产业布局的落地实施。同时，土地 资源的优化配置和高效利用能够推动经济增长，提高城市综合竞争力。此外，一级土地开发能够改善 居民的生活环境，提升城市的整体形象和生活品质。
失败案例：某城市旧城区改造失败的原因分析
总结词
缺乏规划与公众参与，忽视历史文化遗产保护
详细描述
某城市旧城区改造失败的原因主要包括缺乏整体规划、公众 参与不足、忽视历史文化遗产保护等。改造过程中存在拆毁 有价值的历史建筑、破坏生态环境等问题，导致改造效果不 佳，引起社会不满。
05
未来展望
政策法规的完善与调整
旧城改造的必要性
城市更新
提高生活质量
随着城市的发展和时间的推移，许多城市 区域出现了陈旧、落后的情况，需要进行 更新和改造，以适应城市发展的需要。
旧城区的居民往往面临着基础设施不完善 、居住环境差等问题，旧城改造有助于改 善他们的生活环境，提高生活质量。
促进经济发展
保护历史文化遗产
旧城改造可以吸引投资，促进产业升级和 经济发展，提高城市的竞争力和可持续发 展能力。
旧城改造及一级土地开发
目录
• 旧城改造概述 • 一级土地开发 • 旧城改造与一级土地开发的关联 • 案例分析 • 未来展望
01
旧城改造概述
旧城改造的定义与目标
定义
旧城改造是指对城市中陈旧、落 后、不适应发展的地区进行综合 整治和改造，以改善城市环境， 提升城市品质和形象。
目标
旧城改造的目标包括提高城市基 础设施水平、改善居民生活环境 、促进城市经济发展、保护历史 文化遗产等。
土地一级开发经营模式
VS
市场趋势预判
在洞察市场需求的基础上，还需要深入分 析和预判市场发展趋势，包括政策走向、 经济周期、人口流动、科技创新等多方面 因素，以便及时调整土地一级开发经营策 略，把握市场机遇。
04
土地一级开发经营模式的实践案例
案例一：某大型城市的土地一级开发项目
要点一
背景介绍
位于我国东部沿海的某大型城市，经 济发展迅速，人口持续增长，土地资 源日益紧缺。为满足城市发展需求， 该市政府决定实施一项大规模的土地 一级开发项目。
05
土地一级开发经营模式的挑战与展望
面临的挑战与对策
01 02 03
挑战一
资金需求量大。土地一级开发需要大量的资金投入，用于 土地征收、拆迁、基础设施建设等方面。对策：可以通过 引入社会资本、建立土地基金等方式，多元化资金来源， 降低财政压力。
挑战二
开发周期长。土地一级开发涉及多个环节，包括规划、征 收、拆迁、建设等，开发周期长，不确定性因素多。对策 ：可以通过提高规划设计水平、优化开发流程、加强政府 协调等方式，提高开发效率，缩短开发周期。
该项目采用“农业+”模式，将农业 与旅游、教育、文化等产业相结合， 打造特色农业产业链。在土地征收和 拆迁安置过程中，充分保障农民利益 ，通过土地流转、股份合作等方式， 让农民分享开发红利。同时，加强农 村基础设施建设，提升农村公共服务 水平。
经过土地一级开发，该地区农业产值 显著提升，农民收入大幅增加。特色 农业产业链吸引了众多游客前来参观 游玩，带动了农村第三产业的发展。 此外，农村基础设施和公共服务水平 得到明显改善，农民生活质量得到提 升。
水、供电、供气、通信等。
公共服务设施建设
建设教育、医疗、文化、体育等 公共服务设施，提升区域居民的
土地一级开发社会投资人回购案例
土地一级开发社会投资人回购案例摘要：一、土地一级开发概述1.定义与分类2.社会投资人角色二、回购案例背景1.案例简介2.相关政策法规三、回购案例过程1.回购主体与条件2.回购方式与程序3.回购资金来源与使用四、回购案例影响1.对土地一级开发市场的影响2.对社会投资人的影响3.对政府管理的影响正文：土地一级开发是指对未经开发的生地或城市边缘地进行基础设施建设和土地平整，从而形成可供建设的熟地。
在这个过程中，社会投资人扮演着重要角色，他们负责筹集资金、组织开发、承担风险，并在土地出售后获取收益。
近年来，我国土地一级开发市场逐渐兴起回购案例。
回购，是指政府或相关机构在土地一级开发完成后，按照约定价格从社会投资人手中购买土地，以实现土地资源的合理配置。
这种模式有利于政府调控土地市场，促进土地资源的合理利用。
以某一具体回购案例为例，该案例位于某城市新区，涉及面积约1000亩。
在该案例中，政府与一家房地产公司签订土地一级开发合同，由房地产公司负责筹资、组织开发，并在土地出售后获取收益。
合同中约定了回购条件，即在土地达到一定开发程度后，政府有权按照约定价格从房地产公司手中回购土地。
回购过程中，政府需按照合同约定的价格、回购比例等相关条件，从财政预算或其他合法渠道筹集回购资金。
回购完成后，政府可以将土地使用权出让给其他开发商，用于建设公共设施或住宅等。
回购案例对社会投资人产生一定影响。
一方面，回购机制有助于降低社会投资人的风险，保障其投资回报。
另一方面，回购案例也使得社会投资人面临一定的市场竞争，促使他们在土地一级开发过程中提高效率、降低成本。
从政府管理的角度来看，回购案例有利于实现土地资源的有效配置。
政府可以根据市场需求，灵活调整土地供应节奏，避免土地资源的闲置和浪费。
同时，回购案例也有助于提高政府对土地市场的调控能力，确保土地资源的合理利用。
土地一级开发案例
土地一级开发案例最近，我国投资建设的很多城市，很多城市土地最后都是在城市层面进行开发的。
如上海的浦东、北京的朝阳区、广州的天河区等地都是经过城市整体规划的土地开发案例。
其中，我国著名的深圳特区的土地一级开发是一个令人瞩目的案例。
深圳作为我国改革开放的重要窗口，通过土地一级开发，成功实现了从小渔村到现代化大都市的蜕变。
深圳特区成立之初，土地资源十分有限。
但是，在经济特区建设的推动下，深圳通过大规模开展土地一级开发，迅速扩大土地使用面积，并将原本的小山村变成现代化城市。
土地一级开发的第一个步骤是规划，深圳特区通过制定详细的土地规划，合理安排用地功能，确保土地的高效利用。
其次，深圳政府通过土地征收的方式，将原有村民的土地收回，并给予相应的补偿。
这样一来，深圳特区获得了大量的土地资源，为后续的开发打下了基础。
随后，深圳特区开始进行土地的平整和基础设施建设。
通过高效的施工管理，深圳特区快速建设起道路、桥梁、给排水系统等基础设施，为接下来的建设提供了保障。
在土地平整和基础设施建设完成后，深圳特区开始进行建筑物的建设。
为了提高土地利用效率，深圳特区采取了高层建筑的方式，将建筑物向上堆叠，大大减少了土地占用。
除了建设住房，深圳特区还大力发展商业地产。
通过引进国内外知名商场品牌，深圳特区在城市中心打造了一系列商业综合体，提供了丰富的购物、娱乐和餐饮服务。
通过土地一级开发，深圳特区成功实现了城市的现代化和经济的腾飞。
如今，深圳已经成为我国经济发展的重要引擎，吸引了大量企业和人才的涌入。
土地一级开发的成功案例不仅可以看到深圳这座城市的发展壮大，也对其他城市的土地开发提供了借鉴。
我们可以通过深圳的案例，学习到如何合理规划土地、高效利用土地资源和建设城市基础设施等经验。
综上所述，土地一级开发对于城市发展至关重要。
它不仅可以扩大土地使用面积，而且可以提高土地利用效率，为城市的腾飞提供强大的支撑。
我相信，在我国经济建设的推动下，未来会有更多的城市通过土地一级开发实现现代化发展。
土地一二级联动开发管理及实战案例分享
土地一二级联动开发管理及实战案例分享一、背景介绍近年来，随着城市化进程的加速，土地开发成为了城市规划和经济发展的核心内容之一、然而，在土地开发过程中，由于一级规划部门和二级开发管理部门之间信息不对称、协调不畅等问题，导致了土地资源的浪费和开发过程的不顺利。
为了解决这一问题，实施土地一二级联动开发管理是迫在眉睫的任务。
二、土地一二级联动开发管理的意义土地一二级联动开发管理可以有效减少信息不对称和协调不畅的问题，提高土地开发过程的效率和顺利程度。
一级规划部门负责统筹全局，确定土地开发的总体框架和目标；二级开发部门则负责具体的实施工作，按照一级规划部门的要求，开展具体的开发工作。
通过这种方式，可以更好地发挥各级部门的专业优势，使土地开发过程更加科学、高效。
三、土地一二级联动开发管理的实践案例分享以地区的城市规划和土地开发为例，介绍土地一二级联动开发管理的实践经验。
1.确定总体规划一级规划部门首先要制定土地开发的总体规划，确定开发的目标、定位和重点发展方向。
在这个过程中，要广泛征求相关部门和市民的意见，确保规划的科学性和可行性。
2.制定具体方案一级规划部门根据总体规划制定具体的开发方案，考虑土地资源的利用率、环境保护和经济效益等多个方面因素。
同时，要充分了解土地市场的需求和变化，及时进行调整和优化。
3.协调各部门合作一级规划部门需与二级开发管理部门进行密切合作，建立联动机制。
在实施过程中，要进行信息共享，确保各部门之间的沟通畅通，避免信息不对称和协调不畅的问题。
4.风险管控在土地开发过程中，要注意风险的管控。
一级规划部门要对开发过程进行监督和评估，及时发现和解决问题。
二级开发管理部门要按照规划要求，采取有效措施降低开发风险，确保开发质量和效益。
5.做好后续管理土地开发不仅仅是一时的过程，而是需要长期的管理和维护。
一级规划部门和二级开发管理部门要在开发完成后做好后续的管理工作，化解因开发而产生的问题，维护土地的可持续利用。
土地一级开发类上市公司业务模式案例研究
土地一级开发类上市公司业务模式案例研究一、引言土地一级开发是指对农用地、林地、草地等进行规划、开发和利用的过程。
作为一种重要的战略性产业，土地一级开发在我国的城市化进程中起着至关重要的作用。
本文将以某上市公司为例，对其土地一级开发业务模式进行深入研究和分析。
二、公司概况该上市公司成立于2005年，总部位于中国某省某市，是一家专注于土地一级开发的房地产开发企业。
公司拥有一支专业的团队，涵盖了规划设计、市场营销、工程建设、财务管理等多个领域的专业人才。
三、业务模式分析1. 市场调研和项目筛选公司通过市场调研，了解各地区土地资源、城市规划和发展趋势，以及市场需求。
根据市场调研结果，公司进行项目筛选，选择具有潜力和价值的土地项目进行开发。
2. 土地收购和规划设计公司通过与政府部门、农民集体等进行协商，以合法的方式收购土地。
在土地收购完成后，公司组织规划设计团队进行土地规划和设计，确保土地开发的合理性和可持续性。
3. 建设和销售在规划设计完成后，公司组织工程建设团队进行土地开发和建设。
公司注重建设质量和工期控制，确保项目的顺利进行。
同时，公司还组织市场营销团队进行销售推广，吸引购房者购买公司开发的房产。
4. 项目运营和管理公司在项目建设完成后，进行项目的运营和管理。
包括物业管理、社区建设、配套设施建设等方面。
公司注重提升项目的品质和服务水平，以满足购房者的需求和提高公司的竞争力。
四、成功案例研究以某省某市的一座土地一级开发项目为例，该项目占地面积约1000亩，总建筑面积约50万平方米。
项目位于市中心，交通便利，周边配套设施完善。
项目规划包括住宅、商业、公园等多个功能区域。
1. 市场调研和项目筛选公司通过市场调研发现，该市人口增长迅速，房地产市场需求旺盛。
同时，该地区的土地资源相对丰富，适合进行土地一级开发。
公司决定选择该市作为土地开发的重点区域。
2. 土地收购和规划设计公司与政府部门进行协商，成功收购了该项目所需的土地。
《土地一级开发》课件
土地一级开发风险防范措施
政治风险防范
密切关注政府政策变化，加强 与政府部门的沟通与合作，提
高项目合规性。
经济风险防范
加强市场调研，合理规划项目 投资，分散投资风险。
社会风险防范
积极开展公众参与，加强宣传 教育，提高社会认可度。
自然风险防范
加强环境监测与评估，制定应 对自然灾害的应急预案。
CHAPTER
数字化技术
数字化技术将广泛应用于土地一级开发中，提高 开发效率和精度。
智能化技术
智能化技术将在土地一级开发中发挥重要作用， 如无人机、智能机器人等。
绿色开发技术
绿色开发技术将更加受到重视，推动土地一级开 发向可持续发展方向迈进。
土地一级开发未来展望
市场规模持续扩大
随着城市化进程的加速和市场需求的增加，土地一级开发市场规 模将持续扩大。
土地一级开发流程
规划设计
根据城市规划和土地利 用规划，制定详细的土 地一级开发计划和方案
。
征地拆迁
按照国家法律法规的规 定，进行征地和拆迁工
作。
基础设施建设
根据土地一级开发计划 ，进行道路、供水、供 电、排水等基础设施建
设。
土地出让
将熟地以有偿方式出让 给开发商或企业，并签
订相关合同和协议。
CHAPTER
重视前期规划
在土地一级开发之前，应充分考虑城 市规划、产业布局、市场需求等因素 ，制定科学合理的发展规划。
保护生态环境
在开发过程中，应注重保护生态环境 ，避免过度开发和破坏自然景观。
合理利用资源
在土地一级开发中，应合理利用土地 资源和其他资源，避免浪费和过度消 耗。
加强监管和规范市场秩序
土地一级开发社会投资人回购案例
土地一级开发社会投资人回购案例摘要：1.土地一级开发社会投资人回购概述2.土地一级开发社会投资人回购案例分析3.土地一级开发社会投资人回购的意义和影响正文：1.土地一级开发社会投资人回购概述土地一级开发是指在土地资源开发利用中，对土地进行基础设施建设、土地整理等前期开发活动的过程。
在这个过程中，社会投资人通常承担着投资和开发的主要责任。
当土地开发完成后，社会投资人可以将土地使用权出售给政府或其他相关单位，从而实现投资回报。
而土地一级开发社会投资人回购，指的是在土地开发完成后，社会投资人将土地使用权回购，再次成为土地的使用者。
2.土地一级开发社会投资人回购案例分析案例一：某城市进行土地一级开发，社会投资人A 公司承担开发任务。
开发完成后，A 公司将土地使用权出售给政府。
然而，由于政府未能按照约定履行支付义务，A 公司决定回购土地使用权，成为土地的使用者。
案例二：社会投资人B 公司在某地区进行土地一级开发，开发完成后，将土地使用权出售给政府。
然而，政府在使用土地过程中发现土地存在一些未预见的问题，导致土地利用效率低下。
在这种情况下，政府决定将土地使用权回购，交由B 公司继续开发。
3.土地一级开发社会投资人回购的意义和影响土地一级开发社会投资人回购的意义主要体现在以下几个方面：首先，回购可以保障社会投资人的权益。
当政府或其他相关单位未能按照约定履行支付义务时，社会投资人可以通过回购土地使用权，避免投资损失。
其次，回购有助于提高土地利用效率。
在某些情况下，政府或其他相关单位在使用土地过程中可能发现土地存在一些未预见的问题，导致土地利用效率低下。
这时，将土地使用权回购给社会投资人，可以借助其专业能力，提高土地利用效率。
最后，回购有助于建立良好的政企合作关系。
在土地一级开发过程中，政府与社会投资人之间可能存在一定的矛盾和摩擦。
通过回购土地使用权，可以化解双方矛盾，促进政企合作关系的建立。
总之，土地一级开发社会投资人回购是一种有益的实践，有助于保障社会投资人权益，提高土地利用效率，促进政企合作关系的建立。
土地一级开发社会投资人回购案例
土地一级开发社会投资人回购案例摘要：1.土地一级开发社会投资人回购案例概述2.土地一级开发的概念及意义3.社会投资人参与土地一级开发的优势4.土地一级开发社会投资人回购案例分析5.土地一级开发社会投资人回购案例的启示正文：一、土地一级开发社会投资人回购案例概述土地一级开发是指在土地资源利用过程中，对土地进行初步开发，使其达到建设用地条件的过程。
近年来，随着我国城市化进程的加速，土地一级开发在城市建设中的作用日益凸显。
社会投资人参与土地一级开发，不仅能够推动城市建设，还能分享城市发展带来的红利。
本文将通过一个土地一级开发社会投资人回购案例，分析社会投资人参与土地一级开发的优势及案例带来的启示。
二、土地一级开发的概念及意义土地一级开发是指对土地进行初步开发，包括土地的征地、拆迁、基础设施建设、土地平整等，使其达到建设用地条件。
土地一级开发在我国城市化进程中具有重要意义：1.提高土地资源利用效率：土地一级开发有助于提高土地资源的利用效率，优化土地资源配置，促进城市建设。
2.推动城市基础设施建设：土地一级开发涉及基础设施建设，有助于完善城市功能，提高城市综合竞争力。
3.促进区域经济发展：土地一级开发能够带动相关产业的发展，为区域经济发展提供动力。
三、社会投资人参与土地一级开发的优势社会投资人参与土地一级开发具有以下优势：1.缓解政府财政压力：社会投资人参与土地一级开发，能够缓解政府财政压力，降低政府债务风险。
2.提高开发效率：社会投资人具有丰富的市场经验，能够提高土地一级开发的效率，缩短开发周期。
3.优化资源配置：社会投资人参与土地一级开发，能够发挥市场机制作用，优化土地资源配置，提高土地利用效率。
四、土地一级开发社会投资人回购案例分析某市为了推进城市建设，决定对某片区进行土地一级开发。
政府通过招投标方式选取了社会投资人进行合作。
在土地一级开发过程中，社会投资人承担了土地征地、拆迁、基础设施建设等任务。
土地一二级联动开发模式研究及案例赏析-PPT
缺 资 金
“贫困县” 也要建新城
河南鲁山县财政不到5亿元/年， 计划建设城南新区12平方公里， 投资额将近60亿元。
宁夏海原县地方财政5952万元， 上级补贴1.5亿元，计划建凤凰山 新城30平方公里，总投资32亿元。
缺 人 才
“100人” 也要建新城
土储中心们的“各种缺”
缺 技 术
“非专业” 也要建新城
目（瑞虹新城），开发商原计划用10年时间完成整体项
目的一二级联动开发。由于用地内大量拆迁谈判进度缓
慢，严重影响项目开发进度，至今（已逾14年）仅完成
整体开发量的40%，且拆迁补偿费用十分高昂。
一二级联动问题和风险-财务风险
4.一二级联动开发初期投资量巨大，考验企业财务水平
郑州某一二级联动开发项目现金流模拟
高级黑
具体策略
（五）预先建设规划指标所要求的配套设施，在出让 文件中要求竞得者与一级开发商协商补偿 ——补偿成本不确定，对二级开发商拿地决策形成 阻遏。
（六）在出让文件中要求竞得者就具体规划指标、设 计方案等与一级开发商或相邻业主进行协调一致 ——对老板而言，要遵照别人的意志行事总是困难的。
（七）可经营用地与公建配套用地捆绑出让，使部分 二级开发商难以下手 ——住宅+学校、商业+医院、办公+体育馆…… ， 高价值地块转眼变鸡肋。
企业形象
• 城市运营商
• 房地产开发商
一级对二级 支撑4
享受政策 话语权
市场竞争
• 政府招商资源 • 无特殊政策优惠 • 土地、财税等各
类政策优惠
• 借助政府平台， • 外来开发商的地
在地方具有一定 位较弱，与政府
话语权
议价能力不强
土地一级-二级开发课件
目 录
• 土地一级开发概述 • 土地二级开发概述 • 土地一级-二级开发的关系与衔接 • 土地一级-二级开发案例分析 • 土地一级-二级开发的政策法规与建议
01 土地一级开发概 述
土地一级开发定义
土地一级开发定义
土地一级开发主体
土地一级开发是指政府或其授权委托 的企业，对一定区域内的城市国有土 地、乡村集体土地进行统一的征地、 拆迁、安置、补偿，并进行适当的市 政配套设施建设，使该区域范围内的 土地达到“三通一平”、“五通一平 ”或“七通一平”的建设条件（熟地 ），再对熟地进行有偿出让或转让的 过程。
土地二级开发模式
自主开发
开发商通过自有资金或融资方 式获取土地，自行完成规划设 计、建设施工和销售推广等环
节。
合作开发
开发商与其他企业或个人合作 ，共同出资、共同经营、共担 风险和共享收益。
代建模式
开发商接受政府或企业的委托 ，按照要求进行土地二级开发 ，完成后交付给委托方。
股权转让模式
开发商将土地股权转让给其他 企业或个人，由受让方完成后
05 土地一级-二级开 发的政策法规与 建议
国家相关政策法规解读
1 2
《土地管理法》
规定了土地使用权的取得、流转和使用等方面的 基本原则，是土地一级-二级开发的重要法律依 据。
《城市房地产管理法》
针对城市房地产的开发、经营和管理进行了规范 ，对土地一级-二级开发具有重要的指导意义。
3
《城乡规划法》
。
企业参与模式
政府通过招标等方式选择企业参与 土地一级开发，由企业负责部分或 全部开发资金筹措、规划编制等。
政企合作模式
政府和企业共同作为土地一级开发 的主体，共同出资、共同经营、共 担风险。
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“地王”潜规则：土地出让金返还猫腻2011年03月26日 12:16来源：经济观察报3月底“大限”迫近，从国土部出台文件至今，北京挂出的一级开发实施主体招标预公告仅有4宗，其中仅去年12月挂出的一宗确定了实施主体，而另3宗均于3月22日挂出公告，目前仍处于招标预登记阶段。
去年9月，国土资源部下达了文件，要求各地土地储备机构必须在今年3月底前与下属和挂靠的从事土地开发相关业务的机构彻底脱钩，各地国土资源部门及所属企事业单位都不得直接从事土地一级市场开发。
“现在北京的土地一级开发工作已重新下放给企业，由政府招标确定一级开发商。
”北京土地系统一位人士表示。
从表面来看，这一政策非常有利于民营企业扩大一级开发业务，带动该市场领域的繁荣发展。
不过，从4个月挂出4宗待一级开发地块的进度来看，地方政府和开发商的热情都不高。
昔日风光“以北京为例，像房山、通州、门头沟这些边远地区，地方政府要吸引开发商，往往采取地方政府和土地一级开发企业分成的一级开发收益分配模式。
‘地王’很多时候就是这么产生的。
”一位业内知名开发商向记者透露，在几年前郊区地王频出的时代，人们对郊区出现楼面价高于周边房价的“地王”感到不可思议，但实际上，这往往是土地一级开发商和地方政府合谋推动的结果，从表面看来，这些从二级市场拿到地的一级开发商花了高价，消化起来难度很高，但其拿地的实际成本远远没有那么高。
原因就在于，一级开发商在参与二级市场招拍挂时，和地方政府私下达成了协议，土地出让获得的溢价部分收益双方分成，在土地拍卖款到位后，地方政府将协议归属于开发商的部分返还。
这样，一级开发商足以承担比参与招拍挂的竞争对手高得多的土地溢价。
“例如，其中一种操作方式是，地方政府保底出让价在2000元/平方米，多出部分补给开发商，如果卖到2100元/平方米，就补给开发商100元/平方米，如果卖到4000元/平方米，就补给一级开发商2000元/平方米。
或者剔除成本后，双方分成，比如一级开发成本为1000元/平方米，地方政府和一级开发商协议的分成比例为6:4，而最终地块拍卖价格为2000元/平方米，那么溢价的1000元/平方米部分，地方政府得到600元/平方米，一级开发商得到400元/平方米。
如果该一级开发商以这一价格拿地，实际拿地价格是1400元/平方米。
假设卖到3000元/平方米，返还给一级开发商的收益是800元/平方米，那么其实际拿地价格为2200元/平方米。
假设卖到5000元/平方米，一级开发商拿地的实际价格为3400元/平方米。
甚至有的地方政府承诺一级开发商，以某个约定价格成交，拍卖价格高出该约定价格部分全部返还。
这样，一级开发商就拥有比其他竞拍企业高得多的竞争优势，他们为了拿地，就可以大胆抬高地价，不惜创造一块又一块新的地王。
”该人士表示，以某个郊区地块为例，由一家在该区域有产业的央企负责土地一级开发，民营企业负责出资，和央企合作拿地，楼面地价为6000多元/平方米，其中底价2000多元/平方米，溢价4000多元/平方米，返还给央企2000多元/平方米。
该公司将地块开发销售后，首期平均售价为1万余元。
而在刚拿地时，该地块周边区域的平均房价仅五六千元，看似该地块成交价格很高，开发利润率很低，但实际成本比公开成本低2000多元/平方米。
一位土地一级开发规划咨询人士也向记者证实，土地出让金返还的情况一般是出现在发展欠佳、土地不好卖的地区，在一线城市和二、三线城市都存在，因为“一线城市也有郊区、新区”。
他表示，“这主要是针对一些战略性的客户，通过返利，给开发商一部分让利。
还有一种情况，就是为了前期造势而返利，是一种营销策略。
就是前期找好了买家，双方事先谈好了价格。
如果成交价格超过了这个价格，政府就将超出的这部分返还，或者投资建一些配套设施。
”盛况难再这样的一级开发操作模式，在全国各地均有出现。
天津一位土地一级开发商表示，在天津，这种分成方式较为普遍。
在贵阳，中天城投的一个一级开发地块开发合同约定，中天城投可拿到土地增值收益的63%。
而关于分成比例，上述知名开发商表示：“二八开到五五开都有，关键看开发难度，如果地段比较偏，或者拆迁难度大，政府为了吸引一级开发商，就会把分给开发商的比例提高。
”而将区域地价炒热后，开发商可以炒高房价，地方政府后续出让的地块价格也水涨船高，一箭双雕。
“很难说这样做是合规还是违规。
”一位业内人士说，2006年财政部出台土地出让收支两条线的管理办法，规定任何地区、部门和单位都不得以“招商引资”、“旧城改造”、“国有企业改制”等各种名义减免土地出让收入，实行“零地价”，甚至“负地价”，或者以土地换项目、先征后返、补贴等形式变相减免土地出让收入。
在这一规定下，土地出让收益如何合法地返还至一级开发企业？上海城投公司在为上海新江湾城做一级开发的过程中，与地方政府的约定是“土地出让收入中的30%跟政府签订土地出让合同，70%和上海城投签订土地一级开发补偿合同”。
“企业分成比例过高和土地出让收支管理办法是有冲突的，一级开发商需要做好市场进一步规范时收益收窄的准备。
”上海五合智库投资顾问有限公司总经理邹毅说。
而今年2月后，宏观调控影响逐步深化，对土地市场形成了显著影响。
从二级土地市场的反馈来看，开发商不约而同地踩下了土地储备的刹车。
保利地产、远洋地产、富力地产、恒大地产、世茂地产、金地、雅居乐、金融街等公司均未公告2月新增土地储备，中海、万科、绿城的拿地速度也已明显放缓。
尤其是在北京等一线城市，这一局势更为明显。
而国土资源部3月11日下发的要求各地坚决杜绝土地出让中出现“楼面地价超过同类地价历史最高”的通知，更是直接切断了地王出现的可能性。
二级市场的供求直接关系到一级市场，买地放缓，地王不再，由此可以想见土地一级市场的冷清。
“现在的最大问题是缺钱，不管是地方政府还是投资人，就是一个字：难。
”一级开发规划咨询人士说。
他表示，由于大家对房地产业的预期把握不准，开发商都还在观望，等着形势明朗化，所以拿地意愿很低。
而对于地方政府来说，现在也不是一个卖地的好时机。
“城市政府都是很聪明的，现在各个地方政府规划中，都开始把房地产项目弱化。
过去都是在推土地，现在改成推项目，产业类的项目，例如旅游地产、商业，或者是一些纯产业类的项目。
这是一个很明显的变化。
”一级开发规划人士说，“房地产投资人也在做调整，比如说开始从节能、环保等方面做文章。
总之，大家都在转型。
”在这一操作模式中，企业还要测算拿地成本和政府分成及土地增值税之间的平衡点，如果拿地价格低，意味着今后建房销售时要支付的土地增值税相应水涨船高，但拿地价格高则增值部分中有一部分将根据分成比例被当地政府拿云投事件与坠下云端的城投债2011年08月02日 13:40来源：财新网作者：付涛市场的纠偏和监管部门的规范，并没有使城投债自拔于非理性的泥潭；疯狂的是，地方政府对于多高的利率都无所谓，城投债投资者对于平台公司里面装什么资产并不真正关心【财新网】(记者付涛)地方政府隐形债务--城投债引爆的一系列信用违约担忧，早已为7月的中国债市铺陈灰暗的底色，被视为此次风暴的策动之源。
今年3月间还纷纷宣布地方平台贷款风险可控的商业银行，4月份就遭遇了地方融资平台的违约通知函，云南省公路开发投资有限公司向债权银行发函，表示“即日起，只付息不还本”。
该公司在建行、国开行、工行等十几家银行贷款余额接近千亿元。
虽经政府协调此事放到了台面下解决，“皇上没有穿新衣”还是被说了出来(参见《违约开始了？》)。
上述云投事件于7月初经媒体曝光后(参见《违约在蔓延？》)，当即成为机构集体抛售城投债的拐点(参见《云投事件冲击债市》)。
目前五年期信用债收益率，已从本月初的6.5%最高上行了100个基点(相当于1%)，在7%-7.5%之间震荡盘整。
投资者心态已如履薄冰，债市一直跌跌不休，机构投资者纷纷用脚投票。
资金面紧张、通胀预期抬头、信用利差拉大，几乎所有的利空都已经释放出来，过度反应使得各品种收益率均出现大幅度抬升。
(参见《云投债迟到的公告》)这样的状况在城投债现身之初，是无法被想象的。
当年，浦东新区获中央批准1992年至1995年每年发行5亿元的浦东新区建设债券，成为国内第一只城投债。
(参见《城投债勃兴》)城投债期限长、成本低，又常常成为子公司的项目资本金，转而可撬动数以万亿计的银行贷款，成为地方政府“空手套白狼”的工具。
城投债发债主体均为地方政府投资的国有企业，经近年大规模注资，总资产动辄上百亿元，云投事件的主角云投集团便是典型例子。
由于发行利率大约为国债的2倍到3倍，城投债吸引了大量城商行、农信社、基金和各种小机构购买，几乎都是首发当日销售一空。
一些私募基金甚至曾像“打新股”一样投资城投债，赚取一、二级市场利差。
城投债的发行自2009年进入连续两年的井喷期，发行数量不断增加，而整体信用状况却在不断下降。
2009年几乎所有的省级区域和省会城市都发行过城投债，2010年发行城投债的大部分都是地级市，目前城投债的发行群体大多集中于中西部的地市级，信用评级一般为AA-。
(参见《债市凶猛城投债再度活跃》)云投事件的曝光，使得地方融资平台--城投企业风险可控的神话，仿佛在一夜之间破灭，国内各大商业银行和城投债投资者一跃而被推到了地方融资平台违约风险的前崖。
(《债市失信剧透》)市场对城投债企业偿债能力的担忧由来已久。
2009年5月中央国债登记结算有限公司暂停了湖南岳阳市城市建设投资有限公司(下称岳城建)发行的“09岳城建[99.35 0.00%]债”(代码098071)估值。
原因是投资者质疑岳城建可能并未实质持有或控制发债文件中公布的两家重要子公司。
事实上，各地一些城投债平台亦是岳城建的翻版，其净资产的一半甚至三分之二均为评估而来的无形资产。
(参见《5万亿之忧》)岳城建事件曾一石激起千层浪。
城投债发行境况与发行量曾转而向下，2009年下半年累计发债融资370亿元，只是上半年的六成多。
2010年4月至7月，城投债甚至一度停发。
(参见《城投债的春天能有多长？》)其间，有关部门试图在国务院清理地方融资平台的大背景下进一步规范城投债发行，新的规范包括：不能由政府直接或间接担保，注入资产要做实，公园、医院等公益性资产不能注入到城投公司等。
(参见《城投债重启》)市场的纠偏和监管部门的规范，并没有使城投债自拔于非理性的泥潭。
疯狂的故事反复上演：对于地方政府而言，只要能发债，多高的利率都无所谓；对于城投债投资者而言，只要确认发债平台公司与政府的关系，平台公司里面装什么资产并不真正关心。
尽管2010年城投债重启发行后一度火热，但市场上空的阴霾并未消散。
今年4月曝出的川高速事件再次挑战了城投债投资者的底限。
2010年4月16日，成渝高速在港交所发布公告称，川高速持有其股权将被划转给川交投，这块是川高速的核心资产。